中国的房价为什么比美国还高

中国的房价为什么比美国还高

2010-04-29 09:01:40

在我过去发表的一些文章中向朋友们介绍了一些美国人生活中人们了解不多或是说了解不深入、了解不全面的情况，虽然也对美国人居住情况也做过介绍，但我很少会去对比中美之间的住房情况和房屋住宅价格的差异。因为在我心中，中国人口众多，解决住房问题绝非一夕之功。像我这个年龄的人都是从住房难那个时代过来之人，在我的“80后”年代，30岁的人能有2房1厅已感觉是很不错的住房条件了。如今进入商品房时代，一切都以以钱为标准，有钱的住豪宅，没钱的就胶囊蜗居，这多少也让人感慨万千。在美国住上300多平方米的独立住宅对于上层华人来讲，也就如同在国内县团级干部的待遇，不好也不坏。

前不久在新浪博客发表表了“华人310万购买杰克逊拉斯维加斯豪宅”的文章，国内的媒体对此新闻也有报道。最近看了一篇评论文章，讲的是杰克逊豪宅价不及北京五环房的这码子事并引用了我的一些评论，在此也先介绍一下该文的内容。该文写到，一些细心的网友计算后发现，这栋面积达1400平方米的房屋折合成人民币，每平方米大概只有1.5万元，这个价格比北京五环外的一些房屋的价格要低的多，相比上海、杭州以及现在疯涨的海南等地的房价，更不能同日而语。

有网友计算了一下，310万美元相当于2100多万人民币，折合到每平方米也就1.5万。不少网友的第一反应都是：杰克逊的豪宅真便宜，以这个每平方米价格，在北京的东五环外都很难买到像样的房子。

在迈克尔·杰克逊中国网论坛上，名为“最后的个性”网友说，“这么便宜啊，要是上海北京之类的不知道要多少了。”网友“迈迈家的”则说，“这点钱在海南那个啥凤凰岛只够买个200平多点的公寓。”

美国《侨报》记者乔磊说，和中国以每平方米房价为标准不同，美国人喜欢用住宅中间价格来说话，一般以此来观测房地产市场的走向。

根据美国普查统计局公布的数据，2009年12月美国新房销售的中间价为每套22.13万美元，约合每平方米人民币7500元左右。当然，美国不同地区、不同城市的房价差别也很大。
 以纽约为例，2009年12月纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元。曼哈顿是纽约房价最高的区域，按照中间价格每套550万人民币算，每平方米约为2.75万人民币。

相比之下，中国不少大城市的房价已经进入了“2万”甚至“3万”时代，北京中原三级市场部统计，目前北京五环沿线新盘已开始突破2万元/平方米，四环内新盘价格大都在3.5万元/平方米以上。

但值得注意的是，根据美国儿童和家庭管理局的统计，2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元。北京市统计局的数据显示，2009年北京城镇居民家庭人均可支配收入为26738元。也就是说，纽约家庭人均收入约为北京的10倍。

与拉斯维加斯有一定相似性的海南三亚，在海南国际旅游岛规划获批后，房价一路飙升，被媒体称为房价“一天一个样”，有的楼盘去年年初开盘时18000元/平方米，现在已经涨到了35000元/平方米。

应《理财周刊》之约写了一篇有关美国住宅的文章，该文被国内数十家网站转载，新华网、新民网、中央人民广播电台网等官方网站予以转载，中国的主要门户网站也予以转载。没想到，房子和房价真成了民众最关心的事情之一。前一段专门接收《黑龙江广播电视报》记者的采访，说起美国的房子事，不过看了该报的报道，觉得说得还行，所以今现在就把该报采访我之后写的文章在此登出，也算是让朋友们了解一下中美房价的差别吧。

该文写道，相比于中国高速增长的房价，收入水平是中国人几十倍的美国，住房情况如何？《黑龙江广播电视报》特约记者采访了美国《侨报》副总编乔磊，他向记者介绍了美国的房市。
　　
一.在美国，买房并不难：  
美国《侨报》副总编乔磊介绍说，美国的高房价只是集中在少数地区，大多数城市的房价并不高。除了东部、加州等地，一般中部和南部的城市只要花20多万美元就能买到300多平方米的房子。而在加州地区好一点的社区，房子大概100多万美元，多数价格不过二三十万美元，相当于140-200万人民币，相当于每平方米7000-10000元人民币（使用面积），比北京和中国许多城市的房价要便宜得多，如果按使用面积计算，只相当于每平方米5000-7000人民币。在美国，一套住房的面积一般都在200平方米左右，所以这样一算，美国房子的每平方米单价远远比中国便宜。

