深圳炒楼客调查：楼市神话沦为寓言（图）

深圳炒楼客调查：楼市神话沦为寓言（图）
文章提供 于 2008-9-20 14:48:47 (北京时间: 2008-9-21 2:48:47)
文章作者: 杨江 国世平 宋丁    阅读时出现乱码？解决办法
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当京沪楼市降价风云渐浓时，一场滂沱大雨早已将置身深圳楼市的狂热众生砸得面颊生疼。有人说，深圳楼市像极了一个江湖，从来没有哪座城市的楼市“水，像它这般深”，开发商营销手段层出不穷，各路炒家刀光剑影、斗智斗勇。
2007年上半年，深圳楼市缔造了中国楼市半年暴涨50%的神话，无数楼市富翁应运而生。当年7月，《新民周刊》在对深圳楼市“疯癫”幕后推手进行调查后，刊登了《深圳楼市怎么了？》的封面报道，一年后，当记者再次踏上这片投资热土时，“神话”已经被证实为“寓言”，无数楼市“负翁”在房价的过山车运动中饱受煎熬。
回顾这一年深圳楼市的走向，人们越加觉得怎么看都像这一年的股市。2007年9月，被视为深圳楼市的拐点，而地产界谁都不肯承认楼市拐点已到。现在，更多的人正在产生一种被忽悠了的愤怒，全国楼市拐点已到，只不过，乘坐火箭率先到达火星的深圳，拐点来得相对早了一点。
当年9月，信贷政策进一步收紧，深圳楼市在狂飙至近18000元每平方米的均价时戛然而止，而后正式进入下降通道，先是量价齐滞，后是量价齐跌，飞流直下，时至今日，传出来的数据是，关内降幅30%，关外降幅已过40%，成交量甚至回落到10年前的水平，一如当下的股市，大有萎靡不振之势。
眼下的长三角，楼市也因为万科率先掀起的降价潮而浪潮迭起，伴随而来的是前期置业者的退房潮困扰着万科，似乎也在震慑着另外一些想效仿万科的开发商。
被视为全国楼市风向标的深圳或是一个典型的经济案例，长三角的“退房潮”，深圳早有经历，在牛刀与北大教授打赌风波后，“断供潮”的风波尚未完全消退。
当楼市成为投资市甚至投机市时，已经背离了民生的初衷，舆论争夺战中，深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说，房价上涨令少数人开心，房价下跌，绝大多数老百姓充满期待，作为专家，我们要反思，要想清楚自己应该站在哪个阵营。
京沪楼市，越来越多的投资客在焦虑，深圳寓言会否在他们脚下重演。当然，焦虑同样也存在于那些一直捂着钱袋期待楼市真正退烧的人们，一些省会城市已经出台疑似“托盘”的房产新政。
楼市的冬天真的来了吗？

房价的下挫也引发了大量购房者与开发商的矛盾
邹涛：我为何要万人团购
“不是帮开发商解围，也不是简单砍价。”
9月4日晚8点，深圳某咖啡厅，35岁的湖南人邹涛掏出一堆有关万人团购的材料摊满桌面，这个经营着一家以他的名字命名的高尔夫用品公司的退伍军人，现在被一些人视为“不务正业”。
3年前，就是这个邹涛，在深圳发起了一场声势浩大的不买房运动，他喊出口号：房价一日不调到合理的价位，一日不买房。当时的深圳，房价已经露出暴涨的端倪，他这一声呐喊，应者无数，此后一段时间，深圳出现的交易量萎缩、大量中介公司关门，据说也有他的一份功劳。
不过，邹涛有点沮丧的是，靠他一个人的力量终究难以力挽狂澜，3年间，在众多炒家的推动下，深圳楼市历经了一个完整的过山车惊险之旅，房价暴跌38%，成交量萎缩至10年前的水平。
这当口，邹涛却重出江湖，发动了万人团购行动。这让刚刚经历打赌闹剧、断供风波后的深圳楼市再次千层浪起，分外热闹。
从7月10日发起万人团购，到7月28日，报名者已经提前一个月过万，至9月，已有近3万人，现在，每天还有数百人不断汇入团购大军。
