高房价下限制群租 切莫以“保护公益”之名

　　以经验而言，这样的设问是具有陷阱意味的，一般情况下，这是让你的希望从云端降落之际，不至于如自由落体般彻底。对城市里的群租者们来说，住建部近日出台的《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号，2011年2月1日起实施)就宛如这样的套路。

　　该《办法》的宗旨，系“加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益”，其中一大利好，应该是“合同期内不得提高租金”。 不得不说，在房屋租赁市场这个绝对的“卖方市场”，这个规定能让弱势的一方稍微增强些底气。然而，“针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”这一段意味深长，据业内人士客观分析，这是以“保护租房者利益”之名，行限制群租之实。

　　从房价持续高昂的态势，从“胶囊公寓”、“地下标间”到“蛋形蜗居”，一脉相承的新闻烘托出的事实是群租蜗居，是一种极端无奈的生活状态。有统计数据表明，在高房价面前保持沉默的“大多数”，并非一个虚无的概念，而是切实的“85%”，民生之艰，不容回避。

　　没有人甘于贫困，也没有人乐于群租。《办法》的消息一出，门户网站上，网友跟帖中，颇多哀叹者。这也许足以说明，虽然住建部的这一《办法》措辞还显得含混、委婉，却着实“惊动”了群租者们的不安。如果忽视了底层本已微薄的利益，即使方便了管理，即使规定本身对群租者们不乏裨益，也有舍本逐末之嫌。

　　结合另一新闻国务院法制办15日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》全文，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。我们的疑问是，住建部的《办法》出台前，是否有充分的民意调查？要知道，2009年，上海市住房保障房屋管理局曾经出台过类似的界定群租的规定，细致到“以原规划设计的房间为最小出租单位，一间房间只能出租给一个家庭且人均承租居住面积不得低于5平方米。”结果执行得不甚理想，因为它本身怀有某种理想化的脆弱。

　　今年5月，深圳市公安局局长李铭的一番话曾经引起争议“无业人员不清除出去，深圳没有太平。我们也在争取，深圳不是有立法权吗？如果给我们依据，对3个月以上无正当职业的人，不租房子给他，请他回原籍。(回原籍)至少还有块地方。否则在深圳怎么生活？”如今来看，限制群租是同一性质的延续。

　　是的，整个社会都不希望未来的城市里有“贫民窟”出现，而群租，确有可能就是其伤感的前景……如何妥善解决之，是一个考验政府智慧且牵一动百的复杂工程，简单粗暴地去“限制”所体现出的，难道不是错误的执行力？

　　住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)，旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。

　　针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

　　毫无疑问，限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。此举对于租房市场而言有诸多好处：

　　杂且数量众多，以往的群租房存在诸如火灾、欺诈、盗窃、性侵犯等方面的隐患。而一旦严格执行最小单位出租的规定，则将在很大程度上降低消防、治安等方面的安全隐患。 三、将在很大程度上杜绝二房东现象，减少恶意欺诈行为。目前，上海、北京、广州等地，群租房已呈患难之势。而推出这些群租房的绝大多数是二房东，这些二房东往往打着人才公寓、大学生公寓的旗号，他们将租来的三居室，进行间隔改造成10多间小房子（上海的一个140多平方的群租房被割成16间，连阳台也作为一个房间出租）用来出租。 租房者从二房东手中租房一方面承担了超出自己应承受的租金，令一方面也承担了被欺诈的风险，其权益极难得到保障。在这些二房东中，部分是通过转租业主的房子进行谋利，也有部分是在收了房客一年租金就闪人的。 四、将在很大程度上改善租房者的居住环境。由于群租房租客较多且人员素质参差不齐，居住环境一直难以得到改善。若政府将群租房取缔，则租房者的居住环境将在很大程度上得到改善。 当然，群租房之所以能在各地尤其是大城市盛行，是由于其价格优势所决定的。租住群租房的绝大多数是大学刚毕业、进城务工人员等低收入群体　

　　一、便于主管机关对于出租房的管理。以最小单位出租，将令承租人的身份相对简单且明确。以出租房中占据最大比例的一居室而言，该套房只能出租给一个承租主体（要么是一个人或一个小家庭），较之以往的群租房，主管机关对于出租、承租双方的管理将便利且简单很多。

　　二、在一定程度上降低消防、治安等方面的安全隐患。由于租住人员结构复杂且数量众多，以往的群租房存在诸如火灾、欺诈、盗窃、性侵犯等方面的隐患。而一旦严格执行最小单位出租的规定，则将在很大程度上降低消防、治安等方面的安全隐患。

　　三、将在很大程度上杜绝二房东现象，减少恶意欺诈行为。目前，上海、北京、广州等地，群租房已呈患难之势。而推出这些群租房的绝大多数是二房东，这些二房东往往打着人才公寓、大学生公寓的旗号，他们将租来的三居室，进行间隔改造成10多间小房子（上海的一个140多平方的群租房被割成16间，连阳台也作为一个房间出租）用来出租。

　　租房者从二房东手中租房一方面承担了超出自己应承受的租金，令一方面也承担了被欺诈的风险，其权益极难得到保障。在这些二房东中，部分是通过转租业主的房子进行谋利，也有部分是在收了房客一年租金就闪人的。

　　四、将在很大程度上改善租房者的居住环境。由于群租房租客较多且人员素质参差不齐，居住环境一直难以得到改善。若政府将群租房取缔，则租房者的居住环境将在很大程度上得到改善。

　　当然，群租房之所以能在各地尤其是大城市盛行，是由于其价格优势所决定的。租住群租房的绝大多数是大学刚毕业、进城务工人员等低收入群体，他们在其所在工作区域难以独自承担整租房。而若选择郊区租房，则用在上下班的路上时间较长且交通成本也很大幅增加。故此，住建部此番租房新规也存在一个弊端，即在很大程度上加大了低收入群体的生活负担，这将在一定程度上激化社会矛盾。

　　依笔者看来，住建部整治群租房不宜采取一刀切的做法，而应当设定一个缓冲期。在此缓冲期内，一方面发动全社会的力量加快公共租赁房的建设步伐，另一方面组织力量，对目前现存的群租房进行排查，对那些分割房间不算多（以三居为例，房间加客厅分割成6-8个房间应较为适宜），没有消防隐患的群租房采取加强监管继续投放市场的策略。