终结房地产恶性循环的好方法

 只有另起炉灶，才能终结房地产的恶性循环！

/来自中华网社区 club.china.com/

    清华大学政治经济学研究中心

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    中国经济正面临着危机后的新考验，就象大海中的航行，当我们在国际金融危机掀起的狂风骇浪中奋力自保，采取了一切可以动用的措施避开暗礁时，我们的航船却离浅滩越来越近。

    一、后危机时代中国经济面临着更严峻的挑战

    经济刺激政策是要付出成本的，而我国的经济刺激政策的力度突破了有史以来的最高记录：四万亿政策性投资、9.5万亿货币投放、7.4万亿财政赤字……使上世纪三十年代的罗斯福新政相形见绌。大力度的经济刺激政策，让中国经济在全球经济萎靡不振的情况下率先走出了危机的阴影，精彩地实现了在危机年份保增长的目标。但是，付出的代价也非常高昂：

    ⑴ 数万亿的地方债透支了经济发展的后续能量，不追加，后劲乏力，刚刚复苏的经济就会掉下去，继续追加，中国就有可能象希腊那样陷入债务危机。

    ⑵政府主导的四万亿投资，上演的是又一幕造富神话，无数个千万富翁造就出来了，但作为重要目标的保就业，却只保住了低收入者的活命钱，本来就非常严重的收入差距进一步加大，内需更加疲弱，无法支撑持续的经济增长。

    ⑶过多的流通货币和富人手中的大量热钱交织在一起，正在酿成一场“货币灾难”，尤其是当社会上的热钱都涌向房地产时，杠杆化的银行信贷推波助澜，40﹪的银行贷款投入房地产，在炒热了商品房的同时，却冷落了实体经济，扼杀了经济增长的后续力量。

    只需要建立一个动态模型，就立刻可以测试出三五年后的结果：如果没有能扭转乾坤的政策出台，房地产极其惨烈的崩盘将不可阻挡的到来，再加上美国定会趁火打劫，借汇率猛捅一刀，中国经济将遭到比国际金融危机厉害10倍的毁灭性打击，再有20年也翻不过身。

    二、疯狂的房地产正在全面削弱中国经济的生命力

    与国际金融危机的搏斗，耗费了过多的国力，使中国变得异常脆弱，已经经不起大的扰动了，只有一条道路可以转危为安，就是转变低效率的经济增长方式，重新构建国民经济的造血系统，修养生息，积聚能量，以待脱胎换骨后的真正强大。这就是必须改变房地产政策的背后原因。说的具体一些，就是：

    ① 房地产的“赌”性不变，就会成为合法的吸金池，数以万亿的资金就会流向那里，而货币供应因地方债台高筑和希腊的前车之鉴，已经失去了弹性，央行绝对不敢让货币供应继续大水漫灌了，在此背景下，如果把房地产的钱袋子装满，别的钱袋子就会空着，作为中国经济中流砥柱的内需产业和新兴产业就无米下锅！自2000年以来的10年间, 在沪深股市股市上市的公司从1004家上升到1872家,平均每年仅增加6.3%, 就这么一个比GDP增速还低的速度，都没有足够的货币流动性来支撑，股市的疲软正在毁掉中国经济的后劲。钱跑到哪里去了？都被房地产卷走了！这是股市热不起来的根本原因！一钱不能两用，二者不可兼得,为了让成千上万家中小企业在三板上市，不灭掉房地产的虚火，断无股市的活路！

    ② 随着国民经济的脆弱化，“通货膨胀”已经成为一个很吓人的字眼，在过去，出现通货膨胀的苗头，适当提高一些利率就行了，而现在根本不敢，因为经济衰退的影子也如影随形，政府进入了谈“涨”色变的时代。可此时，如果房地产价格继续上涨，那就不是投资品的问题了，它必然成为成本推动型通货膨胀的策源地，导致房租的滞后上涨，推动人工成本的刚性上升，将最低工资标准的提高给低收入者带来的好处全部吃掉，使工资水平面临新一轮上涨压力，势必造成大部分产品和服务的价格全面提高，而中国产品的竞争力却急速下滑，如果汇率再浮动，大量的失业就会出现——房地产的虚火还敢烧下去吗？

    ③ 在过去30年的经济增长中，有四个引擎推动着强劲的经济增长，他们是：工业化、城市化、基础设施投资、廉价劳动力。而现在，这四大利器只剩下一个，就是城市化，它是今后经济增长的主要动力，但现在的房地产并没有帮助城市化，相反，它畸高的价格增加了城市化的成本。在对投机不设防的房地产市场中，有一半的商品房与城市化无关，因为它不是让人住的，而是用来赌的，是赌徒手里的筹码，只不过这个筹码占据了很大的空间。把那么多的资源变成了赌徒的筹码，而城市却容纳不了已经就业的大量转移人口，这样的城市化还能进行下去吗？如果30年来所剩的唯一引擎也被房地产毁掉，中国经济还能指望什么？

