一个自然人击败了五个开发商，夺得了南昌地王

地王再生

http://www.sina.com.cn 2010年12月13日 09:28 南方周末

　　在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。在一轮轮调控之后的年末，地王为何纷纷现身？这是否意味着房价将不可遏制地继续上涨？

　　在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。

　　12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标——意味着北京的新地王呼之欲出。这6宗地最高报价总和为238.29亿元——这将成为北京史上最高的总价“地王”。

　　不仅是北京。尽管“房地产调控”这个关键词基本贯穿了整个2010年，但临近年末的时候，仍在多个城市相继涌现“地王”——即在土地拍卖中以创出新高的价格被拍得的建筑用地。

　　距离“9·29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月，更是地王频出——25日，广州、武汉、杭州三地的地王或单价地王问世；29日，温州拍出楼面价3.7万的新地王；30日，上海将年初卖出、后遭退回的地块以3倍价格作为底价再拍卖——成就了沪上新一任的地王。

　　12月3日，一个自然人击败了五个开发商，夺得了南昌地王。与此同时，各方都在等待北京地王现身——几个月来逾60家开发商对中服地块虎视眈眈。

　　同时，多个城市的地方政府为了争取完成年初制定的供地计划，无不快马加鞭地卖地——因为他们距离设定的供地计划还差一大截。可见，地王高潮仍然会在12月内掀起。

　　面粉贵了，想吃面包的人都在担心面包也会变贵。作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价将无惧调控而再续升势？

　　总是完不成的供地计划

　　土地拍卖现场的各种景象和数据记录着2010年末“地王”的横空出世——

　　一次次举牌：南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出。

　　一个个天价：从总价看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，即将问世的北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录。

　　一轮轮上涨：较拍卖的底价，南昌地王溢价率近200%，南京先后产生的两块地王溢价均在5倍以上，而上海即将拍卖的两幅退定地块，其底价即已是年初出让底价的3倍以上。

　　11月以来，多个城市进入了“突击卖地”时间，因为他们要赶着完成年初制定的供地计划。

　　经过2009年房价大幅飙升后，地方政府似乎都对卖地“信心满满”：今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18.5亿平方米，与去年全国住房实际供地7.65亿平方米和前五年平均年度实际供地量5.47亿平方米相比，增幅翻倍甚至数倍。

　　不过，上半年全国实际供应土地5.6亿平方米，只完成当年计划的30%。其中，广州计划供应500万平方米，实际供应62万平方米，完成率仅12%，是当时全国完成率最低的城市。上半年实际供应量低于全年计划的城市还有深圳、重庆和嘉兴。而北京也仅为22%。到了第三季度，这些城市也未进行大规模的土地出让，所以只好在年底冲刺供地任务。

　　其实，供地计划是一笔“糊涂账”。从往年来看，各地地方政府几乎很少能完成年初制定的供地任务，计划落空已成为常态。广州甚至“动态调整”、一再修改供地计划：从年初的764万平方米，缩减到500万平方米，再到后来的200万平方米。

　　这跟今年前10个月土地市场低迷有关：中国指数研究院的数据显示，全国105个城市住宅用地楼面均价，1－4月是持续下降，经历了6－9月的小幅波动之后，10月又显著下降；105个城市溢价率方面，今年一季度同比增幅均保持在三位数以上，但4月之后便直线下降，6－10月则保持了同比负增长态势。

　　同时，根据中邮证券对前10个月数据的统计，开发商对土地购置面积增速提高，而土地购置费用增速下降，说明土地单价有所下降。总的来说，在11月之前，全国土地供应不多，价格也不高。

　　然而，今年政府加大了房地产调控力度，要求加大供地总量和保障性住房的供地量。在今年的18.5亿平方米供地计划中，保障性住房、中小套型商品房、大中高档房的占比各为33%、44%、23%。而且，国土资源部土地利用司司长廖永林曾经表示，今年的住房供地计划执行情况，将与地方的新增建设用地指标进行挂钩。对于没有按期制定住房供地计划，或者制定的供地计划不符合规定的，国土部将根据具体情况，扣减地方用地指标。

　　因此，地方政府为了达标，只好选择出让较大面积优质的地块——既能激活土地市场人气，也能卖出高价。从上述拍出的地王来看，多数属于市区的成熟和良好地段，都是引人垂涎的“肥肉”。

　　果然，从中国指数研究院的数据来看，全国120个城市11月土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，较10月份环比上升15%，同比增幅11%；楼面均价也较10月份的“谷底”价环比涨32%。

　　乘着这个势头，赶着达标的城市都“火上浇油”：据北京市土地整理储备中心数据统计，12月份北京拟入市的地块中，居住用地有24块，总面积达到433万平方米，较11月增长112%；武汉将在月内出让59宗地逾400万平方米，创该市单月最大供地规模。

　　但据国泰君安测算，每年对于住宅的刚性需求和改善性需求为新增建设面积10亿平方米，对应是每年6亿－8亿平方米的新增土地供应量。但目前无法达到这个数字的供给。

　　今年前11个月，全国120个城市累计供应住宅用地近4亿平方米。“尽管这个数字接近满足基本需求，但是算上投资型需求、开发商囤地等因素，土地还是相当紧张。”一位不愿具名的地产分析师表示，这种整体紧张的状态，为地王的产生形成了推波助澜的背景。“供地多了，也不绝对意味着商品房供应会多起来。”

　　从整体上来看，1996年－2009年，房地产开发企业累计购置土地面积共计37.8亿平方米，其中有12亿平方米处于持续闲置状态。2009年，北京和上海的土地闲置率高达42%和53%，远高于全国平均水平。

