博鳌·21世纪房地产论坛今启幕

主持人：各位朋友大家下午好！今天下午大会安排了在地产行业有代表性的重要嘉宾的演讲，还有两场房地产主题的对话，让我们再领略他们的闪光智慧，首先有请铜锣湾集团总裁陈智先生，演讲题目MALL运营商如何为商业地产创造价值？

陈智：中午吃饭大家都比较累，我也是这样的。我是今天才到的，今天上午和昨天的会议我没有参加，今天我和几位嘉宾交流的时候，特别是宋成集团交流的时候，他说很多的嘉宾一提到MALL都非常怕，不想谈地或者是不想说。大家认为我的演讲题目很不实际。我从宏观跟大家交流一下MALL和中国的关系。希望从这个角度引起大家的共鸣，MALL与我们的国情MALL与经济的关系。拼凑了一些内容跟大家讲一讲。

首先介绍公司的情况，铜锣湾成立的时候为了打造MALL，原来公司有其他的产业也有零售业，但是我们做的不是MALL，后来我们发现MALL在中国在零售业是一个重大发现，所以公司就决定做这个产业。第一项目就是铜锣湾广场，因为MALL和百货和超市是有关的，所以我们也成立了铜锣湾百货，作为MALL连锁体系的重要主力支撑。我们在北京跟燕沙集团成立的一个公司，目标是要打造强势的超大的MALL的集团，这是我们发展的目标。公司目前有54个网点，其中43家是MALL，主要分布在广东有四家、深圳两家，外省主要大的城市有：北京、上海、天津、重庆、沈阳、大连、长春、杭州，这些地方都有我们的MALL网点。在北京我们有一家，这一家就是金羊二沙MALL，因为媒体的报道大家可能是知道的。

我们在做MALL的时候，起点比较高，一开始就很清楚，国外有MALL有多少中形态和模式，大概是怎样做的，我们在做MALL之前有比较深刻的了解，对全世界MALL的产业有非常多的全面的资料。现在讨论的是市区的MALL还是郊区型的，还是主体的还是特区型的，适合我们发展的，我们就会作。

在北京的海淀区金元没有开业前，最大的MALL在加拿大。这个MALL是北京的金元集团搞的，现在是全世界最大有二期工程。现在看到的是一期工程有53万平方米，二期有15万平方米，一起已经开业，二期还没有开业。我们和燕沙也搞了一个新燕沙MALL，这个MALL目前在北京引起了很多的争议和讨论，赞同和批评声音都有，目前我们的情况是一天比一天好，MALL已经有气色了。我们在去年年底国务院的副总理吴仪和商务部部长都对我们的MALL表示赞扬和肯定。沈阳有一个商业面积43万平方米的MALL，商场总共是190万平方米的，MALL有43万平方米，在明年6月份开业。今天从宏观上与大家交流一下，MALL与中国的关系，这几年来，大家都在讨论MALL是多还是少，是否应该发展，在中国是否有前景。

MALL与中国社会的经济都会扮演重要的角色。我们先从微观、中观、宏观几个方面探讨以下关系。从微观上来讲，一个MALL可以改变一个城市，一批MALL可以改变一批城市，在我们以前，MALL没有出现前，大家知道在四、五年前在上海看不到正大广场，在北京看不到东方新干线，深圳也看不到铜锣湾这样的MALL。仅仅几年说明行业的发展非常大，对城市是改善的。

在没有MALL之前，一个城市的主流商业就是大型综合性百货，就是原来的国营商店留下来的百货，或者是刚刚兴起的大型卖场，这是中国的现状，自从有了MALL以后，城市有了很大的变化，MALL是城市的商业名片，有了MALL就成为城市的地表，可以这么讲，拿上海来讲，如果我们看到这个城市，拿掉20个百货公司，你不会感觉有什么变化。在上海如果拿掉了百汇广场，白领和小资就会感觉城市变成不可爱了。

如果再拿掉正大广场就会认为上海没有可看的，例如南京路步行街是没有什么好去看的，本地人或者做商务的他们不会去看。所以说拿掉了MALL就没有什么看好的。深圳也是这样，拿掉了MALL城市就不好玩了，从这方面看MALL对城市的概念是非常大的。同时也增加了城市的吸引力，改变城市的功能，完善结构。从一定意义的程度来讲，增加了城市招商引资的可能性。 从中观来讲，MALL对中国的改变是非常影响的。

中国的现代商贸流通业的代名词是什么？中国从1990年开始，就已经有连锁店的形式，尽管只有14年，已经翻天覆地。也可以说是改变了中国，是巨大的翻天覆地的变化，在90年之前，没有出现连锁商业之前，有一些单独的百货商场、零零碎碎的商业，从外商的角度来看，就是落后。新的MALL出现以后，对行业的促进是非常大的。自从93—94年中国出现大卖场后，中国的商业又一次飞跃。这是因为中国的开放，已经出现了这种变化。自从MALL出现以后，我们的流通方式已经有很大的改变，将来我信心有更多的改变，在中国形成整体的大规模的MALL的连锁网，或者有非常多的MALL的时候，中国的流通方式会有大的产便，是革命性的。

前几天参加了拉斯维加斯的世界购物中心，他们统计2004年全美国的社会销售零额55％是从MALL卖出来的，超过了2万亿美金。这是一个非常巨大的数字，也是非常可怕的数目，这说明MALL已经成为引导这个城市的作品，有很多的超市和便利店都在MALL中生存和发展。美国很多的郊区都会有四、五家在综合百货里面开业，中国未来的情况是怎样的，主观的判断，不一定是肯定的，这是现在美国的商业，将来中国的商业肯定会是这样的。总体的趋势的是这样的，他们用非常成功的商业模式，我想不会有太大的问题。所以MALL这个行业会有非常大的改变，从宏观上改变了中国。

对中国大的经济课题，我自己认为中国会有大的改变。有很多的媒体不清楚MALL的政策是怎样的，无法判断和支持。一会儿说商业部和谁一起调查，一而是商业调查，这种变动还会持续。最重要的是MALL一定要做，在国家里面贡献是非常大的，如何回避风险，如何少走弯路的问题。从宏观上来讲，MALL与中国的就业有很大的关系。例如北京的金元MALL在里面就业的人超过11000元人，我们自己发员工的工资不多，但是在里面工作的超过了1万人，还有为MALL提供各种服务的人员也是非常多的。例如帮我们做广告、清洁的人员。MALL的餐厅有很多间，一间大的就有8000多人，非常大的酒楼在上面有七家。也可以解决就业的问题。

促进中国农村城市化的进程中，我也有思考过，有非常多的促进。在美国、日本、加拿大、澳洲很多的MALL在一些小的城镇交汇点就会形成一些MALL。现在这些大的矛盾，长三角、珠三角等首都经济全这些地方会形成多个MALL，会比较有利一点。像首都经济圈周边会有MALL。东京对全国的贡献超过了四分之一，我想将来的中国都市化的进程中是中国非常重要，我们的MALL选择地点一般在郊区附近，如果建成项目后就会变成小的城镇和中心区，很快就会形成一个产业链或者旅馆、其他的商业等等都会形成，最重要的点是大大促进了地价、楼价标准。土地价格的提升令很多的地产商征地，农民将土地卖给发展商，我认为这是非常好，这样MALL就会有效肥能力，而且可以拉动内需，对国民经济的发展也会起来作用。

国外住宅产业郊区化，现在已经不是一个新鲜话题，包括了北京、广州交通都是非常方便的，修建这种大规模的MALL，是非常何时的。目前最大的MALL在东莞市，建起了600多亩的MALL，当时的地价是12万—15万亩，虽然还没有开架，但是地价已经上升到150万元。楼价原来不存在商品房，现在有很多大面积的商品房有很多的促进作用，也拉动了内需。

渠道上，大家听到比较多的是去年东方家园和木美提出中国加入WTO后，全面进行开放。外商的企业讲到外商的待遇，这的的却确是因为中国未来的商贸流通业的渠道在哪里，如果控制了你的，就没有办法改变你。我们会做一些附加值很低的产业，昨天从日本飞回来，我们看到家乐福在日本是生存不下去的。家乐福在日本的店铺也不多，整个集团都退出日本的。万科隆开业了几天之后就退出了，因为日本不欢迎零售业，沃尔玛在日本一家都没有，他们在保护本土的商贸流通业，动用了国家的力量，我们自己在开放的时候，要培养自己的流通渠道。

培养中国本土的品牌和载体，将来有很多的MALL连锁集团后，栽培渔中国本土的商业品牌过程，会有很多的价值。例如，在一个MALL中加入大型的百货和小型的超市，有中餐、西餐、电影城等等。如果连里面的内容都不是中国的，就会出现产业的空洞化。销售的都是别人的东西，为别人加工，我们看到，大家会议一下，大家是否看到过咖啡店是否有中国自己的咖啡店。我想说一定是没有，是否有中餐连锁品牌，没有。娱乐的是否有权过的连锁品牌，更加的没有。我们的服装珠宝、鞋帽是否有，有，但是没有人知道。中国发生了翻天覆地的变化，就是有非常好的零售终端培育我们。做了一个MALL以后，只要满足讨论，我会帮助你装修，三、五年不会要钱。还要考虑到是否成为全国性的连锁店，绝对不可能。

现在MALL有通过机会，发展自己的品牌，我相信中国未来提供给MALL的机会会很多意义也是巨大的。今天黄巧灵董事长在杭州的项目我们是共同合作的，一期的工程是35万平方米，我们已经达成了共识，我们希望在国内跨区域发展，这是一定的商业模式。今后我们会有一个发布会，倒时会请媒体来，同时我们需求专门的地产发展商要结成联盟。