    ④ 别忘了，在这个星球上还有很多国家，其中还有一些把我们视为对手的国家。虽然我们在国际金融危机中挺身而出，负责任地力挺美元，让美国在苟延残喘之际大难不死，但我们不能用仁慈去改变一个国家的豺狼本性，如果我们把软肋暴露在豺狼面前，你能指望它收起自己的牙齿吗？

    房地产就是中国经济最大的软肋，任由房地产继续疯狂下去,中国经济就会脆弱得只剩一层薄纸.俗话说:杀鸡焉用牛刀,那屠夫也太暴露了。但如果是一头看似强壮的牛，通向心脏的动脉血管却暴露在外，只要轻轻一点就会立刻倒下，屠夫还能抵挡住这种天赐良机的诱惑吗？如果房地产把中国推向悬崖，美国只须再制造一次类似天安舰的事件，将航母游弋到中国近海，只要枪声一响，中国的房地产就会带动国民经济立刻崩盘。美国能错过不费吹灰之力就将最危险的对手灭掉的机会吗？

    羊性的国家和狼性的国家本性都不可能改变，就象在美国蒙难时，中国不出手相帮就不是中国一样，在中国的软肋暴露无疑时，美国如果不捅刀子就绝对不是美国了！它就是这样的本性，你改变的了吗？既然与狼共舞，就不能指望狼变成羊！所以，中国绝对不能让房地产成为自己的软肋。

    三、政府与开发商的博弈真的是道高一尺，魔高一丈吗？

    长期以来，由于房地产可以为地方政府带来巨大收益，地方政府及其官员很乐意让房地产炉火旺盛，尤其是手中握有多套房产的官员，最希望房地产价格永远涨下去，这样一来，几处房产足够祖孙几代享用不尽了。至于房地产的这种趋势将给国民经济带来什么后果，他们并不关心。而这个可怕的后果正在逼近，直到它已经威胁到国家安全了，代表国家利益的中央高层才不得不着手对房地产政策进行大调整。

    但中央决策和地方利益并不一致，使房地产政策的调整进退两难。按照中央决策层的意图，必须对投机性购房进行严格的管控，使房地产市场从疯狂失控的赌场回归为如实反应供求关系的正常市场。但是美好的意愿能否变成预期的结果还有很大的距离。我们发现，在具体政策的制定中，没有考虑到开发商的顽强对抗，也没有考虑到利益集团所拥有的能量不容小视，更没有考虑到，如何避开投鼠忌器的难题。过于简单化的政策“组合拳”，有可能使整肃房地产的宏誓大愿完全落空。

    ⑴用征收房产税的方法来限制投机，是从根本上解决房地产市场投机性过旺的方法，也是许多国家普遍采用的方法。但这个方法对投机势力顽强抵抗的中国来说并不见得就是立竿见影的解决方案。原因是：大多数国家征收房产税都有了很多年的历史，而我国是在房产投机如火如荼之时突然传出征收房产税的消息。这个政策将数以千万计的商品房所有者推到了对立面，其中包括大量的在职公务人员，如果开征房产税，就立刻会面临着执行者从中作梗的的普遍性对抗，这些即得利益者肯定会不择手段的把这锅汤给做坏，要么是人为制造社会矛盾，让政策无法执行下去，要么是放松尺度、放任作弊，让房地产政策名存实亡。一个看似完美无缺的政策到头来有可能被执行得支离破碎，根本达不到设计者的目标。

    ⑵正是由于房产税在段期内极度缺乏可操作性，造成了即得利益者和开发商按兵不动、静观其变的心态。在股市上，政府的一个不起眼的表态，就会立即引起轩然大波，而在房地产市场，国务院的十四条新政却对房价基本没有影响。

    开发商的底气绝非偶然，因为在国家公职人员中有的是他们的内线和代理人。这使他们确信：打死不降价，让成交量降低为零吧，最后抗不住的肯定是政府！

    开发商在与政府的对抗中从来没有失过手，谁还相信政府呢？于是，开发商这个队伍在重压之下竟然没分化瓦解，他们宁肯不卖一分钱，也要等着看政府的好戏，政府的执政能力在开发商面前已经溃不成军！为什么会出现这种情况？除了政府内部的既得利益者早已成了开发商的合伙人之外，还有一个重要原因：政府在制定政策时，就没有想到开发商的实力足以坚持两年的零成交吗？对这种恶意对抗，政府除了为保增长而投降外，还有拆招的手段吗？如果没有，就只能说明，现行政策看似威风凛凛，实际上是臭棋一招！