有人恨他，咬牙切齿，说他其实就是一个“网络剑客”，肯定有自己的私利。也有人肯定他的善意，但是指责他在房地产业中搞群众运动。当然，至少在这3万名报名者的眼中，他们的邹涛有点揭竿而起、伸张正义的绿林好汉的味道。
深圳的楼市俨然更像一个江湖。不过，邹涛说，我其实只是在做一个有现代公民意识的人该做的事情。表面看，不买房运动与万人团购，是前后矛盾的，但邹涛说，如果你用心去研究，就会发现目标是一致的，“都是为了老百姓居者有其屋”。
他说，2003年的住房政策确定以商品房为主导，直接导致了2007年房价的疯长，去年9月，国家住房保障会议首次明确了民生住房保障概念，这是一次大的方向调整。在深圳，今年已经解决了6000多户低收入家庭的保障性住房，未来5年，深圳还将推出17.4万套。
“万人团购就是为了解决经济实力有限，但又不符合保障性住房条件的夹心层的住房问题。”邹涛说，我要搭建一个平台，一个中国老百姓说了算的自助方式的住房直销批发平台。
他认为现在来做这样一件事占尽天时、地利与人和。眼下，正是开发商、中介最脆弱的时候，也是高位僵持的时候，可以四两拨千斤。
“深圳的楼市就是全国的风向标，没有哪座城市的水有它这样深，一涨一跌都牵动着全国楼市。”邹涛说，深圳就是一个标本，在这样一个移民组成的创新城市，条条框框的限制不是很多，在深圳运行这样的平台，取得成功经验后再复制到全国是有可能的。
团购不是去帮开发商解围，也不是简单的砍价，而是抓住开发商的焦虑，以抱团的形式去对开发商“逼宫”，逼着他把房价降到我们认为合理的价位。
“为什么早不做，晚不做，偏偏在这个时间节点做？去年炒疯了，搞万人团购有用吗？明年房地产进入冬天，暴跌了，还有必要团购吗？”
邹涛认为，深圳房价不过下降了10%左右，所谓降价38%是假象，“应该说，是关外的某个楼盘的某栋楼的某套最差的特价房，降价40%。”前几天，关外有楼盘打出6888元每平方米的单价，邹涛去暗访了一下，果然，特价房只有一套，其余的还在1万元单价徘徊。
“新盘还在高位运营，包括你从中介公司看到的所谓降幅30%的楼盘，都是特价房。不是老百姓买涨不买跌，而是它根本就没降。”
报名参加万人团购的，很多人早就想买房，看了好几年，没有机会下单，“果真从18000元降到11000元，肯定有很多人买。”
不过，邹涛说，深圳的房价确实回到了2007年年初的水平，但是他不认为这就是实质性回调了，“这包烟，原本20元，被炒到100元，现在降到80元，你认为降了？！”
他说，他并不希望房价暴跌，暴涨与暴跌最终受害的还是社会，还是老百姓。“但是老百姓被蒙蔽了，很多人看不清这个降价假象。”
因此，邹涛说，作为一个有清醒意识的公民，他要唤醒老百姓的经济自觉，与其被动等待，不如主动出击。
“有炒家跳楼，就可以买房”
与邹涛谈楼市有一种颠覆性的感觉，他对一些专家不屑一顾，认为他们都是坐在办公室里拍着脑袋想问题的，“根本没有考虑老百姓的利益，他们的话，我听都不想听”。
他说，“我只关注真相，让我告诉你一个你们所不知的楼市真相。”
连贯看深圳楼市暴涨暴跌的全过程，邹涛说，你分明可以看到这是一个完美的制造舆论、炒、鼓动接盘、出货，不行再断供逼宫救市的过程。“和股市坐庄一样，多可怕。”
其实，2007年上半年炒家间就已经在互炒，7月后，炒家内部也炒不动了，成交量开始萎缩。“我算了一下，深圳至少近百万套房子控制在少部分炒家手里。”邹涛时常隐姓埋名参加一些商界聚会，他习惯坐在角落，因此也就没有多少人留意他。这让他听到了很多内幕。
“有一个浙江老板，手上有一百多套房子，急得不得了，他是开厂的，后来觉得炒房变现要比搞生产来得快，就把工厂卖了。连制造业的人都投身其中了，房地产能不涨吗？！”
一个拍卖行的老板前几天和邹涛开玩笑，说要请他吃饭，因为拍卖行的生意很快就会好起来了，“房子还不起贷款，断供了，就要拍卖嘛！”