主持人：下面有请上海瑞思房地产投资管理有限公司王世渝先生，演讲题目REITS对中国金融、房地产及资本市场的战略意义

王世渝：王世渝：大家下午好！这个题目比较大，是应该讲给经济学家，或者政府官员听的，我的这个题目，最近给中央领导写了一封信也反应了。我发觉中央领导不明白，瑞思与中国房地产和中国资本市场的一些问题，所以我就写了一封信。不久前我们号称中国资本市场的黄金生老先生拜会过我。他说澳大利亚总理与中国高层领导接触的时候，全面介绍了澳大利亚的市场情况。于是高速了黄先生，你是中国金融的老前辈，是否可以做研究。黄金生在监狱很多年，也不好说这件事，就让我做这件事，之后交给北京的某某领导。所以今天正好把这个比较拿过来，我发现经济学家和金融学家也走了，在座的更多的是关心房地产业，所以谈一下瑞思跟房地产的关系。

信托和银行共同作了一个产品，不是单纯的信托也不是单纯的银行产品，国内很早尝试的是在海南尝试的，当时在92年海南的房地产公司，曾经将三亚的一个项目，按1米做成单位进行销售，有一点像瑞思，但是不能流通因为没有政策法规。这段时间，我老是在各个地方讲瑞思，他们认为我在为瑞思布道，通过这件事情来说明这个问题。小平同志当年说过，可以搞一下故事，如果搞不好，可以关闭，但是要留下一个尾巴，将来好了再继续搞，现在已经开始搞了股权分置的改革，我多么希望小平可以说一下瑞思也是好的东西。

 我在海南岛打造了中国资本市场早期的巨额就是海南的瑞思，当时我们已经控股了四个半的上市公司，股份制对于中国的企业来讲是非常有意义的。96年我在北京创造了另外一个公司，三年内我们创造了大批的上市公司，包括今天的吴总的公司。吴总的公司上市是一个奇迹，在上市之前，吴总的公司根本不像公司，它当时的名称是中华体育协会的秘书长，我们让它上市，使吴总成为中国房地产的企业家，所以我是非常欣慰的。

走到今天我又发觉这是一个巨大的战略机会。讲到机会我说是战略性的机会，股份制推动了全球企业的战略和经济的历史，股份制反应到终端是什么就是小小的股票，它是全球性资本市场的体系。现在我们将股票市场回顾了以后，我们反过头来看瑞思，不要简单的将它当做金融产品，在它的背后，同样与股票一样是全球性的巨大的市场体系。这个市场体系就是房地产体系，全球的房地产体系，实际上是被金融化的房地产体系，被金融化的房地产体系。昨天他们说为什么美国没有大的房地产公司，今天到中国投资的热钱，哪一个是真正的房地产开发商，包括摩根也好，他们都不是房地产开发商，他们代表的是庞大的市场体系，现在中国的房地产市场是非常原始和落后的开发方式，这种方式与全球的市场是完全错位的，完全是两种玩法。我们一方面在讲宏观调控的时候，记者问我，为什么一方面在宏观调控，一方面外资大量的进入，他们是否认为房地产价格不高。

我们讲的住宅是指将商品卖给消费者和投机者以后，这个市场与海外的资金是不同的，他们不会投资到住宅产品，也不会搞开发。只有河南的ING因为找不到好的项目，所以当了一次开发商。昨天讲了新鸿基，它的专门做地产的，所以香港有了大的开发商，因为市场是不同的，美国早就经历了这个阶段，所以美国的房地产市场是房地产基金的市场，这样的体系与股票对照一下，股票市场有三大要素，投资者、市场本身，可以提供给市场交易的产品。股票市场交易的产品的背后是上市公司，有散户和资金，中国有深圳和上海交易所，瑞思这是自己的，中国已经有巨大的数以万计的存款。

银行在房地产市场的贷款量太高，第二消费者在银行的存款太多。如何解决，可以用瑞思解决，消化一、二万亿到瑞思市场来。房价为什么会被抄高，如果有瑞思的话，老百姓花一万元就可以购买房屋，这是通过证券购买房屋的。大家可以通过瑞思来分享房地产的回报，你只要将股票市场上的一切产品跟瑞思分享，就想通了。瑞思跟开发商有什么关系？大家知道在浙江有一个很有名的南都集团，年初他们和万科进行了合作，就是将江苏和上海的开发项目，卖给了万科，国内的媒体有很多的报道，大家认为万科是大赢家，通过并购南都的项目进入了浙江和上海，进入了长三角，弥补了万科在长三角力量薄弱的缺陷。我的观点是相反的，我有两个观点：

 一、这不是并购，昨天也有人，黄总说，他们的扩张不是用并购的方式，因为并购不容易发生，所以我认为万科并购南都并是完全意义的并购，并购有财务并购和，万科的并购更多的是半成品，而不是真正的公司并购。南都的股票里面没有万科的股份，仅仅是出售了两个区域的产品，这首先并不是标准的并购行为。

第二我认为，南都不一定是万科，因为南都寻求到了成功转型的基础，从3月份到现在，到博螯的前几天，我几个月用了十多个小时与周总策划南都未来的转型，因为我知道出售就是转型的信号，作为传统的开发商如何转型，如何从房地产开发商转型为房地产的投资商，如果说瑞思这样的市场，大家知道香港的瑞思市场已经撤销了瑞思对香港投资的限制。我现在也接受海外很大的机构，包括最近由澳大利亚成立的澳银房产基金，与他们合作，在国内大规模的收购商业物业。如何与国际接轨，我们现在是无奈的给他们打工，我其实不愿意这么做，即使有了香港和新加坡，商业物业可以退出的市场，至少对中国的商业房地产来说也是一个很好的融资渠道，在瑞思市场上我们划分三个循环。第一价值发现,第二价值提升,第三价值实现

不断在三个方面进行循环，从一个开发商，如何利用瑞思市场成功转型为投资商，这需要金融帮助的。通过十多个小时的工作，我想基本上说服了南都，最近他们召开董事会，决定南都的企业转型方向，如何从传统的地产开发商转型为投资商，这是一个案例，但这才刚刚开始。前面讲了陈志，我们是很好的朋友，这段时间我也在说服陈志，为什么要做这件事情。他的数字经常变，一会儿是30个，他基本上平均一个月要签订一份合同，一个月开一个铜锣湾的MALL。刚才告诉我是43个，尽管你是MALL的第一品牌和运营商，你管理了43个购物中心，严格来讲，它与你没有资产关系。重庆是一个业主，那么多的业主，你对他们没有产权约束关系，你是他们的商业关系即二房东的关系，这种商业模式，到目的为止，陈总已经是做得非常成功。如果你将瑞思研究以后，陈总的商业是有风险和危机的。

大家前几天看到美国的西盟进来了，是最大的MALL管理公司，你将西盟的商业运行模式研究了就知道铜锣湾的问题。我现在代表海外的基金，收购中国的物业，如果那天收购陈总铜锣湾旗下的业主的时候，怎么办？陈总管理的业主可能会被一个基金购买掉，因为中国目前为止没有任何一个机构有这样的能力购买掉所有的业主。也可能铜锣湾还有一些业主与海外的基金再接触，一旦铜锣湾管理的所有MALL被一个基金持有的时候，那个基金会说对不起我想用西梦管理，铜锣湾怎么办？这就是铜锣湾的危机，所以我就一再跟陈总讲，与其被动的，不如我们主动。

我们自己主动的怎样形成一种新的商业模式，向上转型，如何从商业运行商，转型为商业运行加资产管理商，这样铜锣湾的盈利和收入模式就会发生变化，如果我们再制定五、十年的战略，铜锣湾会成为中国的西盟。

大家知道中国马上要进入老年社会，我们的老年人越来越多，年轻的劳动力会越来越少，如何维持中国庞大的生产力的需求，老年社会的到来，是我们很快遇到的危机，但是现在没有很好的办法解决老年的问题。于是我们研究老年的公寓，但是看一看中国的老年公寓是怎样的？

一、民政局下面的敬老院

二、开发商打着旗号卖房屋给老年人的公寓

我们研究一下瑞士的老年公寓，他们可以管理一百多个老年公寓，没有一个是出售的，而是出租的。如果没有瑞思就做不起来，住宅地产如果没有瑞思还可以生存，如果商业地产没有瑞思生存是很难的。这样的话，讲这些东西的目的，就是告诉大家两个信息：

 一、房地产开发商现在面对宏观调控的时候，我们不是仅仅考虑如何收缩战线，考虑多元化的融资渠道，最好的融资渠道就是瑞思，但是现在瑞思还进不了中国，唯一的渠道就是去香港和新加坡。我呼吁我们在座的同行，大家共同的呼吁，如何创建中国的瑞思，比创建中国当年的股票市场要简单的多。第一我们有十四年股票市场的经验，也有了十四年的股票市场的教训。瑞思比股票市场简单的多，股票市场涉及到国有股，涉及到国有资产的问题，涉及到国有控股的问题，于是出现了股权分置。

瑞思没有这种情况，股票市场的公司上市后，集资是公司在运行，所以大股东拿到钱后，就掏空了公司，瑞思没有这个问题，将集资给了开发商，购买物业。这样瑞思有专业的基金管理人进行管理，真正实现将产权和所有权彻底分开的。股票市场上很多上市公司，赚钱了也不分红，不赚钱也不分红。瑞思是强制分配的，必须将90％分配给基金的持有人。从投资的角度来讲，老百姓十几万的投资有什么可以投资。股票市场是这样的状态，购买债权只有国债，瑞思从回报来讲，年收益是6％—7％，如果计算租金、资产增值、梅年租金的增长计算起来，瑞思的增长在美国基本上是十几，高于中国的股票，高于银行存款和债权，风险低于股票市场，所以非常符合中国老百姓的投资，我们现在存量也有了，我们的融资市场也有了。

