成思危：中国经济形势与房地产--战略发展--人民网

　　女士们、先生们、朋友们、同志们早上好！我很高兴参加这个论坛，并且和大家共同探讨中国社会经济发展。今天我主要是谈四个问题，一个是住房问题的系统分析，一个是讲不断完善住房体系，一个是加强改善对住房市场的问题。还有当前三个比较热点的问题，廉租房、房价和适度消费。大家知道住房制度包括住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律政策，调整有关方面的关系。住房制度的建立和完善事关人类的生存和发展，也关系着社会的稳定和经济的进展。 

　　自古以来衣食住行就被列为人类的四大基础事情，是人类社会存在和发展的基本要素，其中住房的作用是为居住者提供安全舒适便利的条件。随着科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断的提高。因此住房问题日益受到广泛的关注，成为各国社会经济发展中的重要问题。  

　　住房政策是全世界各国政府共同面临的一个难题。早在1933年雅典宪章就把城市赋予了居住生活的功能，包括中国在内的130多个国家在联合国登记参加了国际住房联合活动。1996年6月在伊斯坦布尔举办的第二次联合国人类居住会议上，把城市化世界中的人类居住区可持续发展作为全球的一个主题。　　 

　　《伊斯坦布尔宣言》这个是人类面临的问题，为解决人类居住问题和改善生存环境，国际和国家政府之间建立良好的关系，应该加强国际间的资金援助。城市和农村的人群应该平衡发展，如果忽视农村的建设致使大量的农村人口涌入城市，造成城市住房的问题的困难。到2010年我们要改善城市的基础设施、制止城市的急剧膨胀。1997年联合国人居委员会第16届会议决定要制定住房战略和政策，通过各方在提供住房过程中开展合作，进行最大限度的协调配合，然后合理的增加公共和私人和非政府的住房提供。据统计，全世界有1亿人无家可归、非洲、拉美、亚洲一些大城市的人居住在贫民窟里，随着世界人口的增长，住房问题越来越严重。我之所以要讲这些就是希望大家知道，住房问题和国际的关系是什么情况，提出的是一些什么意见。

　　在十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总理温家宝指出房地产对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大的作用，必须促进房地产业的持续健康发展。一是从我国人多地少的国情出发，合理规划科学建设，发展节能省地环保性建筑，形成具有中国特色的住房建设和消费模式。二是房地产业应该重点发展面向广大群众的普通商品住房，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资的合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的秩序。四是强化房地产市场监管，依法惩治房地产的违规行为。  

　　地方政府要对这块切实负起责任。我在人大任职第十个年头了，十年来政府工作报告对房地产业这么浓墨重彩的描述还是第一次。在总理的政府报告当中大段讲这个问题，可见政府对这个问题的重视。   

　　我前面讲的这两个部分都应该是我们思考和制定房地产政策，推进住房制度改革和规范我们各方行为时应该注意的问题。因为大家知道任何法律和制度有三个规范，一个是规范市场主体的行为。在房地产市场里面主体包括购房者、包括消费者、包括开发商、包括银行、包括政府，甚至还包括某一些单位，要规范这些人的行为。第二是规范市场的基本关系，比如像合同法、信托法。第三就是规范市场竞争的秩序。只有这三方面规范了，才能真正建设好一个健康的房地产市场。所以我想前面两个部分是指我们今天的研讨会的指导思想。  

　　下面说一下我本人的一些研究情况，1998年3月我组织有关专家做了一个题目叫《规范房产市场、推进住房制度改革》，主要研究成果是惠及中国城镇住房制度改革方面。2003年7月我又开始有关专家进行了“房地产发展与管理”的研究工作，研究工作2004年完成了，专著有待于出版。为什么，因为有些情况变化比较大，原来写好了现在又变了，所以还在不断的修订。2005年开始我在中科院研究生院和北京大学光华管理学院指导三名博士生研究房地产的问题。其中包括商品住宅的真实成本、城市居民的购房能力和中国住宅产业评价指标体系等问题。  

