地产救市自选动作-公司与产业-《财经网》

地产救市自选动作

如果政府对保障性住房的定位不清晰，一些地方政府甚至重走计划分配老路，将公务员、医生等商品房的购买群体，纳入房屋分配体系中，这无疑将成为进一步搅乱市场的信号。

周久耕不会预想到，担任南京江宁区房管局局长仅仅一年多，就因为“救市”丢掉乌纱帽。2008年12月10日，在江宁楼市的“年终总结会”上，周久耕抛出了一番禁止开发商低于成本价销售房屋的惊人言论，“为防止烂尾楼等一系列连锁反应的出现，房管部门将查处恶意降价楼盘”。
　　周久耕由此名声大振，网友对他展开“人肉搜索”，并冠之以“最牛房管局长”称号。一些网友根据网络上搜索到的照片，称他抽高价烟、戴名贵表、开高档车。迫于舆论压力，2008年12月28日，南京市江宁区委对周久耕作出免职处分。
　　据《财经》记者了解，周久耕在担任房管局局长之前，曾任江宁区民政局局长，平素自称“很懂经济”。然而，他显然未料到，他所在的房管局，如今已成了“火山口”。
　　“周久耕事件”只是各地政府救市乱象中的一个剪影。在这一轮针对房地产的救市行动中，地方政府远远走在中央政府的前面。但一些地方越来越激进的救市政策，已大大逾越了政府与市场的边界，对房地产市场的破坏大于建设。
　　从2008年下半年开始，地方政府就开始出台诸多政策，对成交量持续下跌的房地产市场施以援手。至2008年10月，国务院明确表示地方政府可以“因地制宜”，各方政府的楼市新政越发激进。
　　其中，不乏一些有益的尝试，但也有很多政策一经提出，就引来广泛批评，尤以周久耕的“查处恶意降价论”最为引人注目。而西安推出的以地方财政直接补贴购房者的救市政策，以及类似上海、重庆推出的财政出资买楼或直接购买地产企业的政策，则备受争议。
　　2008年12月21日晚，国务院办公厅发布六项房地产新政细则，加大救市力度，共包括13条措施，除进一步放松对个人买房贷款及部分放开“开发商贷款”等措施，还明确表示支持房地产开发企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
　　在中央更为积极的楼市新政出台后，江苏、湖南、山东、上海等省市再次出台了新的救市政策。种种努力之下，各地房市能否回暖尚未可知，但由各种五花八门的救市措施引发的连锁反应，仍在持续发酵。

救市：地方超越中央
　　2008年5月，石家庄悄然推出一项降低购房契税政策，成为首先救市的地方政府。此后，成都、重庆等西南城市，又以受地震影响为名，推出多项救市政策。
　　7月22日，长沙市推出减免购房交易税等政策，并对经济适用房施行货币补贴。
　　9月6日，西安推出了以地方财政直接补贴购房者的救市政策，令舆论大哗。这一政策遭到多家中央媒体质疑。外界由此认为，一些地方政府正在公然与当时还处于从紧的宏观调控政策唱反调。
　　反调似乎越唱越高。9月27日，南京政府抛出20条与中央调控截然相反的救市政策，救市已不再半遮半掩。政府救市也从中西部二三线城市，蔓延至长三角地区一线城市。
　　10月13日，杭州政府抛出24条救市政策时，情况已然明朗：地方政府的救市行为，显然得到了中央政府的默许。
　　10月22日，国务院决定减免居民购房交易环节多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制，同时表示，支持地方政府“因地制宜地出台保持房地产健康稳定发展的政策”。地方政府从此有如得到一柄尚方宝剑，新政纷出，再无忌惮。
　　国务院楼市新政出台当天，上海市即连夜发布14条救市政策，对购房交易税等多项税费做出减免。
　　一个月后，一直犹豫是否救市的北京市政府亦推出救市政策。至此，除广州、深圳等少数几个城市未出台一揽子救市政策，多数大中城市均推出一系列新政策，试图挽救萎靡不振的房市。
　　11月9日，国务院推出4万亿元刺激经济计划，其中明确将在三年内投资9000亿元加大保障性住房供应，并称房地产业是国民经济的重要支柱产业。业内一致认为，这一措施旨在拉动内需的同时，兼顾民生。
　　但此时，中央并未出台任何一项直接救助房地产开发商的政策，开发商贷款亦未出现明显放松。
　　一位住房和城乡建设部（下称建设部）官员告诉《财经》记者，中央各部委对房地产政策调整，始终存在较大分歧，任何一项政策出台，都是多方博弈的结果。一方面，中央担心房地产市场急速下滑，危及经济全局。地方政府因土地收入锐减引起财政困境，一再向中央陈情。另一方面，中央又担忧政策一旦放开，刚刚被平抑的房价再度暴涨，不仅可能危及金融稳定，更引发民怨沸腾。这也是中央自2004年持续对房地产宏观调控的主要原因。如果房价刚刚出现下跌，即全盘推翻既往的调控政策，显然有悖初衷。
　　大规模供应保障性住房以拉动内需的政策，便是在这样的矛盾中出台的。地方政府此后迅速跟进，相继出台加大保障性住房供应的计划，并将“救市”搭上“保障”的便车。在“因地制宜”方针下，地方政府纷纷出炉以保障之名的救市政策。
　　2008年12月17日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上，再次公布三条针对房地产的新政策。不仅放宽了“居民购买第二套住房贷款政策”，还提出将“支持房地产企业的合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”。
　　这是自去年持续收紧房地产开发贷款后，国务院首次明确表示适度放开“开发贷”。2008年12月21日晚，国务院办公厅发布六项房地产新政细则，共包括13条措施。
　　前述建设部官员认为，中央政府的第二轮新政进一步加大了对房地产市场的刺激力度。这与在第一轮新政后，房地产市场未出现明显回暖，开发商破产风险加剧有关；另一方面，亦因为地方财政越来越吃紧。
　　自上世纪90年代施行分税制后，土地出让金和房地产税费一直是地方政府的重要收入来源。房地产市场陷入低迷，令地方政府土地收入大减，故各地政府均急于稳住房价。然而，在一系列政策出台之后，房市成交量短暂回升，房价仍在继续下滑。
　　国家统计局数据显示，2008年11月，共有上海、南京、广州、深圳等14个城市，房价同比出现下跌。高华证券预计，“未来几个月的房地产销售前景仍充满挑战，而且波动可能很大。房价的下行趋势不太可能很快逆转。”
　　无论如何刺激，都难以启动反弹楼市。地方政府的救市措施，也在这种焦虑中越走越远。