乔磊说，对于美国的中产阶层来说，买二三十万美元的房子负担并不重。因为美国一般家庭的年均收入是七八万美元，就算税后5万美元（相当于35万元人民币），平均每月4000多美元，工作几年后就能贷款买一套房子。而且，美国的社会保障制度比较健全，一般家庭有能力在贷款方面多一些预算。但你如果想买100多万美元的豪宅，年收入至少要15-20万美元以上。
　　
二.买房比租房划算：
乔磊说，68％的美国人拥有自己的住房，租房的多是低收入者，他们享受政府的租房补贴。一般低收入者花10万美元左右买房子，或者租公寓住。美国所谓的公寓也就是中国人通常住的一栋楼中的一户。其实在美国，公寓并不多，多数房子都是独立的别墅。租公寓的话，每个月花租金，却一直没有自己的房子。如果贷款买房，同样每个月拿出一笔钱，还能享受政府规定的减税优惠。所以越来越多的人发现，买房比租房划算。在中国，很多人买房也抱有这样的想法，但是中国人买房，没有美国这样的减税政策，买房投入大得多，超出一般人的购买力，尤其在中国的大城市。
　　
三.美国住房按使用面积出售： 　
乔磊说，美国卖房子是按照房屋的使用面积开价，他们所说的房屋面积，实际都是指居住面积，不包括院子、地下室、车库等居住室以外的空间。这样算来，花30万美元买一套3000平方尺的房子，实际建筑面积远远大于3000平方尺，平均每平方米才1075美元（1000平方尺合93平方米），比北京两万元人民币一平方米的房子便宜多了。

另外，美国不卖毛坯房，卖房子都带有室内装修，从客厅地板到厨房煤气，都是装好的，入住时只需要自己做窗帘、带着家具就可以了。乔磊说，还需要特别指出的是，在美国买房子，是连同这栋房子的土地一起买下的，这块土地也是你的私有财产，这样看来，美国房子本身的价格真不高。与中国大城市房价分地段的情况不同，美国房价没有特别受黄金地段影响，除了那些好莱坞明星住在海岸旁的房子一向比较贵，一般城市里，各种层次的社区都是不错的，在市中心也能买到便宜的房子。

四.中国房价能否回落：

中国的房价是否有可能下降呢？经济学家仲大军告诉本报记者，中国房地产的泡沫是财富分配不均造成的，不是房子供过于求，而是90％的老百姓买不起房，能买得起房子的少数人却囤积房产，等待高价出售。国家的信贷政策也是房价居高不下的一个原因。今年国家的借贷规模目前是10万亿，这些钱流到社会，推动人们贷款买房，在一定程度上抬高房价。 目前，中国平均房价高于日本、美国，一旦人民币升值，房价就会更高，这样的局势发展下去，必将造成普通百姓更买不起房。接下来，一旦物价普遍上涨，出现大的通货膨胀，房子的价格也不可能落下来。如果货币稳定，并且国家调整经济政策，房价有可能下降，但房价下调的速度不可能像股票跌落的那样快。

中国社科院工业经济研究所的曹建海则认为，很多家庭由于担心通货膨胀引起的货币缩水，纷纷拿出储蓄购买住房，这也是今年房价上涨的重要推力。但房价回落是个长期趋势，未来两年后、三年内中国城市房价有50％的调整空间。这是因为信贷微调和收紧二套房政策将对房地产投机打击非常大，而且全国城市房地产供过于求的现象非常严重。在北京，如果你把一套房子买下来，除去一大笔首付，剩下的每个月的月供至少是租金的两倍；但是同样的房子，如果你一直租下来住上几十年，你自然得到了房屋的全部使用价值，实际上是赚了。现在房子的供应是很充足的，不是由于结婚、小孩读书等原因必须要购买，就先不要买房；必须要住的话，也要优先选择租房而非买房。我国今年上半年主要是流动性偏大，对通货膨胀的预期所推动购房的需求比较多，或者说有钱人为了规避通胀，利用房子作为一种投资手段，形成了房价的短期上涨。但是就绝大多数人的收入和购买力来看，并不支持这种上涨的房价。