经济学原理证明房价将大跌！

当今中国房价为什么会大涨？

　　——略论中国房产市场的供求经济规律

　　一、 前言

　　在实行市场经济的社会或国家中，几乎人人都有这样的伟大理想：希望每一种商品和服务都能够处在供给==需求的良好供求关系中。因为在这种供求关系时物价最稳定。但是，这种供求“平衡”几乎不可能出现，因为物价一直在变化啊。如果把这种理想中的供求“均衡”称之为“静态均衡”的话，那么另一种供求均衡状态可以称之为“动态均衡”。就是在需求> 供给时，上涨的物价拉动供给，趋向实现供给==需求，反之，在供给> 需求时，下跌的物价拉动需求，趋向实现供给==需求。后者就是凯恩斯理论的核心。为了使“动态均衡”与“静态均衡”有所区别，在本文中用“供给≌需求”表示“动态均衡”，而“供给==需求”表示“静态均衡”。

　　二、 中国房价涨跌形成机制

　　最近几年，中国房产市场出现房价急剧上涨，房价涨幅已经超过一倍以上。笔者的朋友2001年在上海浦东地区买房时为每平方米3000元左右，至今已涨到8000元以上。我想不需要举太多的例子，房价急剧上涨是公认的事实。显然，很多购房者已经无法承受起这种房价急剧上涨情况。因此购房者的不满情绪与日俱增，而政府也早已注意到其中的严重性并开始调控房价。但是调控房价遇到重重困难，因此不见房价调控成效。其原因究竟何在？为解此谜，本文先探索房价急剧上涨的真正原因。

　　大家都知道“供不应求”是导致物价上升的最根本原因，这是众所周知的道理或真理！不过，笔者认为，这种认识似乎是“知其然而不知其所以然”，会对分析研究房价上涨造成误区。为了便于后面研究中国房价上涨的原因，应该对中国房产市场中的“需求”进行深入研究。在当今中国购房者中，主要有这样的两种群体：一种是纯属为了自住而购房，这是真正属于消费性需求，可以称之为“有效需求”。另一种是投资保值型购房者，他们不是真正意义上的“有效需求”。在这一大类群体中还可以分成两小类：一类是“为卖而买”的购房者，属于炒房者。另一类是有住房者，只是为了进一步改善住房条件而购买新房。但是，由于目前房价还在涨，因此这些人购买新房后不想出售原住房，而是用于出租，这类群体已经有两套以上住房。还需要说明的事，在为自住而购房和改善住房而购房的这两种群体中，其中很多是由于房价就上升而“买帐不买跌”的超前购房者。显而易见，这几种购房者形成了一股合力，就是中国房产市场拉动房价急剧上涨的巨大“需求”。总之，当今中国房价急剧上升的原因应该如此科学总结：由于中国存在着有各种动机的购房者，因此出现了“需求大于供给”的状况，就使中国房价急剧上升。

　　接下来分析这样一个问题：中国房价何时不再上涨而实现稳定呢？也就是中国何时实现“供给≌需求”？众所周知，房价上涨一定会拉动供给而增加供给，同时也抑制需求而减少需求。因此，当房价上涨到某个既限价位时，那时一定会出现经济学家们所预期的“供给≌需求”。

　　但是，笔者认为：一是究竟在什么时候实现“供给≌需求”难以发现。二是实现“供给≌需求”只是也是中国房价大跌开始之时。因为如前所述，在中国房价急剧上涨过程中，那些“为卖而买”的炒房者和有二套以上的购房者不是真正的“有效需求”，而是“临时需求”和“过渡需求”。但是，在经济运动中，这些“临时需求”和“过渡需求”还是可以统计入“供给≌需求”公式中的“需求”方的。在实现“供给≌需求”时，炒房者和过渡购房者以及“买涨不买跌”的购房者就都不会存在了。因此，在“供给≌需求”时，“需求”会萎缩到最低的极限量。这是打破“供给≌需求”的一种原因。

　　打破“供给≌需求”的另一个原因是中国房产市场的“供给”量会在最短时间内急剧上升。其原因是，首先是那些“为卖而买”的炒房者为了套利而急于出售所购房产，有“需求”方转变为“供给”方。其次，那些房地产开发商为了套现而削价竟售房产而增加“供给”量。在价格下跌信号的引导下，那些有二套以上住房的人也开始出售二手房，也由“需求”方转变为“供给”方。到了那时候，中国房产市场的“供给”量一定急剧增加。

