为什么房地产业逃税漏税的情况特别严重

　　谈到开征物业税，许多人都摇头，在房地产业逃税漏税特别严重，征收物业税的难度非常大。国家税务总局连续3年将房地产业列为税务专项稽查的重点。据说，"房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。"山东省地税局检查了665户房地产企业，其中有偷逃税行为的达542户，占八成以上，共查补各项税款3?9亿元，占该省专项检查补税款的61?55%。近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。房地产业涉税违法行为主要表现在:在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。??参见"物业税将逐步征收彻底改变整个地产运营格局"，《瞭望东方周刊》，2004年12月13日。
　　发生这些逃税漏税行为的原因可以归纳为：第一，目前房地产征税的基本逻辑是让应该纳税的单位或个人主动来交税。由于国民纳税意识不强，在许多情况下非恶意的漏税和有意逃税混杂在一起。识别合理避税和恶意逃税的工作量和难度很大。第二，计算有关房地产税收的规定太复杂，计税原则具有相当大的随意性，赋予征管人员过大的随机调整空间。不仅很容易逃税漏税，还可能导致税务机关出现腐败。
　　对症下药，为了让开征物业税得以顺利进行，最好的办法是变被动为主动。因为人人都离不开住房，应当要求所有拥有住房的人主动来交税。税务部门按章收税，避免主动上门征税。由于业主的情况比较复杂，最好将征税的"标的"由业主转化为物业本身。由于房地产没有空间的可移动性，直接向物业征税要比向业主征税好得多。为了在征税过程中最大限度地做到信息对称，应当尽量避免界定物业的产权，避免争论房地产价格。采取的征税标准越简单越好。简单的物业税征收标准虽然有许多不足之处，但是，在中国目前的情况下却能够保证征收物业税的可行性。税法越简单，透明度越高，越易于民众监督，避免暗箱操作，防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收。
　　能不能允许某些企业或个人不申报物业税？如果一旦破例，肯定会出现混乱。我们不能给贪污腐败留下一点漏洞。应当强调，无论什么单位，什么个人全都要申报物业税，一刀切。就是军队、公共部门、慈善机构、教育部门也一样，在申报之后按照有关规定办理减免税手续。
　　征收物业税能不能压低房价
　　有人认为，征收物业税之后可能压低房价。他们的理由是如果把一次性征收的土地出让金在房产保有期间分70年缴纳，岂不是给开发商省下来一大笔钱？开发商的成本中少了土地出让金这一块，他们肯定会相应降低要价，购房者也就用不着花那么多的钱了。
　　这个说法有两点不妥。首先，我们在前面已经讨论过了，土地出让金和物业税是两件事，混淆在一起只能把事情弄得更乱。如果将物业税和土地出让金分开处理，就不存在上述导致房价下跌的理由。
　　如果物业税和土地出让金分开处理，依然按照招拍挂的方式由市场竞争确定土地价格，征收物业税之后，将迫使一部分囤积住宅的投机分子抛出一些楼盘来，可以在一定程度上压制房价上涨的势头。但是，不能过高估计开征物业税对房价涨势的影响。目前房价暴涨的主要原因是供不应求、货币流动性过剩和金融结构的扭曲，在这些基本要素尚未改变之前，开征物业税可以减缓房价上升的压力，却几乎不可能从根本上扭转房价上升的态势。
　　其次，这种说法采用的是成本核算法，既然开发商的成本下降了，他们理应相应降低房价。实际上房地产企业在销售商品房的时候采用的是市场比较法。只要市场上其他商品房卖多少钱，他们也要多少。特别是在当前房地产市场供不应求的状况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。只要房地产商发现购房者还有支付能力，他们绝对不会放过。在房地产市场上，买的不如卖的精，在房地产商和购房者、政府官员之间存在着严重的信息不对称。倘若果真取消了地价，大部分好处也只能归于房地产商。如果照这种思路，开征物业税未必能够有效地制止当前房价暴涨的趋势。
　　征收物业税对什么人的冲击最大
