松绑市场限制（任志强）

一次深圳卫视《22°观察》的采访中，主持人问了一个问题：为什么中国人要坚持购房解决居住改善，而且坚持要购买新房才算是家!
引发问题的提出是我认为中国的住房政策有偏差，解决住房问题应以解决居住权力为首要保障，而不应以拥有房屋的财产权利为首要条件。但社会上流行的风气则是年轻人没买个新房就不能结婚，甚至连我们的政府都只将眼光盯在一手房市场中的新房供给规格、数量及价格，而将居住权利和二手房抛在了市场之外。
为什么要坚持个人持有房产是个很有意思的问题，十年之前没有实行房改之前，中国除少数试点城市之外，绝大多数家庭都不拥有住房的私有产权，而只追求居住的权利，而不管这个房子的产权是房管局的还是单位的或是私人的，租赁是唯一解决住房问题的渠道。家都只浮在他人的产权上。
房改的十年让几乎所有的中国人都在追求拥有私有产权的住房，中国的住房私有化率在房改购房与商品化购房的推动下，从全球住房私有化率最低的国家，一跃成为了全球住房私有化率最高的国家。城镇的住房私有化率高达85%，远远超过了世界经济最强大的美国。如果按国际惯例不分城镇与农村计算，那么中国的住房私有化率会高达95%以上，居世界首位。
1998年房改处于亚洲金融危机的背景之下，朱总理将拉动中国经济的宝扣在了住房制度改革上，因此制定是只售不租的整体改革战略。不但将已租的公有住房私有化出售了，也将经济适用住房和商品房混在一起全部用于销售了。一时之间，拥有私有产权住房的宣传调动了全民的财产私有化欲望，也确实实现了中国经济强大的推动作用。
用购买的方式市场化解决住房问题似乎成了唯一途径，而忽略了在市场竞争中的失败者或无力参与市场竞争的家庭的居住权利保障。因而当市场中的供不应求导致的房价上涨时，政府就像疯了一样的连续数年出台大量政策抑制房价，甚至不惜动用抑制消费过快增长的手段来打击房价和扭曲市场，用看得见的手强烈出拳，希望市场按政府的意愿能提供低收入家庭能掏钱买得起的拥有私人产权的住房。
从租到买、从旧到新、从小到大本是从贫穷到富裕发展过程中的必然消费路径。记得改革开放之前，哥哥的裤子给弟弟，短了就接一截裤腿，破了就打个补丁。曾几何时，中国的住房可以一步登天了。宣传中总是用一辈子的积蓄、一生买一套住房，永久的不变的方式来引导市场，于是购新房才是购房，而旧房似乎已不再是房子而是“猪圈”了。
市场化改革本就应开放市场，允许各种商品流通和交换。住房首先要开辟二手房市场，让社会能通过交换实现从租到买、从旧到新、从小到大的消费升级。但市场化改革中本应降低交易的成本与费用这条经济学的著名经典原理反而在市场化之后成倍的提高了税率。不知道是要促进市场化改革，还是要敲市场化的竹杠。
二手房市场本就是住房从低到高消费升级的基础，却在市场刚刚建立之初就不断的加税，从契税、印花税发展到营业税、土地增值税、个人所得税等多项，不知道政府是想让人们靠自己的收入解决住房问题，还是想靠市场化剥削更多的国民财富。不断增加的税费都转移到了房价之中，成为了推动房价高涨的动力。难道这不是与政府稳定房价的意图相背吗？二手房的房价上涨又怎么会不影响一手房的房价呢？看来政府只想多收税，而并不真正在意民众的住房和房价。名义上为抑制炒房的投机，实际上是将孩子连同洗澡水同时倒掉了，最终是得不偿失的结果。
同样在一手房市场中，政府的主导思想仍是自住而不鼓励租赁，斩断了具备购房能力之前的过渡桥梁，逼迫本就不具备购房支付能力的家庭挤入市场，并对超出支付能力的合理房价也进行了强烈的攻击。
奥巴马的“救市”计划中关于购买美国货的条款，被称为是贸易保护主义而备受世界各国的攻击，连奥巴马自己都不得不出面来批评这种对市场经济有害的作法。
