中国房地产股能否苦尽甘来？

中
国的房地产市场正在经历10年来最困难的时期，开发商的股价也出现了持续的下跌。逢低买进的时机是否终于出现了？
也许吧，不过要慎重些，分析师如是说。
几乎没有分析师质疑中国的长期增长前景和城市化及收入提高的强劲势头，这也是继续关注中国房地产业的充分理由。但今年市场调整的长度和深度令欲图抄底的投资者屡屡受挫，真正意义上的复苏看来尚需时日。
今年年初以来，在香港上市的许多最大，最知名的中国房地产开发商的市值都跌去了50%以上。同期恒生指数下跌了23%。
房地产市场低迷的原因之一在于担心房价上涨过快的中国政府为给房价降温而出台的一系列紧缩措施。同时，总体股市的下跌──今年上证综合指数下跌了54%──也降低了潜在房屋买家的购买力。
今年上半年，中国开发商的住宅销售额仅为其全年目标的30%-35%。这意味着在开发商难以获得银行贷款和外部资金来源的情况下，它们的现金流将进一步吃紧。
7月份的房屋销售情况不佳，本月的奥运会预计将是一个平淡时期，使秋季面临着实现销售大幅回升的巨大压力。许多开发商表示，它们下半年能够完成全年目标的三分之二。但分析师表示，这些公司可能会降价促销，从而使2008年的实际收入与其预期目标间的差距进一步扩大。
房地产开发商还将面临更多不利消息。在市场的低端，政府面向低收入群体推出的经济适用房可能会令市场雪上加霜，尤其对面向大众市场的开发商而言。
一些投资者和分析师表示，仍有足够多的理由进入市场，不过他们也提醒说把握好时机非常重要。领盛投资管理（证券）(LaSalle Investment Management Securities)驻香港高级证券分析师杨书健(Victor Yeung)称, 我们认为从长期来看基本面依然非常好，但就短期而言，情况正在快速变化。领盛投资管理着95亿美元的全球房地产股票投资组合。
杨书健和其他人都警告说，由于中期业绩疲弱，2008年及2009年的销售业绩预期也有所下降，分析师下调了这些股票的评级，因此股价仍有下跌空间。不过有理由保持乐观。经济学家表示，宏观经济措施今年进一步紧缩的可能性不大，通胀压力减轻可能会让中央领导人将重点更多地放在支持增长的措施上，或至少降低紧缩的力度。
瑞信(Credit Suisse)驻香港行业分析师Raymond Cheng认为，北京对房价下跌的担忧可能会促使政府推出扶植房地产业的措施，从而引发股价的强劲反弹。他在7月末写道，市场显得过于悲观了。
为ING Investment Management管理一只亚太房地产股票投资组合的贾斯丁•派克(Justin Pica)说，一些房地产类股已经超卖了。Raymond Cheng也持有同样看法。不过，派克警告说，随着开发商公布中期业绩，大幅下跌的风险依然存在。他说，我不会说我在目前情况下会积极买进，但估值的吸引力已经显现。我只是担心仍会有许多负面的消息出现。
从北京开发商首创置业股份有限公司(Beijing Capital Land Ltd.)的暴跌就能看出负面的人气是多么强烈。周四该股收于1.58港元（约合20美分），今年累计下跌了67%，较去年10月份的高点下跌了79%。这使其成为了2008年跌幅最大的股票之一，但认为这家开发商的业绩将出现回升的投资者也有可能会买进该股。首创置业2008年的大部分楼盘都在下半年推出。
大多数投资者不会买进，因为该公司仍面临着诸多困难。上半年的收入仅实现了原定全年目标的22%。当首创置业8月4日公布上半年业绩时，它将全年销售目标从人民币80亿元下调到了56.8亿元（约合8.28亿美元）。与此同时，该公司表示，将把2008年和2009年的竣工面积目标分别下调28%和57%。这表明痛苦还会持续下去。负债权益比率已从去年12月的69%猛增到112%。
7月末，J.P. Morgan Securities将首创置业的评级从中性下调至减持，将目标价从2.04港元调低至1.80港元。
首创置业主席刘晓光在公布中期业绩时表示，将更有创造力地进行营销和销售定位，以应对更为困难的局面。他还称，公司将会削减成本，并寻找其它新的融资模式。
房地产类股要想大幅反弹，去年有利于开发商的两个因素──强劲的终端用户房屋销售和高涨的股市人气──都需要恢复。ING的派克称，我们需要看到买方需求的增加、实际销售量的上升，以及购买态度的变化──观望的减少和更多的刚性需求。
与此同时，市场面临的挑战让投资者有机会在行业的持续整合浪潮中遴选出长期的赢家。领盛投资的杨书健称，在这个时期脱颍而出的将是具有卓越管理水平的企业。他说，他的基金看好去年借贷不多、能够快速购买土地并出售房屋的开发商。杠杆比率过高在目前环境下并非上策。
分析师和投资者看好的一只股票是在香港上市的中国海外发展(China Overseas Land & Investment)。该公司是中国最大的开发商之一，其管理层享有良好的声望，尽管大环境不尽人意，但今年前7个月该公司的房屋销售量显示其有望实现全年目标。
派克称该公司管理正规、经验丰富、业务实现了多元化。摩根大通(J.P. Morgan)分析师Raymond Ngai在7月末的研究报告中写道，该公司有望成为众多竞争者中的胜者。中国海外发展在这轮下跌中表现相对较好，今年以来共下跌了28%，周四收于11.66港元。