　　2005年到2006年我作为民建中央的主席，组织民建的有关人员对住房的问题进行调查研究，并和建设部的领导交换意见，提出了6点建议报国务院批准。温家宝总理做了重要的批示，我们一年之内和建设部交换了3次意见。其中两次是汪光焘参加的，最近一次是上个礼拜。汪光焘和齐副部长都参加了，这个是研究如何落实温家宝总理的批示。  

　　我今天在这里是想以一个学者的身份和大家共同探讨中国房地产业和社会经济发展的有关问题，所以我要声明：第一不代表政府，第二人大它是集体行使职权，每个人只有一票。所以，人大对政府的监督立法都是集体行使职权，个人无权代表人大发表意见。  

　　下面第二个问题就是中国住房问题的系统分析。这个主要是根据我们这几年研究的结果，给大家提供一个分析的框架。

　　首先住房是一种特殊的商品。我们说住房是商品，但是它是一种特殊的商品，它有四个特性：一个是必需性。这个是长期存在，如果不考虑居住以外的需求，可以认为住房的需求价格、弹性系数具有较大的刚性。什么意思呢？就是需求受价格的影响相对来说比较小，因为人人都要住房，所以房子贵有的人还要买。第二是耐用性。目前正规住房的寿命一般可以达到50年左右，年均自然更新率是2%。所以消费者更新住房的动机主要不是因为住房已经超过了使用寿命，而是收入、家庭人口、工作性质、工作结构、环境、审美观的变化。和一般的商品不一样，一般的商品都是用旧了才换新的，但是房子是适应需求的变化才换的。第三是高值性。房子是高价值的产品，通常会达到家庭收入的4倍以上，在发达国家当中无论是贷款购房或者是租房，加上水电、物业管理费用，居住支出要占到家庭收入的20%到35%，这个数字也是值得我们参考的。第四个就是不动性。由于住房是不可移动的，所以它的价值要随着周围的环境，比如说学校、商店的质量、环境的污染情况、治安情况等等而变化。同时人们也因为工作地点的变化而不得不变更住房，所以住房的这四个特性是值得我们注意的。 

　　第二就是房地产业在国民经济中的作用。国外经验证明，住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高、无技术障碍的产业，可以带动建筑、建材、轻工、电子等几十个行业的发展，可以吸纳相当多的就业人口，对经济的拉动是非常明显的。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的资金可以创造相关产业170到220元的需求。每销售100元的住宅可以带动130到150元的其他消费。住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，所以房地产业对推动国民经济的发展是有重要作用的。现在我们有些舆论对房地产业谴责的比较多，我们房地产业还是需要不断的发展的。  

　　美国2004年房地产业占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%、中国2004年4.5%，2006年我们还没有统计出来。中国房地产业占GDP的比重可以说是比美国、日本少了1/3，是法国的1/2。所以房地产业具有刚才我说的重要性，我认为在我们国家的发展应该是作为支柱产业来发展的。因为无论是从满足人民的需求也好，推动国际经济的发展也好都是这样的。  

　　那么中国的住房制度改革的目标模式，这是我在1999年的书里提出来的，包括供需、市场、保障公平、金融支持、维持租购平衡、发展住宅产业等等。由于我的书里有详细的论述，但是这个目标模式我认为在今天还是有效的。那么我们再深入分析一下，房地产的双重功能，就是房地产有居住功能、投资功能。房地产的居住功能主要是它为居住者提供一个安全、舒适、美观、便利的居住场所，它的价格主要取决于购买者对价格合理性的判断，这个取决于购买者对房地产的预期，所以这两个功能是不一样的，我们国家现在有一个舆论导向，就是炒房和炒股在舆论上形成了强烈的反差。炒房的人备受谴责、深恶痛绝、十恶不赦。炒股的人都挺好，实际上炒房炒股从性质上来看都是属于投机行为，但是为什么形成这么强烈的反差呢？我认为是两个原因，一个是关心房价的人，远远多与关心股价的人，但是真正炒得起房的人很少。但是这个是强烈的反差是不可忽视的。作为一般群众我认为没有关系，但是作为学者一定要实事求是，一定要看到这两种行为都是投机行为，既然是投机就有风险，有风险就有泡沫，不能说股市有风险就是畅通股市，不跟党中央保持一致。说房市没有泡沫，大家有意见。那么我们作为学者来说是实事求是。这是在两个市里面互相流动，当股市不好的时候，房市炒的人多。股市牛市的时候，从房市撤出资金多。我认为我们在舆论引导上，特别是学者应该本着实事求是的态度，不要哗众取宠。哪怕是你挨骂了也是值得的，因为这个你说的是实事，我们要说真话，要说实话，不要说大话、空话，没有用。 