瑞思是交叉的投资系统，证券由证监会管理，银监会可以监管银行，周小川有这个能力可以讲这些整合起来。美国的瑞思之所以成长到今天，他减免了所得税，中国是否有这个问题，我们的税负很高，中国是否会放弃税收的优势发展瑞思。我们现在大量的出租物业，已经将所得税交上来了吗，都隐藏着，大家都在做财务报表，有这么高的税率，是否有这么高的税收，从政策上法律上有这么高的税收的时候，必须要将财务报表真实的报上来，我们才会实际收到这么多的税收。

瑞思如果在上海或者深圳交易，每天产生的交易税是很多的。所以我说瑞思对于中国的市场环境来说，对宏观调控是有好处的，降低金融在房地产方面的贷款比重，也会降低银行的存款，对行行来讲，踏实一个据但的变革，粗动整个房地产行业大的转型，很多的房地产公司，包括早上的柴总，房地产公司未来的走向的时候，他是明白了瑞思的情况搞清楚了。

这方面我确实希望房地产开发商，深刻的认识瑞思不是简单的产品，就像股票一样，背后有巨大的市场利益和价值。如果建立起中国的瑞思我看没有什么害处，我认为这是一个战略性的机会，对于我已作了十多年的投资经验，我认为这个机会是巨大的，机不可失，我们希望尽快促成中国瑞思的创立，如果能够在短短的二、三年等到中国瑞思的出现，这是中国所有朋友的幸事.

主持人：下面有请联华国际信托有限公司总经理李晓东，演讲题目培育机构投资者促进房地产市场健康发展

李晓东：今天下午我注意到专场是融资的专场，在房地产业中有了搞金融的朋友，实际上房地产和金融是密不可分的。实际上是两个行业，甚至有分类的办法，将房地产和金融划分到一个行业里面了。今天在这里跟大家分享的题目是，培育机构投资人。大家讲得有很多类似的，只是站的角度不同，我只是一个机构投资公司，只是负责实际操作的角度来讲一下关于房地产的资金的问题。今天大概演讲的内容有三个方面。 

一、分析一下房地产市场的资金情况。

二、健康理性的市场，需要机构投资人的参与。

三、我是干什么吆喝什么，我是信托公司的，也要讲一下信托有望成为房地产重要的投资力量。

从房地产的资金来源进行分析，中国的房地产开发的资金结构不合理，60％—70％是银行的资金，开发商只出20％—30％，其实我认为这两个比例没有这么大，其实支撑中国房地产开发，最大的一块资金来源是什么，是中国的房屋的预售政策，实际上是来自期房销售，除了在中国、香港少数地方，有期房销售，其实在成熟的欧美市场房屋都是要盖成现房才可以卖的，因为中国缺少金融工具。所以说为什么中国的房地产开发为什么没有达到欧美，一致像香港学习的模式，其实是用民间集资的方式，市场化效率非常低的方式再运作。

这种模式，带来了很多的弊端，简单的列举一下：例如物业价值被低估，所以现在国内有实力的开发商也在做现房销售，将品质做出来，再销售。我们也注意到以121号文件为标志，国家对宏观调控的逐步加强，现在房地产的形势发生了变化，表现为土地信贷双收紧，就是压迫房地产行业的商业运营模式，必须发生改变。在这种变革中，实际上是重新洗牌的过程。既然改变不可避免，我这里简单的预测一下有什么变化？

 我认为第一，业内的并购不可避免，现在3万多家房地产开发商，对于国家一万多亿的量来说太多了，有可能像王总讲的南都的故事，开发商变为投资商，必须要完成前期的大量资本积累才有可能从开发商的角度转到投资商，我们国家的开发商大部分的操作能力和动手能力比较强，但是资金能力在长期的房地产模式下，真的资金实力强的不太多。在中国和香港，开发商和投资商几乎是一样的。在国外实际上是分开的，实际上是操盘和运营的。今后也有一些专门的房地产机构，南都可能会转变为，但这不是主体。

专门的是怎样的下面我会分析。在这个过程，谁将胜胜出，取决于资本的能力，能够获取长期资金的能力，而不是银行短期的贷款，是充实资本金的能力。昨天我看了顺驰的孙总讲了今年的重点是充实资本金，主要是通过合作的方式，还有上市的工作。千军万马过独木桥，能够上市的并不多，第二是与海外资金合作，现在也有这方面的案例，海外的资金进入的很多，但是谈起来，但是大家感觉对接比较难。

还有就是信托，目前信托的比例不大。为什么不大，一会儿再讲。分析完房地产资金的情况，我想还有一个就是健康、理性的市场，需要机构投资人的参与。首先我们要认识到在中国的房地产市场，其实是长期缺少机构投资人的参与。我们知道美国没有大的开发商，都是小的开发商，但是他们有办法拿到钱，在欧美的市场上，机构投资人主要由哪些人扮演的。例如保险公司，大家知道，纽约曼哈顿很多的大楼都是保险公司持有的，他们有一定的比例允许他们直接投资到房地产市场的。还有一类就是养老金、企业年金这也是重要的投资力量，数量都是非常庞大的，保险的资金不用讲了.

在我国，中国人寿有3000亿美金，平安保险也有1200亿美金。还有一个就是产业基金，更多的是投资在房地产开发的环节上，跟刚才王总讲的瑞思，前端时间我们探讨过这个问题，国内翻译成中文的比较多，有的翻译成房地产信托投资基金，有的翻译成房地产信托基金。我们与银监会统一了名称就叫做中国房地产投资信托。现在信托公司做的一些比较类似的产业基金的，统一叫做房地产信托基金，还有就是刚才讲的瑞思，在中国这些统统的都没有。所以就形成了非常大的问题。

投资品种欠缺，在金融行业也造成了很大的问题。大量的社会资金，缺少投资的渠道，现在老百姓真正可以理财真的不多，存在银行是负利率，股票连续多年的熊市大家损失也比较严重。商业银行也做了一些人民币理财，随着降息，收益也不理想，银行大量的资金压力，一方面是房地产行业需要资金的进入，包括民间的集资，例如提前售房等等的办法筹集资金。另外大量的社会资金，没有投资渠道，商业银行靠信贷增长，贷款规模的扩张，严重的收到了限制。

过去三年的贷款增长是7.1万亿元，现在还需要7.5万亿元的贷款增幅，商业的资本金就是1.2万亿元，所以商业银行忙于上市，增发，没有办法。再不这么作，贷款放不出去，另外老百姓的存款还源源不断的存入银行。这造成了社会资源的浪费。

例如黄埔江的两岸，交通的寻求很大，桥梁太少，隧道只有一个。当前房地产的结构性矛盾，很大一部分是缺少机构投资者的参与造成的。首先开发结构不合理，大家都埋怨开发商为什么只开发高档次的产品，因为市场有需求，投机的比较大，既然有这个需求，开发商就开发高档次的楼盘，企业家首先以为股东创造最大利益是寿险的责任，社会责任是放在N位的责任。

购房比例大，租赁市场滞后，因为没有人有长期稳定的资金进来，没有办法，有一些很好的写字楼，都被迫卖楼花，大家知道香港的中环是不会分开卖的，但是没有办法，我们没有资本市场的资金，支持开发商建成，等到瑞思进入的那一天，等不到那一天。现在的房地产市场就像当年的证券市场，因为缺少机构投资者就增加了散户和庄家，包括了市民和机关干部都在里面抄，最后变成了作庄炒楼。

虽然说股市从2000点下跌了1000点，现在购买股票大家要考虑市盈率。如果瑞思购买房屋，要计算租金回报率，因为它不允许卖资产。银监会推荐我到新加坡参加一个大会，拜访了几个瑞思公司，他们的监管条例非常清晰，将房地产购买以后卖出去的间隔必须是四年，差额不能超过30％，不管外界如何疯狂，都要计算租金。我在上海购买了一栋房屋，从8000元已经上升到15000元，租金却在下降，这是不正常的。

房价问题受到了超乎寻常的关注，机构投资者进入后可以做什么。可以发展房地产投资信托，解决中低收入的住房，这是有中国特色的。国外的瑞思用来购买商业物业的，现阶段促使政府走这一步的话，还要从中低收入住房开始入手。因为没有解决好，低收入的廉租房的问题，为了解决少数低收入人，要将整个房价放在政治层面考虑，对开发商来说是不公平的。对市场应该用有形的手进行调控，对市场经济的发展是不利的。

当前解决住房的政策应该是人人有房住，而不是人人有房产。今年在两会的时候，在七部委文件出台前我们找了十几个政协委员作了一个提案，要求发展廉租房的信托，可以为政府建设廉租房提供稳定的资金支持，也未十几万亿的资金找到出路，监管部门是知道瑞思的好处，但是中间有很多的问题要解决。实际上还不是大家讲的，大家不明白它的意义。

再讲第三个问题，信托有望成为房地产投资的重要力量。2002年是一个分水岭，前面20年是曲折发展，两句话，无法可依，不务正业。因为中国的信托法是2001年10月才颁布的。中国的信托公司是在1999年就已经有了，所以不合法，当时是为了满足投资需求和冲动。

改革开放20年前是到处缺少资金的，当时是跑步前进的，地方政府有项目，就要向中央要钱，来一个外商简单都供起来了，所以当时大家认为信托是一个好的东西，地方政府用一下，不受中央控制。所以信托就是政府搞的和银行搞的，就变成了二政府和二银行，规避政策，造成了很多的风险。地方政府最有名的就是广国投，银行最有名的就是广信。德隆系也出现了问题。