管控价格为虚
　　南京市政府推行楼市新政，一直冲在前面。2008年9月27日，南京即出台20条新政，是最早出台救市政策的长三角地区重点城市。该新政除减免购房交易税费等，还取消了在全国独一无二的“一房一价”政策。
　　2007年5月，南京市物价、房产等五部门联合颁布文件，要求所有普通商品住房（含政策性住房）新项目必须在价格主管部门核定的销售价格之内进行销售，老项目要在价格主管部门核定的基准价及规定的浮动幅度内“一房一价”进行销售，开发企业不得擅自突破价格主管部门核定的上限。
　　这一政策当时旨在平抑房价上涨，但是政府公然干预市场价格，受到各界的质疑。该政策推出的次月，南京万科旗下开发的光明城市花园三期的三幢楼盘开盘，南京市物价局对这三幢楼确定的基准价格为7360元/平方米，均价不得超过7728元/平方米。但南京万科在此基础上增加了2000元/平方米以上的装修费，实际房价在9000元至13000元/平方米。
　　有趣的是，房价快速上涨时，这些做法无人理会。房价下跌后，南京万科将该项目价格降至7000多元/平方米，引起前期业主不满，于是状告万科当初卖房违反了政府限价。2008年12月17日，南京市物价局在当时政府已取消“一房一价”政策情况下，对万科开出5000多万元罚单。
　　一度担心价格上涨太快的政府，如今又在害怕开发商把价格降得太低。南京江宁区房管局局长周久耕遂因此口出惊人之语——禁止开发商低于成本价销售房屋。
　　江宁区房管局还特别针对恒大降价展开调查，认为其过低的销售价格，可能扰乱市场，甚至造成楼盘烂尾。开发商与政府的关系，因降价变得紧张起来。
　　同样喜欢干预开发商降价的，还有沈阳市政府。不久前，保利、新湖中宝、万达、华润等22家开发商在沈阳市组成“不降价联盟”，承诺一年内不降价。沈阳铁西区区长李松林表示：区政府将先期预存500万元，对参加联盟承诺不降价的开发商因此造成的损失给予赔偿。
　　一位业内人士向《财经》记者透露，由于万科一直未承诺不降价，沈阳市政府一高层领导，甚至将万科一名高管训斥了一通，并扬言“万科若敢降价，后果自负”。
　　万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002）总裁郁亮在不久前接受《财经》记者专访时，未正面回应这一传闻。但他明确表示，万科绝对不会加入“不降价联盟”。
　　地方政府出手干预价格的理由，还包括担心房价持续下跌引发社会问题。南京市江宁区政府的一位官员在接受《财经》记者采访时，即表示禁止开发商低于成本价销售房屋的主要目的，是防范一些资金链即将断裂的开发商，以恶意销售的方式回笼资金。这样的楼盘一旦“烂尾”，后果严重。在房地产市场即将出现大洗牌的时候，政府肩负着监督市场的职责，无可厚非。但降价与楼盘“烂尾”并无直接关系，以此为借口，管控价格，明显有悖市场规则。
　　防范风险的关键要对问题开发商的预售款，采取收支两条线的管理。在房屋未竣工前，开发商不得随意挪用预售款。很多地方政府实际上早已推行了这一措施，如今，只需对那些存在风险的企业，执行得更加严格。