　　我们说实现居者有其房，就是买房和租房，我们现在城镇自有住房率达到了72%左右，在世界上名列前茅，但是客观上存在着租金的需求和供应，所以保持一定的出租住房，有利于住房的周转。从而能促进住房地产市场的发展。这一点也是很重要的，没有任何国家说没有租房市场。维持租购平衡的核心就是合理的平衡这个租购的市场，这个要保持大体的平衡。所谓虚拟房租就是包括购房利息、抵押贷款支出以及物业管理费等等。这个租购平衡非常的重要，比如说把房子租出去以后，租金的收入可以还他的房贷。所以说这个房租的虚拟租金是我们判断调控租购是否平衡非常重要的信号，这个是市场的信号。政府应该加强对房屋出租市场的宏观管理，主要是利用税收、补贴等手段来调节租购的平衡，并且保障住户和房主的合法权益。所以政府对租房市场也不是没有作为，这个是有一定的作为。那么解决住房问题就是靠两只手就是政府和市场。解决住房的问题需要政府看得见的手和市场看不见的手的密切配合，纵观世界各国住房问题的演变，最后归结为市场调节为主，政府调节为辅的模式。  

　　我想我们实行社会主义市场经济，恐怕最后也是要施行这个模式。那么所谓市场调节为主，就是发挥市场在资源配置方面基础性的作用，要利用市场的利用来使各种住宅商品适应各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡住房的价格要尊崇价值规律，要根据它的规模、质量、位置、环境的因素确定。按照供求关系进行调节，还要通过竞争在供需双方之间达成比较满意的价格和交易。这就是要发挥市场在资源配置方面的作用，可以说商品房应该按照市场规律去走，那么政府这只手干什么呢？政府要建立住房市场体系，按照产品进入市场的顺序、住宅类型、地域范围、交易形式、购买目的等方面对市场进行分类，加强和改善对住房市场的宏观调控，更要担负起对低收入群体住房的保障。所以我们说市场和政府这两只手是互相配合的，政府更多的是应该是保障社会公平，而市场更多的是按照价值规律去运作。这就是我们对住房的一个系统分析的框架。 

　　建立和不断完善住房保障体系是政府义不容辞的责任，建立和健全廉租房制度一定要建立，而且还要改善经济适用房制度。今天经济适用房不谈，为什么？我们上次跟建设部交换了意见，现在先落实我们对家宝总理的建议，我们希望再通过一些调查研究，把这个问题落实一下。关于经济适用房今年我才研究，希望明年有点结果向大家报告。我这个人是这样，没有研究的事我绝对不随便开口，所以很抱歉，经济适用房的问题我知道有很多的争论，但是今天不谈。

　　那么建立健全廉租房制度，我们提了6点建议。第一点建议就是把廉租房住房制度纳入社会保障的范畴，切实落实各级住房制度的保障责任。根据调查到去年上半年开始，我们对廉租房的投入不到100个亿。实际保障的覆盖面大概不到10%，这个说明我们需要大力的加强。