“除了专业研究楼市的有实力的炒家去年及时跑掉，绝大多数二流炒家都没能脱身。”邹涛说，炒家除非血本无归，否则别想脱身，“谁接你的盘？都在做最后的攻坚战，坚持个一年半载，这期间拆东墙补西墙。一面想逼宫救市，一面想营造舆论，制造三流炒家接盘。”
邹涛说，老百姓是很善良的，也很迷茫，“炒家可以洗脑，我们也可以反洗脑，唤醒老百姓的经济自觉，不能上当，被迫成为三流炒家。”
楼价在他看来是肯定要跌的，也时常有人问邹涛何时可以买房，他说，你什么时候看到报纸刊登有炒家跳楼，或者有烂尾楼出现，就可以买房了。
邹涛就像一个斗士，几年来潜心研究，俨然成为了一个专家，他说，买房有三个标准：第一，一个城市普通工薪阶层，一个月的收入可以买一平方米时，可以买；第二，一套房子真实的价值是15年至20年的租金；第三，一个家庭收入的40%以内供楼，才能保证幸福指数，男60岁，女55岁之前供完房贷才行，现在一些中年人贷款供楼30年，“你想想，退休后拿退休金供楼，多惨！”
通过对报名的上万名老百姓的材料分析，邹涛估计，深圳关内房价降至1万元单价以下，会释放出50%的购买力，如果降至8000元以下就会释放出80%的购买力。至于关外，很多人的心理价位是6000元左右的单价。
“可是，如果房价继续这样高位僵持下去，估计会有50%的人失望，会有人离开深圳。”邹涛说，发起万人团购活动后，很多人给他打电话，说本来已经不抱希望在深圳买房了，过几年就回老家，现在有了团购平台，又有了希望。
前几天，一家开发商给了他一张团购报价表，均价1万元每平方米左右，“对外零售，可能有14000元每平方米。”邹涛说，尽管这个优惠没有达到他的期望，但只要他同意，肯定会有很多人下单。
但他没有，那样只能解决一小部分人的问题，还有大把的老百姓怎么办，“何况，那样可能在制造三流炒家，这些人被套，可能就要四五年，会影响社会稳定的。”

面对楼市“萧条”，购房者与投资者应理性对待
“开发商对外强硬，对我流露脆弱”
“2007年炒楼，中介公司功不可没，连房产商都眼红中介公司，现在中介公司的日子也很萧条。”邹涛说，不久前一家比较大的中介公司私下找他，一来奇怪怎么这么多购买力集中在他这里，二来是想和他合作。还有一家中介公司的经理跟他诉苦，说每个月都亏损几百万元，深圳也出现了三级市场卖新盘的怪象，邹涛认为，中介和房产商都已经被逼急了。
不过，他认为中介公司去年已经赚足了钱，做一年吃三年，不存在过不下去的问题，但他们要生存就要思考，不能再想方设法抬高价格去忽悠老百姓了，只能帮助老百姓去争取更低的团购价格，只有这样才能自救。
已经有中介在做团购的打算，电话打给邹涛，讨教经验，邹涛说，行啊，你不要收老百姓的佣金，对方就没话了。“中介公司和房产商这几年最大的缺位就是整天想着炒楼，忘记了该抓住的真正的购房主力是老百姓，不是炒家。现在真正的购买力全都跑到我这里来了。”
他告诉记者，深圳80%的人不信中介，中介和房产公司必须明白，真正自住需求的人才是他的衣食父母，靠少部分炒家是要自取灭亡的。
谈到愤愤处，他用嘴脸形容一些开发商，“为了骗老百姓买楼，不择手段，前几天，我去看楼，售楼小姐领着我爬楼梯，每上一层，都看到一个招牌，上面写的不是原材料涨价就是人工费涨价。每上一层楼就让你心惊肉跳一回，感觉还要涨，赶紧买了算了。”
“开发商的日子并不好过，以前拿着国家的钱在玩，现在没有成交量，没有炒家，也搞不了假合同、假按揭，去年深圳多少假按揭？！”
邹涛说，万人团购启动不到半个月就有房产商找他，全国各地都有，他在深圳考察了4家，“都是对方主动找我的，我没有必要主动求他，对不对！”
