由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元_园林洒水车_湖北程力洒水车

    房地产开发商在销售时会采取很多形式的营销方式，如销售后办理产权关系转移解放洒水车又回租、不办理产权转移返租、赠送家电等行为，如何处理：   

一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。

　　二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。

　　那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方面有哪些需要注意的事项？

　　在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资小霸王洒水车，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：
　　1.

收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去）

　　借：银行存款

　　　贷：预收账款

　　同时，

　　借：出租开发产品

　　　贷：库存商品

　　2.收到出租房屋的租金时

　　借：银行存款

　　　贷：其他业务收入

　　提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税

　　借：其他业务支出

　　　贷：应交税金——应交营业税

　　　　　应交税金——应交房产税

　　3.期末计提出租开发产品应摊销的金额

　　借：其他业务支出

　　　贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）

　　4.付给购房者租金时

　　借：财务费用

　　　贷：银行存款（或现金）

　　5.三年后购房者选择购房时

　　借：预收账款

　　　贷：主营业务收入

　　（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去）

　　同时，

　　借：主营业务成本（按摊余价值结转）

　　　贷：出租开发产品

　　6.湖北洒水车鼎力制造三年后购房者选择退房时

　　借：预收账款

　　　贷：银行存款

　　第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：

　　1.收到购房者的100万元时

　　借：银行存款

　　　贷：主营业务收入

　　（注意要计提营业税，处理过程略去）

　　同时，

　　借：主营业务成本

　　　贷：库存商品

　　2. 收到出租房屋的租金时

　　借：银行存款

　　　贷：其他业务收入

　　提取5%的营业税（城建税、教育费略去）

　　借：其他业务支出

　　　贷：应交税金——应交营业税

　　3.付给购房者租金时

　　借：其他业务支出

　　　贷：银行存款（或现金）

　　注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。   

赠送家电等情况的本人认为首先在账务处理上应将赠送部分进入成本科目核算，然后再进行整体销售，否则会涉及到增值税、个人所得税等问题。   

相关法律条款：   

关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复

国税函〔2007〕603号

湖南省国家税务局：

　　你局《关于房地产开发经营企业售后回租业务有关企业所得税问题的请示》（湘国税发〔2006〕106号）收悉。批复如下：

　　一、从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

　　二、企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：

　　（一）获取资产增值收益的权益。

　　（二）承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。

　　（三）占有资产的权益。

　　（四）在以后资产存续期内使用资产的权益。

　　（五）处置资产的权益。

　　三、企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。

　　四、按本批复规定进行税务处理，涉及补税或退税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定办理。
　　 
　　 

 国家税务总局

  二○○七年五月三十一日