中国12年住宅价格大牛市已结束

中国12年住宅价格大牛市已结束

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    自从我离开原来那个资产管理公司以来，已经挺长时间不关心房地产市场了。不过我估计很多人沉浸在对所谓的金九银十的乐观憧憬之中，并且大多数人都不会认为房地产市场会有二次调控。过去12年，特别有了2005年和2007年两次调控，房价每次调控都再次报复性创新高的经历之后，绝大多数人都会之前形成的趋势没有道理不会再延续。

    只可惜这种惯性思维没有从中国经济这个大局来看问题。9月29日晚上，有报道称，新的调控政策恰恰出台了，虽然只不过只有几个城市的几个楼盘再次出现“抢楼”现象。主要政策有：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上（原先仅针对于90平方米以上住宅）。同时各银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国……

    中国这样一个发展中大国，资源紧张，人口众多，各方面都比较落后。因此非常需要一个在世界上比较快的经济增长速度，这样至少可以达到四个目的：大多数国民生活水平和收入的不断增长；解决不断增长的新增劳动力的就业问题；国家财政收入的大幅增长，这样既可以推动经济、国防建设，还能给公务员加薪，增强执政能力；让一些特权阶层得到实际的物质利益。以第一个目的来说，我举一个简单的例子。在上世纪八十年代甚至九十年代初，电视或是电影中还经常有这样的情节，有人在医院检查得了绝症，医生就告诉家属对病人封锁消息，并嘱咐病人想吃什么就做什么。可见当时，想吃点鱼、肉什么的，可不是想吃就吃的（可不是因为没有用冷酸灵牙膏而不能吃）。而现在，哪个医生还说这种话，就显得莫明其妙了。

    房地产这个行业的产业链非常长，据说能带动60多个产业的发展。别的不说，就钢铁来说，1989年吧，邓公发表讲话，说当时外国人估计中国一年需要1.2亿吨钢材，但中国自己的产量只有6000万吨，其他的要进口。但现在呢，中国的年钢材产量在6亿吨，超过世界排名第二至第十的9个国家的总和。最能立竿见影地促进中国房地产投资建设量的增长的，就是房地产价格的上涨。房价涨了，投资也会持续增加，土地价格和地方政府的收入也会增长，各个相关行业的需求也会增加。再加上中国高速增长的出口和城镇固定资产投资，中国经济从GDP增速上看，当然一片欣欣向荣了。

    中国经济的高增长是必须的，不能因为一些房奴的痛苦就受到影响。这就叫做“效率优先，兼顾公平”。我想一些房奴的痛苦，一些付不起首付的中低收入者的不满，一些炒房者加剧贫富差距，很多愚蠢的黑社会暴力介入拆迁的案例，个别父母无力为子女买房而自杀或咨询卖肾，这些最高决策层不可能一无所知。但相对于实际房地产市场上的公平，和中国经济较慢增速带来的麻烦，还是前者可以牺牲。这是中国房价自从房改以来，走了持续12年大牛市的深层原因。

    从数据，或是具体的基本面来看，中国住宅价格大牛市的原因简单总结为以下11个方面：

    1、中国经济高增长，购买力增强；

    2、银行购房贷款从无到有，十年余额增长近100倍，放大了居民的购买力；

    3、中国自1998年以来的低利率，和房贷优惠利率从基准利率的90%。降为85%，再降为70%；美国房价泡沫的膨胀正是在美国将利率降至1%以后发生的；

    4、富人投资需求，加剧了供不应求的局面；

    5、部分农民工在城镇安家，部分中小城市的居民和农民工在大城市安家，增加了城镇商品房的需求；

    6、家庭小型化，原先一个家庭五六个人可能住一套房，目前年轻人很少结婚后与父母同住；

    7、中国父母对年轻子女最坚定不移的购房资助；

    8、上一个人口高峰，导致约2010年前的十几年，就业人口持续增加；上上个人口高峰的中年人，不少事业有成，手握现金，站在无房子女的身后撒钱；

    9、房企、房产中介造成信息不对称，炒作房价。看看新疆喀什今年所谓的房价大涨，有个整幢买楼的谣言是如何快速辟谣的。但这是极个别的案例，只是因为新疆的稳定，比新疆的房价上涨重要得多。但中国住宅市场从来都是迷雾重重，根本目的就是房价的上涨；