　　在讨论这个方案的时候，有人担心这是一剂猛药，弄得不好，也许会一下子把房价压下来，颠覆房地产市场。对于这个说法必须做一个定量分析。
　　目前处于空关、囤积状态的住宅多数都是大户型豪华房。可以肯定，物业税提高了大户型住宅的持有成本，拥有多套住宅的人要考虑空置成本。在新税制的挤压下，肯定会有些人将手中囤积的房子抛出来。不过，2007年在北京、上海和其他大城市，大户型房价上升幅度超过20%，即使征收了2?5%物业税，依然还有相当大的盈利空间。许多有钱人宁可交物业税，未必肯把房子抛出来。退一万步来讲，倘若他们卖了房子，拿到的钱往哪里投？目前，证券市场大幅震荡，筹资容量不过一万多亿元；债券市场微乎其微；期货市场和外汇市场尚未开放；在美国次级债危机之后，海外金融市场动荡不安，外资纷纷跑到中国来避难，资金大量流入中国，海外投资绝非易事。换成美元，美元在不断贬值；存进银行，银行实际存款利率为负。由于资金缺乏更好的出路，即使交税增加了囤房成本，相当一部分有钱人还会选择继续囤房。
　　开征物业税究竟能够压出来多少囤积的住宅？估计在2007年商品房销售总额有可能超过2?5万亿元。从目前的情况来看，如果能够压出来1000亿元的商品房就很了不起，即使如此，也只不过能缓和一下供求矛盾，降低房价涨幅，不可能从根本上改变房价上涨的趋势。
　　恐怕看到本方案之后真正感到为难的是那些拥有几套住宅的官员。他们的房子来路不明，产权证上的名字并不一定是他们自己。即使实行住房产权实名制，他们也能找到回避的办法，和监察部门捉迷藏。征收物业税给他们出了一道难题。如果照章纳税，等于逼着他们把桌子底下的财产摆到台面上来，在纪检委面前暴露出自己的非法所得。如果拿秘书或其他人的名字顶缸，一旦下台，房子很可能就归了人家。如果办免税手续，需要打通的关节太多，难度很大。如果拒不交税，同样会暴露目标，最后鸡飞蛋打，一场空。 　　开征物业税如果能得到90%以上民众的拥护和欢迎，估计没有任何官员敢于再公开抵制物业税，即使在内心不赞成物业税，起码在表面上也要做出一副拥护的姿态来，但他们想的却是如何绕过物业税，保护自身利益。他们会千方百计试图取得免税资格。因此，在制定物业税的时候一定要堵塞各种漏洞，不给他们以可乘之机。为什么要规定所有地面住宅一律要发出税单，包括军队在内（指军队在城市内拥有的住宅，不包括军队营房内设施）？就是不能开任何特例。如果开一个特例，就会有官员用来掩护自己逃税。尽管办理免税手续并不复杂，但是对于那些贪官污吏来说，要绕过去的难度不小。对于他们来说，最好的对策还是及早将手中囤积的商品房出售转让，免得到了征收物业税的时候陷入困境。假若出现这样的事情，恰恰是我们所希望的结局。
　　加强公民纳税意识教育
　　物业税的征收有助于培养公民的公民意识。
　　如果采纳本方案征收物业税，涉及到所有公民。如果不能按时照章纳税就会给自己带来麻烦。所有的人都要去办理纳税或者申请免税手续，这是以前从来没有过的事情。应当在新税法公布之前反复宣传，交税是公民的义务，交税光荣，逃税违法。世界上只有两件事情是无法避免的：死亡和交税。要用几个月的时间，用各种方式普及纳税教育，让民众不仅知道法规的内容，还要了解征税的程序和注意事项，不能不教而诛。
　　在征收物业税的过程中应当尽量减少征收物业税的成本，不增设行政部门。尽量做到不扰民，不要派人上门征税。居民收到物业税单之后，如果对税单有意见，可以到指定的部门申述。合理者自然应当得到减免税收。
　　征收物业税的成本当中最大的部分应当花在对全民进行纳税责任的教育上。目前许多人的纳税意识淡薄，必须提高公民的纳税意识。
　　韩国的物业税调整过程及教训
　　在借鉴外国开征物业税的经验时，最值得关注的是那些在最近几十年内由穷变富的国家。许多穷国的老百姓住在窝棚一般的住宅里，房价很低，甚至算不出什么房价来。不动产占整个金融资产的比例很小。在许多穷国中，缺乏保护居民资产的法律意识，自然也谈不上征收物业税。在欧美一些经济发达国家中，法律制度健全，有较好的居民和企业金融信用体系，居民有较高的纳税意识。他们的物业税制度固然不错，要搬到中国来却很难。亚洲四小龙在上个世纪实现了经济腾飞，韩国的物业税调整过程也许对我们更有参考价值。
