中国电影"百亿梦"幕后黑手曝光 地产商疯狂敛财

　　近日，中影集团董事长韩三平在接受媒体采访时透露，2010年中国电影总票房已突破100亿人民币，虽然广电总局详细的数字未公布，但中国影人的“百亿梦”已成定局。然而这100亿可观的收入并非电影人独有，房地产商从中也捞了一大把。

　　本报记者通过调查了解到，火热的影市早让房地产商眼红。三年来，一线城市核心商业区的影院租金普遍涨了两三倍，某些地段达到600-700万/年。而在票房分账上，地产商要求的分账比例也上升到15%以上，导致电影投资方最后拿到的票房分成还不如地产商高。

　　这让影院在叫“苦”的同时，转嫁压力，从而致使偷漏、瞒报票房现象日益严重。

　　影市“牛”效应

　　影院以租赁为主 依托地产商

　　由于天生的“亲民性”，电影院普遍倾向于开在人流量大、周围综合设施完备的商业区，但这些商业区通常都是房地产大鳄们的“地盘”。

　　除了万达、金逸等少数几条院线拥有自己的楼盘之外，其他影院的影厅都是租来的。这种号称“嵌入商业地产”的影院投资模式，决定了电影院与地产商之间有千丝万缕的联系。

　　2009年全国票房前10名院线的地产归属情况

　　院线名称 地产归属

　　万达院线 全部为自有地产(大连万达集团)

　　中影星美院线 租赁为主

　　上海联合院线 租赁为主

　　南方新干线院线 租赁为主

　　北京新影联院线 租赁为主

　　金逸珠江院线 自有地产为主(广州嘉裕地产集团)

　　浙江时代院线 租赁为主

　　辽宁北方院线 租赁为主

　　四川太平洋院线 租赁为主

　　世纪环球院线 租赁为主

　　各路资本涌入 影院建设如雨后春笋

　　近几年来，随着电影市场的火爆，影院的“吸金”潜力被空前看好。不仅星美、万达等院线品牌继续疯狂扩张，华谊、保利博纳、橙天嘉禾等颇具实力的影视公司都加入到影院建设的大军中来，甚至圈内“大哥”成龙也开设了自己的影院，来分一杯羹。

　　除此之外，很多业外资本也开始流入影院投资中来，例如北京学清路的嘉华影城、丰正华影院，位于万柳的美林影院，都是今年业外资本投建的影院。

　　投资影院的“金主”们来自能源、金融等行业，连物业管理公司、地产商也对建设影院发生兴趣，例如参与管理新首都电影院的华融综合投资管理公司，今年也打算独立兴建自己的影院。

　　在各路资本的涌入之下，今年影院投资的势头比往年还要火爆。据悉，2009年国内电影银幕数约为4700块，比2008年增加了600多块。

　　中国电影家协会在今年金鸡百花电影节论坛上发布报告称，到今年年底银幕数将接近6000块，增长速度刷新历史纪录。

　　愿与影院“联姻” 地皮日益紧俏

　　据记者了解，许多地产商十分乐意与影院“联姻”。乐城中心品牌推广部王经理告诉记者，他们原本也有开设电影院的想法，还特地请来专业人士策划，但由于空间不足暂时搁置。

　　“在商业楼盘里拥有一家电影院能带来很多好处，一方面电影院能吸引客流量、拉动商场其他领域的消费，另一方面，影院可以大幅提升商场的整体商业形象。”王经理告诉记者。

　　王经理透露，随着国内票房“井喷”，将会有越来越多的房地产商青睐与影院合作，不少地产商在设计、规划楼盘时特意把建设影院的功能考虑进去，以吸纳更多影院投资者的兴趣。

　　不过，适合建设影院的地段本来就是“稀缺资源”，而影院与地产商的“你情我愿”，促使影院建设的地皮更加紧俏，影院投资者开始哄抢优质地段。大地院线某影院投资负责人告诉记者，现在北京一块好的商业地段，甚至会引来十家以上的影院投标争夺地皮。

　　利益拉锯战

　　租金上涨2-3倍 甚至高达每年1200万

　　不过，影院和地产商的“蜜月期”仅维持了几年，在中国电影喊出了“票房百亿”的口号后，嗅到利益的地产商再也坐不住了。

　　大地院线的一位影院投资负责人告诉记者，随着地皮日益紧俏，地产商撕去了“亲密战友”的面具，抹下脸来开始涨价。而流向终端的业外资本缺乏影院投资经验，在与地产商的谈判中讲不下价来，导致地产商更加肆无忌惮哄抬租金。