　　开发商不差钱

　　“我们对长期房地产市场是看好的。”滨江集团董秘李渊向南方周末记者表示，公司股东大会规定今年全年土地购置计划额度为110亿。

　　11月25日，滨江集团以18.06亿竞得杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，对应楼面单价为2.57万/平方米，成为杭州单价地王。

　　对此，李渊表示，不要只看到这是价格高的地王，还要看到这个项目建设的容积率很低。“结合容积率来算，地价并不高。”李渊介绍，该项目的容积率为0.9，较高层项目的2－2.5要低很多。

　　容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房价中所占的比例。对于居民而言，容积率越低，舒适度越高，但也可能意味着房价更高。

　　在日益高涨的房价下，要想在杭州这些一线城市“低成本获取优质土地”的可能性越来越小。海通证券就认为，虽然滨江集团在拿地风格上一贯谨慎，但是也不得不面临杭州地区土地成本不断上升的压力。

　　各地产商都面临着相似的问题。以温州地王为例，对于3.7万的全国最高楼面单价，温州当地的房地产人士却认为“不算高”，甚至超过4万都不意外。因为该地块附近的一些楼盘二手房在售单价已在4万以上，而未来这一地王开发后的住宅单价被预期在7万以上。

　　继续看涨的房价、快速的销售，是开发商敢于大举拿地的底气所在。尤其当凶猛的央企缺席各地的土地拍卖时，唱主角的则是具备资金实力的地产商。

　　近期卖地现场频频出现万科的身影：广州“广铁南站”地王争夺战中，万科与越秀城建结盟；南京地王的血拼中，万科周旋于雅居乐等地产商逾300轮的抢牌之中。尽管这两个地王都没拿下，但刚因年度销售逾千亿而创下世界纪录的万科，其在土地市场上的进取，表明了该市场的火热程度。

　　此外，保利、金地等知名开发商，也在瞄准近期全国土地的“招拍挂”。中信地产更有望以63亿拿下北京中服“地王”的其中部分。

　　财大气粗的地产商看起来“不差钱”。尽管历经年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，今年1－10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32%；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3%。

　　值得注意的是，“9·29”新政后，开发商的“银根”却未明显收紧。10月份，房地产开发资金中新增国内贷款逾千亿，环比9月上涨了11.34%，同比增长18.83%。

　　海通证券研究员涂力磊曾预计，根据前10月的增速，开发商全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿明显增加。对于明年的房地产信贷，中金公司预料会较今年有所收紧，但市场反应不会比2008年更差。从资金的角度来看，明年地产投资和销售上升仍是大概率事件。

　　加上销售回笼以及海外流入的资金，开发商不至于陷入类似2008年的窘况，所以有实力的开发商敢于大胆拿地。“土地之于开发商，正如布匹之于裁缝。土地是开发商最重要的原材料，有钱就会争取去买地。”合富辉煌首席分析师黎文江说，没能力拿地的弱小地产商，如果支撑不住，将被淘汰出局。持续上涨的地价实际上成了行业洗牌的“天然因素”。

　　至于明年的土地市场，中金公司判断，保障房大量投资驱动下政府将力保土地市场规模，土地购置仍将维持高位，但增速下降；由于开发商资金压力加大，地价有望回落；供地郊区化趋势下地块位置品质将出现较大分化，位置好的地块溢价水平仍会较高。

　　疯狂的开始还是结束？

　　地王频现，直接“养肥了”地方政府。

　　在今年头10个月，上海的土地出让金收入已达到1366.49亿，雄居全国之首；较2009年全年的1025.28亿都多出33.3%。

　　而北京直到过了11月才迈过千亿门槛：头11个月，北京土地成交总价达到1068.49亿，超过了2009年全年的928.05亿、2008年的502.69亿。此外，大连和天津的土地收入也达到900亿左右，距离千亿关口近在咫尺。

　　但也有些城市显得落后。例如，广州前11个月的卖地收入222.37亿，仅为土地财政“千亿俱乐部”成员的五分之一。

　　“从一线蔓延到四线甚至五线，越来越多的城市正在享受土地财政的欢愉和激情。”国泰君安的研究报告如此阐述。

　　为地价“埋单”的是开发商。今年1－10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿。

　　同比近八成的增长、过万亿的投入、在开发投资中越来越大的占比，开发商用于买地的庞大支出预示着未来的风险。

　　11月份，南昌老城区的地王拍出时，当地业内人士回忆：2007年“9·27”二套房贷调控措施出台后不久，南昌也拍出了一块地王，当年也是全城热点，但现在很惨淡。他指的是当年10月南昌正荣置业公司拍下地王后两年内不开发，后该地块被收回，而逾3500万定金被没收。

　　经历过2008年金融危机的地产商都深知“现金为王”的重要性——不能因为盲目追求土地储备而损害资金链。

　　“地王效应”蔓延到了二、三线城市。尽管不像一线城市出现天价地块，但部分城市的土地市场也是热火朝天。

　　疯狂进军二、三城市的深圳房企佳兆业，11月份开始“买地大跃进”：在一个月内，该公司以约29亿竞得13幅土地，面积超过200万平方米，以致其总土地储备达到约1600万平方米。其中更是在一天内拿下了9块地。

　　“找地”的同时，佳兆业还大笔“找钱”：11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元；12月1日，在香港发行15亿五年期可转股债券。佳兆业总裁黄传奇曾表示，今年剩余的时间，还有可能会继续拿地。

　　对此，一位深圳本地业内人士摇头表示看不懂。“尽管佳兆业的负债率不高，但这样借钱买地的做法，假如资金链某个环节断裂，即可能全盘皆输。”