    10、房改之前，中国城镇住宅长期建设量都供不应求，欠下了历史旧账，房改后，需求集中释放，这在全球都是独一无二的；

    11、房改后，保障房建设几乎就是空白。

    由于中国特别的国情，以及对经济高增长的依赖，中国自房改以来，住宅价格应该涨了5-10倍。我这里有美国 Case-Shiller的房价数据，看看美国1987年1月至2010年6月，一些大城市的房价涨了多少倍。22.5年，涨幅不过在2倍和3倍之间，复合增长率在3.5%和4.8%之间，扣除美国近1.44%的房产税，和美国的复合通胀率，美国的房产投资收益其实为负。但中国只用了约一半的时间，房价居然涨了5-10倍。

城市

1987年1月指数

2010年6月指数

涨幅（%）

复合增长（%）

洛杉矶

59.33

175.66

296

4.8

圣迭戈

54.67

163.82

300

旧金山

46.61

142.55

306

丹佛

50.20

129.19

257

华盛顿

64.11

185.77

290

迈阿密

68.50

146.92

214

3.5

芝加哥

53.55

124.90

233

波斯顿

70.04

157.83

225

事实上，中国的住宅市场积累了有史以来最大的泡沫，继续膨胀，中国经济很有可能陷入深渊。以哈继铭为首的一些人，认为中国人口红利的拐点约在2015年，所以房价在此之前不会下调。问题是最高决策层不知这个问题？日本和美国房地产泡沫破灭的背后，都有人口拐点的因素存在。另外很多投资人都知道这个问题，会不会提前出货？据我所知，很多周期性行业的盈利到达顶峰前，股价早就掉头向下了。更何况，之前中国需要高房价，哪怕它的负作用非常大。而目前，中国已经容不得高房价的负作用了。

中国已经是第一出口大国，中国的基础设施也比较完善了，中国钢铁、汽车、水泥等重要行业的产能要么明显过剩，要么几年内就能到头。因此投资与出口对中国经济的拉动作用将明显减弱，未来中国需要还需要经济高增长带来的好处，那么只能重点靠内需消费。

事实上，只要房价高，中国内需高增长就无望，除了我之外，谁不要给子女储备买房款？五年内买房的多数人都要还房贷。只要房价高，中国的城市化就是一个无法实现的梦想。中国农民工在城市住半年以上，统计上算城镇人口，但他们没有房产，社保要么没有，要么不足于养老，根本无法在城镇立足，未来肯定会有“负城市化”的过程。

所以，去年年底，中国高层不再提房地产是支柱产业，也再三强调经济要调结构。当然，调结构，等于让一些地方政府戒除毒瘾，这是很难受的，所以保障房建设的进度普遍落后，没收闲置土地虽然每个省都有那么几块，但都只是敲山震虎，隔着玻璃亲嘴----意思意思。所以只有少数政府出台了调控的细则。真让人大开眼界，原来现在中央的政府，到地方，还需要细则，才能执行下去。一些银行也不死心，偷偷摸摸地出轨，降低首付成数和贷款利率。但如果考虑到房价的继续上涨或停在原位，不利于中国经济的高增长，阻碍了未来中国经济的高增长，未来会发生什么事，就非常清楚了。

中国住宅价格12年的牛市，我看已经结束了。不过不要指望房价一两年就能大跌50%。多数人也不要指望便宜的保障房就能落到自己头上。但中国经济也并不会因此就陷入衰退或很低的增长。房价和GDP关系不大，房地产的投资才与GDP密切相关。银行的房贷也不会有大量的不良资产涌现。房地产开发贷款总量好象才一两万亿，房企自2009年第二季度以来，回笼了大量的销售款，银行只要对新增贷款严格审核，这方面的贷款质量问题不大。对于购房贷款，虽然少数中介与房产商、炒房人勾结，以一成甚至零首付套取银行贷款，但这毕竟是少数。对于多数自住需求的贷款，房价就算跌三成，95%以上的房贷下的房产，仍是正资产，而不是负资产。并且我估计房价跌三成，至少要有一年半以上的时间才能达到，这期间，业主每个月都在还贷，银行的风险在不断降低。如果房价下跌三成甚至五成，会不会有大规模的断供出现？我看不会。很多中国人买房，就是因为房产和户口、孩子的教育挂钩，如果断供，这些东西还要不要？中国不象香港或是美国，有个人破产制度，就算把房子抛给银行，债务仍要还到死。难道中国的业主会辞去工作，为了逃避银行的债务到陶渊明隐居的地方窝起来？