尴尬限价房
　　南京为平抑房价快速上涨制定的“一房一价”制度，只是一个特例。在房价下跌时，这一政策不得不中止。北京、广州等大多数城市，则以限价房政策平抑高房价，如今，限价房已难以为继。
　　2008年12月12日，广州市常务副市长苏泽群表示，“受金融危机等影响，广州房产市场发生变化，限价房出现‘空售’，明年将暂停推出限价房。”广州是全国最早推出限价房的城市。
　　DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼向《财经》记者介绍，目前广州未售出的限价房套数占总量的25%，深圳就没有推出限价房，因为其限价比同片区商品房开盘项目还高。
　　北京在2006年推出的七块限价房土地，最终仅出让三块。如今，只有常营、东铁营两个项目入市。据《北京日报》报道，有近四分之一的人放弃了购买常营限价房的资格，因一些商品房的价格已降至限价房水平。
　　一位在广州承建了限价房项目的开发商告诉《财经》记者，目前在广州推出的限价房出现了滞销。另一位在北京市通州区承建某限价房的开发商也表示，由于2008年中期钢材等原材料的上涨，其开发的限价房项目将肯定亏损。房地产市场的不景气，令开发商已经不敢轻易参与限价房建设。
　　2008年，北京共有三块限价房用地遭遇流拍。一位建设部内部人士向《财经》记者表示，“房市若持续下滑，限价房可能在未来两年逐渐退出市场。”
　　尽管如此，北京市政府仍决定加大限价房供应。北京市计划2009年新开工建设和收购政策性住房达850万平方米，包括限价房650万平方米，占76％，比去年增加了200万平方米。
　　同时，北京金融机构表示2009年将加大对北京市保障性住房和限价房建设的信贷支持力度。主管城建的北京市副市长陈刚更公开表示，将以限价房解决部分公务员的住房问题。
　　一位长期主管北京市住房政策制定的官员向《财经》记者表示，“限价房具有调控房价的作用，不应轻易放弃。应把限价房、经济适用房等保障性住房和市场的供给有机结合起来，建立一个长期的住房供应体系，形成‘低端有保障、中端有调控、高端靠市场’的格局。”
　　但国务院某下属研究机构专家向《财经》记者表示，保障性住房的定位不清晰，将令市场变得更加混乱。“不应把保障和福利混淆。限价房和经济适用房定位不清，是这两类保障性住房一直难以发挥应有功效的主要原因。限价房与经济适用房所具有的高额投机回报，甚至远超过各类商品房的投资回报率与性价比。结果，低收入人群不仅买不起，也买不到本该属于他们的保障性住房。”
　　万科总裁郁亮在近期接受《财经》记者采访时便表示，保障性住房的大规模投资必须有一个合理的制度作为保障，保障性住房的定位是否明晰，将对房地产市场形成截然不同的影响。
　　郁亮认为：“保障性住房的户型、配套都应与普通商品房区别开来。这样两个市场才不至于互相冲击。例如，普通商品房定义90平方米以下，保障性住房的面积就应该更小。如果，保障性住房能够准确地定位于低收入阶层并切实解决这一人群的住房问题，将推动商品房市场的发展。同时，也可以令商品房开发商不必承担过多的舆论压力。”
　　如果政府对保障性住房的定位不清晰，一些地方政府甚至重走计划分配老路，将公务员、医生等商品房的购买群体，纳入房屋分配体系中，这无疑将成为进一步搅乱市场的信号。

