为什么中国房价难以下跌的真正原因

    何新先生笑答：你难道以为房子是萝卜白菜──如果不好卖了，卖菜的怕烂在手里，就会降价促销？要知道，房子不是日常消费品，是社会资本的耐久性投资品，是可以为投资者保值的固定资产。

    有些不懂经济的经济学人总乐于言之凿凿地预言房价即将大跌，预测房市何时会崩盘。这也许会迎合很多需要房子又买不起房的人的心理，可以赢得喝彩和期待。但事实上这种情况不可能发生。因为房价大跌会导致国家金融体系的崩溃，那不是房地产崩盘，而是金融崩盘，是国民经济的灾难。

    中国经济近年已经彻底地被房地产绑架了，短期内根本无法解脱出来。

    我问：为什么？

    何新先生说：很简单的道理，房子的主人究竟是谁？许多人以为房子只是开发商的，殊不知多数房子的真正主人并不是开发商而是银行。因为：

    1、从开发商圈到地，做好规划，准备盖楼起──就要向银行贷款。银行是根据所评估的市场未来房价，而把款贷给开发商，开发商才能造房。这是第一级房贷。对银行来说，贷款给开发商也不是为了做公益而是为了投资赚取利息。

    所以，造好的那些房子虽然名义上还是开发商的，但其实在开发商归还全部贷款前，房子已经不属于他而是作为抵押品成为被质押给银行的资产。如果任何开发商敢擅自做主为迎合市场需求而让房价下跌，那不仅意味着自身失去还款能力亏损破产，而且房子还会被银行收走。（这一现实也证明市场价格理论的虚妄性──商品价格并非由供需关系调节，而是由资本市场来决定。）

    另一方面，房价严重下跌导致房子市值低于作为贷款根据的评估价，则意味着银行资金和资产都将遭受严重损失。所以无论对于房产商还是银行，房子卖不掉并不要紧──只要价格不下跌那么房子作为资产的名义市值就还在，就不会发生重大损失。而且卖掉卖不掉，对银行无所谓——反正你房产商不管如何都要给银行按期付利息。

    2、某些经济说客老是拿房屋造价、成本问题說事，认为高房价是一种暴利───要求政府出狠招打压房地产商，从而压下房价。他们不知道，打压房价疼不到房产商身上，而是直接就会疼在银行身上。房价下跌第一受损者并不是房地产商而是银行。而银行是谁的？国家的。

    3、多数购房者向银行贷款购房，银行也是根据市场现实的房价作为依据而向购房者放贷。这是第二级房贷。如果购房人还不起按揭，房子也会被银行收走。但如果目前房价暴跌，则势必使先前贷款购房人蒙受损失而弃房逃贷───这也会导致银行资产蒙受重大损失。

    4、这两级房贷的发放依据都是根据房子的现实市场价格评估。如果房价暴跌，即意味着银行放出的贷款评估有误。房价暴跌后，银行收回的房产将只能低价拍卖，那么银行贷款势必会发生严重亏损。不要忘记，银行是国家的。所以最终受损失的还是国家。国家会这么做吗？

    5、此外，还要注意，地方税、银行利息的重要来源都是各地房地产业。房价暴跌将意味着地方税收的严重下降，是各地政府不能承受的。

    所以，综合以上因素可以断言，无论房市是否陷入呆滞，房价不可能严重下跌。如果房价暴跌，则意味着国家金融业将发生灾难性崩盘。

    6、由于房产是投资品，在目前多数实体经济非常不景气的形势下，大量社会资金退出其他实业而仍在进入房产投资寻找套利出路。目前二线非中心城市的房价仍在大幅持续上涨即可证明这一点。

一网友提出的解决办法

我个人觉得，房地产的泡沫浮上来的根本原因是—我们学习了国外（包括香港）的经验，动用了太多和太大的杠杆去撬动房地产~！

什么是杠杆？

杠杆一：《商品房的预售制度》。俗称“卖楼花”，这个是由华人首富李嘉诚发明，并且在香港发扬光大，转而引进大陆的。取消《商品房的预售制度》有什么好处呢？增加了房地产商的运营成本，监督和规范地产商提高的建筑质量，促使地产商尽快卖出房子回笼资金。直接起到降低一手房首次的售价。为什么取消《商品房的预售制度》能有那么大的威力？我们先来讨论一下房子是商品吗？是。商品的质量是否要监督？当然。房子是耐用商品，质量当然更加重要。那大家觉得商品没有生产出来就收客户的全款，这款商品的交易合理么？显然一般的商品都不会这样交易的。如果，房子全款交给开发商后，盖出来的房子面积、房型、朝向、质量不符合图纸。我们的钱又全部交了，你找开发商理论，人家也只能给你在已经造成事实上给你一个折衷的办法。形成很多纠纷也都是缘于此项制度。《商品房的预售制度》，可以让开发商轻易地“空手套白狼”，他们只需要取得土地使用证，再用《商品房的预售制度》，取得银行贷款，再把房子的全款也收了。盖房子的时候，也可以让承包工程的包工头（施工单位）垫资，开发商只花很少的钱（基本上就是土地出让金和银行贷款的利息），甚至有用关系，搞定国土部门的，土地出让金只出部分，其他等收回款再给。开发商就可以把卖房子的利润取到手了。所以，有开发商甚至房子都不盖了，直接卷全部房款跑路了（成本+利润）都拿走了。有些房子在盖的时候，为了获取超额利润，用劣质水泥、钢筋，验收的时候，搞定建筑监理，让房子验收合格，还有一些开发商在盖的时候让他们把套内面积做大一些，等到业主收房的时候，本来买90平方的，变成了95或者100平方，白白多掏钱~！如果业主是通过银行房贷付款的，多掏的钱的利息还是由买房人承担。多黑~！开发商卖房款已经全大部分收回来了，所以在新楼盘开盘的时候可以卖个高价，捂盘惜售。还有通过假房贷，做高成交价格从银行的按揭中实际上已经收回全款。再卖给真正的购房人。那房价还能不炒高吗？

