牛去熊来 高房价时代渐行渐远

    与证券市场走势有几分相似，中国房地产市场也由今年初的“沸点”状态急速降温。截至目前，市场萧条的态势仍在延续。尽管自第四季度以来，政府加大了救市力度，各主要一线城市房地产市场略有回暖之意，但种种迹象表明房地产市场的一些先行指标依然不很乐观。

    与上一波房地产市场低迷行情有所不同的是，此次中央政府推出了前所未有的保障性住房建设计划。大量中低价格的保障性住房预计将在今后二、三年中陆续入市，这势必“摊薄”住房的平均价格，房地产市场的格局将由此改观，高房价时代亦或渐行渐远。

    市场拐点的出现

    去年，中国房地产市场价格的上涨可以说是史无前例。在房价快速上涨的情形下，“地王现象”频频出现在全国各大城市。与其他行业有所不同的是，开发商们的定价理念并不完全是依照成本加利润原则，而是主要参照周边项目的房价。当市场极度亢奋之时，相当一批开发商开始具有了“超前意识”，即不要看眼前的房价如何，而应预测未来的房价怎样。一批无畏的开发商在拿地上异常大胆，地价高过房价（每建筑平米的地价超过周边在售的楼价）的“地王”不断刷新纪录。

    在竞标地王中，获得金融资本支持的上市公司财大气粗，出手阔绰，大多成为了“地王”争夺战中的胜出者。中信证券地产行业研究员段海瑞认为，这一现象的内在逻辑是，上市公司拿地对股价有直接促进作用，不仅可增加净资产和估值，还会有利于再融资。

    与此同时，资本市场对高价拿地的上市公司热烈追捧，房地产股成为了股市中最为热门的板块，而地产公司的新项目增发融资往往成为重大利好而令股价大幅攀升。

    地价飞涨传导到房地产二级市场的结果是，加重了房价的上涨预期，于是各大城市的“楼王”（高房价）纪录亦被屡屡刷新。此外，人民币的快速升值使得不少外资机构大手笔地增持包括不动产在内的人民币资产，亦助推了房价的上涨。虽然外资收购在整个房地产市场的占比不大，但由于许多项目是溢价收购，这一方面打开了开发商们的想象空间，另一方面俨然构成了某一区域的标志性价格。由此，房价排浪式的上涨令不少百姓瞠目结舌。

    然而，购买力的过度透支使得市场渐显疲软，交易量开始逐渐萎缩。由亢奋转入低迷的拐点在去年底露出端倪。其时，一些先知先觉的开发商开始降价。07年12月初，万科旗下的房地产项目普遍降价。正当房地产业界还在为是否拐点出现争论不休时，做为经济晴雨表的股市提前作出反映，地产股在短短几周内市值蒸发了近千亿。因为，在证券分析师的眼中看来，既然房地产市场已渐呈疲软之势，日呈萎缩的交易量就难以支撑高房价，一旦楼市调头向下，那么高价“地王”势必要做库存减值计提准备，于是地产股由原来股市中热钱追捧的“香饽饽”成了“烫手山芋”，遭到不少机构的减持。

    与虚拟经济相对应的是，过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品，许多家庭患上了住房焦虑症，有价无市的市况在蔓延。08年初，新华网的一项样本近两千人的调查显示，过半数人对买不买房问题持观望态度，还有超过30%的人根本就不考虑买房。这表明过高的房价已超过市场所能承受的临界点。对于不甚明朗的市场时局，一些商业银行开始对地产商的开发贷款采取审慎态度。2月份，全国70个大中城市房价同比涨幅首次回落。对于地产商来说，在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下，房地产企业开始由“地荒”转为“钱荒”。现金流的紧绷，迫使部分开发商要么降价回笼资金，要么加大财务成本寻求高息贷款。面对两难选择，理智的开发商大多低调降价以备过冬。

    08年一季度末，房地产市场拐点若隐若现。

　　楼市冬天悄然降临

    根据国家统计局近期公布的两项指标看，全国房地产开发景气指数和全国70个大中城市房屋销售价格指数均呈现逐月下移态势，其中后一项的下滑曲线略陡于前一项。具体说，国房景气指数2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。以月度房价同比涨幅来看，2008年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。