2002年信托资金管理办法，信托重新定位，回归主业，有法可依。这一次以满足社会的理财需要为目标，总体的发展情况不错，重新登记到现在的两年多，两年的时间，管理的社会资金规模达到2000亿元，发展是非常快的。整顿之前是6000亿元，行业规划说是在五年内恢复到6000亿元至8000亿元，这与中国证券的资金相当。其中也有个别的公司出现风险和违规，下一步将信托公司分为五类，好的信托公司才可以做一些异地和创新的业务，突破200份的限制。今后的信托公司也会产生分化，资产质量比较差，经营管理不行的公司也会继续遭受严冬。

一、信托可以给房地产带来什么，信托跟银行的区别在于信托是贯穿整个房地产的过程，银行只是一个阶段，例如四证齐全后，发放贷款，作按揭。其实信托能够从购买土地开始到开发以及最后，甚至可以讲开发的产品卖给信托，由信托持有。

二、整体财务降低，因为时间有限，我们一些合作伙伴计算了一笔帐，表面利率高一点，但实际计算下来，财务费用比原来大大的降低。

三、房地产信托的现状。  大家对信托知道一些，但是到底是怎样的不清楚，这里做一点介绍。信托开始关注房地产，应该是从121号文件开始的，公司是从03年6月2日开业的，26日我在中央电视台做了一个节目，银行收紧放贷，信托趁机而入。直接融资的渠道亟待拓展，信托业也看准了这个基于，大家从04年的信托可以看出，从发行房地产信托的数量已经排在了第一位，仅次于房地产业，已经成为各家重要的资金来源。

 现有的业务模式是以制定的业务信托，由购买的人数不同，有单一的和集合的两种，集合不能超过200份。你将一个项目包装上市没有几年是不行的，包装成信托产品在市场上销售的话，各个公司是不一样的，我们这样的公司需要2—3个月，最长不超过半年，发行的期限大部分以一、二年为主。因为规模比较小，对购买信托的人来说，风险抵御能力就降低了。因为信托不可以搞组合投资，主要是小投资，类似于产业基金，这与瑞思是不同的。我们要搞清楚，实际上它更偏重于产业基金的。现有的基金来说，因为200份的限制，规模比较小，超过几个亿的份额比较少，大部分是一、二个亿元，甚至是几千万，因为份数的限制，所以购买信托的门槛比较高，目前购买我们信托资金的没有低于25万元的。

因为没有流动的安排，只能在柜台做转让，市场上对期限比较长的品种不接受，这也注定了市场上没有办法做瑞思这样的品种。集合限制200份，实际上限制了信托资金的发展。由于有这样的规定，门槛很高，强迫投资者将鸡蛋放在一个篮子里面，200份放在一起，不能分散投资，交到一个开发商中，如果项目出现风险，风险就提高了。

银行都会出现坏帐，信托2000亿元中真正不能兑现只有2亿元，我认为业绩比银行、保险都要好的多。从去年公布的年报来看，一旦产生问题，社会影响非常大，一旦出现问题，就会出现流动性的风险，银行出现坏帐可以用别人的资金来弥补，但是信托不行，每个项目分割得分场清楚。以公司为首的业内一直在呼吁，200份和只限制私募限制了我们的发展。

所以去年银监会出了一个征求房地产信托资金的办法，因为现在反馈的意见比较多，主要是外资提的意见比较多，现在还在讨论.目前的信托公司开始了在房地产信托投资进行了探索和实践，莲花信托提出了专业化的经营，推出了一些产品，不制定用途的产品，莲花已经推出来了，发行了几期，收到了广泛的欢迎。跟项目没有直接的挂钩，具有了房地产信托基金的特征。

产品借鉴了海外基金的有点，具有安全性，而且有建行监管、普华永道作财务，基本上按照公务的要求做起来，这在国内是比较少的，经过他们同意之后发行的。今后信托的方向一个方面就是在房地产开发环节。还有一个就是催生瑞思，如果这两块可以解决，专业化水平高的开发商将会如虎添翼。由于时间关系,先讲到这里,谢谢大家!!

融资路径对话专场—宏观调控背景下的地产融资新路径

主持人杨熙：各位来宾大家下午好，今天很高兴与各位专家主持下午的融资路径对话专场。今天的主题包含了今天下午的话题，第一在宏观调控下地产企业面临怎样的融资环境，对我们的企业产生怎样的影响，从现在到将来有什么改变，这是我们探讨的第一话题，在这样的融资环境大势下，地产企业有什么更好的融资方式，让我们发展得更好更快，请各位给予解答。

客座主持陈基强：开场有一点怪，今天在座的五位都是解决困难的人，但是你们是否发觉，我们里面没有发展商，有困难的人不再这里，提出解决方案的有五个，我知道下面有很多的发展商，等一会儿你们有问题希望台前、台后的人互相互动，提出问题，让我们上面的五位专家有解决方案的机会。不要说我们光是吹。

主持人：首先有请陶冬给我们作出判断。

陶冬：我个人对于这个问题，很难有结构性根本性的解决，解决的方案要靠四位穿黄色衣服的解决。发展商解决资金的来源的问题，是中国今后房地产改革的最重要的一环，如果我们说，目前房地产出现价格的调整，成交量的调整，只是一个短暂的周期性的回落的话，结构性的问题，对于中国房地产今后几十年，甚至几百年的发展，就显得更加重要，绝大多数发达国家中，发展商的融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行代管，也就是说间接投资。

李嘉诚之所以成为李嘉诚是因为有香港股市，美国地产的大亨已经破产了，但是在电视里面红得发紫，之所以有他八十年代、九十年代的红火，是因为他在发行垃圾债券，股市、债市是正常的经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道。这些资金的需求，不能全部堆在银行里面，这对银行体系的冲击是非常大的。

昨天我们讨论了，是否会出现千亿企业，我个人认为希望不大，这样将银行的风险一个发展商的决策人的决策失误对中国整体经济带来的冲击，相当于一个省出现毁灭性的经济灾难的结果，这种冲击，是中国经济所不能承受的，这种结果是我们不能承受的，也不应该出现的。中国应该有自己的资本使臣，满足房地产发展所需要的资金需求，而且目前，我认为面临一个更加严峻的情况，外国资金大量的涌入，大家在媒体中间看到，摩根等很多的资金蜂拥涌入，不是购买一个单位，而是购买一栋。这后面意味着什么，我认为意味着海外土地基金发展商和中国发展商之间的竞争已经拉开了帷幕。

以目前的情况来看，政府不采取行动，本土的发展商没有新的融资渠道，在这场竞争中他们输的情况非常大。因为这些摩根基金今天购买这栋写字楼后，他就有现金流，马上就打包卖出去，或者在资本市场中间，通过瑞思这样送出去，或者根本不通过资本市场在几家保险公司之间一配售问题就解决了，这笔资金少赚一点，几个月就可以回笼了，接下来第二个、第三个，今天的地产商做不到这一点，如果目前的房地产结构，依然维持目前的架构的话，中国房地产的发展会出现结构性的扭曲，一大批的房地产投资商会死掉，因为我们面临的是不健全的市场竞争。

这个问题实际上我要呼吁，第一要大力发展中国内部的被自己发展商融资、集资的资本市场。第二，在这个问题得到解决以前，需要有某种形式限制海外土地资金的涌入。中国对于海外投资始终是非常宽容的态度，过去外资对中国有非常大的贡献，但是我认为土地资金上，应该是一个例外。

 陈基强：陶先生讲得非常好，讲了两个结构性的改变，第一整个房地产是供求关系，实际上是98年的房改影响了供求市场，将消费者推向市场。第二，就是上年的8.31大限，将所有的土地变成了招、拍、挂，所有的付款要在半年甚至一年内支付。这与以前的一次规划，每户支付一万元，长期滚动是完全不同的。

还有一个例子，发展商是否缺欠，万科已经说是中国房地产市场非常好的上市公司，一年的盈利也就八、九个亿元，在深圳拍卖一块土地就是14亿元，如果利用自己的利润做的话就会越来越小。陶总体现了另外一个融资方案，刚才说了其实就是摩根购买写字楼后的去楼，他说分配给几家保险公司，实际上就是私募资金，今天我们希望谈多一点的结构，其实很多的专家谈了很多的途径，但是没有人注意到，其实很多摩根的钱也是从国外融过来他们融的是更便宜的钱。这些便宜的钱在哪里？我想对我们更有帮助。

主持人杨熙：陶总讲的是基金对成熟物业的购买或者是长期的持有上，普遍的发展商在开发商，筒子也是特别关注的请孙飞博士发表一下高论。

孙飞：大家下午好！今天的主题很好，地产进化，融资途径的探讨。中国的地产金融业需要进化，如果要形成一个理论体系就是地产进化论，我认为中国未来的地产进化的走势是多元化和国际化，这是我提出来的观点。最近媒体采访我比较多，包括城市网、北京晨报，我已经将融资多元化讲了，今天将观点再提一下。融资的路径哪些是可行的，还有今天提了国际化，这是因为当前国际金融市场的形势和中国金融市场开放的需要，我们房地产商走出国外的一种态势。在多元化和国际化的进程中，谁担当主角，这是开发商要注意的.

