上海：轨道交通助长地价 地产格局由此改变

焦点上海房地产网 2006年05月16日13:46 新地产
他山之石，可以攻玉，研究其他城市轨道建设的成功范例，能给我们今天提供最好的参照。
城市轨道交通的诞生和发展已有100多年历史。但重视和大规模修建城市轨道交通系统则是在二次世界大战结束以后。
20世纪下半叶以来，伴随着世界范围内的城市化进程，世界各国的城市区域逐渐扩大，城市经济日益发展，城市人口也逐渐上升，机动车辆增长尤快；行车难、乘车难，不仅成为市民工作和生活的一个突出问题，而且制约着城市经济的发展。在这样的背景下，世界各国纷纷开始采用立体化的快速轨道交通来解决日益恶化的城市交通问题。大城市逐步形成了目前以地下铁道为主体，多种轨道交通类型并存的现代城市轨道交通新格局。
在此，新地产策划机构在国内、国外选择了上海、深圳、香港、东京四个城市，分析其轨道建设形成各自的特色，挖掘值得北京轨道发展借鉴的方面。
上海：轨道交通改变地产格局
近年来，在上海交通网络不断蔓延铺陈的同时，楼市价格亦节节攀升。尤其是轨道交通建设的相应增加，不仅有效的拉近了城市与郊区之间的距离，更拉动了上海楼市。
上下“两个上海”
曾有人戏言，“上海是两个，一个地上，一个地下。”由此不难看出,上海轨道交通的发展已初具规模。走在上海的地铁书店——季风书园里，虽然耳边隐约会传来地铁通过的轰鸣声，但置身于此，很容易让人忘记这里是地下。因为书店通风很好，还有优雅的小咖啡座。除了书店，上海的地铁站里，商铺林立，小餐馆、熟食店、零食点、家居用品卖场到处可以寻到。
站在浦东国际机场到上海市区的快速交通线上，则可以看见另一幅景象——一辆辆磁悬浮快速列车驰骋其间。总投资为人民币89亿元的上海磁悬浮快速列车干线工程，西起上海地铁2号线的龙阳站，东至浦东国际机场，正线长约30公里，上下行折返运行。而上海地铁一号线和二号线，在线路上交叉成十字形，跟北京的“一横一圆”的形状不同。
“上海目前拥有5条轨道交通线路及1条磁悬浮线路，轨道总长度共计140公里；规划2010年建成11条线轨道交通线路，总长度达到400公里，相当于发达城市如纽约、伦敦的轨道交通水平；规划2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。”戴德梁行一位负责人介绍。
上海的轨道交通已步入快行道，其规划与发展特征主要体现在：土地利用布局与轨道交通相互协调，沿轨道通道集中发展；交通导向开发(TOD)，轨道交通建设计划与土地开发计划协调；对站点周围地区实施较高强度的开发，站点周围集公共交通枢纽、住宅、商业和娱乐设施为一体。
轨道交通助长地价
许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，对物业升值潜力也给予了“厚望”。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价一般在25%至30%之间。上海物业走势与轨道交通结合得相当紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，一度形成独立板块；地铁二号线通车，迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，使他们成为购房热点区域；明珠线通车又让江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，因为交通便利度的提高，吸引了大量中心城区居民前往该地区。
2003年，上海交通设施建设投资大幅度增加，由2002年的142.86亿元增加至219.66亿元，增长了53.8%。这些数据反映出上海交通设施建设正处于高峰期。而与此相对应的则是整整一年上海土地价的飙升，尤其是规划中“三城九镇”的土地更是有了成倍的上涨。 可以说，在影响上海市土地价格诸多因素中，轨道交通对地价的提升最为明显，远远大于绿化以及其他相关的配套设施所带来的改变。地价上升的主要动力就是轨道交通，而地价的上涨将直接推升房价。以2003年11月26日开通的轨道交通5号线(莘闵线)为例，在年初该路线银都路站附近的好世凤凰城的价格仅仅为3700元／平方米，但在年底时却已经达到了5600元／平方米，一年的涨幅高达51%。在莘庄区域里，自地铁一号线1993年投入使用的前后3年里，地铁周边1公里范围内商品住宅价格提升了2-3倍。
“激活”或“补充”的作用
上海一位地产企业管理人士分析，现有轨道交通线的贯通对于周边物业价值的影响有限。目前正在兴建的多条轨道线所通过的大部分区域，都已形成比较完备的交通体系，轨道交通的意义更主要是起到补充作用。与早期地铁1号线通到当时交通极为不便的莘闵大不相同。这种一条轨道“激活”一大片区域住宅市场的情形在上海已很难重现。话虽如此，轨道交通对于已经建好的物业的“补充作用”还是不可小觑，因为他还会让周边物业表现出较强的抗跌能力。毕竟交通环境的改善，对楼盘仍然会启到拉动作用，只不过在不同交通大环境里会产生不同的效应。
除了住宅，要想实现在“地下生活”，发展轨道交通的配套商业也是必不可少的。有了较为完善商业配套，轨道交通的“激活”或“补充”作用才能更好的发挥。从上海地铁上盖商业较为成功的几个案例，如人民广场地下商城、中山公园。 戴德梁行认为地铁商业的发展必须遵循两点原则：其一，统一经营，统一管理。开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营，而且便于对招商与经营管理工作进行详细策划和布置。这样可以实现对租价、商场布局等适度进行统一，以避免业态之间的同质化竞争。其二，主题定位鲜明，特色化经营。地铁上盖商业发展必须根据周边人流和消费习惯等实际情况严谨地进行包装定位、确定发展模式，而且要根据人们的消费心理及购物潮流来及时进行业态调整。 轨道七号线成新的期待
前些时候，全长35公里、从宝山经普陀、静安、徐汇并越江到达浦东的M7线已正式开工，并将在2010年世博会举办前通车。浦东新区南块和宝山西部、普陀北部，南北两头住宅受益于M7线的即将开通。 目前这几个区域具有共同的特点，一是住宅区集中，人口导入量大，有许多知名的居住社区。北面有大华、锦秋、管弄、镇坪、长寿等新老大型居住社区，南面更是设置了9个站点，途经上钢、上南、昌里、六里、锦绣、万邦和世纪公园等居住板块，涉及的居住物业面积可达到数千万平方米。二是目前南北交通直达路线少，特别是乘坐越江交通花费时间较多，到市中心需要通过换乘才能到达。M7线的开通，将给南北两头的居民带来出行的直接便利，特别是为两头市民到达中心城区提供了一条便捷通道。
对于上海楼市中的“轨道效应”，人们已然不陌生。在上海易居房地产研究院的分析师看来，7号线纵穿整个上海西部中心区域，而地铁物业的升值潜力在那里的中低端住宅上将体现得更为明显。“地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域其他地段，其价格也略高于同等水准物业。当然，从住宅类型分析，并非所有的地铁楼盘在后续市场上的表现都一样，如对于别墅等高端产品的影响则较小。”
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