如果没有了《商品房的预售制度》会是怎么样的呢？开发商要自筹资金建房，虽然有建筑单位垫付部分盖房，但是还是要自出资金，由于是自有资金盖的，盖房子时候就不敢随便敷衍了，害怕房子盖好后，通不过验收，就不能卖了。 房子盖好后，因为自己的资金投下去了，怕卖不出去，烂在手里了，还有就怕还不起银行利息了，就不敢捂盘惜售。这个就是去杠杆的过程。

杠杆二：房贷。记得1993年左右中国的银行以前都是很多坏帐的，经过将近十多年的发展现在怎么都成为世界上最赚钱的企业。银行是企业？为什么银行有坏帐又要国家承担？为什么银行每年要有那么大的贷款压力？我估计，现在银行很多就是房贷就成为其赢利的50%甚至以上的来源。在中国，谁是最大的开发商？是银行。银行贷款出去，最有把握收回来的就是房贷。利息也高，风险也最低。中国人的消费习惯，没有房子，就是一叶浮萍，如果买房就是打算在这个城市生根。结婚，有婚房才代表两个人聚合在一起，有遮风挡雨的地方，小孩以后的读书才能有学校。中国人是勤俭节约的，同时也是守信用的，特别是对于承载了太多希望的房子，不到万不得已，没有人会想断供。银行提供按揭，收取的总利息，甚至高出整个房价。在中国，银行其实不应该承担这个角色。因为银行的背后是国家和全体人民。

银行贷出去的钱，关系到国民经济每个方面均衡发展，商业银行是人民银行货币金融政策的真正贯彻实施者。但是商业银行却都是上市公司，都要为股民投资者创造利润，还要给境外投资者分红。按中国惯例，是优待境外投资者的。也就是，中国资产价格上涨，得益的确是外国投资者，还是风险很低，回报很高的投资。房价上涨，对商业银行有利，对没有房老百姓不利，老百姓离安居梦更遥远了；房价下跌，对商业银行不利，对没有房的老百姓有利，对做生意的人也有利，房价下降了，经营成本下降，利润上升，消费也会上升。房价下跌，银行坏帐风险增加，买单是全国的人民。我的建议是成立专门的房贷机构。商业银行可以将贷款贷给房贷机构，房贷机构由中央直接管辖，不上市进行融资；房贷机构要和房产交易所联网（据我所知，现在房地产贷款和交易过户是不同步的，交易双方可以做低交易价格达到降低交易税费，但是交易时又可以按实际金额，不知道是如何做到的？），房贷机构应该审核贷款人的收入状况，审核成交的价格，最多还只能贷申请金额的八成，降低杠杆，增加购房人的付款额，警示职业炒家，房贷也是要成本投入的。增加首付也是降低杠杆方式，建议提高到50%，肯定很多人买不起，买不起也是暂时的。本来买东西付全款是天公地道，房子是特殊商品，需要很多积蓄才能买到，如果能让房子的投机和投资性质降下来，变成普通耐用商品，价格回归，让大部分人买得起是终极目标。所以暂时买不起是可以接受的。因为有下降的预期后，观望的气氛浓厚，想不整体降价都不行。

除了去杠杆的动作，还需要以下政策配合：

1、政府应该禁止外国人在中国购买房产。我们建的房子只能够供本国居民购买，所以规定外国人在1年将在中国的房产卖出。外国人可以在中国继续租住。

2、将房产证印上身份证号码，将购房人和房产证做到全国联网，方便中央和中纪委核查房产的情况，再将核查结果和个人收入情况看是否匹配。对不能说明来源的房产一律没收，成立公房管理机构，将没收房产以廉价方式租给中低收入者，没收的房产相当于建造了一大批廉租房供应市场。贪污得来的房子将无偿没收，可能可以某种程度上遏制公务员贪污和受贿的冲动。对公务员和其直系亲属的实名储蓄和房产的监控，可以达到防腐败。对不能合理解释来源的问题财产和房产一律没收，反而处罚可以减轻些。没收的财产可以根据情况，分配给地方政府，补贴地方财政收入不足，不必过分依赖卖地收入。