我认为在进化过程中，信托是一个组合，是逻辑主线，实际上很多专家已经探讨了在中国当前来讲，商业银行也应该是中国房地产的大哥大。银行业有28万亿元，房地产的资金90％来自于银行，在此情况下，银行是主渠道，在未来的3—5年不可能改变，这是可能的。实际上我们已经出现了很多的新生事物，例如2002年7月8日发的信托，拉开了房产的信托之路。

到目前为止，有更多的融资之路，有信托和境外的瑞思，刚才提的还有就是上市，包括万科在国内上市，首创在香港上市。还有发行企业的债券，目前在资本市场发展方面，企业债券市场是非常重要的市场，已经引起相关部委的重视，因为中国企业的债券市场是非常小的，只有200亿元—300亿元，实际上融资路径是针对中小企业，大的企业从银行、债券可以拿到钱，但是中小企业无法拿到钱，信托可以帮助他们进行优化。我就提出了第二点，信托是中国地产取得资金来源之一。

信托具有灵活性和普遍性的特点，信托不但可以给开发商贷款，还可以股权投资的形式进入开发商，可以优先购买权的形式，甚至可以做财产型的信托，你是上市公司的股东，没有时间管理股票，可以讲表决权委托给信托公司，参与上市公司的管理，做表决权的行为。注重了信托这种特殊的制度优势，在房地产业的创新必定是担当重任的。在当前的情况下，集合信托有发展的瓶颈，200份，规模有限制，不能上市流通。这会解决的，我们也在呼吁监管当局，我认为2007、2008年会突破。

第三、当前，中国房地产金融来讲，信托加银行的模式是中国房地产的主流模式，银行资金很大，受121文的限制，等等的制约不灵活，信托很灵活。实际上土地开发信托也可以介入了，实际上开发商一分资金也没有，但是信用好，有政府担保，我可以根据你的信用给你做土地开发信托，在这种情况下，目前必须将市场的优势和信托的优势结合起来做。

我做了世纪新城的项目，给他融资了2亿元，后期也融资了2亿元。信托资金承担了房地产开发的资金。这是我讲的信托加银行。

第四，国际化，外资银行、外资资金必将成为中国房地产新的力量，目前来说，拿事实来说话，香港已经开放了瑞思可以收购海外的物业到香港上市。新加坡的集团，腾飞集团已经在国内收购大量的物业或者在洽谈。香港也有五只基金正在准备，准备上市。今年年底香港会发第一只瑞思，新加坡有五只。我们也可以到美国发瑞思，从现实来讲，房地产融资多了一条渠道，2006年金融要全面开放，实际上去年年底，北京的外资银行已经开办人民币了，上海和深圳开放得更糟，今年年底外资人民币必须要开放。

在2006年关键的时候，中国肯定要和国际接轨的更多。中国本土的瑞思在07、08年也会出现，因为金融开放后，要真正实现国际化，国际上已经有的模式，都会在国内发生。瑞思是一种可以上市流通的运用信托制度的金融产品，投资房地产的金融领域产品，中国的房地产投资信托，概念更为宽泛一点.

瑞思主要是用于商业物业，写字楼，还有就是工业地产，我们的中国房地产信托投资计划，可以用于普通住宅也可以，运用的方式也很多，可以是贷款的形式，股权的形式。但是中国信托有200份的限制。中国有立法的过程，中国在2006年相关的瑞思完善后，也就真正的实现了，也可以突破200份的限制，也可以上市流通。中国的地产金融，必将实现进化，中国的信托时代即将到来。

我们的国民经济再发展，信托有自身的制度优势，我们做了比较，美国的北方信托公司管理2万多亿元美元，任何基金都可以叫做信托基金，基金不一定是信托。实际上中国未来的发展，我认为也会出现超级的公司，可能未来的10年会出现管理上千亿的信托公司。

客座主持陈基强: 我认为中国的信托或者瑞思有一点不一样的是，我们的年期是一、二年期，我们现在要解决的是房地产长期的资金，我们用的是银行的短期贷款，依靠不断的还款和贷款进行房地产，国外的房地产说，我们的是用借短钱做远事，万一购买不能预期，一、二年到期了以后怎么办，刚刚说了上海的一栋大厦是上海国投拥有的，一年以后怎么办？所以在这种情况下，李总刚才讲得很清楚，新加坡也访问过一些成功的信托，是否可以比较一下新加坡的瑞思与我们拥有的信托产品有什么区别？

第二，不要讲中国是否有瑞思，是否已经有了，是否是先有瑞思，都在做，几年后政府发现了再用法律进行约束。事实上大家都在做，这两条问题是否可以解答一下。

李晓东：新加坡的瑞思都是跟澳大利亚学习的，澳大利亚是瑞思集中度最高的国家，它的商业物业43％是由瑞思持有的，新加坡是紧跟澳大利亚。其实中国严格意义上没有瑞思，前几个问题可以结合起来谈，瑞死一定要现有法律，而且监管部门不会再犯错误，一定要有严厉的法规体系建立起来，才有中国的瑞思，我们这些做信托公司的人，我们感觉我们的脑袋各方面的思维不比他们笨，也不是不知道怎么做。但是现在没有任何一个法律说我们的信托不能做50年，为什么只作一、二年，三年以上的很难卖，因为投资者没有退出的通道，不解决信托的上市通道，长期的产品没有市场，还有200份的限制，起点很高。就像证券投资基金你有一千亿元可以组合投资。

我一个产品要25万元，我就要说其他的产品没有我的产品好，这是因为法规造成的，他们的营销方法我们都有交，现在的问题是法规的滞后。来源于什么，诚信的体系建立不起来，监管部门也明白，新加坡的条例，澳大利亚的条例得已经翻译给有关的部门。他们都清楚怎么操作，我也认同他们的观点，同样的东西，中国人玩就会变味。新加坡一个例子，一个交通警察抓到一个人罚款，该罚款100元，那个人花费了50元请他吃了饭，结果这个人被开除，不能再担任公务职务。但是中国不会有这样的情况。

中国的环境是不同的，同样的制度，这些理论很简单，翻译过来就可以用了，在中国的土壤是不同的，所以我们要培养诚信的环境。我想两个问题我都回答了。刚刚讲了，我不相信我们做不到。首先我们都是中国人，不同的教育，或者不同的系统，或者再夸张一点，每一个管国际信托的公司，一定要与国际的信托公司合作，各占50％，我认为政府是否想作这件事情，或者是否需要，或者是否准备做这个合作，各占50％，我认为政府是否想作这件事情，或者是否需要，或者是否准备做这个。几样事情：第一我们的税收，做信托大部分是希望别人长期持有产品，所以税收是有减免的，我们的租赁是除了5％的营业税和3％的管理费外，还有其他的费用。反而我们的政策是不鼓励租赁，还要收费。

李晓东：中国要建立瑞思并且发行成功，需要银监会和证监会的合作，还要有税务局、财政部的联合解决，新加坡的瑞思是免税的，然后进行分配，个人投资者也是免税的，新加坡企业20％的税，外国的企业10％的税，给予一定的支持，瑞思本身也可以借钱。他们正在谈论瑞思也可以到银行贷款，准备提高到60％—70％，我们的财务制度也要改，瑞思有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折旧，我们的房地产只要提折旧，33％的所得税还有租赁税要交，现在外资都要购买中国的房地产，他们认为中国的物业是不成熟不规范的环境，这样的话，他们对中国物业的回报要求要比新加坡的高。真的能计算帐的一定要将物价的价格压低，才可以满足租金的回报率。

客座主持陈基强：今天谈的非常多了，我认为瑞思是很好的，但是我认为一上市就没有的谈，但是我们可以谈一点接近的。第一是私募资金，其实也是发展商相对好的出路，也相对简单的。第二，美国用了非常久的夹层贷款的财务工具。

李坚平：感谢各位，我有一个想法，会议两天了，我也是第一次来博螯，我是一个民间金融服务商，我介绍一下，因为我原先在95年之前，做了18年的商业银行的工作，95年至今我做了十年民间金融工作，主要在上海和香港为民营企业的资本市场服务，参加了两天会议很有感触。今天的融资转场不是信托和瑞思想的专场。

 一、中国的银行对房地产的制约是有致命性的，因此55％以上的融资都是通过银行，这个问题要讨论。至少因为我的经历，至少有两点，我感觉对于整个市场是无法交代的，商业银行的运转和房地产的运转完全是两张皮，就是说，现在商业银行将卖豆浆的和搞房地产都混淆在一起，所有的贷款就是一年期，超过就是预期和不良贷款，所以从长期来看是不存在的。永和豆浆和房地产是不能结合的，但是实际上是存在的。我说生产关系对生产力的制约，在银行贷款中还有一点，香港银行的特点，经常组织银团贷款，也是香港不动产贷款的主要方面，李嘉诚也有银团贷款，我们现在的银行是老死不相往来，因为今天的会议，我想通过21世纪或者媒体向中央银行对于房地产商最贴肉的问题要反应一下。这比十年前的体制还要反动，一个是豆浆和房地产是一回事。现在所有银行的责任，如果是房地产领导也会体验到，如果卖房了，银行找上来了，就是要放贷，雪中送炭是不可能的。晴天送伞，雨天收伞，所以我感觉银行对于房地产是很致命的，必须要迫切改变

第二，我建议，昨天开会这里是六方会谈，现在非常有必要，要进行金融的房地产的六方会谈，不是名义的喧哗和取丑，我现在做民间资本，我们主要是为项目找资金，为资金找项目。我现在接触的房地产商老板基本上不是老板，是资金调度员。我为项目找资金，为资金找项目，有一个俗称我是上海的老中医，到我这里一看就是房地产的老板在解决资金。这是一个非常普遍的现象，这里不谈中海、顺驰、因为我们中国这样的房地产商不多，他有许多客观的历史条件，他们在资本市场、资金市场上的表现已经达到一定的高度。我提的问题是面对90％以上的小的房地产商，现在的市场是银行、房地产、券商、保险公司、财政部、共同的六方会谈。

客座主持陈基强：政府认为发展商已经是暴力了，加入我们可以帮助顺驰、中海融资，他们并不是需要，但是他们需要的是更多的融资。其实各个都需要，只是不同程度的需要。我这样讲，我认为李总利害，我们谈了半天没有掌声，下面是否可以提出一些问题，今天不收钱，大家可以交换意见，这样才叫做论坛。