　　所以要整合现有的住房保障政策，加快住房保障的立法监督，制订住房保障的中长期规划和年度实施情况，并且把这些规划纳入地方政府的国民经济、社会经济发展的规划和计划，并且要作为考核地方政府政绩重要的指标。第二，就是明确覆盖范围，覆盖范围要从两个方面，一个是住房困难家庭，一个是没有能力解决的低收入家庭。为什么要这样说，有的家庭现在是低保户，但是有住房，从住房保障来说就不能考虑他了。所以这样的话，我们要从两点说，因为中国特点是有的低收入家庭是拥有住房，但住房实际是他家庭的私人财产，但是他确实收入很低，这种情况在住房保障体系里，只要他的住房已经达到了一定的标准，就不能再给他住房了。

　　但是反过来说，有一些低收入的家庭，住房困难或没有住房，人均住房远远低于应该保障的水平，我们应该保障。根据建设部的调整大概一共是820万户，属于低保户的家庭大概一半。同时我认为，应该覆盖长期两年以上在城市工作的农民，因为短期在城市打工的农民没有办法保障，但是在城市工作两年以上的，我认为应该纳入城市的住房保障、廉租房保障体系。他为城市创造了价值，而且在城市居住，你不给他提供住的保障不合适。 

　　第三，是适合我国国情的住房保障基本标准。这个是建设部讨论的，在保证住房功能的前提下，每户的保有面积不超过当地长住人口平均住宅面积的60%。根据家庭收入情况，对房租实行全额或者是差额的补贴，我们对低保户进行全额的补贴，因为吃低保你再让他们拿房租，他们拿不起，对于低收入住房困难户要实行差额补贴。

　　第四点建议，要增加适合低收入家庭的出租房率，没有房源保障不了规划。房源要两手解决，一个是政府主导建立小户型的房源。这个是非常必要的在目前来看，不建设一些房子是不行的。当然建设的时候要考虑一些因素，不能再一个地方集中，建立很大一片，这样会形成社区的分割。第二，是租用二手房，在外国来看，租用二手房是非常重要的措施，我们专门待人到美国和欧洲去看了租用二手房的情况，因为有的人改善了住房的条件，旧房不允许卖或者他不想卖那么这个房子就可以作为廉租房的房子。房租按照市场价格，但是政府补贴，这也是很重要的一条途径。如果全靠去建新的房子不行，条件改善以后，他原来的房子就可以作为廉租房卖。

　　第五就是要增加廉租住房的保障资金，建立国家和省级的住房保障基金，并且通过转移支付来支持西部比较困难的地区。根据调查，西部地区住房困难户是东部地区的1.97倍，差不多2倍，但是西部地区的住房公积金要小得多。如果国家没有转移支付，西部地区要自己解决，国家给予一定的转移支付。另外要确保土地出让金净收益5%用于廉租房建设的基础上，要温度地提高比例有的地方应该提高到15%，我讲的都是建议，不是政府的政策。 

　　最后是加强廉租住房相关政策的检查落实和管理，建立健全廉租房管理的组织机构。所以我大概提了这六点建议，建设部也完全同意，争取在今年落实，我提了一点梦想，希望到2010年，在住房保障体系，廉租房能做到应保尽保，这是我的希望。我想这一点我们还是应该做到雪中送炭，先解决最困难的问题，820万户，只占城镇居民的5%不到，城镇居民是1.79亿。我们国家现在的经济发展情况财政收入情况来看，有可能到2010年对最困难的5%的群体做到应保尽保。当然我现在正在测算要多少钱。 