　　综上所述，一方面是“需求”量急剧减少，而另一方面是“供给”量急剧增加。这样一来，中国房产市场刚刚实现的“供给≌需求”就一定会在最短时间内被打破，就会变成“供给远大于需求”的严重失衡状况。这就是马克思所发现的“量变到质变”规律。不言而喻，如果中国的炒房问题越严重，那时“供给> 需求”的程度越严重，房价下跌的加速度也越大。

　　这种经济运动可以如此形象表述：在市场和政府的共同调控作用下，刚刚把房市天平的供给和需求的两边的砝码调控到“均衡”状态，突然间，那支“看不见的市场之手”一下子拿走了需求方的大量砝码而增加了供给方的大量砝码，使“均衡”的房市天平突然严重倾斜，其严重失衡的程度与砝码的变量存在函数关系。显然，这一不争事实既证明了“政府的失效“，又证明了“市场的失效”。

　　不言而喻，如果一个国家或几个国家的“股市天平”因为出现“大量需求突然变成大量供给”的情况而严重失去“均衡”的话，就是“股市大跌”或称之为“股市崩盘”。如果一个或几个国家的“金融天平”因为出现“大量需求突然变成大量供给”的情况而严重失去“均衡”的话，就是“金融风暴”或“金融危机”。如果一个或几个国家的“经济天平”因为出现“大量需求突然变成大量供给”的情况而严重失去“均衡”的话，就是“经济危机”或“经济萧条”！

　　我认为应该向当代经济学家指明的一个重要问题是：迄今为止，所有的经济学派都没有发现和研究在经济运动中的所谓“需求”可以在短时间内变为“供给”的经济规律。我认为，“需求”突变为“供给”是产生资本主义经济周期和社会主义经济周期的真实根源，也是打破“均衡”的真实根源，因此，我认为各个经济学派都应该按就和解释由于“需求”突变为“供给”而出现的经济运动。

　　笔者敢断言，由于中国房产市场中的“非有效需求”量已极大，泡沫经济程度已经极其严重，只要一出现貌似“供给≌需求”的那个“均衡”点，就会在极短时间内出现需求大量减少而供给大量增加的严重“不均衡”状态。因此中国的房价一定会在短期内急剧大幅下得。而且，如果没有政府干预，光靠市场力量一定无法阻止中国房价的急剧下跌。其跌幅之大可能会超过50%以上。

　　更可怕的经济问题是会出现使中国陷入“经济萧条周期”的“连锁反应”的恶性循环中。因为，中国的房产市场一旦出现“供给远大于需求”的状况，就会打破建材市场、建筑市场、地产市场等刚刚实现的“供给≌需求”的“动态均衡”，也会出现“供给> 需求”的状况，而使建材价格和建筑价格急剧下跌。如果中国的建材市场和建筑市场萎缩的话一定会引发能源市场以及与建材市场、建筑市场相关的一些市场的“供给> 需求”状况。……由于在经济中存在“多米诺骨牌”规律，因此中国房产市场一旦出现“供给≌需求”状况，连锁反应会使中国从此进入一轮极有可能是极其惨烈的“经济衰退期”。

　　至于中国房产市场何时按照经济规律开始急剧下跌是个谜。因为如前所述，任何人都无法看清中国房产市场何时会出现“供给≌需求”的那个“均衡点”，因此目前才会出现有些人认为房价还会涨、有些人却认为房价开始跌的“意识形态分歧”。但是，约从2005年6月开始，中国房价已经进入窄幅波动的徘徊阶段。如果大多数中国人转变观念，认为中国房价不再上涨，而是继续徘徊下去的话，那么，就使中国房产市场已经实现“供给≌需求”的“均衡”了。不言而喻，那时中国房价就会开始急剧下跌，而且会不断的跌下去。

　　因此，北京市建委有关负责人近日走进首都之窗直播间就市民关心的房价等问题与网友进行交流，他表示目前北京对住房的旺盛需求导致房价出现较快上涨，但房价过渡下跌会破坏经济的运行，因此房价应该适度上涨。但是老百姓还是不懂房价要“适度上涨”的经济规律，还在要求“房价下跌”。如果老百姓也能够学习经济学的话，就会懂得房价“适度上涨”的伟大意义了。否则，中国房价不“适度上涨”的话，中国房产市场就会崩溃！