李坚平：在座所有的专家对瑞思都有研究，我这里不讲瑞思的好事，在座的专家一定知道十多年前我们的一个华侨专家，开始搞收购、兼并的道路，将中国的企业玩了透，中国的整个金融专家才恢复过来，到境外上市，房地产行业是否有国家战略，是否有国家的利益，我的意思，为什么新加坡、香港的可以来购买，中国人差在哪里，为什么我们的主管部门不能组织我们的企业走出去，所以我认为，要提出这个问题，瑞思我就不讲了。这么好的东西，哪怕不成熟，东西都在中国的大地上，我认为目前的市场条件，经过那么多高深的专家完全有理由有资格和能力走向国际市场。

第四，金融资本的问题，希望我们反应中国为了宏观调控，为了进一步规范市场，房地产银行完全可以设置成立，房地产就是地产，对整个宏观调控以及资金的重点使用，以及宏观调控的方向，有着非常直接的作用。这一点也希望通过讲台反应到有关的主管部门去。

王世渝：如果你的企业真的是这样的话，我没有看过你的财务报表，你的企业是一个很简单的。你首先是零负债，我们这里很多人可以帮助你解决，孙飞、李晓东也可以帮你解决。你的条件资金解决是很容易的。

陶冬：天津已经有地产银行，实际上中国金融体制改革已经处于前沿，中国也在寻求金融创新，包括四大国有银行的改制上市，这些已经摆在前端的位置，作为地产提出很多新的课题，实际上归结起来就是让国际的瑞思冲击一下中国的房地产金融，实际上是互动的。有利于中国的监管当局加快金融的立法，如果2006年再不准备，别人就会强占你的市场，好的东西都被别人拿走了。作为融资来讲，房地产老板，总是讲如何操作，为什么昨天的对话说要研究宏观的东西，研究帐目的问题，实际上你们应该提前安排融资帐目的安排。你不是零负债吗，第一是向银行借款、按揭。

其次是中国的信托投资机构是金融机构，你在四个城市，我想每个项目融资一、二亿元不是很难。三、私募、股权战略投资者都可以帮助你，包括国内的战略投资者，这也可以。如果你有商业地产、写字楼，我们可以让境外收购你的资产包，到新加坡、香港上市，如果你的企业很大，可以在国内和美国上市。如果你可以找到国有银行担保，我们给你发企业债券，你的融资途径都是通的。

客座主持陈基强：刚才给了很多的融资路线，第一个问题要问题你自己，你的公司将来想如何走。不同的融资方式对公司将来的融资方向是有帮助的，但是将来是有冲突的。这样的好处就是不需要与这么多的财务机构打交道，关键是你想怎么做？我认为很多人有很多的解决办法，讲房地产投资银行，但真正老师讲，所谓的房地产投资银行，真正做得大的并不是房地产投资银行，所以房地产投资银行在国外只是专著一样事情。真正大的就是国际的同行，包括摩根，他们购买了地产专业的服务，有的是分开的，绝大部分是分开的。

他们到底做什么业务，基本上是管理房地产的基金、房地产的借钱服务、帮你去怎么样，他们的投资银行主要分两部分，一是传统的投资服务，另外一部分是管理房地产基金。中国这么大，有多少钱进来都可以融掉，因为最终税收还在中国政府手里。

李坚平：中国的外汇信托办法还没有出来，原来广东国投为什么破产是因为做的境外的业务太多，现在我们只是帮助境外的基金进行管理，如果信托公司赔了，也不会给他赔款。实际上信托公司不准做负债业务，我们应该呼吁我们的监管当局尽快出台外汇监管办法，让更多的资金进入中国的市场。陶冬也说了不希望外资进来，如果是外债进来，可能会造成金融危机，如果短期的资金会造成金融泡沫的风险。一般资金进来三年至十年，我们可以让房地产做全程的金融服务，关键是企业是否值得合作。外资应该以信托的方式进入中国的房地市场。

客座主持陈基强：这是不可能的，不是另外一种方式，肯定不是瑞思。所谓的瑞思他们拿着别人的钱给别人回报，这是不太可能的

李坚平：我并不是讲瑞思的概念，境外的资金可以通过信托进行理财。

客座主持陈基强：这要等信托的信誉达到国际的水平，别人的钱才可以让我们来管理。

开发商：为什么谈今天的主题，有一些专家判断是冬天来了，昨天听了陶总的讲话，作为冬天来了，或者地产不太好作了，难道是开发商的问题，是否是地产金融界的冬天来了，但是我看了诸位都很轻松，难道就是开发商的问题吗

陶冬：我将这个问题分成两个阶段，我是长期做投资的，过去我不和地产商打交道的，第一次是在北京首届房地产金融政策赏发言，当时的题目是从银行主导到金融主导。过去的开发商只找银行，不找我。我为什么不找地产商，朱总理在93年就规定，中国的房地产不上市，所以我看了一下，朱总理的话到现在，基本上通过正门上市的房地产公司只有深圳的几家，不让房地产公司上市，所以这一行的也不去找他们。这就形成了这么多年，投资银行和房地产商大家都不接触的结局，现在也是两方面，现在是地产商认为银行已经有问题了，所以才想多元化的找融资渠道，现在的服务水平也是非常的低，香港的瑞思还没有出来，但是延伸的产品已经出来了。已经有了瑞思的基金了，中国的金融服务水平实在是太落后的。这个时候，确实是需要金融很好的反省，提高金融服务的时候。

李坚平：以前有很多非金融的东西，中国的金融发展慢这是因为政府的政策导向，现在政府觉得这种东西和国际惯例是不接轨的，国际认为金融还是金融的事，最近发展商感觉贷款的门槛高了。所以开发商感觉到以前不用操心这件事，拿了地，基本上就可以空手套白狼，但是现在不行了。大家不要认为心情沉重了，因为社会越往后发展，分工越细致，开发商做好自己的事情就可以了。金融银行都是国家办的，只要将项目搞好，会有很多的资金求你，关键是你手上是否有何新竞争力。

融资的事情可以交给投资银行，关键是否友好的项目，吸引金融机构。当然在现在的基础上，宏观调控或者这种变化，包括外资的冲击应不是在全国范围。也许在前沿城市大家感觉比较大，但是在二线、三线的城市，地级市还是可以做的，土地的钱仍然可以欠的，对于开发商来说的话，用到银行的钱是第一选择。你的财务杠杆会做得最大，出了问题，银行会兜着。这种好事情，银行站在自己的角度，这种事情让你做成的概率越来越少，要你四证齐全才可以贷款。雪中送炭是基金和风险投资干的事情，他们的要求不同，但是风险投资也不会要你5％、6％的回报。现在要关注一些新的金融工具，金融品种。所以我说，做好自己的事情，一定是第一位的。对于我们信托公司，找我们的项目很多，而市场上跟我们竞争的产品很少，我们的产品基本上是供不应求，瓶颈在哪里，不缺少项目，但是缺少好的项目。

陶冬：我昨天的讲话给部分的发展商带来了悲观的影子。我对中国的房地产是绝对的看好的，今年和明年只是小小的浪花。但是对于浪潮中的人来讲，一个浪花可能是灭顶之灾。这个命题很好，几百万年前，我们人类的祖先，在生物空间并不是最强的。也不是最优希望的，成为万物之灵的，可以主导地球的，在这个过程中，我们的祖先作了一件聪明的事情，适应了环境，改变了自己，并且通过这个逐步的进化，我想这也是非常重要的，当我们刚刚开始做的时候，今天中国的融资渠道，金融产品仍然处于非常低级的阶段。

今后还有相当长的发展过程，这也是要面临的。今天我们的融资空间90％是来自银行，不要说十年以后，我们仍然会这样。我们需要进化，我们需要视野，如果将世界上各种各样的发展商的案例拿出来看的话，让发展商灭顶之灾的不是价格下跌了。而是资金链断了。尤其在上升中所有人都是借款发展，环境变化了，如果不注意减少债务和适应环境的变化，我想不会等到五十年、一百年。

客座主持陈基强：刚刚蒙受了这么多的惊怕，最后陶总说房地产还有五十年、一百年的前景和发展。我们在掌声中结束本次的对话。

主题地产对话专场—宏观调控背景下的房地产产品创新与营销之道以及商业地产最佳赢利模式探讨

客座主持徐晓晔：昨天星河湾的梁上燕老总说了暴风雨下是否可以安眠有很深刻的体会，在这样的市场氛围下，很多的发展商还是以平和的心态面对，大家将更多的精力放在产品上，产品如何创新，北京有很多的开发商也在尝试新东方主义的产品，今天的嘉宾有阎少华对建筑有深入的研究，首先请您开头。

阎少华：大家下午好，感谢主持人，给我这么第一个发言的机会，我想还是顺着主题表达我的意思。在宏观调控下，我想先说宏观调控，实际上这么多年来，我一直对宏观调控有一种想法。我们都经历了海南的大起大落。我认为政府应该长时间的调控房地产，这是为什么呢？因为房地产消耗的资源是比较大的。另外，房地产还有一个原因，就是与其他行业不同的就是不动产，如果国家为了刺激经济，鼓励房地产，我认为这是错误的。会带来很多的后患。因为房地产在发展速度过快的时候，会带来资源的浪费。这是大家都能看到的。

同时也能够给城市带来后期发展灾难性的后果。我们生产牛奶可以倒掉，豆浆也可以倒掉，房地产是不动产，在城市中会给人们后期的经济发展，城市规划、城市文化都带来巨大的破坏，这一点是我提出为什么要长期调控的原因。例如海口，大家知道海南以前的情况。三亚和海口是海南的两个大城市，三亚的房价比海口还要低，当时宏观调控以后，大起大落，当时鼓励后来又撤资，500亿元资金离开了海南，给海口留下了1600万平方米的房屋，已经消化了10年，海口还有300万平方米没有消化，这实际上就是建筑垃圾，这不能像牛奶一样倒掉的，造成海口一蹶不振。