　　在加强和改善对住房市场的宏观调控方面，总理的报告讲了六点，我今天主要讲两个问题，一个是房价问题，就是加强房价的监管和调控，我们先看看房价是怎么构成的。总的来看，房价是三大块，第一块是项目的总投资，大家搞房地产的都熟悉，报前期工程费，基础设施监视费、建筑安装费、公共配套设施费、开发的间接费用，其他的费用，不可预见费用，财务费用、管理费用等等；第二是应交费用，应交费用我们有三步，第一个是经营税金及附加，其中营业税为5%，成见税和教育费附加分别为营业税的7%和4%，合计按销售收入的5.5%计算，土地增税按照新的规定是实行四个超额累进税率所得税目前按照应纳的33%，从今年降到25%，这应该对房地产是一个好消息，税率降低了。第三是项目的经营。关于公开住房成本有很大的争论，舆论上有的人赞成公开，但是有的人不大赞成，一个可能是商业秘密，再一个，说实话，可能有一些灰色成分是不便于公开的，所以我搞了一个参比成本，就是在客观条件不确定和信息不完备情况下的估算。这个是我在80年代末在化工搞全国林资源系统分析的时候提出的一个办法。当时也是这样，全国的8个大林矿区条件很不一样，从地质储量、采矿、选矿、加工、运输条件还有产品的使用等等很多问题很难比，所以我们当时搞了一个参比条件，方法是先建立一个数学模型，并且通过统计或者类比的方法提出缺省值，这个缺省值不是没有根据的，是通过统计、类比等方法算出成本。当然参比的准备性取决于不确定性参数在模型参数中所占的比，如四需要提供缺省值越少越准确，另外也确定于缺省值的准确性，只要不确定参数的比率比较少，而且，提供的数字准确率较高，就可以满足条件需要。这个获得了国家科技进步二等奖，确实起大了一定的作用。要把这个概念搬到住房里做分析，关于这个问题，我的博士生和我写了一篇文章，现在已经发表。 

　　我们做了三个案例分析，2005年的案例分析，看房价是什么情况。2005年没有实行新的土地增值税办法，当时我们分析了三个点，一个是北京市某个项目，他们的市场销售价格是8211块钱，其中项目总投资成本是3394.86元，税金是1393.9，净利润是252.24元，当然净利润包括开发商的灰色支出没有办法统计。上海某项目17059平米，税金，净利润是5152.01，第三个案例是福州是市场销售价格3900，项目投资成本1383.03，税金776.32，净利润是1140.65。从这三个案例，我们大概可以看到，这是在市场销售价格的三大块里，项目总投资成本占一半左右。净利润大概在30%，然后剩下20%，我们说，商品房的价格三个因素，项目总投资的成本是实打实的，不偷工减料就是这么多钱的，所以毛利润是在政府和开发商之间分配的。如果要降低房价，只能是降低开发商的净利润，降低税金。但这个问题很有意思，可以分析一下，因为总投资成本是不变的，房价越高，政府的收入越多，开发商的利润越多。所以就带来一个问题，如果从经济角度说，政府调控房价实际是减少了自己的财产。我是从科学数据来说，不涉及对任何人的批评。 

　　再一点我们分析，房价为什么老调控还在涨，得通过三个因素来看，项目总投资成本实际上在上升。2006年根据国家统计局的数据，生产资料，原材料等等成本大概上升6%，城镇居民收入增加了10.7%，农村居民收入增加了7.4%。这些都反映到了项目投资成本。就是说，如果我们拿最近的收入来算，项目投资的成本增加6%，占一半，所以对总的房价可能占到3%。这个时候，如果政府开发商不降低，房价就不能降低。从公布的情况看上海房价降了0.5%，其他的城市大多数还在上升，原因大家可以分析。所以，我们如果要房价，就必须要从政府和开发商两边来努力。但是，房地产投资可以说是相对高风险的投资。因为它要担负市场的风险，因为它投资很大，还要担负财务的风险。所以从开发商的利润率来看，一般的房地产来说利润率恐怕应该不低于20%，我只能引用学者的观点，如果低于20%，可能这个项目不好办。从政府的税收来看，我们降低了企业所得税以后，可能略有降低。影响商品房价的主要因素我认为有这么几个：

　　第一个是供需结构的动态平衡，供应和需求不能只看总供应和总需求房子，总供应多少，总需求多少。商品房价主要取决于供求关系，这是市场经济基本原理。但是我们不能只看总供应和总需求，而要看供应结构和需求结构的匹配。这个是昨天报道的，北京空置房是10万套，但另一方面，北京人又说我们买不到房子，供应结构可能是高价的房比较多。需求的人里可能希望买中低价位的人比较多。所以，尽管现在好像供大于求，但是从微观上和结构上分析，供求之间没有匹配。所以这样造成了房价还会涨。