　　韩国在1997年遭遇金融危机，损失惨重。金大中政府大刀阔斧地进行金融体制改革，迅速恢复了经济增长势头，从金融危机的废墟上重新站立起来。经济增长率恢复到5%左右。房价也随之飙升，在2002年，部分地区的房价涨幅已经超过了20%。
　　2003年2月卢武铉上台。他在当选时声称："今后将扎扎实实控制物价和房地产价格，致力于重新找回平民经济的稳定。"??参见《21世纪经济报道》，"李明博的房改"，2008年1月14日。可是韩国的房价依然像脱缰之马飞涨不已。在2002年底，新公寓房价折合人民币每平方米10 931元，到了2006年底已经上升为17 000元。在这段时期内，全国人均收入增长了10%，可是房价涨幅高达55%。
　　韩国政府判断是由于投机活动猖獗导致房价暴涨，为了控制房价涨幅，韩国政府出台了一系列反投机政策。首先，在2006年3月韩国政府规定对在首尔等几个"房地产投机活动地区"的按揭贷款设定限制，使得一般工薪阶层几乎无法在这些地区购买住宅。仅仅半个月之后，首尔江南地区房价就突破了每平方米66 000元，在4个月内涨幅超过16%。
　　2006年10月23日，韩国建设交通部部长秋秉直站出来，呼吁稳定房价。他表示政府将大幅度扩大住宅供应，"希望大家相信政府，耐心等待优质住宅的普及"。??似曾相识，在2007年3月广州市市长张广宁也做过非常类似的表态。出乎意料，他的讲话非但没有制止房价上涨趋势，反而导致房价应声而上，顿时舆论哗然，骂声不断。秋秉直被迫辞职。
　　卢武铉政府采取紧急措施，财产税和土地税被整合为资本收益税，第二套房产的税率为50%，而第三套房产为60%。物业税相当于2003年的两倍。将银行按揭贷款首付标准提高到60%。决定按照房地产增值征收财产税和综合土地税，税率达到30%。住宅转让时缴纳的各种税费达到房价的1/3。在财税新政的高压之下，韩国的房地产市场顿时一片死寂，交易额急剧下降，但是房价却依然居高不下。老百姓买不起房和住宅供过于求同时并存，韩国房地产业陷入矛盾的泥淖之中。
　　前车之鉴，后者之师。国内经常听到一些人呼吁采取更为严厉的宏观调控政策来抑制高房价。其实，说这些话的人自己也没有弄清楚究竟什么样的政策才叫更严厉的宏观调控政策。摸着石头过河，在这个问题上韩国政府已经给我们探了路。我们应当从韩国的实验中获得有益的启示。起码，我们没有必要也支付高昂的"学费"。
　　2007年竞选期间，李明博许诺给平民提供一个"没有烦恼的世界"，"将向平民夫妇每户义务提供一套82?5平方米以下的国民住宅，将实现115%的住宅普及率，使韩国进入第二住宅时代（即每户拥有二套住宅）。"他批评卢武铉的住房政策"好比不精明的猎人，为打一只野猪而满山瞎跑，害了山里的其他动物。"
　　李明博的新政策要点是：加大对住房保障的投入。由政府负责给合乎条件的居民提供80平方米以下的住宅，而80平方米以上的住宅交给市场。每年给新婚夫妇提供12万套"安乐窝"住宅。这些住宅将建设在城郊新开发区域，由国民住宅基金和政府财政负责筹备建设资金。放宽对首尔等地市中心再开发和重建的限制，提高建筑容积率，上调到250%，放宽对住宅销售价格的管制。??参见《21世纪经济报道》，"李明博的房改"，2008年1月14日。
　　提高物业税是一把双刃剑。高物业税对于投机活动的确有抑制作用，但是却可能遏制正常的市场交易活动，未必能够平抑房价。李明博的住房政策改革是否能达到预期目的，我们还要拭目以待。韩国出现的房价问题以及物业税改革所遭遇的矛盾和我们的情况非常类似。韩国发生的许多问题，中国要避免重演。韩国的经济发展走在我们前面，在房地产税制改革上也在前面摸索，无论如何，我们可以从韩国房地产市场改革中学到许多宝贵的经验教训。
　　19解放思想，推进物业税改革房价与物业税解放思想，推进物业税改革
　　在改革开放30年了，好改的基本上都改了，剩下来的都是些硬骨头。之所以改不下去，主要原因是进一步改革必将触及既得利益集团。最大的利益集团就是官僚体系和拥有垄断特权的国有企业。
　　在改革初期，推进农业家庭承包责任制、工业企业的股份制、现代企业制度改革和对外贸易体制改革等，基本上都是帕累托改善(Polado Improvement)。在改革中各个阶层都获得了好处。尽管各个集团所获得的好处也许并不均等，但是很少有人在改革中明显受损。
