房价预测是儿戏 人文情怀不容忽视
叶檀 2010-12-9
社科院经济蓝皮书必然掀起房价争议。
社科院的报告有关房地产的预测不能当真，也不必当真。与所有的房地产预测一样，社科院对房地产预测神经分裂、众口难调。
《经济蓝皮书》给出了三种完全不同的预测结果，前提是政府的调控决心、调控方式，以及改革的力度不同。如果调控不力，一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。看看，大涨、微涨与微降都预测到了，除了暴跌。
没有人能够准确预期明年的房地产市场冷热，因为没有人能够预测房地产政策的松紧，与地方政府的政策执行力度。社科院自己都没把预测太当真，给出了三个结果，事实上以预测房价下降25%耸人听闻只能满足弱势者的幻想。
惟一可以肯定的是，明年房地产不可能暴跌，根本原因是今年地方政府依靠土地财政的情况没有好转，明年也很难有根本改观。
今年地方政府卖地收入创出新高已无疑问，中国指数研究院一份最新报告显示，“二次调控”对土地市场作用有限，11月份全国土地市场迅速回暖，前11个月全国住宅用地成交量同比大涨40%，预计年末将掀起本年度最后一轮供地高潮。从地方来看，今年前11个月，北京市共出让214宗土地，土地成交总价达到1068.49亿元；上海前10月的土地出让金收入就已经达到1366.49亿元，高居全国之首；大连和天津也是紧随其后，前11个月的土地收入也已经达到900亿元左右，年底突破千亿大关犹如囊中探物。据统计，今年1-10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2%，占开发投资的比重达21%，全年预计将突破1万亿元。今年的高地价，意味着明后年的高房价，否则入不敷出，未来的土地财政将难以为继。一线城市处于高位，搭上高铁与城市化快车的二三线城市出售土地不遑多让。
全年调控紧锣密鼓，大型开发商市场业绩不俗，成交金额与销量上升：今年11月，全国房地产开发企业有七成已经完成全年销售任务，在未来的一段时间里未完成计划的企业将要进行最后的冲刺。
蓝皮书真正值得重视的是通过房价与人均收入的对照，指出了房地产富人投资游戏的实质，是对城市化过程中农民获得财产性收入的人文关怀。
社科院的蓝皮书指出，房价收入比持续恶化，2010年城镇居民人均可支配收入，约为18900元，农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米，以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算，其房价收入比分别为8.76、10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46，有85%需要购买新住宅的城镇居民家庭无力购房。
必然有人提出反对意见，指出中国自有住房在80%以上，哪有大多数人无力购房一说。城市改善型住房需求者可以通过高价出售自有住房完成住房升级，高房价是改善型需求的福音。
此类辩解忽视了没有搭上自有住房福利的城市新增阶层，主要是农民工与大学生阶层，他们没有获得住房改革的红利，缺乏原始积累，一脚踏进了怪异的垄断型市场化，不得不以承受高房价的方式为改革成本买单。而在现有的的房地产经济下，不少地区出现驱赶农民上楼、剥夺农民土地溢价，为城市制造出一批又一批赤贫的缺乏基础教育的工人。
无法解释的是，房价收入比继续恶化，但房地产成交量出现波浪周期，没有明显的下降，11月还出现了阳春行情，这只能说明，我国的房地产的投资属性继续增强，中国以庞大的人口中的富裕阶层就能支撑起一个投资属性极强的房地产市场。
蓝皮书开出的药方是按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。
上述言论，是周天勇先生一以贯之的观点，只不过是包装在2011年的房地产市场预测下，对于健康的城市化的又一次呼吁。
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