　　因此，政府方面目前正处在这样的两难之中：如果为了维护广大购房者的利益而以“适度下跌”为目标调控房价，那么中国房产市场上的投机炒房者就会绝迹而使需求大跌和供给大增，其结果是危及国家的经济安全；如果为了维护国家利益而以“适度上涨”为目标调控房价，那么中国房产市场上的投机炒房者还会增多而使需求增加和供给减少，其结果使危及广大真正需要购房者的利益。说白了，中国政府目前面临着这样一个难题：要不要遏制极其严重的投机炒房问题？

　　所以，决定中国房价涨跌的主要因素是“信息”：如果广大购房者得到的信息是房价“适度上涨”，那么中国房价还会“涨’；如果广大购房者得到的信息是房价“开始下跌”，那么中国房价就会“跌”。这是“信息时代”和“知识经济时代”的经济特点！至于“价格信号”则已经失效了！

　　三、 中国游资的“功过是非”

　　中国的房产市场已经进入如此“两难”的矛盾之中，政府方面认为房价还要“适度上涨”，而老百姓强烈要求房价“快速下跌”。两者的意见分歧相差甚远。其分歧的原因在前面已经作了全面而科学的分析。正因为面对当今中国的房产市场，有些人主张“要涨”，有些人主张“要跌”，因此才会出现还有人在“看多”而且“做多”，还有人在“看空”而且“做空”，由于“做多”与“做空”的力量处于“势均力敌”的状态，所以中国房产市场才会出现“上不能上、下不能下”的徘徊状态。

　　那么，推动中国房价急剧上涨和目前维持房价“不上不下”的真正意义上的原动力来自何方？究其原因，原动力来自“游资”。关于“游资”，顾名思义，“游”即“游动”或“流动”，“资”即“资金”，因此，“游资”即“流动的资金”！当今中国的广大民众拥有一笔巨大的“剩余资金”。这笔“剩余资金”一旦“游进”银行就会成为“储蓄”，一旦“游进”股市就会成为“股市投资”，一旦“游进”房市就会成为“房产投资”，一旦“游进”外汇市场就会是“外币投资”……严重的问题是在于这笔“剩余资金”与全世界的“资本”有一个相同的性质——追逐利润，就是哪里的投资回报高和风险小就“游”到哪里。这就是“游资”会流动的原动力！

　　众所周知，在中国“改革开放”的初期，因为银行存款利率急剧升高（为了有足够的钱来进行基础设施的建设和国有企业的运转，需要银行有大量可贷资金，当时的国债发行也是巨大的，根本原因就是改革开放后急剧上升的对于公共基础设施的需求），而且那时又没有其他的投资方式，所以这笔“剩余资金”中的绝大多数“游进”了银行，甚至还“游进”过回报更高的“地下钱庄”。后来，银行利率降低之后，这笔“剩余资金”中的一部分“游进”了股市，在股市起起伏伏折腾多年。但是炒股炒了几年后，反而使很多小股民损失了对于他们来说是大量的“剩余资金”，因此，这笔“追逐利润”的“剩余资金”中的部分从股市中推出后“游进”房产市场，房产市场的急剧上涨又使大量的其他类型的“剩余资金”一同“游进”房产市场，把房价炒得居高不下，陷入进退不得的两难僵局之中。如果大家仔细回顾一下的话就会发现，股市最差的2001、2002年正好是房产市场大涨开始的时候。

　　需要指明的事，在这一次房价大涨中，商业银行扮演了既是始作俑者，又是推波助澜者的重要角色。因为，一是银行把大量“游进”银行的储蓄贷给购房者拉动需求造成房价上涨。二是在需求的拉动下，拉动了供给；银行又把“游进”银行的储蓄大量贷给房产开发商、销售商拉动了地价。三是由于房价上涨和银行银根放松，开发商、销售商开始囤积房产哄抬房价，人为造成房价急剧上涨，同时，房价上涨刺激了“买涨不买跌”的购房者的抢购欲望。这样，中国房价就陷入了相互促进的房价上涨的循环之中。