海口的房价价格是二、三千，现在三亚的房屋价格是超过了海口的，原因就是因为海口有大量的建筑垃圾，制约了城市的发展和经济。今天谈的应该是永久性的问题。如何调整，我认为现在的政策不是很理想，我认为调控重点在于量的调整。而不是在价格，价格应该让市场用无形的手调整。量明年供应多少，包括供给，国家通过上游产品的控制。

房地产的建筑创新，与其他的工业产品和IT产品的其别。其他的产品需要的是真正意义上的常规理解的创新。实际上建筑不需要这种创新，建筑业不可能做到创新，所以大家理解建筑创新不是我们理解的，作出、想出一些别人没有想过的东西，别人没有的技术，因为这些都跟房屋的本质是没有关系的，房屋的本质是让居住得舒服和得体。

建筑创新更重要的是去研究过去的东西。为什么这么谈，大家觉得很惊奇，实际上我们谈政府的宏观调控在总量的控制下，实际上我们的建筑需要作的是，因为我们的资源是有限的，我们的建筑创新应该符合可持续发展，应该符合低产业化，低消耗这种生态的原则。这是对建筑创新最重要的，这种原则为什么会导致应该守旧，我们知道，过去的东西，是成百上千年形成的，每个地区的特点是不一样的。为什么，这是因为各个地区的气侯造成的，气侯长期的影响形成了不同的文化，过去的科技比较薄弱，交通也比较薄弱，人过多的是考虑低成本的居住，如何顺应自然，而不是破坏自然。当今的中国的房地产和建筑的思路，因为商业的趋势，由于整个行业比较躁动，都过分强调所谓的创新，破坏了很多固有的东西和城市的价值。

我们的创新，不应该这么做，因为这样是不可持续发展的，研究过去为什么有价值，因为我们有技术保证我们自己，我们还要做的是低成本的运行和发展，古人因为自身力量弱，而且长时间积累的，不适用的就被淘汰了，所以大家旅游时去看乡土民居，里面有学不尽的东西，所以我认为现代人很难逾越古代人，将现代的材料和现代的生活和要求融入、结合起来，这才是真正意义上的现代创新，这也是可持续发展的，也会带来建筑文化上的美感。第三点我想讲一点，现在经济学家都走了，我想讲一下经济学家和房地产。

孙总说不听经济学家的，经济学家说的不对。为什么不对，我认为还是拿昨天的几个例子说明。经济学家分析房地产的时候，忽视了房地产的特殊性。房地产的特殊性比其他行业的特殊性更加特殊，这是一，房地产的特殊性远远比在产业中的共性要重要，房地产不能形成工业化的生产，不能提高劳动生产率降低成本。房地产不能标准生产，不能复制。世界上没有两个房屋是完全一致的，必须因地制宜，这样才符合我们的生态、可持续发展。

例如，陶冬讲的，大家都觉得很沉闷，房地产的冬天来了，我认为他的分析是错误的，不说他的结果，我说分析原理是错误的，他是用一般的经济学来分析的，他是用正确的分析手法分析房地产是非常错误的。什么第一阶段无量微跌，第二阶段……这都是用经济的手段分析的。为什么不能分析，因为房地产产品没有充分的竞争。什么意思，比如说，手机的危机来了。例如我在建国门购买手机，同一地点有西门子和诺基亚，有的选择。但是房地产是不可以这样选择的。

建国门的房产销售的房屋没有下跌，我不能去选择是购买下跌的房屋，因为我要在这里购买，这里购买不到西门子，他可能是唯一适合我的地点，也就是说，房地产没有充分的竞争，也就是说大家为什么不明白房地产有比较高的利润。这就是竞争不充分。还有一个原因，房地产的开发周期比较长，一个项目的回报率，忽视了年收益率，实际上年收益率不是很高。    

徐教授的曲线我也不认同，有几个前提，第一是市场充分竞争，第二，厂商对产品的供给有能力增加，通过扩大生产，通过降低成本。这两点，在房地产中是不具备的，它的模型完全失去了意义。所以大家也就看一下热闹，没有任何的意义。今天的主题是创新，这是我的长项，因为我是学建筑的。先说这么多。

客座主持徐晓晔：上午是管理创新、刚才是金融创新，现在谈的是产品创新，在严峻的调控下好的产品还是有好的销售，产品创新是有一定的意义的。产品创新这个问题，放在北京、上海都是具备不同的含义，北京的产品创新就是炒作。请成总谈一下自己的看法。

成实：说到产品创新，各位是有体验的，房地产的市场就像看戏一样，任何一个城市，每年都可以看到，让你耳目一新、眼前一亮的项目，什么风都刮了什么欧洲、什么主义都有，实际上我们的房地产住宅产品是停留在一个非常原始的阶段。因为几千年前我们对住房的需求是几个功能，第一是可以遮蔽风雨，

第二，外遇寒暑，第三是防御野兽。我们作房屋要满足这三个功能。在座的各位想一想现在不漏水的房屋有吗？现在的住宅对保温隔热的性能达到了吗？因为保温的事情是国家最近出台的强制性的政策。

现在没有野兽了，但是我们的安全感没有增加了，我们要防范自己的同类。到现在为止，所有的产品都停留在初级的阶段，我比较同意阎总的观点，我们的产品创新是形式上的创新，还是真正回归到对居住者本身的创新。现在大家都知道，每个城市都有豪宅，几千万，上亿元一栋的，价值是否值得，值得怀疑。创新应该是回归到人的本身，对于地球和人类来讲，应该是可持续发展的生态方向，这才是房地产创新的方向。例如，我们造一栋楼的时候，我们规划的时候，一个社区，它和另外一个社区是没有区别的，很普通的。如果我们做规划的时候，我们对整个住宅，每一套房屋的日照进行计算机模拟的分析，保证每一套房屋得到足够的日照，我们对整个小区的风环境进行计算机模拟，让每套房屋都可以得到风效应。

第三，我们对小区的噪声进行计算机模拟，分析每套房屋遇到噪声的干扰，这样的做法，我们还可以对整套单元进行能耗的分析，类似的做法，当您进入社区你是感受不到的，所以在产品创新的时候，真正做到对居住者有利还是形式上的创新，这是我们要思考的问题，从安全的角度来讲，我们增加了保安和防盗网、红外线，还是在增加视觉可以对视的，尽量避免视觉看不到的地方，避免围墙有死角。这样做新产品的时候，我们是在考虑安全的问题。我们根据犯罪心理学的研究，越是人多的地方，犯罪的可能性越少，同样很简单的。在研究组团的规模的时候，一个组团是300户还是200户还是400户更加适合，意义在哪里，第一这样规模的组团对人与人的交往和熟悉的时间有多久，我们除了居住需求外有交往的需求，还有安全的需求，当我在入住一个小区之后，在三个月内，组团内的人可以达到见面就熟悉的话，犯罪率会降低的。

类似这样的产品创新，在形式上是看不出来的，这才是真正对居住者的关心，所以从这个角度讲的话个，我们从国内讲的话，这方面的发展是不够的。我们可以引进国外的东西，我们引进美国绿色建筑的一套体系，是绿色体系的认证体系，重点关注的是环保和节能，要求整个社区达到了生态的自我平衡。例如所有的铺地是否都可以渗透的，雨水是否可以搜集循环的。我们的绿色用到了多少，这些东西在建筑上看不到但是对我们的居住者是非常有益的，从能源从结构来讲，是否就是将墙加厚和外围保温做得更好，冬天我们将外围加强的时候，我们可以保证室内的热源不走，如果室内的空气不交流，所产生的病菌是有害的，所以就要采取空气交换的设备来做这个事情。

空气交换的设备又有一个问题，热气出去，外面的冷气进来又有能源的损害。当室内热气出去和冷气进来的时候，不要使能耗减少，所以我们引进英国的设备，制作一个示范楼。这个楼建成以后达到两个要求，第一步利用通常的电能，用的是可再生能源，用的是风能和太阳能。第二，是零排放的，排向大气的二氧化碳是为零的。

这样的住宅如果全面推广还有一定的困难，至少沿海集团在产品创新方面还是要回归到对居住者本身的需求，从环保来看，人类可持续发展，应该回归到这样的课题。然后通过一些尝试性的实践慢慢的推广，但是成本很高，我们引用了这个绿色体系和国家住宅的一套标准作为我们住宅的标准，我们希望所有的产品都沿着这条路走，随着科技水平的提高，将产品的创新朝向真正对居住者有利的方向。

甘连舫：我是做比喻产业的，我在开发区购买了7万平方米，这几年搞了北京化纤厂，500亩地3个亿元购买了，两年半的时间，将近50万平方米都卖完了，正好敢上销售旺季。最近又做了一个项目，就是龙溪顺景有高尔夫球场以及公寓、别墅。等于说做体育产业，生产台球的突然进入房地产领域，我在这个领域是小弟弟，台球我是老大，有这个机会和各位学习，学习了很多的东西。

我想刚刚进入，也涉及了几个领域，一个是高尔夫、一个是旅游、一个是商业地产。第一个项目有一个5万平方米的商业，就是与上海百联集团签订了协议，每年几千万的租金。房地产这几年的发展，也使很多非传统地产的企业进入地产行业，今天的主题是创新，实际上我们的公司，我是外行。各位是搞建筑和金融、房地产的，我是外行，干内行的事要不断的学习，所以今天有学习的机会，这几天得到了不少的经验。