“开发商对外强硬，到我这边就表现出脆弱的一面，很急迫。”邹涛说，全深圳一天最高才成交100多套房，而在去年最高峰时每天接近1000套，地产商能不急吗？
绝大多数开发商见到他的第一句话都是，“你的盈利模式是什么？”邹涛说，你看看他们的眼睛里只有利益。当然也有人是想收买邹涛的，但邹涛在组建万人团购时就斩断了利益，他从不单独去和开发商谈判，为的是怕开发商设置陷阱把他拖下水，同时也是为了避嫌。“你一千万元买不了我的人格！”邹涛说，每一次去谈判随行都有五六人，包括律师、热心市民。
他定了三条铁规：第一，不收任何老百姓的费用，永远保持公益性；第二，永远不收取开发商的佣金或者回扣；第三，一定要和谐、依法团购。“我在凤凰卫视做节目时，胡一虎问我，你现在可是当着全球华人的面确认，我说我不是确认，我可以请全球华人来监督我。”邹涛说，他的网络平台上，没有一条房地产广告，“我让你死了这条心，我无懈可击。”
他只和社会形象好的企业谈，现在又加上了一条，要求做过公益事业的房地产商才有资格和他谈判。
当然，也有房地产商想通过邹涛摸底，看看真正的购买力的心理价位，邹涛并不担心。他说，价格不是由开发商说了算的，我团结了深圳真正的购买力，这是市场的经济自觉，你地产商必须妥协，否则自取灭亡。
他甚至不认为自己是去砍价的，每次他都要求开发商把开发材料悉数掏出，然后他来核算开发商的成本，加上合理利润，给开发商定价。
不久前他接触了一个楼盘，谈崩了，开发商开出6000元的单价，但邹涛核算后认为对方每平方米成本最高4500元，于是报价5000元。“他弄巧成拙，不同意拉倒，我们已经把这个价格公布了出去，你不妥协，能卖出去多少，就算你的本事。”
他很强势，“跟我接触的意义，就是你不跟我接触，你更没有退路，跟我接触了，可能还有一点销路！”
“我有坚强的意志，随你怎么攻击。”
儿童时代，邹涛看到一部电影《高山下的花环》他说当时他就觉得长大后要报效祖国、战死沙场才有价值。现在再提这些话，他不担心人家认为他在炒作、标榜自己。他认为这么多年来他所有的网名、电话都是公开的，他是一个全敞开式的透明人。
他告诉记者，12年来他赚的大部分钱，连同他的大部分精力都送给公益事业了，“我认为把钱拿来做一些推动公益的事比把钱简单捐给某个机构，更要有价值。”他说，他唯一得到的肯定，就是深圳市政府给他的创建全国文明城市先进个人的荣誉。
采访前，他给一个香港记者打电话，请对方关注一个深圳的女孩，女孩据说被一个香港商人骗了，想自杀。邹涛早几年开通了一个民生观察热线，后来觉得个人力量薄弱，就找人大代表解决，这个过程中，很多老百姓谈到房价，认为他有号召力，因而踏上了这条征途。
“我没有必要指责地方政府，也没有必要骂开发商，我更不能说老百姓傻，我唯一能做的就是通过策略呼吁老百姓理性。”
他不避讳为何动辄用“万人”这样的规模的问题，“有时候，通过正常的手段做事是没有作用的，你要达到效果，最终还是要让政府重视。你正常地写一个报告，有人理你吗？”
从“不买房运动”到“万人团购”，邹涛说，他身边从不缺少威胁、恐吓，“我有坚强的意志，随你怎么攻击我。团购不是一件新鲜事，为何我组织团购买房，有些人就那么敏感呢，是不是触及你们利益了？”他冷笑。
他说自己言行举止很小心，自己已经被架到道德的高点，出一点纰漏都会被人骂死。
“你会发现我不是装模作样，我一定会坚持到底！”这个35岁的湖南汉子至今未婚，他说，一定要先完成自己想干的事。
他坚决反对政府救市，他说房地产已经进入产业调整阶段，房子一定会回到自住功能，让一小部分小开发商倒闭好了，如果够聪明，他们就要一下子调整到合理价位。但是他们还在赌，不肯放弃筹码。
3年前，他说房价一天不回到合理价位，就一天不买房，现在他又说，不遇到合理团购价格，也坚决不买房。