　　第二个因素是供求双方对未来价格的期望，如果说房价要降，开发商要赶快卖，投资者可能要等一等买房，如果说未来房价是上升的，开发商可能就得惜售，购买人买不到房。现在北京有这个问题，因为2008奥运会的原因，尽管房价一再的涨，想买房的人还是多，因为他怕房价再涨。第三个是购买者有效购买的意愿。所有的有效购买力，因为他不可能把所有的钱都购房，严重的说，我们国家的城镇工作系数，真正能够支配的收入50-60%，在这里还有其他的支出。国外现在有效购买力大大概是收入的三分之一，但是我们这样，大概有三个因素，第一个因素是家庭，中国的父母和儿子，儿子要买房，老爹老妈的多年积蓄要给他，再苦再难也要给，所以他实际的购买力不光是在个人手里，还包括父母多年的积蓄。第二个因素，实际上我们算人的购买力，我们算平均购买力的研究，不能只算收入，还要算财产。房卖掉再买新房，也是他们购买力，或者出租，也是他们的收入。所以居民一般的工资收入不能判断他们的有效购买力。第四个是供求双方的资金使用平衡，现在大家说利率，如果利率升高了，开发商的成本增长，购买者分期付款的负担增大，所以现在固定利率上涨，负担也加大了。还有一个是抵押贷款的证券化，证券化等于是化解了银行没有流动性的问题。从国外看是金融支持，影响市场也是重要因素。证券化以后，实际上炒房的人不一定是要炒房子了，是炒债券，这样的话，就会少数人去炒房，而是去炒债券，只有他认为收益是高于银行存储的，都会去做。这个我们认为应该去推进。 

　　最后，各级政府宏观调控的力度和有效性。这个也很重要，我讲过，没有一个十全十美的政策，也没有一个一成不变的政策。任何政策都是在权衡利益之后确定的，利大于弊，另外没有一成不变的，今天的政策是根据今天的情况落实的，情况变化，政策要相应改变。今天的好政策，可能若干年后就成为阻碍房地产发展的阻力。所以对这个问题，宏观调控政策制订要合理。房地产市场的宏观调控不可能一成不变，另一方面要注意他的有效性。这是我们知道，市场经济里面，每个人都是独立自主抉择，包括买不买房买什么样的房，什么时候买房都是自主决定的，没有人强迫，但是不可能不受到其他人决策的影响，也不可能不受到外部环境的影响。但是在这种情况下，就会形成一种自组织作用。使得市场在宏观上向一定的方向发展。如果我本来想晚点儿买房，但是我老张说你赶快买不买还得涨。老李说，我恨不得早点买了，于是你的信心也动摇了，赶紧买了，大家都这样，市场价格就上去了。所以自主的作用是非常重要的。政策是引导人的行为，改变人的行为，所以政策要能够起作用，必须要能够引导人的行为的改变，如果政策不能引导人的行为的改变，可能就起不到应有的效果。举一个股市的例子。大家记得2001年国家出了一个政策，就是按市价减持，把减持的收益作为充实的基金。但是市民有意见，因为国有股原来是国有的，现在流动了，要按照市场价减持，所以市场的反映比较强烈，后面国家纠正了。住房举一个例子，大家记得有一年，单位把房子卖给职工，结果财政部下了一个文，说单位的住房是国有财产，所以卖的收入要上交财政，这回马上就不卖了，为什么？本来单位的房子好好的，卖了以后要上交财政，就不卖了。所以售公房就停止了。最后财政部又下了一个文，这个钱不上交财政，在单位制定一个建房的基金，所以就好了。所以政策要引导行为，我这些观点可以引起你们的思考，这个符合辩证法，内因是变化的因素，外因是变化的条件，外因通过内因起作用。因为政策等等都是外因，你必须要通过引导购买者、开发商等等引导市场主体的行为，为他们所接受，才能起到效应。这是学者之见，供参考。  