　　三年前，影院投资开始升温，当时一线城市影院的租金大概每年只需200万至300万，近两年随着电影市场的发展，影院租金水平开始成倍增长，而今年的涨幅尤其迅猛。如今地产商在一线城市的核心商业区的租金普遍喊到600至700万/年，比三年前高了两三倍。

　　“今年票房达到100亿，让地产商很眼红，也想来多分一杯羹，所以今年的租金涨得比去年还快。”上海联合院线副总吴鹤沪告诉记者。据悉，东直门的某地产商甚至向影院投资者要价高达1200万/年。

　　乐城中心品牌王经理坦言，现在的租金确实有些高，但他认为是否涨价还得看情况，“如果是因为商场的地段和其他因素，为影院带来了大量客流，那么影院应该多给商场钱，如果反之则不应该涨太多价。”

　　票房分账激增 30元电影票5.5元被瓜分

　　按照业内行规，在影院和地产商的合作中，除去固定的租金之外，不少影院还要向地产商交纳一定比例的票房分账。据悉，大约三四年前，地产商大约只要求5%-7%的分账比例，但是两年前这一数字上升到了10%左右。

　　而从去年开始，分账比例开始“坐火箭”，而今年的情形比去年还要严重，不少地产商把分账比例抬到15%以上，在某些核心商业区，部分地产商甚至向影院索取20%-25%的分账比例。假如按20%的比例计算，一张30元的电影票，最后竟有5.5元进了地产商的口袋。

　　解读票房分账利益链(注：以冯小刚电影《唐山大地震》为例)

　　按照下图所示：如果全国的地产商普遍将租金抬到20%的票房分账比例，那么地产商最后拿到的票房分成非常可观，已经成为了继片方和影院之后的第三大受益者，中国电影人在某种意义上，已经变成了“给地产商打工”。

　　《唐山大地震》总票房6.5亿

　　3.3%的营业税(约0.22亿元)

　　5%(约0.33亿元)给国家电影发展专项资金管理委员会专项基金

　　18.3%(1.1895亿元)归地产商

　　按照税后总票房20%的分账比例计算，房地产商收入约占总票房的18.3%。

　　34%(2.21亿元)归院线和影院

　　39.4%(2.561亿元)归制片和发行方

　　地产商成为操纵影市的另一幕后高手

　　影院频叫苦

　　据记者了解，一家投资在3000万左右的影院，除去建设和装修费用之外，还要支付水电、员工工资、影院设备维护等费用，但在票房分账比例有保证的情况下，影院平均大约需要3-5年就能回本。

　　但目前，影院地租翻了两三倍，还有15%-20%的票房收入进了地产商口袋，这将导致影院的投资回收周期拉长，如今需要5-8年才可以回收成本。而为了跟上观众的需求，影院每5年左右就需要投入一笔巨资进行装修、设备维护，这对影院来说无疑是雪上加霜。

　　一位影院管理者向记者表示，以电影产业目前的发展状况，电影院可以接受的年租金平均不能超过500万元左右，给房地产商的票房分账比例最高不能超过15%，否则影院的生存会艰难许多，从而影响影院投资者的热情。

　　中国电影发行放映协会副会长耿西林告诉记者，目前国内的银幕总数还不足6000块，而美国的银幕数达到40000块。相比之下，中国电影业仍需要鼓励影院市场继续大力发展，“影院投资者也要考虑投入产出比，租金应该控制在合理的水平。”

　　压力被“转嫁” 　　

　　偷漏、瞒报票房现象加重

　　不久前，网络曝出《大笑江湖》票房遭“偷挪”的消息，虽然这在圈中早已是“公开的秘密”，但有业内人士认为，随着房租上涨、房地产商提高票房分账比例，影院偷漏、瞒报票房的情况或许会变本加厉。

　　这位业内人士告诉记者，影院在票房上“做手脚”，无非是为了多挣些钱。而眼下影院竞争日益激烈，房地产商又越来越贪婪，不少新建成的影院几乎是在“给房地产商打工”，经营压力比过去大得多。

　　为了能早日收回投资，影院不得不想办法通过“暗箱操作”来增加收入，虚报、瞒报、偷挪票房的情况就更加在所难免，“票房总数有限，影院瞒报、挪用的票房越多，电影片方的损失就越大。”这位业内人士表示，“从这个角度来看，地租上涨的影响可能会牵涉到整个电影产业链。”(牛萌 陈昆)