    与房价涨幅回落相对应的是房屋销售快速萎缩，据央行今年11月17日发布的《二○○八年第三季度中国货币政策执行报告》显示，今年前三个季度，全国商品房销售面积4亿平方米，同比下降14.9%，增速比上半年继续下降7.7个百分点，比上年同期回落47个百分点。商品房销售额为1.6万亿元，同比下降15.0%，增速比上半年下降12个百分点，比上年同期回落65.5个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额同比分别下降15.3%和15.5%。北京、上海、深圳、广州住宅销售面积同比分别下降55.8%、41.1%、46.2%和25.9%。截至9月末，全国商品房空置面积为１.３亿平方米，同比增长１０.２％。

    中金公司最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中认为，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国十五个城市现有的商品房库存，需要约27个月才能消化。房地产市场正进入调整期，目前房价的下跌还远未到位。根据中金公司测算，目前主要一线城市的房价比消费者可承受水平仍高估33%左右，比今年5月份的38%有所下降，但离刺激有效购买需求仍有较大距离。

    房屋销售的不景气传导到一级市场是土地出让金额的大幅减少。据业内人士估测，今年以来全国一线城市，以及部分二三线城市土地出让金额大约萎缩了四分之一。由此，各地方政府纷纷推出拯救楼市的政策。

    央行上个月公布的全国城镇储户最新问卷调查也表明，未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8%和2.8%，创此项调查以来的新低。究其原因，央行的报告分析认为，住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。

    可以说，房地产行业的冬天悄然来临。

　　楼市格局或将改变

    近期，中央公布四万亿振兴经济的方案，作为其中一部分，建设部宣布，今后三年中央财政将投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用房，及220万户的棚户区改造。这一投资计划不可谓不大。如果按目前核心家庭一户三口人的简单测算，这项计划大约将惠及近3000万人口。市场对此的解读是，短期内将对商品房市场带来冲击，强化潜在购房都对房价下行的预期。但从中长期看，合理的市场结构有利于消化房地产泡沫，促进市场的健康发展。业内资深人士田东海博士认为，从以往的市场表现看，保障性住房的推出对商品房的购买需求的分流在所难免。

    10月，北京住宅新房销售中，保障性住房（经济适用房与限价房）的交易量首次超过商品房。截至11月16日，共成交期房住宅7452套，其中经济适用房、限价房成交4873套，占期房住宅成交总量的65.4%。这标志着由政府主导定价的保障性住房，在整个房地产市场中取得了举足轻重的话语权。

    客观地说，尽管政府有关部门对购买保障性住房的标准与购买资格的甄别日趋完善，但这并不能保证有资格购买保障性住房的家庭就未必不是购买商品房的潜在消费者。当保障性住房的性价比超过商品住房时，购买保障性住房应该是一种合乎逻辑的选择。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，当大量中低价格的保障性住房预计将在今后二、三年中陆续入市后，会对现有的商品房价格和交易量构成下行压力，势必“摊薄”住房的平均价格，房地产市场的格局将由此改观。

    有相当一些房地产业界人士乐观地估计，鉴于今年房地产的严峻形势，很多开发商已停止拿地，市场供应量明年将大幅萎缩，届时在供需力量转化中，房价及楼市在明年下半年有转暖的可能。但客观地说，这种可能性存在着诸多的不确定因素。首先，在过去3年，具有消费能力的家庭购房能量已经比较集中地得到了释放，未来市场供应量的减少相对应的是购买力亦在减少，供求关系此消彼长的可能性至少与供求同比减少的可能性一样大；其次，从以往的楼市繁荣来看，最具现实的消费力量来自中产阶级。但今年资本市场的大幅下跌洗劫了中产阶级积累的财富，更降低了消费潜力，以往的置业又将他们拖入债务的牢笼。因此，对于他们来说，再次的大规模置业升级变得不甚现实；第三，美国的金融海啸席卷全球，其金融泡沫的破灭令外向出口型国家的产能泡沫凸显。按照大多数主流经济学家的估计，明年我国经济增长速度将大大放缓。不甚乐观的经济预期制约了人们的收入预期与消费，此次国内房地产市场调整率先从外贸出口发达的珠三角地区开始，或能表明房地产市场不太可能摆脱宏观经济形势走出独立行情。

    我们预测，明年房地产市场走势或有价格反弹的可能，但大趋势将是高房价时代渐行渐远。