借保障之名
　　2008年商品住宅供应量大增，却遭遇房屋成交量的持续下滑，令房地产市场存货压力越来越大。据香港最大的房地产代理机构中原地产统计，2008年全国最大的十家开发商在售楼盘数量比2007年平均增加40％，但销售面积仅和2007年持平。
　　另一代理行易居中国则测算，北京、上海、南京、广州等城市消化库存所需的时间均在三年以上。
　　随着房价继续下跌，价格更低的经济适用房开始遭遇与限价房类似的滞销困境。一些业内人士认为，政府若盲目加大经济适用房、限价房等与普通商品房差异不大的保障性住房供应，将令市场存货压力更大。
　　另一方面，如前所述，房价持续下跌、土地频现流拍、开发商大幅缩减开竣工面积及地方财政收入下降等因素，令保障性住房建设计划障碍重重。
　　此外，地方政府对于救市显得更为急迫。于是，以政府主导收购存量商品房做为保障性住房的政策，在各地以不同方式推行开来。
　　这项政策从表面上看，既救了市场，消化了存量，避免开发商破产，又解决了低收入阶层住房问题，显得两全其美。但实质上，对市场的破坏高过建设。
　　2008年10月24日，郑州发布救市17条，提出由政府购买部分空置房用作政策性住房，以消化商品房存量。这是第一个开始实施收购解套的地方政府。
　　此后，重庆政府推出以政府购房解决城市拆迁安置的政策。重庆市建委住房建设处副处长古霞向《财经》记者介绍，重庆将在三年内完成1185万平方米的拆迁任务，并在五年内完成全部改造任务，涉及20.93万户、62.79万居民，其中有60％以上低收入家庭。如果按照拆迁户每家平均需要60平方米住房的话，重庆主城改造的拆迁户所需要的房屋就在1200万平方米左右。
　　重庆计划通过买房安置的面积比例，占所有需求比例的50％。目前，拆迁户和政府签订房屋代购面积也已达到227万平方米，这相当于重庆去年商品房销售总面积的八分之一。
　　上海市则由大型国企率先收购开发商存量房。2008年11月22日，上海陆家嘴（集团）有限公司（下称陆家嘴集团）和当地国有开发企业上海中星（集团）有限公司（下称中星集团）举行签约仪式，宣布由陆家嘴集团收购中星集团旗下新城房产有限公司开发的住宅项目中星恬园内180套住房，用作陆家嘴金融人才公寓。
　　此后几周，与上述项目同处上海浦东新区的多个楼盘被国资“团购”。上海市政府网站2008年12月18日发布的一条“浦东新区积极组织收购社会商品房用于人才公寓和动迁储备房源”信息显示，“浦东新区已收购社会商品房总量为14.6万平方米，占计划的73％，剩余商品房收购任务正抓紧落实……2009年3月前，浦东新区将再收购20万平方米房源，用于满足轨道交通13号线、上海师大附中等一批重大工程动迁用房需求。”
　　北京、成都、沈阳、杭州、南京政府亦公开表示，将出笼保障性住房采购计划，其中南京购买计划最多——由政府通过市场手段向社会筹集4000套房源，其中1000套用于实物配租廉租房，另3000套用于拆迁实物安置房。
　　据DTZ戴德梁行统计，2008年12月以来，河北、辽宁、山东等部分省市已停建经济适用房，广州、长沙、石家庄、济宁等地纷纷减少了经济适用房建设。
　　政府收购商品房作为保障性住房，尽管看似是一种多赢的方法。但此举一出，立即遭到质疑。
　　首先，政府收购前并未制定任何公开透明程序。如重庆市采取政府与开发商议价，再卖给拆迁户的办法。政府俨然变成了一个房屋买卖中介机构，但却没有来自第三方的监督和制衡。上海市国资购房，亦没有招标程序，只有所谓的内部审议机制。这种没有任何法律约束，又缺乏监督的收购，难以避免腐败。
　　其次，政府应以何种价格收购，保障哪一类人群，没有一定之规，更缺乏公开透明的审议机制。
　　以陆家嘴集团购置的中星恬园为例，价格高达 1.8万元/平方米，是为高档金融人才准备的特殊礼物，显然与低收入保障性住房无关。再如重庆欲以政府购房解决拆迁户安置，并特别强调拆迁户中有60％属低收入人群。但没有说明另外的40％中高收入人群，该采取何种方式补偿。若对各类阶层均采取同样的购房安置方式，势必造成混乱。另一方面，政府也很难明确以什么样的价格收购普通商品房才是合理的。
　　重庆市建委住房建设处副处长古霞亦向《财经》记者表示，由于房价下跌，一些拆迁户认为政府收购价格过高，宁愿接受货币补贴，自己选择房源。而政府低价收购开发商楼盘，引起前期业主不满，更造成了个别的群体性事件。
　　关于收购价格，若政府对确实存在破产风险的开发商，以低于建设成本的价格收购其存量住房作为政策性住房，自然比较合理。但是，若以高价收购开发商的住房，解决其销售问题，则是以纳税人上缴的税收去救助某一家开发商，显然是不合理的。其中，更难避免寻租。
　　政府在未向社会明示任何收购规则，亦缺乏第三方制约机制的情况下，贸然以收购商品房作为保障性住房，缺乏合法性，在中国现有体制下，更难避免乱象丛生。
　　相比之下，长沙市采取了向低收入阶层提供住房补贴的办法，引导购买限制价格和户型的普通商品房作为经济适用房，显得更为可取。2008年9月22日，长沙首批经济适用房货币补贴兑现，112万元（14位住户每户8万元）货币补贴款直接交到了开发商手中。如今，这一政策已推广到湖南全省。
　　为长沙设计这一措施的《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠表示，直接的货币补贴，既可以拉动住房消费，解决商品房存量过多的问题，又可兼顾保障，尤其避免了政府收购商品房的潜在制度缺陷。■