　　金融和财税体制改革必然属于卡尔多改善（Kaldo Improvement）。在改革中有一部分人获益，而另外一部分人难免受损。如果能够改善总体效益，并且能够将一部分收益转移出来补贴受到损失的人，那么改革才具有可行性。可是，由谁来完成这个收益的转移呢？我们必须找到一个能够代表整体利益的主体。从理论上讲，这个主体只能是发动和主持改革的中央政府。可是，中央政府的政策必须通过各级地方政府才能贯彻执行。各级政府往往有着自身利益，并且和各种利益集团有着千丝万缕的联系，利益冲突使得许多改革措施难以落实。面对着已经形成气候的既得利益集团，改革面临着一个悖论--不得不依靠的力量恰恰是改革的对象。这在逻辑上就说不通。金融和财税体制改革被推迟到了今天，还可能被继续推迟下去。
　　在利益冲突下，主导卡尔多改善的主体经常缺位。如果呼唤危机意识的努力不见成效，那么，就只有靠危机本身来教育大家。也许只有借助于危机的冲击，痛定思痛，才能让改革主体认识到改革的必要性，痛下改革的决心。如果不改变当前在金融改革和财税体制改革上无所作为的状态，那么爆发金融危机和社会危机的概率越来越高。我们不知道危机在什么时候发生，也不知道危机冲击的强度有多大，更难以控制危机造成的损失。
　　有人总强调目前还不具备改革的条件。什么是条件具备？如果听信既得利益集团的观点，开征物业税的条件永远也不可能具备。由于害怕风险而无所作为才是当前最大的风险。讨论税制改革方案，首先要考虑是否有利于大局，是否有利于大多数人民群众，通过物业税改革给全面税制改革打开一个突破口。如果开征物业税能够得到90%的民众拥护，有利于缩小贫富差距，增强社会稳定，就具备了开征物业税的条件。
　　当前，学风浮躁越来越多地引起人们垢病。在学术界缺乏专业分工，无论有没有认真做研究，随便发言，信口开河。有的人为了出风头，故做惊人之语。有的人随便抛出一些结论而忘记了提供相应的分析依据。在学术研究中至今尚未形成一个公平的竞争环境。在一些会议上，各路诸侯高谈阔论，各抒己见，谈完就散了，实际上并没有真正交锋，甚至连各方使用的术语的内涵和定义都各不相同。说对的得不到重视，说错的也没有人纠正。表面上来看似乎都是谦谦君子，一团和气，实际上助长了不学无术，脱离实际，夸夸其谈，不求甚解。
　　物业税改革拖了好多年，迄今为止还没有形成几个比较著名的方案，更谈不上在这些方案之间的争论。我在本书中斗胆提出自己的方案，并且对其他各种说法提出批评或修改补充，目的就是希望引起认真的讨论。我的看法未必正确、全面，欢迎不同意见出来争论。只有心平气和，认真严肃的争论才能使我们更接近真理。
　　我完全同意，研究一项新的政策需要比较长的时间，要慎重从事。但绝对不是采取敷衍塞责，无限拖延。其实，改革新政出台的速度很不一样。要老百姓拆迁、取缔游街串巷的小贩等，说干就干，雷厉风行。可是，只要涉及到既得利益集团，例如征收物业税、燃油税等，这些政策一定难产，要拖上很长的时间，甚至不了了之。我并不认为在这些拖延后面有什么阴谋，也不认为是有人在指挥拖延。不过可以肯定的是，只要既得利益集团不喜欢的事情，他们就没有贯彻落实的积极性，必然会找岔子，添麻烦。干别的事情经费充足得很，要求做些调查研究，连一分钱都舍不得。开征物业税已经说了好几年，有人说还要再搞几年才能出台，扭扭捏捏，何其难也。
　　有人认为，由于物业税改革缺乏经验，条件还不成熟。这话说得毫无根据。连认真的研究尚且没有展开，更没有认真地试点摸索，再等十年，还是没有经验，还是不具备改革的条件。乔新生教授认为："非常反对那种以缺乏经验为由而阻挠税收制度改革的观点，因为在我看来，经验的欠缺不能成为延缓推行某一项制度的理由。在征收物业税方面，有关部门固然没有经验，但是，只要有利于维护公众的利益，有利于中国经济的长远发展，我们就应该加快前进的步伐。" ??参见乔新生，"我为什么主张征收物业税"，人民网，2004年5月29日。
　　改革就是要有魄力，要有声势，不能拖泥带水。我们期待着一场关于开征物业税的争论，通过各种观点的交锋，相互切磋，尽快推出一套结合国情，切实可行的物业税改革方案来。