而中国一个从计划经济向市场化转化的国家，根子还种了计划经济的土壤中，根本就不知道这种计划经济观念的主导让中国的政策在实行着最严厉的贸易保护主义。
危机之中的美国为保证美国工人的就业与拉动经济，当然希望自己政府拿出的钱用在购买自己的产品上、自己产的钢材自己消化、自己用，这种被美国人看来是完全合理的事件却引发了世界的不安或大怒，而中国政府所强调的恰恰是自己的房子自己住的观念。
贸易保护的是限制市场的流通，让市场成为一潭死水的自给自足。坚持以自住型消费为主的购房市场同样是限制了商品的流通、出租与投资和投机。当所有的住房都是自住时，又如何会有流通与交换，又如何称为市场呢。这无非是贸易保护的变种。
请看我们的政策导向，为实现这种典型的贸易保护，一是，对同是房地产开发的企业实行了因生产商品不同的歧视性差别待遇。如对以自住为主的普通商品房生产企业给以银行信贷的支持，而对完全市场化的商品房生产在信贷上加以严格限制，甚至拒绝给以银行信贷支持，部分还实行了差别利率。从本意上就不支持市场化、不支持商品的自由生产与流通。而中国三十年的改革不就是为了推动市场化经济吗？可见计划经济的观念仍在左右着政策的导向。
二是，对同是住房消费的需求方因商品的不同或用途的不同而实行了歧视性差别对待。如首套或自住型需求或自住的改善型需求银行给以了低首付、低利率的信贷支持，并实行了低契税。而对升级型、投资型、流通型、奢侈型消费的住房则是提高了信贷的门槛且给以了高息的惩罚性利率，不但不支持反而设置了多种障碍和高契税。不但不对完全市场化的消费行为和商品流通行为给以支持，反而给以打击。那么又如何促进市场化经济呢，这难道不是典型的贸易保护主义又是什么呢。
有人说住房是政治。那为什么全球多数国家都对购房没有那么多的限制，反而都实行了个人购房时会冲抵个人所得税的优惠呢。本来只有廉租房是政治、救助型住房是政治。如果普称住房是政治，难道高档房或大面积住房的人不应享有充分的住房权利吗？他们因为住的房子大就应被政策歧视吗？二、三线城市的大房子比上海、北京的小房子要便宜很多，并不是评定贫富的标准。富人应多交税以调节贫富差别，但如果住房是政治而不是市场，那么这种多征税的歧视就不应该了，政策与住房是政治的步调恰恰是背道而驰的。
在全球都反对贸易保护主义的同时，中国的官员们却用地方保护主义的特殊规定大行贸易保护之实。如东部沿海大省的某市委书记于2月1日要求“各级政府要在本地品牌使用、重点工程政府采购等方面积极探索，优先支持本地企业”；杭州直接规定“为鼓励消费者购买本地品牌……可按面值享受18%优惠，其中由财政补贴企业13%”；长春则用优惠政策鼓励购买本地的汽车产品，各省均在4万亿的投入中要求购买本地产品优先本地企业，这与奥巴马的用本国产品如出一辙。如果中国仍满足于计划经济时的小农生产方式，以自给自足为生产定义，那么中国经济的复苏和市场经济的发展就将遥遥无期了。
正是这种以贸易保护为背景的自住型倾向，让“每月工资不够买一平米商品住房”的话成了供给房价过高的流星语。不但给政府官员们在用此作为衡量标准，学者在用此计算房价收入比，专家在以此来形容泡沫，媒体也在推波助澜，让全社会都似乎相信了这种定义。我不敢说官员们无知，但却可以肯定的说专家与学者们的这种批评是无知的。