　　最后还有适度消费的问题。我注意到对温家宝总理的报告宣传很多，但是很少人谈适度消费。大家知道，由于我国人口众多，土地能源资源有限，环保问题严重，城市建设，公共服务等问题还比较落后，所以住房方面，必须要注意适度消费。因为人们改善住房的愿望是永远存在的，但是我们也有现实，就是要注意，由于这些原因，我们比较要注意这个问题。从另一方面，从我国目前的人均GDP看，即使按照购买力评价，目前的人均居住面积已经不算低了。2003年日本人均GDP是三万三，人均住房面积35.5亿，2004年美国GDP4.1万美元，人均住面积60.8万，2006年德国人均GDP3.4万，住房面积41.2，2001年英国人均GDP2.4万，住房面积44，2006年中国人均GDP是2040美元，住房面积是26.7。这里有两个数据，一个是如果按购买力评价的话，可能我们相当于国外的四分之一，但是居住面积0.7%-0.8%，我们已经超过人家的一半。我说的意思不是说我们不要改善，而是说要根据我们的可能来改善。所以我们现在人均居住面积按照人均GDP看不算低，所以消费者应该充分考虑自身的财力和购买的机会决定购买还是租房。有的人认为居者有其屋就非得自己买房，这个观念不对，我们现在的自有率已经相当高，买不买房是自己的决定。但是我建议你考虑两个问题，第一个是财力，第二个是购买的机会。如果你买房花钱很多，用这个钱做别的，是不是收益还能更高？这个也值得思考。所以，这个问题，我认为是要引导。现在两种类型，一个是买不起房，一个是房奴。所谓买不起房，看你现在买什么房，如果你现在住的是90平方米，你想买180平方米，对不起，你自己存钱吧，政府不可能补贴你，当然政府要调控房价，当然我刚才说了，调控房价的余地决对达不到你想便宜的买到另外90平房子。所以我认为政府应该关心的是那些住房困难而买不起房的。至于住房已经不错了，收入也在中等以上了，还想继续改善住房，我想政府不可能以补贴的方式，政府只能从宏观调控房价，但是不可能给予补贴。现在买不起的人也有各种情况，政府支持的是低收入的，住房没有达到标准的买不起房，政府应该关心，应该支持。经济适用房也是有保障性质的，但是如果多数中等收入以上的人买不起房的问题都希望政府来解决，不现实。再一个房奴，分期付款是一种进步，是让你能够尽早的享受住房的举措，以前我们国家没有，没有就只能是存钱，到将来存够了才买了，有分期付款以后，即使钱每存够，现在就可以买房。有人说，两个老太太一个中国一个美国，中国的老太太赚到70岁赚到买房钱了，但是已经老了，美国的老太太从20岁就贷款买房，一直到70岁还清已经住了50年了，所以分期付款买房是一个进步，你既然签了合同，分期付款就不能再埋怨，你要埋怨，谁叫你接受不了分期付款的房子。所以房奴的说法很有煽动性。你不当房奴你哪来的房子住。所以有个说法我觉得挺有意思，说不当房奴哪有幸福生活。因为你已经签了合同，分期付款，政府不可能帮你降低分期付款，银行不可能少收你的钱，所以这种舆论要客观分析，正确引导。好了，中国的住房改革是一项复杂而艰巨的问题，在改革的实践中既积累了宝贵的经验的也吸收的教训，本人深信，只要能够以邓小平理论为指导，认真贯彻以人为本，全面深入的可持续发展观，冷静思考，高瞻远瞩，树立改革的目标和模式，坚固各个方面的利益平衡，把握好各项政策出台的实际和力度，实事求是就一定能够不断推进我国城镇住房制度的改革，为到2010年时建立起比较完善的，适合中国国情的住房制度创造有力的条件。我就说这么多，谢谢大家。