高房价症结：地方政府“以地生财”

受利益驱动 有地方政府对楼市“下不了手”
紧缩土地政策，为何反而会逼升房价？
高房价症结：地方政府“以地生财”
从“国八条”到“国六条”，从八部委意见到九部委细则，房地产宏观调控的“热火”再次点燃。但业内人士分析，控制土地供应总量，调整土地供应结构的老思路，并不能解决土地供应中地方政府以地生财的“症结”。
[土地违法"梯度西进" 国土部决心严查典型案件]
紧缩土地政策，反而逼升房价
土地政策和信贷政策是房地产调控的两大利器。控制土地供应总量，调整土地供应结构是近几年调控的一贯思路。“国六条”细则中提到，要“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”、“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。更重要的是，细则还量化了地方政府的责任，即“中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。国土资源部随即发出了进一步从严土地管理的紧急通知，要求各地方的土地利用不得突破年度计划批准用地，严把土地闸门。这些内容在近几年的房地产调控中已是老生常谈了，但在实践中并不尽如人意。比如，廉租房建设尽管早在1999年便已展开，但截至2005年底，全国尚有70多个地级市以上城市没有实施。
业内专家认为，通过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，无疑有利于稳定房价，但执行不力使得“政策折扣”现象很严重。另一方面，偏紧的土地政策提升了土地成本，并将最终体现在未来的房价上。这些都对目前房地产宏观调控造成了负面影响，而症结恰恰在于地方政府“以地生财”的观念。
有的地方财政已成“土地财政”
包括土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上；有的地方财政成为事实上的“土地财政”。而在土地增值部分的收益分配方面，据国研中心课题组调查，地方政府拿走了土地增值的20%到30%。
有专家认为，如果地方政府以经营者自居，试图“以地生财”，就必然利用自己对土地资源的垄断性优势，从农民那里低价征地，然后高价转让给房地产开发商或其他投资者，地价的上升必然分摊到未来的房价上。此外，地方政府为了自身利益很可能或明或暗地支持房价上涨。
建议地方政府不再直接介入土地买卖
因此专家认为，必须改革现行的土地征用制度，从而杜绝地方政府利用对土地的垄断性经营权以地生财。国家发改委宏观经济研究院李军杰研究员建议，地方政府不再直接介入土地买卖，而是作为第三者负责制定和维持土地交易规则，由被征地农民代表和开发商直接谈判和交易，地方政府依法课税。他还建议，创立土地财产税，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期收入；并把当前诸多的土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税。
在目前如火如荼的宏观调控中，如何使地方政府保障土地的真实供应，防止土地“以地生财”的“坚冰”冻灭调控之火，让我们拭目以待。
据新华社《中国证券报》报道 ===== 有地方政府涉及土地违法 =====
国土资源部：严重土地违法几乎都涉及地方政府
据国土资源部执法监察局负责人介绍，当前，土地违法面广量大。２００５年国土资源部开展执法检查发现，２００３年１０月到２００４年９月，全国１５个城市７０多个区县违法用地宗数和面积数分别占新增建设用地宗数和面积数的６３．８％和５２．８％，有些地方高达８０％和７０％，有的甚至在９０％以上。２００４年９月以来，一些城市的违法用地少的在６０％左右，多的甚至在９０％以上。
[一些城市违法用地竟逾九成 地方政府难逃干系]
新华时评:"普遍"能成为炒卖土地合法的依据吗
近来，云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院以炒卖土地的房地产开发方式“在我州乃至全国都很普遍”为由，判决一宗炒卖土地的行为“合法、有效”，并责令一方当事人补办土地使用权证。这一判决在当地引起了一些法律界人士的质疑：炒卖土地行为真的“都很普遍”？一种违法行为的“普遍”性，能够成为法院判其合法的理由吗？
建设部：不能片面通过高房价追求高土地收益
在2日召开的山西省城建工作会议上，建设部部长汪光焘说，不能片面通过高房价追求高土地收益，不能过度依赖房地产投资拉动当地经济的短期增长。
广州：使出“硬招” 追缴24家单位土地出让金
国土部下通知严管土地 监察部将问责违法地方政府
土地供应面临大变局 开发商改变拿地策略
===== “新政”执行考验地方政府 =====
国六条配套细则：调控市场与调动地方政府并重
２９日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为近期出台的“国六条”的配套细则，《意见》加大了房地产市场宏观调控力度，并出台了土地政策、税收、信贷等一系列相关的“硬指标”。
稳定房价：两个百分之七十考验地方政府
难点也在于如何落实。从地方政府财政收益和完成GDP指标的角度说，要实现两个70%指标，就必然得牺牲一部分地方利益，因此需要地方政府在真正领会中央对房地产市场调控深刻用意的基础上，采取切实有效的配套措施，让房地产市场回归到理性发展的轨道上来。
人民日报：地方政府切莫助推房价疯涨
一是炒卖地皮。有些地方为了获取更大土地收益，不惜抬高土地出让价格，甚至请房地产公司当“托”，哄抬地价。二是造城运动。一些地方不切实际大兴旧城改造，增加了大量被动需求。三是弃低就高。一些地方对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣集中于批建高档住宅上，导致房价居高不下。四是纵容炒作。有的城市楼市一冷，政府便匆忙出台了“购房入户口”等优惠政策，规定外地居民在本市购买一定面积或款额的住宅就可以在本市落户。某些地方政府还组团到外地推销房屋，或者吸引外地“炒房团”前来炒房，使得当地楼市炒作风越来越盛。
国务院房市调控新政直指地方政府
地方政府在土地收益上作让步 以平抑高企房价
新政利于调控住房供应结构 量化地方政府责任
==== 相关评论 ====
揭开某些地方政府甘当“房托”的谜底
楼市焦点：房价是涨是跌 关键在于地方政府
房市调控关键在打破地方政府谋利机制