中国房价为什么难控？

前些日子，中国总理温家宝在澳门曲折地表示房价调控“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不来。”总理还说“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。

日前中国住建部副部长仇保兴也向社会“倒苦水”，谈到房地产市场调控的难点。仇保兴分析说，一是中国城镇化发展带来的刚性需求。日本的房地产市场泡沫是城市化率达到80%，刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。现在中国城镇化率还不到50%，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，用“一刀切”的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。

也许是为了应验两位高官的判断，《上海证券报》2010年11月30日的消息说，全国楼市似乎在调控中缓过劲来了。中国指数研究院提供的数据显示，到11月下旬，大部分城市的成交量以及价格已经止跌回升。虽然对于回暖，业内分歧较大，但回望今年“史上最严厉调控”以来的情况，根据国家统计局全国70个大中城市房屋销售价格数据，今年1至10月份，除了6月房价环比下跌0.1%、七八两月均与上月持平以外，其余月份的统计数据显示皆在上涨。11月份的最终数据也为上涨，应该已无悬念。

中国的房地产市场在一个史无前例的城市化背景下展开，有的城市乡村在迅速崛起，伴随而来的是人口聚集房价飙升；有的城市乡村在迅速衰落，伴随而来的是房价也在持稳甚至下跌。比如甘肃玉门，这个曾经12万人口的石油城，如今只剩下2万人口，最好的房子100元一平米也无人问津。中国很多乡村的命运将与此同。

中国房价难控的主因是：人聚财聚，人散财散。这是由市场规律本身决定的，任何个人和机构试图以非市场行为来人为扭转，基本上都是在不自量力地以卵击石。这场涉及13亿人口的大流动，远远不仅仅是农民工在进城，而是“小富进城，大富进京”，不断地、有梯度地向大城市进军。保障房为什么不起作用？不仅仅因为保障房数量少而且往往被权势阶层垄断，而且因为保障房根本不保障外来人口。而机械增长的外来人口才是城市住房需求的主力，不管是单纯的租住需求，还是购房需求。在这样的刚性需求下，即使土地免费送给开发商，即使严厉限定开发商的利润空间，也无法改变二手房市场价格节节攀升的事实。

1980年，发达地区国家的城市人口的比例平均为70.9％，其中，美国为77％，日本为78.3％，联邦德国为84.7％，英国为90.8％，加拿大为75.5％。而发展中国家的城市人口比例平均为30.1％，其中不少国家低于20％。中国现在的“数字城市化率”46%，但目前统计的6亿城镇人口中，至少有2亿人并没有享受市民的权利。中国的城市化和房价持续上升，还有相当长的日子要走。

中国的城市化还受到自然和社会两个因素的长期制约。自然因素就是地理学家胡焕庸发现的“胡焕庸线”，即从黑河到腾冲画一条直线，这条线的东南部分才比较适合人类生存，宋代以来，中国绝大多数人口也聚焦在这条线的东南部分。而如果从卫星上看地球，即使在这条线的东南，也仍有许多不适合人类居住的地方，适宜中国人居住的土地真的是非常的稀缺！

社会因素方面，则是我发明的“百万人口城市线”——中国必须在城市人口达到百万以上，才能挣脱和初步挣脱传统的关系网和权力一夫当关万夫莫开的单极化控制，获得较大程度的独立、尊严与自由、公平。

人人都向往这些好山好水好人文的地区，这些地区的房价不上涨是不可能的。这是上帝也无奈的事情。温总理和住建部副部长坦言房价调控难，事实上也是给社会交底，承认政府和人的能量局限。这是实事求是的诚实与信用。敢给你打包票无所不能的人绝不是好人，敢给你打包票无所不能的政府绝不是好政府，敢给你打包票无所不能的官员绝不是好官！

平均主义这一计划经济残留的负面遗产也是导致房价难控的重要原因。不论古今中外，豪宅都是富裕阶层奢侈品消费中的重要甚至最重要组成部分，也是有效吸收社会流动性的重要资金蓄水池和促进家庭式就业的重要途径。但中国每有“豪宅”问世，几乎必遭来舆论的口诛笔伐，房地产调控也一直在控制别墅用地，导致大量资金不得不去追逐城市中心的商品房，进一步抬高城市房价。我们应该有步骤开放城市郊区的山地，以及无人的海岛、人烟稀少的优山美地等优质地块，允许富人通过土地竞标的合法方式获得相应土地并在上面盖山庄、别墅等等。不用担心好山好水总是先被富人占，只要不破坏和污染环境，送给一般人养还养不起呢。再说，随着城市化进程的深入，随着大量乡村和偏远地区“人退，自然进”，中国的好山好水只会越来越多，而不是越来越少。最近很多人都注意到了印度首富在贫民窟花63亿人民币盖27层豪宅的事，仅仅这栋住宅的服务管理人员就达到600多人，相当于一个中型企业呢！换在中国，哪个富豪敢如此张扬，也许唾沫都足以将他淹死。

（注：本文仅代表作者本人观点。作者为信孚研究院研究员，时评人，专栏作家，著有《买房的革命》等书。）