市场已经冷静了许多，狂热逐渐消退，但是邹涛说这是一种被动的冷静。从二三级市场散出的降价迷雾仍然迷惑着众人的眼睛。
现在，大家都在期待着他的万人团购第一单。而他则已经规划好了另两个计划，“新房团购搞好后，要成立一个万人二手房免中介费用交易平台，还要搞合作建房，有些开发商有土地没资金，明年估计很多开发商维持不下去，资金链一断，我们的机会就来了。”
他虽然也担心很容易就被人“干掉”，但是他觉得有这么强的民意基础，要对他“下手”的人肯定会投鼠忌器。
空暇他依然去打他钟爱的高尔夫球，他并不向往城市，他计划40岁时回到湖南老家的山里。
那里本来就是他的归属，有青山，有绿水，还有并不昂贵的生活成本。

深圳楼价涨跌的背后问题应给我们带来思考与教训
房价下跌还未真正开始
我建议后年隆冬时再买房。2010年隆冬会结束，2011年房价会大幅上升，但是，别再指望股市、楼市能再像几年前那样涨几倍。
深圳的房价自去年11月开始下跌，至今年8月尚未见底，特区外大幅下挫，幅度可能已有40%，但我们一般观察深圳楼市，主要看特区内的房价，我们把它视为指标性价格。这样看好像没怎么跌，我认为，下一步跌的应该是指标性价格。
大家有一个普遍的误区，连专门研究房地产的人都认为因为刚性需求的存在，房价不会跌。其实对房地产的需求有两种，一是生理性需求，一是支付性需求。经济学不研究生理性需求，经济学研究有没有支付力的需求。如果房价超过人们的支付力需求，我们便认为不属于需求。
造成深圳房价高涨与暴跌主要有两个因素，我一直认为2008年是中国经济发展的低点；其次是支付力需求，原来3000元每平方米，大家都买得起，供给就会有限，价格就会涨，到8000元每平方米，25%的支付人群就会退出，上升至14000元，有支付力的需求又会退出25%，再到20000元，又有25%退出。
但是供给还在不断增加，链条肯定要断，房价必降。深圳房价去年到18000元每平方米时，实际只有25%的支付性需求的人能承担，其余主要是炒客。
我认为，房产商要收缩战场，减少投资，现金为王，准备过冬。今年是房地产的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房产商现在不把筹码交出来，到2010年就要把带血的筹码交出来。
房产商说我句句话儿都带血。当然我不希望跌得太猛。所以，我对万人团购是不肯定的，因为房价不能像邹涛期望的那样一步跌到位，那样对房地产市场是有害的，再说，买房也不能搞群众运动。
断供潮是不可能出现的，断供逼宫政府救市，肯定有，树大了什么鸟都有。我觉得政府没必要救市，股市跌这么厉害都没救，楼市真正的跌还没开始，你救干吗？ 尽管由市场调整吧，每一次调整都是优胜劣汰，对房地产业长期发展有好处。
房产商要自救，原来是从农村走向城市，现在应该是从城市走向农村，一线城市的房价会大幅下挫，二线省会城市会微微下调，三线城市房价还会上升。
深圳楼市的底在哪里，我认为关内是8000元到11000元左右的单价，关外是4000元到6000元左右，现在还远远没有到。但是现在房产商不愿意降价，尽管我们也在劝，实际上他们送装修，甚至还有送宝马，还是等于降价，怕说降，可能是怕面临更大的压力。
这两天万科在长三角地区带头降价，引发退房潮。我认为万科是比较明智的，去年房价到达高点时，万科就在珠三角带头降价。王石现在的做法和以前一样，他也不希望到后年把带血的筹码交出来。
我一直说，奥运后，北京的房价可能会像雪崩一样掉下来，很触目惊心。必须认识到这个现实。2007年9月，深圳房价涨到最高时，我说要跌，我的学生还劝我：老师，你是有名的经济学家，万一没有跌你怎么收场。我说你怎么这么不信任你的老师？
当时，我像孤雁一样，很多人觉得我神经不正常，现在大家恍然大悟。现在我又提出“带血的代价”，“隆冬论”，有些人很恼火。