　　还有，在1949年10月1日之前的中国历朝历代中，都存在着严重的“富者田联阡陌，贫者无立锥之地”的土地兼并问题。究其原因，是因为中国“游资”进入了地产市场。假设今天中国也实行土地私有制的话，中国“游资”一定也会进入“土地买卖”运动中，一定也会出现“富者田联阡陌，贫者无立锥之地”的状况。因此，当今中国绝对不可能与国际接轨也实行土地私有制。但是，土地公有制的弊端和问题并不比土地私有制少。当今中国土地资源极其浪费和破坏严重，问题在于土地产权的不明晰。何况，土地本身就是一种“资本”，如果土地不能“买卖”，土地“资本”就不能“游动”，这与市场经济原则相悖。中国的房价问题与中国的土地问题有着因果关系。

　　依据经济规律，如果中国实行人民币“自由兑换”，那么，这笔巨大的“剩余资金”一定也会“游进”外汇市场炒外币，造成人民币汇率的极大波动，使中国出现与东南亚金融危机极其相似的汇率波动状况。因此，正如一些经济学家所言，那次东南亚金融危机之所以没有危及中国，问题实质是中国没有实行人民币自由兑换。否则，大多数的中国人民一定会是为了规避人民币贬值风险而挤提人民币兑换外币，这种情况就会造成人民币大幅度贬值而更加加剧挤兑风潮，从而引发中国的金融危机。

　　因此，最最可怕的中国经济问题是，如果以后出现中国巨大游资与闻名全球的“臭名昭著”的索洛斯等国际游资“同流合污相互勾结”的话，这两股巨大“游资”在中国的股市、房市、汇市、期货市场、产权市场等市场大量“游进游出”的话，中国就会出现“金融风暴”，中国将进入宽幅的剧烈震荡的经济运行阶段。那时中国政府调控物价、就业、信贷等极其困难，时时处处会出现引发“金融危机和经济危机”的“星星之火”。

　　如今，欧、美、日等国要求中国实行“浮动利率”和人民币“自由兑换”，这是一场“经济阴谋”。他们的真正目的是为了给包括中国巨额游资在内的世界各国游资大炒人民币提供方便大开绿灯。坦率而言，如果中国人民“预期”人民币贬值而挤兑人民币，然后“抛人民币抢购外币”，其实就是中国的大量资金“游出”中国而“游进”外国，那时，一定会使中国的银行倒闭和中国的资金短缺，引发金融危机，最终引发经济危机。

　　所以笔者认为，中国不应该实行“自由汇率”，更不应该实行人民币“自由兑换”，中国不应该上外国人的当！笔者预言，在经济真正实行“全球一体化”以后，社会主义和资本主义之间的斗争方式，将从政治形态转变为经济形态。简言之，就是社会主义货币与资本主义货币之间的斗争。因此，只有社会主义货币战胜资本主义货币，社会主义才能真正战胜资本主义！

　　至于中国为什么有巨额的“游资”？这与计划经济、赤字预算和大量发行国债有关。说白了，这几种经济政策的本质就是多发货币和不允许货币流通。多发货币的结果是出现“货币过量”问题，而“货币过量”就是“通货膨胀”的同义词。还有，在计划经济时代，“过量的货币”只能按计划“游进”银行。而在市场经济时代，“过量的货币”可以自由地“游进”市场。游进市场的货币就会出现违背政府调控计划而“乱游”的“金融风暴问题”。毋庸置疑，“通货膨胀、金融危机随时随地都是货币现象”。

　　朱镕基提出的“积极的财政政策”和“稳健的金融政策”，说白了，其实也就是多发货币而已。问题在于，多发货币在开始拉动需求阶段确实可以人为制造“经济繁荣”。但是，这种刺激像打“强心针”一样，只能维持一段或一轮“经济繁荣”。因此，如前所述，“追逐利润”的游资一旦发现“无利可图”后，这些游资就会寻找“避风港”而快速抽逃资金。不知中国能不能一直吸引大量的外国游资进入中国，如果有一天大量的外国游资从中国撤离而投资于其他国家，那么中国的经济问题就会严重了！会出现巨大的失业大军而进入可怕的“经济萧条期”！

