物业估值上限800万港元 香港明年推“逆按揭”

面对人口老龄化问题，香港特区政府通过外汇基金全资拥有的按揭证券公司，计划在明年年中推出俗称“逆按揭”的安老按揭试验计划，60岁以上人士可以抵押自住的物业，每月取得一定的生活费。

“逆按揭”早前在欧美与新加坡等地推出，不过该产品对于香港而言是新事物，市场仍处于观望态度。数据显示，2006年香港65岁以上人士占人口比例12%，估计到2036年将达26%，人口老化问题严重。

12月20日，香港按揭证券公司有关人士对本报记者表示，上述计划涉及的保费、利息等具体问题，还在与银行界商讨之中，目前仍未确定。对于施行该计划的市场反应，上述人士表示，在今年10月和11月进行的独立调查显示，约有44%支持在香港引入安老按揭，并有约四分之一的受访者表示会考虑参加安老按揭试验计划。

在内地，“倒按揭”试点的设想早在2000年前后即有学者提出，早前有传言监管部门已初步认可，以保险公司作为“倒按揭”运作实体的模式，但目前政策仍未开闸。

按揭证券公司包底

香港即将于明年推出的安老按揭试验计划，让长者可以用自己非按揭的自住物业作为抵押品申请安老按揭，在继续安居于原有物业的同时，获得稳定的现金流。

在此计划下，借款人可选择于限定年期（可为10年、15年或20年）内或终生，每月取得现金款项，并且必须继续负责居住物业的维修保养，以及缴付物业差饷、政府地税及管理费等。即使收取现金款项的限定年期已经完结，借款人仍可安居于原有物业直至去世。

上述按揭证券公司的有关人士解释说，借款人每月所收取金额，主要取决于借款人年龄，年纪越大的可以领取的金额越大。比如，以物业估值100万港元计算，如果贷款人选择收取现金款项的时间为15年，则年龄为60岁的贷款人每月可取得2500港元；70岁的贷款人每月可领取3500港元。

当所有借款人去世的时候，银行根据安老按揭的安排，有权收回及出售有关物业。如果物业出售的净收益超过安老按揭的未偿还总贷款款项（包括本金、累计利息及保费），银行会将超出的款项给予借款人的继承人。相反，如果出现亏损，银行则会受到按揭证券公司的保险保障，即按揭证券公司将会包底，承担日后楼价下跌的风险。

上述计划出台当天，在香港本地按揭市场举足轻重的两大银行——汇丰以及中银香港，都表示支持。

按揭证券公司执行董事彭醒棠对记者表示，将会联络有兴趣参与计划的银行，确定合理的保费、利息水平。在计划实施以后的半年或一年后，观察该计划的认可性。至于长者每月收取的现金水平，也会随时作出调整。

而按揭证券公司总裁刘怡翔在记者会上解释，在上述按揭计划中，长者持有的物业估值以800万港元为上限，不过贷款总额经过物业评估，以及长者年龄等因素限制，未必能借取估值上限的金额。

目前具体的保费与利息等尚未有定论，不过刘怡翔指出，将会参考海外的经验。比如，美国的安老按揭计划在收取物业估值2％的一次性保费后，每年再收取1.25％的贷款利息及保费。

海外多为政府主导

早在今年6月份，香港的智经研究中心就出台了一份名为《长者住屋新思维》的研究报告，指出在香港推行逆按揭借贷产品，将会面对不少困难，商业上的可行性也成疑问。智经研究中心是香港政策研究机构，一直被视为香港特区政府高层的智囊团。

根据智经方面提供的报告，逆按揭作为释出资产的一种途径，在美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡等，都未能成为按揭市场上的主流产品。鉴于以下五大原因，估计在香港推出也会面临困难。

其一，市场规模较小，因为在中国人的文化观念上，长者都希望将物业留给子女。其二，从逆按揭可以拿到的经常性金额估计非常少。其三，由于借款人在去世前或自愿搬出前，不用偿还任何款项，对银行的资金流有不良影响。

其四，相对海外的房屋多是独立屋，香港的住宅大多数是在多层大厦内，包括公共空间。因此住宅的价值会受到这些公共空间的保养情况的影响，而个别业主却无法控制这些公共空间的情况，为贷款机构增加不明朗因素。

最后，根据海外经验，逆按揭市场多数由政府部门或半政府机构主导，商界参与的并不多。在美国、英国、加拿大、澳洲和新加坡，引入逆按揭的方案都是由政府主导。

智经研究中心在今年6月就提出建议，香港特区政府可以考虑邀请按揭证券公司来扮演为合格的贷款机构提供逆按揭保险的角色，以保障因为放出贷款高于物业售价时所承受的损失。这个模式与美国联邦房屋管理局 （Federal Housing Administration ）营运的房屋转换按揭计划（Home Equity Conversion Mortgage）相似。

根据美国一份独立的精算学分析，涉及承保此类逆按揭的或然负债，应该最低限度理论上是可以接受的，因为产品的设计就是以自负盈亏为出发点。

而在内地，于2007年10月成立的幸福人寿，筹备的初衷即是试点“倒按揭”。幸福人寿董事长、中房集团原总裁孟晓苏曾向有关部门上报“倒按揭”建议。

按其设想，投保人要求是62岁以上的老年人，将房屋产权抵押给保险公司后，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。如今，孟晓苏仍在为“倒按揭”业务的开闸奔走呼吁，但内地尚无政策松动。幸福人寿的“倒按揭”特色业务，也因此搁置。