如果一个人一个月的工资再加上住房公积金可以购买半平方米的二手房就证明这个按国际标准计算的房价收入比在1：6以下；如果能购买平方米的商品房则房价收入比就在1：4.5左右。道理很简单，中国的住房面积中位数在68平方米，一个家庭的月收入加住房公积金够买一平米二手房时，1：6的房价收入比就超过了全国的住房面积中位数的够买能力。加入一个人一个月的收入够买一平方米，那么房价收入比就在1：3以下了。这么简单的道理却被官员、学者、专家、媒体的评论员们忽悠得让整个社会都昏了头，岂不成了天大的笑话。如果这再变成了政府制定政策的依据不就更让全世界都会笑掉大牙了吗。二手房不是房的怪论大约只有在中国会出现。而发达城市的房价收入比高于1：6难道不是全球各国的普遍现象吗，又有几个国家的首都房价不是最高的呢。
“开发商不降价，百姓就不买房”也成为了许多媒体评论员的口号，似乎是买房是为了救开发商，而不是为了改善自己的居住条件，这不是一种简单的赌气，看看开发商会不会在政府的紧缩和打压政策下屈服或在资金链的紧缩中低下降价的头。岂不知商品房是分层次按消费者购买能力供给的商品，并非是以平均架为唯一条件的定型产品，不同的消费层次不同的选择，并非要让商品统一降价去迎合消费者的低水平购买能力。
市场竞争中自然包括了商品价格的竞争，供求关系自然也会影响到价格的上下。但奔驰车绝不会将价格降到与QQ车争客户与市场的程度，也决不可能让所有的不同层次的车辆为了交易量的上升都与小排量的低价车去拼价格。房子也是同样，本来许多地区的房价并不高，但在媒体的叫喊声中被无限放大成了所有的房子都必须降价，否则消费者就是不买。
买不买是消费者的权利，选择什么样的生活方式也是消费者的权利，既有消费者经济能力的基础条件限制，也有观念和预期的影响。当社会预期房价会下降时，自然不愿出手消费，会观望和等待更便宜的消费。但如果你不买，总想抄底，大约就要仍然住在没有卫生间的旧房子里，去忍受冬天上公共厕所冻屁股的滋味；大约就要与父母挤在同一个空间中无法在家里招待朋友、开个聚会；大约就要苦苦的等待不能与女友结婚、共同欢度不受干扰的私生活；大约就要四处奔波为租房而饱受不断搬迁之苦……无支付能力是要过渡或租房的，但又支付能力却低头于他人屋檐之下并不是一种好的生活方式，更不是应被吹捧与坚持的选择。
买房好像就便宜了开发商的想法大约就像买菜会便宜了菜农一样的愚昧，难道市场经济不是有买有卖的吗？否则岂不又回到了小农经济时代。
不是中国的房地产出了什么问题，而是中国的房地产政策出了问题。在计划经济坚持贸易保护主义的指导思想下，让市场经济处处被看得见的手挡来堵去，从生产方式、交易规则、消费观念到金融政策无一不被看得见的手所干扰，将三十年改革的成功之处的市场边缘化了。同时又借保障性住房建设之名大搞计划经济基本建设的一套，美其名曰拉动经济，实际在行财产权利的再次分配，对市场与民间投资产生巨大的挤出效应。又如何能让房地产市场不出现交易的萎缩与投资的下滑呢？
每年的城市化需求、每年的新增家庭、每年的城市人口增长都是以说明住房市场的各种需求巨大，根子就在政策的调整与到向上。
深圳市从户籍人口看房子，每个家庭平均有三到四套住房，但从居住在房子中的人口情况看，属于自己的住房私有化率仅为20%多，是全国最低的。而外来人口数是全国最高的，租赁高达70%多，绝大多数家庭是靠租赁解决住房问题的。恰恰说明了市场化程度越高居住条件解决得越好；租赁市场越大，拥有第二套以上住房比例越高，反之新疆乌鲁木齐反而是从居住情况看是个人住房私有化率全国最高的，租赁市场是比例最低的。这正说明要解决的不是自有产权的自住型需求，要解决的是居住权利，是市场化的扩大，是用市场经济之路解决中国的房地产业振兴。（文中数据来源于2005年1%人口普查，详见《REICO中国房地产市场研究报告》）。
也许数年之后再看中国的房地产政策就更能体会出贸易保护主义与计划经济余毒对中国经济的危害了。