上海名宅：天价老洋房的12位主人

1966年，法式洋房变成了工厂。这一年，文化大革命开始了。上海光学仪器修配厂拿着相关批文进入高安路99号，号称自己是它的新主人。它的一楼、二楼都成了工厂车间，车床的地脚螺丝拧进了柚木地板里。院子里的那些桂花树、枇杷树都被砍倒了，砍掉的地方都搭起了房子做办公室。那座假山也未能幸免。造反派一口咬定徐永祚在假山里面藏了刀具枪支，抓了徐家老小挖假山。不仅要挖掉假山，而且要挖地三尺，结果什么都没有。光学仪器修配厂于是在曾经的假山上也盖了座办公楼。只有那棵三层楼高的白玉兰树得以幸存。

直到徐孝文的父亲徐庸言平反后，光学仪器修配厂还占据着它，只是让出了二楼西面的一间屋给徐庸言，作为平反后的待遇，但高安路99号依然是一所工厂。徐庸言开始为老房子的权属奔走。作为九三学社社员，徐庸言求助于《上海政协报》。那几年，1983年创刊《人民政协报》和1984年创刊的《上海政协报》经常会刊登落实私房政策的文章。在时任上海市市委组织部副部长赵启正的干预下，高安路99号才终于又回到了徐家。

“1986年，我从德国回来后，光学仪器厂还在。又过了几年，直到政府安排好了新的办公地址，这个厂才最终搬出。”徐孝文说。1996年，高安路99号的第三位主人—徐庸言在自己的家里去世。那些年，这些散落在租界中、建造于1840年到1949年间的洋房都曾上演过与它差不多的故事。

经过1980年代私房政策落实高峰后，上海的老洋房在1980年代末期逐渐形成了三种状况：原国民党政府、官僚资本家以及一些人去楼空的洋房，解放后收归国有，由各级房地局管理，大多为政府机关或各种文化事业单位使用；民族资本家的洋房一部分在公私合营中收归国有，一部分仍为私产，虽然在“文革”中大都被侵占，但经落实政策或归还原主、或给予补偿；剩下的一部分洋房，在文革时期或因其他历史原因，住进了其他居民，形成“七十二家房客”局面，至今难以迁出。

“房客要迁出去，必须得给钱。只要房客认为钱给得不够，就不会走。”徐孝文说，他身边有些朋友的老洋房就因为多家房客居住至今也没有收回。

商品

在徐永祚的7个子女家庭拆分了高安路99号，各执一张产权证之后，这里不再是一个大家庭的核心，它成了商品。

1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台。以取消福利分房为特征的中国住房制度改革开始了。这一年，老洋房正式进入市场。这一年，上海史丹福老洋房租售中心成立，成为了最早只做老洋房市场的中介公司。

蔡芒华时任史丹福老洋房总经理，他告诉《第一财经周刊》，当时进入老洋房市场是因为之前做外销房租赁时发现不少外籍人士喜欢租住老洋房。尽管较早提出了“豪宅”、“老洋房”的概念，但这个被史丹福列为独立细分市场的“老洋房买卖”却并未活跃起来。直到2002年，史丹福的业务仍以租赁为主，市场上还只有零星买卖。蔡芒华说，当时的买家主要是一些对上海有情结的港台商人，“这些人解放前去香港、台湾发展，有些房子甚至就是他们家族的。”

徐家最终决定把它卖掉。在徐孝文退休前，表姐找到了他。表姐告诉他，有位姑姑身体很不好。“把老房子卖掉吧，不管多少钱，让老人图个心安。”表姐说，徐孝文答应了。这并不容易。

按照此前法院的判决，徐家7位继承人已经按照各自产权证上的面积明确了财产所有权。但家族中又有人提出了异议。因为，当年法院在分房子时，是按照房间来分的，所以每家拥有的面积不一致。于是法院就让面积多的出钱补贴面积少的。现在，面积少的认为自己获得的补偿太少了。

“要是爷爷知道，都要被气死了。”徐孝文说，“最重要的还是要让老一代享福。要是我们这一辈图这个钱，爷爷要从棺材里爬出来了，不肖子孙！”最终，长辈们还是全都同意按照产权证上的面积成交。

在徐家“内部矛盾”的一年多时间里，高安路99号的价格随着市场升温一路上涨。2002年，徐家就有人在史丹福淮海路门店打听过老房子的价格，当时的估价是2500万。2004年，老房子的估价已经超过3000万了。

那年下半年开始，老洋房市场也随之热起来了。以中原地产为首的中介公司开始介入这个市场，并于2003年成立了新里洋房部。许万珂是中原地产最早接触这块业务的人，他记得当时不少买家来门店询问老洋房，“这些人买老洋房，都是买地段。他们喜欢建国西路、思南路等地的房子，还不会接受康定路或者愚园路这样的地段。”2004年年初，他加入汉宇地产新成立的豪宅部。当年，豪宅部成交的业务中有70%是新里弄洋房。因买卖老洋房而一夜暴富的故事也流传起来。蔡芒华记得，有位买家2002年时以370万元购入一套良友别墅，修缮一番后，2003年以750万元卖出。

对于中介陈亮来说，为一栋有七张产权证并且总价不菲的老房子找买家并不是一件容易的事情。这意味着买家要具备相当的经济实力，而且愿意等待，因为与七名产权人谈妥价格需要时间。他接触的一些买家看到七张产权证后觉得交易成本很高选择了放弃。最终进入实质性谈判的只有方超—一位香港商人。七名产权人中有两名在国外，陈亮需要与国内产权人代表徐孝文以及两位在海外的产权人一一沟通。“最难的就是价格统一。一是因为每个人的现状不一，二是房东的心态随着市场变化也在不断改变。”陈亮说，他已经记不清一年中打了多少通协调电话。最终，2005年6月，它被以接近4000万的价格卖给了方超。