我认为要有正确的思考，我们不是对哪个人有意见，我们搞经济学研究的，要冷静思考。
我建议后年隆冬时再买房。2010年隆冬会结束，2011年房价会大幅上升，但是，别再指望股市、楼市能再像几年前那样涨几倍。
让房地产走完一个完整周期
如果不看到深圳涨和跌背后的问题，你将步入深圳后尘。
这几个月深圳楼市量价齐跌，成交量回到10年前。就新盘成交量而言，2005年至2008年4年的数字非常有意思，2005年是900万平方米，2006年700万平方米，2007年是500万平方米，而房价在2005年涨了17%，2006年涨了26%，2007年涨了50%以上，今年呢，上半年是100多万平方米，如果下半年继续低迷，今年新盘就是300多万平方米，连续4年，逐年递减200万平方米，相当不理性。
按照深圳人口总量、经济发展水平、人口消费水平，二三级市场一年总得成交1200万平方米吧，但今年新旧市场到年底可能也就只有700万平方米成交量。这个成交量是反映这个城市的经济发展要求与人均消费水平的吗？！
市场观望氛围很浓，此时舆论导向非常重要，但舆论似乎都在讲还没有跌到位，认为开发商要大胆降，我实在看不懂，从深圳的基本面，我看不出“隆冬”迹象。
投资、消费、出口是拉动国民经济的三架马车，深圳是出口外向型城市，现在出口受到较大影响，消费内需力度也一直不够，政府最好操控的就是投资，这当中，房地产占了很大板块，如果这个市场低调到不能发展，这个城市国民经济我就看不到前景了。
房地产市场到了今天充塞太多情绪化的观点。我强烈呼吁房地产市场平稳、健康地发展，这个城市并没有严重到怎样的程度，为什么一些舆论这么消极。
当然，房价降到目前的水平是正常的，是对过去3年特别是2007年暴涨的理性回归。
上世纪90年代末的房改是真正推动中国房地产市场化的改革，直到去年，都是爬坡状态，只是有快慢，去年是暴涨式爬坡，说明房地产到现在连一个完整的成长周期都没有过去。
我们必须承认我们在这个领域是不成熟的，必须学会通过这次的调整来走完一个完整的周期。所谓周期，就是必须让它涨透，然后再让它跌透。政府要控制好涨与跌的两端，在这两根高压线中间，市场经济爱怎么走怎么走，我不管你。
我认为深圳楼市再暴跌不可能了，但市场观望心理还是比较浓郁，加上后奥运时代已经开始，不排除一定程度比如10%惯性下跌。政府现在还没有必要出手，如果万科地产这样的企业都有危机的时候，那就意味着一个大的转点，那就不是一个行业、一个企业的倒掉，而是深圳经济的倒掉。
迹象表明，市场内部正在进行良性调节。部分中小企业扛不住，和大企业协商兼并，这不是很好嘛？我们过去就想要看到这个场面。
断供潮不会出现，“负资产”不意味着断供。“千亿断供”已被证实为“剑客”带头的炒作，不要让剑客横行市场，我们坚决反对5个月暴涨50%让老百姓买不起房，我们也不希望出现“剑客”让老百姓跟着他们走，这是另一种非理性。我觉得这也是一种超级误导。
过去存在的开发商、中介、购房者联手骗贷、变相零首付，这些问题都得以曝光，不是很好嘛，以后就阳光操作了，让房地产经历完整的周期，把所有的问题暴露出来，然后该完善的完善，下一轮肯定会避免。
深圳的警示就是：认真总结这一轮发展过程中的经验教训，完善制度化与角色定位。这一轮涨跌关键不在于市场，而在于政府，主要问题还是政府角色的缺失。政府应该承担保障性住房，然后剩下的由市场解决。现在政府把这部分承担起来了，所以骂娘的又转变为夹心层，于是出现了代言人比如牛刀、邹涛。
我认为，深圳在全国是很具代表性的，深圳暴露的问题在别的城市都存在，只是暴露得更集中、更早，各大城市应该互相学习总结经验教训。
如果不看到深圳涨和跌背后的问题，你将步入深圳后尘。
来源: 新民周刊