    四、另起炉灶——房地产的点穴真功！

    任何政策都存在成本问题，如果付出的成本超过了预期的收获，这样的政策就毫无意义。如果预期的收获比付出的成本大不了多少，这样没什么赚头的政策也绝非好政策。

    为了使房地产市场回归正常，需要设计出四两拨千斤的高效政策，但最近推出的N条政策却烦琐地直到现在连细则都解释不清，至于将要推行的房产税，更是要把十几年的旧帐全翻出来，来个全民大筛查，要把这些政策全部落实，切不说会遭遇多大的阻力，要动用的社会资源都难以计数。难怪开发商根本不害怕这些政策，他们知道，越是工程浩大的政策，越难以执行，他们都在等待着这些政策变成“半截子工程”。

    有一位西方经济学家说过：新的学说之所以取代了旧的学说，不是因为新学说在辩论中战胜了旧学说，而是因为坚持旧学说的老家伙们去世了。受此启发，一个新政策最好不要针对已经发生的事实下手，聪明的做法是另起炉灶，原来的那个老炉灶自然会慢慢熄火的。这应该成为政策设计的指导思想。其实，要想让房地产市场立即灭掉虚火，走上一条可持续发展的轨道，是能够设计出四两拨千斤的聪明政策的。

    ⑴ 没有必要对30年来已购商品房的房主下手，这个群体太大了，不可能一口吃掉。又由于家庭成员不断发生变化，查清谁有多套房都非常困难。因此，房产税不是急活，没有三五年是操作不成的。

    ⑵ 也没有必要对现房的售买双方下手，有人卖、有人买，人为设置障碍，只治标不治本，还会衍生出多种作弊手段，让政策名存实亡。

    ⑶ 用大量增加保障房的供应，看似是个很好的解决方案，但是中国几百个城市没有一个成功的范例，为什么？① 用政府包办的方法解决城市局民的居住需求，不符合中国城市快速扩张的国情。当城市人口每年只增加百分之一时，政府向居民提供足够的保障房是没有任何困难的。而中国的城市人口却是以10年增加近一倍的速度而猛增，政府根本没有力量为那么多人提供保障房。② 保障房能不能完成上级要求的建设指标？最终到什么人的手里？谁来监督？怎样核查？制度问题都没有解决，就不可能实现它的初衷，事实证明，保障房是保障不了的。③ 保障房的建设要么是政府充当业主直接监管，要么是委托开发商来建，但众所周知，只要政府参与，成本一定比市场竞争下的民营经济活动高得多。农民建房，多层建筑400元一平方米就能保证很高的质量，而同等质量的房子由政府监管，成本至少增加80﹪。由政府去搞保障房，无论是间接搞还是直接搞，其效率远远低于市场调节。

    ⑷ 房地产最大问题并不是保障房太少了，也不是投机者太多了，而是在商品房市场上少了一个最重要的产品供应：不可交易的自住房！把商品房当成随时可以出卖的永久性商品就已经界定了它的性质：它是投资品，而不是消费品！但是，大多数居民是把住宅当作消费品看待的，他们的唯一目的就是使用，可遗憾的是，房地产市场根本就没有这种产品！使占人口大多数的自住户不得不到投资品市场找房源，不是被炒房者挤出圈外，就是被迫成为炒房者，或者成为房奴，成为房地产政策的牺牲品——这才是房地产乱象的根源。

    ⑸查明乱象的根源，我们就会发现，解决方案竟然如此简单：就是从土地规划开始，为自住房这类社会需求量最大的产品提供相对应的土地供应，就使所有的问题迎刃而解了！其细则的设计也极为简单并易于操作：

    ① 自住房是指户主购买后不能将其转让和抵押的商品房，房管部门对此类住宅产品只核发不可交易的房产证，只作为户主居住地的证明，而不是资产凭证。如果户主由于特殊原因必须转让自住房，就应当按照政策规定由政府房管部门回购，并按照规定的折旧率计算价格，没有一分钱的赢利空间，否则，房产证就不能过户。而后，政府可按照回收价格将其转让和过户给其他自住户。

    ② 在城市住宅规划中，由政府兴建和监管的各类保障房，在全部新建住宅中的比例不宜超过20﹪，而竞争性商品房市场应该提供80﹪的房源，这是中国国情所决定的供应结构，因为快速扩张的中国城市对住宅的旺盛需求是政府包办不起的，同时，商业竞争要比政府的效率高得多，何必要花更多的钱，办更少的事？

    ③ 最为重要的是：在城市规划中，由竞争性商品房市场提供的房源，不可交易的自住房应该占总量的80﹪以上，其中又可分为A、B两类，A类是限制购买类，只针对无房户；B类是只限制转让而不对购买者的资格进行限制的自住房。让自住房成为城市规划的新成员，对自住房的性质、地位和权重进行确认，这才是解决房地产世纪难题的关键步骤。作为投资品，可转让的商品房将自己本来席位的大部分转给自住房、它自己只占总量的20﹪时，一切都将顺理成章。将商品房从单一品种变为两个品种，所有的问题都迎刃而解了。