提起创新，龙溪顺景项目就是比较创新的思路，这个项目是一片沙荒地，原来什么都不长,是一片荒地，沙子都是非常后厚的，改造这块地得到了当地政府的批准，集高尔夫球场和酒店，高尔夫球场有六个道，球道两边都是球场，这种模式是我在美国打球得到的启发，一共是六个球场其中五个是这种方式，中国为什么没有，因为建设用地非常昂贵，成本太大因为我们的沙荒地成本比较低，所以就搞了高尔夫球场，虽然国家不提倡，但是高尔夫每年有20％的增长速度，不是提倡和限制不限制它的发展。

市场有需求，人们需要健康的所以打高尔夫是有前途的。我们加入了休闲理念，不光是高尔夫也是旅游休闲的地方，因为有五星级的酒店，三个产业互动，打下了成功的基础。还有一个就是健康地产，我们引进了韩国的专利，不管你到了哪里都可以监控你的健康，这是信息系统，我也不清楚。健康地产和旅游休闲地产、高尔夫地产结合起来成就了龙溪顺景项目。

黎振伟：我在这个行业已经12年代理顾问公司，做了8年开发商。这个行业不是人们理解的那么简单，中间是购买房屋，旁边是销售，这几天我认真的听论坛，我听了很多的机会，也感受到了压力，论坛是接受新闻和压力的。这几天是政策和金融，五年前我们经常讲营销，二年前讲产品。今天我再思考政策的同时，我三点要思考的，开发商找金融，并不是免费的，你的项目不是好的谁会给你钱，我结束了很多的外资包括新加坡政府投资局以及荷兰第一证券公司。

一、今天已经没有投机了，房地产不像过去那么容易了。 现在投机减少了，房地产如何去开发和营销。

二、现在最紧迫的是购房者的观望，他们在持币待购，我们如何营销打消市场的坚冰，至今也是要付出利息的。第三，在宏观调控下，在房地产冬天来临下，不会是短期的，而是半年的，两、三年如何把握市场的脉搏，如何把握市场真实的需求，这是开发商思考的问题，我们公司很大我在全国跑，我也服务了很多的开发商。我认为开发商对这一认识是比较简单一说住宅就要搞一千亩，广州经历了整个的过程，商业不是这么简单的，一千亩的住宅也不是这么简单的，我们公司和万科和广州很多的大盘进行合作，所以这一点需要我们思考的。应该说对我们来说是一个机会，反而觉得机会多了。

我也感觉到压力了，今天的中介营销与过去是不同的，我们需要提升和整合，我们要赢得这种机会，中介营销是不会过时的，但我们不能作简单的中介。如果我们的财富公司都是简单的，作用就不会大。中介公司要解决两个问题，第一是提升，将过去简单的营销如何作成专业的营销，我们要淘汰没有信誉的，上海有1.6万中介公司，广州现在只有二、三百家中介公司，我们还要系统化、国际化，也是我们也要解决的。我们去年在香港上市，也是唯一的一家中介代理公司。

我们有三个国际基金加盟我们的公司，找基金不光要找开发商，我们需要内部的整合，现在公司拥有房地产开发全部过程的专业，除了我们不作开发之外，我们都具备，从策划到销售，一手到二手、商业、拍卖以及投资都有，还有外部的整合。我们需要与优秀的开发商整合，与万科、金地、中海、都合作了。我们帮助万科四个楼盘，提升了万科楼盘销售的速度，所以这一切说明中介不是这么简单。还有中介的整合，网络的整合，产业的整合。这些都是未来营销创新所必须的，当然我们必须要做这些，一般的中介是没有前途的，也包括一般的开发商。

没有钱是万万不能的，有钱也不是万万能的。我相信有钱的公司要找好的项目，我留意到刚才的银行家，都说了只要你的项目好，就不用怕，什么叫做好，好产品、好市场、好项目，这就难了。

主持人袁一泓：你的意思是说营销很重要。这里有一个商业专家，刚刚参加了商业部的调查。王秘书长是否发现好的产品的创新。

王永平:  我们的房地产如何由冷变热，温暖起来，确切地讲是住宅的问题，房地产里面有商业地产，正在由冷变成最热的时候，所以我觉得这么大的盛会没有对商业地产进行探讨是缺憾，住宅这一块讨论冷热的问题，这是因为前几年我们在热的时候密谋仔细的讨论，总是在冷的时候才想起热的时候，我不想在明年博螯来的时候，议题差不多，只不过是商业房地产的物种选择，到时就晚了。

我们不能说是不，也不能说是。对地产的调控不是一个部门作出的决定，一定是宏观决策层考虑的。商业地产要有好的商业地产产品，应该说是凤毛菱角，我们能够想起来的都是李嘉诚或者其他有实力对商业地产很有了解的产品。国内的商业地产是非常热的，商业房地产无论竣工面积也好，还是竣工面积增长速度都超过住宅和写字楼的速度，总的投资量是非常大的，04年达到了1700亿元的投资量，但是能够找到好的产品很难，大量的产品，我们可以看到，现在没有成功，而且在未来也很难成功。

今天上半场，很多的金融专家谈了REITS的概念，他们也希望将物业卖给REITS，我想90％的开发商没有想过持有REITS，国外的商业物业95％是持有物业，我们正好是相反。剩下的5％中的2.5％自己有实力持有，还有2.5％是卖不掉，被动的持在手里，我们的商业物业有很多的硬上。现在开发的很多的楼盘是不会有人要的。全世界我们了解了，包括香港和台湾，没有法律明确的限制，但是事实上没有人这么做，除了临界的商铺。这么分割的卖，将一个综合的物业卖在国外是绝无仅有的，中国商业地产的现象，经常是九个字起步晚、发布快、问题多。我们盲目的追求大体量的开发，诸位可能也注意到了纽约时报的报道，预言未来五年年内十个重大的购物中心有五个在中国，他是想说明这个国家的人喜欢大，大可以说明有影响力。

有人采访一个地产老板，问为什么购物中心这么大，他回答我们的老板想作一点名称历史的事情。大要有讨论的，什么条件下大。香港的太古城是非常有名的开发商，在香港过去十多年开发的商业总量有25万平方米左右，太古城太古广场都是他们开发的，但是在中国，内地这一块，现在在广州也开始做了，只敢作一个10万平方米的物业，他说，太大的我做不了，别人怎么做我不清楚。他们在很多的城市拿地的时候，别人都说越大越好，只有你说不能大，因为大要建立在两个市场基础之上。第一当地的人口有多少。很多二、三线的城市，都在做40万、50万的商业，你这个城市不到50万的人口，谁来销售，他说我可以辐射，例如蚌埠，做了安徽第一条商业街，我可以辐射整个安徽省。河北也作了，一个商业项目，他说停车场也有沈阳的车，这说明他们不考虑市场的承受能力和实际的情况。

每个城市都是有钱的，他们很多人都不告诉你。我是知道的，他们是没有数据盲目的开发。家乐福在兰州开发的时候，首先了解国家统计局，还要看国家的规划部门看一看城市的规划是怎样的，我们没有，我们对市场的了解基本上来自媒体的间接报道，没有市场的基础，同时还要考虑商业的资源整合能力。你建这么大的商场谁来经营，有的人说，我这个地方已经规划了，一边是沃尔玛一边是百胜，一边是星巴克。

前段时间我到乌鲁木齐，他们说是否可以让家乐福到我们这里开商场，我问家乐福他们说三年不考虑，因为现代的物流配送达不到。如果没有集团的配送，它的竞争力是体现不出来的。所以说我们的商业建大的容量缺少市场的基础，也缺少商业整合能力的判断，也缺少资金。商业地产是一个四高的行业，高投入、高风险、高回报、高贡献。

高贡献是一个好的商业物业对城市经济的带动是多边性的，带动周边地价的升值。青海集团的老总说在北京有一个物业，跟百联物业签定合同后，周边的物业都升值了。带来地价的价值。另外，可以创造很多的就业机会，能够持续的做税收的贡献给地方政府，也是形象工程，繁荣的商业城市，面貌重要的展示部分，所以是高贡献的工程。如果做得不好，也是高破坏的工程。因为在市中心，店铺倒闭后有很多的供应商无法收回货款，带来一系列的社会问题，很多的店铺卖给投资者，他们已经将资金收了回去，所以不好的商业物业破坏性很强。

高投入的行业，资金需求很大，成功的商业物业都要持有物业，没有足够的资金不能持有，银行的贷款一、二年就已经收回，另外还是高风险，一个项目作坏了以后，什么作用都没有。我们的住宅做得不好，可以低价销售，不好的商业物业就是一个烂尾楼，过了高风险的关才会有高回报。

主持人：中国的商业地产好的产品很少，风险极高，他风险大家不要做商业地产，什么是好的产品，我在北京居住，说实话听孙红斌说，北京没有好的房屋，我是认同的。北京是没有好的房屋，什么是好的房屋，几位专家和地产商有不同的看法，有的说是绿色健康、节能，黎总说还是营销吧，王秘书长对商业地产也不认同好的产品。我听了半天观点不一样，虽然没有直接的争论，实际上是有争论的。由于时间的关系，今天的讨论、对话到此结束。

王永平：好的商业地产，在中国正处于一个比较好的空间，但是我们的市场环境还不理想，包括REITS的概念，很多的开发商对商业不了解，没有实行定单开发，我们不是不需要商业地产，我们的前景是非常好的，但是我们要认真的做，商业地产是很复杂的是商业和地产的高级形式，我们可以不懂得商业，但是做商业要懂得商业，要找专业的机构和团队来做，知道商家的需求是什么？

黎振伟：没有市场没有营销，什么产品都是白作的。

主持人：非常感谢各位，今天的访谈到此结束。