银行官员：09年就是开发商的鬼门关，坚决不买房

鬼门关, 买房, 银行, 官员, 开发商 　　“现在正是时机，国家减税了，银行降息了，相当于国家和银行已经帮房地产商降价了，这时候聪明的房地产商应该就坡下驴，赶紧降价来激活市场。否则，就是死路一条。不信的话，你郭一平看着吧，2009年，就是开发商的鬼门关！”

　　今天晚上，一位银行人士给我打来电话，对当前的房地产形势进行了分析。

　　以下是郭一平根据对方的谈话整理：

　　你郭一平也别蹲在家里写博客了，到全国各地转一圈。你会发现，全国各大城市的房价根本就没有降。

　　我原来也想着各地房价降了，最近走访了几个城市，看了房地产的情况才知道，与我当初心里想的，用赵本山大叔的一句话形容，“那差别是相当的大！”就说那北京吧，一平米降了200多块钱还算降？

　　我从银行的角度来说说当前的房市吧，这样也能让新华网友了解些真相。

　　一、08年我行没有批一宗房地产开发贷

　　银行所有房产开发贷款都要上报总行的，这可玩不了假的。我行今年没有批一家房产开发贷款。现在银行对于开发贷的主要工作就是抓紧收房贷。

　　二、我们拒绝了开发商的贷款展期

　　有一个开发商在06年9月，从我行贷了一笔款，说是07年11月开盘的，可是他等着房子涨价，捂盘捂到08年3月时，才发现形势不利了。今年4月我们银行催他开盘销售，他说正在与市领导商量着，准备让政府团购。可能是社会上反对救市的声音太大，政府也不敢接受团购了。那几天，他“憋的是相当难受”（赵本山语录），便又向我们要求贷款展期，我们坚决回绝了。
他现在还在挺着，不敢降，又买不掉。我们再看一看情况，真不行了，还得“以法收贷”！

　　三、开发商最难过的日子应该是09年

　　不是银行的人不知道，开发商最困难的时期应该是09年。因为07年疯狂拿地的开发商，一般在银行都是贷款两年，也就是说09年就是他们的还款期限了，到时候他们就必须靠销售回笼资金的，没有销量只能降价了，那时不降也得降！

　　四、“刚性需求”并不大，炒房掩盖了真相

　　07年国家出台第二套房政策时，我行个贷当月急剧下跌。政策出台前一个月，单月个贷规模还突破两个亿呀，可到了08年，每个月个贷也就不到4000万了。这一点，你郭一平该知道了吧，这减少的一亿多，肯定就是二套房的资金需求了。剩下4000万元的刚需也只占整个购房需求的20%而已，你郭一平说说，到底有多大的刚性需求？

　　五、开发商不降房价事出有因

　　其一，舍不得暴利。以前的房地产行业确实是暴利行业，如果你郭一平要是能买到了低于70%毛利的房子，那是你的天大幸运。在这种暴利模式下，迅速发达了一批人，后来者看先行者，延续了暴利经营模式。现在市场变化了，但是习惯的改变需要时间，心理上难以承受，谁都不想割肉。

　　其二，隐形成本，粗放式经营，造成了多数开发商成本畸高。

　　开发商从批项目到拿地到贷款，一直到房子封顶，前后要盖一百多个公章，哪个关都得金钱开路，这里面成本很大。一个1600万的工程款，500万用来行贿。这两天新华网就报道了这个案件。这个事报道了，还有那些没报道的呢？业内人士分析，再怎么说，隐形成本也得占到四分之一多些。加上，前几年房子好卖，又暴利，这些开发商也不会在控制成本上下太大功夫，反正房子卖得快卖得高，到最后都有购房人买单。

　　前几年房价疯狂的时候，感觉不到成本的威胁，成本基本可以忽略了。现在市场低迷了，以前支出的隐形成本、高经营管理成本变成了降价的拦路虎。

　　其三，地方政府的态度不明朗，开发商心存幻想。

　　高房价带来的高地价不仅是地方政府财政收入的保证，而且高房价也推高了GDP，让官员们政绩上看好。正因为地方政府顾及这些，所以出台了许多救市政策。各地都有。地方政府的这些举动，使得开发商在最不该坚持的时候又坚持了一把。

　　其四，开发商的资金压力还不够大。现在房地产开发商融资比较困难，但以前留下的银子还不少，而且绝大多数开发商这几年也没少赚钱。面对困局，他们首先想到的减少开工，裁员等，也就是节制开支，说明起码开发商的资金还能维持。说缺钱，也缺钱，是缺继续盖楼的钱，而不是活命的钱。

　　其五，开发商价格同盟没打破。

　　房地产界也有潜规则，那就是参考同区域、同档次楼盘定价，谁也不会轻易降价离群太大。如果哪个单独行动，往往会遭来一致打击！例如：万科在杭州的售楼处被砸，十有八九是竞争对手有意煽动或直接报复。
以上是我对开发商今天死挺不降房价的分析。

　　六、“天价买地”不是今天高房价的借口

　　这两年一些地方政府卖地卖得疯了，把地价标得高高在上，然后又把这种高成本转嫁到了购房者身上。这一点谁也不否认，但大家别忘了，现在市面上的房子所用的地皮，绝大多数是开发商在地价没有疯涨以前拿到的，所以按照现在的地价来说成本的事，那都是瞎忽悠！何况，开发商都有门路，一看今年形势不好，高价地退给政府了，没有一分钱的损失；也有退不了地的，顶多保证金不要了。

　　这些高价拿的地，根本就没有盖房子。如果有，那只是个别情况。因此，天价拿地，不能成为今天不降房价的理由！

　　现在房价这么高，开发商动不动就拿地价说事儿，都是蒙人的。退一步说，即使拿了高价地，降一些价，只是利润少些，赔赚还是正常的，也不至于赔钱呀。

　　七、2009年，就是开发商的鬼门关

　　到了年底了，许多开发商面对着归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资的资金压力。部分房地开发商估计难以熬过年底。这可不只是我说的，连潘石屹两天前就说了。王石也说了。

　　我想，现在正是时机，国家减税了，银行降息了，相当于国家和银行已经帮房地产商降价了，这时候聪明的房地产商应该就坡下驴，赶紧降价来激活市场。否则，就是死路一条。不信的话，你郭一平看看吧，2009年，就是开发商的鬼门关！ 收藏 分享 评分