    ④ 增加了自住房这个新品种，将使房地产格局发生向可持续发展方向的重大转变。首先，多层次的需求终于可以获得与之相吻合的多层次供给了，低收入者可享受保障房的惠及；不够条件的无房户，可以买到廉价自住房；有改善需求的家庭，也可以买到比投资品商品房便宜得多的自住房；而投资和投机者，照样拥有自己的天地。这样，商品房就会出现在同一地段上A类自住房、B类自住房、投资房三个不同档次的价格，以满足不同的需求，这才是一个正常的市场。其次，由于供给的多样化，同样数量的土地供应，将产生出更多的房源。如保障房和A类自住房在规划中都可以大幅度提高容积率，B类自住房可适当提高容积率。这种差别恰恰迎合了真实的需求，还可促使土地利用效率的大幅度提高，对城市的可持续发展提供支持。

    ⑤ 增加自住房这个品种，具有良好的可操作性，由于它是从规划开始，只调整未动工的项目，而不针对既成事实，因此不会遭遇强大的社会阻力。又由于对现行大部分房地产作业程序和规则不进行改动，可以很容易地将新规则移植到旧体系上。例如土地招拍挂的政策可以完全保留，不同的仅仅是让竞拍者明白：如果挂牌土地规划的是A类自住房，买房者只能是经过资格审查的无房户，而且也只能得到不可转让的房产证。用什么价格去竞买哪一类规划的土地，让他们自己掂量去吧，不需要政府告诫，开发商自己就恢复了理性。

    ⑥ 由于通过发放不同的房产证，就能使房地产各归其位，各类商品房各有各价，投资类商品房价格再高，也不会伤及占人口大多数的自住者的毫毛，对大局也不会产生不利影响，政府还用得着管吗？大部分烦琐的管控措施，如差别化贷款政策、对捂盘惜售的惩罚、提高土地出让金缴付比例等，都没有意义了。一个正常的市场是不需要政府管到细微末节的。

    ⑦ 更重要的是，以往政策的调整，最直接的后果就是房地产成交量的急剧下降，本想打掉开发商的气焰，可打掉的却是就业和GDP，开发商却毫发未损，最后妥协的还是政府。这说明政策的设计太缺乏精确度了。因此，必须把成交量作为评价政策的主要指标，用牺牲成交量的方法来教育开发商，不会有任何效果，反而把自己逼到悬崖边。而增加自住房这个品种，就意味着政府要另起一个炉灶了，大部分规划土地要给自住房，由于规划容积率的提高，房产证又不能交易，房价必然大幅度下降，使更多的人有能力买房，成交量必增无疑，再加上对投机性购房不再设限，谁想怎么炒谁就怎么炒，新灶旧灶一起做饭，成交量还能保不住吗？可以说，另起炉灶就等于让政府吃了定心丸，而开发商就被逼到悬崖边了：要么出局，要么在竞争中象卖白菜一样卖房子吧！可见，从土地规划入手，推出自住房，看似温柔，而实际上是一指定乾坤。

    ⑧ 对地方政府来说，更关心的是土地财政。楼市的疯狂，使政府成为受益者，这是投机受到纵容的重要原因。但是，如果精确计算得失，就会发现结果并非如此。因为在政府的土地收入大涨的同时，土地的原始成本和拆迁成本也成倍上涨了，净收入并没有增加那么多。同时，由于房价飙升，买不起房的人越来越多，保障房的需求增加的更猛，使政府不得不大量增加保障房的建设，房价越高，政府转移给保障房的支出就越多，如果保障房供不上，还会引起怨声载道，更何况飙升房价必定推动房租价格的上涨，使就业成本提高，削弱城市的竞争力。

    这样算下来，政府未必是个赢家。

    通过建立模型，对投机型房地产市场和多元化房地产市场进行比较，前者房价和土地价格上涨20﹪，但需配套占总量50﹪的保障房供应；与房价和土地价格回落20﹪，配套占总量20﹪的保障房，二者的土地净收入并没有太大的区别。说明增加自住房品种，让商品房供应实现多元化，政府财政不会受到损失，但却能收获经济的稳定、发展的持续和人民的拥护。

    以往，房地产政策的调整总是陷入一调就死，一放就乱的恶性循环，之所以会出现与政策的初衷相违背的结果，根本原因还是处方开的不对。而中国经济现在已经走到脆弱的薄冰之上，再也经不起冰火交替的大折腾了。让房地产政策实现转型，增设自住房这个新品种、确立它的法律地位、加大它的权重，用另起炉灶的方法引导市场进入良性发展轨道，才是房地产的点穴真功！

    本文发布者： 深海岩石 2010年7月2日