　　总之，当今中国的经济发展是“成也游资，败也游资”。而且，古今中外都是如此！为了发展中国经济，必须让资金自由“游动”，但是，为了防止金融危机，必须不让资金自由“游动”，真是“两难选择”！例如，如果让已经“游进”房产市场的货币和资金“游出”房产市场，就会造成中国房价

　　大跌！

　　顺提一笔，如果实行市场经济，资金和资本以及货币等就不会按政府“计划”流通，因此，为了便于管理，政府对“游资”会实行“计划经济”，即只允许资金按“计划”流通。而实践证明：对资金实行“计划经济”是行不通的！因此各国已经摒弃“计划经济”而实行“市场经济”。但是，在实行市场经济的国家中，包括中国在内，政府最头痛的任务就是管理游（动的）资（金或资本），保障老百姓手中的资产不会贬值。这是衡量一个政府行政或执政水平的标准！

　　笔者认为顺便还需要向当代各经济学派指出的一个另重要问题是：货币、资金、资本、游资、房产、地产、股票、期货、债务、储蓄、只是同一事物在“游动”时的不同形态的具体表现，是“同义反复”。社会主义者与资本主义者关于“资本”的意识形态分歧就是由于各方只看到同一事物的不同形态的某个具体表现。因此，只要双方都能够全面地观察、研究“资本的游动”，就可以而且完全可以消除关于“资本”的意识形态分歧。本文作者以后会进行严肃的科学论证！

　　四、 重估马克思主义和凯恩斯主义的价值

　　凯恩斯在《通论》中指出：许多实践家自以为不受任何学理的影响，却往往当了某个已故经济学家的奴隶。狂人执政，自以为得天启示，实则其狂想之来，乃得自若干年以前的某个学人。

　　坦率而言，当今中国反战经济的指导思想其实就是凯恩斯提出的“需求不足，拉动需求，实现供需平衡。”但是，凯恩斯所说的需求是“有效需求”，至于什么是真正的“有效需求”，凯恩斯没有说明。因此，如前所述，中国已经拉动了房产市场上的大量“无效需求”，因此使中国房产市场存在巨大的“泡沫经济”，目前陷入一筹莫展的绝境。

　　关于凯恩斯主义的理论缺陷，马克思早已指明：“要给需求和供给这两个概念下一般的定义，真正困难在于，他们好像只是“同义反复。”由此可见，马克思早已看到“供给与需求”是相互可以转化的的状况，两者之间没有明确的分界线。或者说，在“为卖而买”和“为买而卖”之间的关于“买与卖”的“孰是孰非”是无法确定的！

　　十九世纪西方有一句妙语，“教会鹦鹉说‘供给与需求’，也就教会了它经济学。”显然这是讽刺那些认为“拉动需求”就可以“拉动经济发展”的经济学家的。至于那些认为“拉动住房经济就可以拉动中国经济发展”的经济学家其实就是那些不是鹦鹉，但是与鹦鹉学舌没有区别的经济学家。他们其实是凯恩斯思想的奴隶！

　　马克思指出：“如果供求之间处于这样的比例，以致某个生产部门的商品总量能够按照他们的市场价值出售，既不高，也不低，供求就是一致的。”但是马克思又指出：“但供求实际上从来不会一致，如果它们达到一致，那也只是偶然现象，所以在科学上等于零，可以看作没有发生过的事情。”本文作者深信，在中国房产市场上永远不会出现“供给==需求”的“均衡”状况。

　　由于“供给与需求”之间的关系极其复杂，涉及到各派经济学家的理论基础。限于篇幅，本文不展开深入讨论，只是略述“供给与需求”关系，只是希望中国经济学家还是“坚持马克思主义”，不要“坚持凯恩斯主义”。不过，更科学的说法应该是：还是坚持马克思主义的正确部分，不坚持马克思主义的非正确部分，不要坚持凯恩斯主义的非正确部分，坚持凯恩斯主义的正确部分。否则，都会变成“教条主义”！西方资本主义国家早已不再崇拜“凯恩斯教条”了！中国的社会主义经济学家何必还是崇拜“凯恩斯教条”！难道中华民族没有创造力么？

　　结束语

　　总而言之，是大量的“游动资金”积极“拉动需求”才会使中国房价急剧上升呈现房市繁荣；也是大量的“游动资金”积极“拉动供给”才会使中国房价急剧下跌呈现房市萧条。这就是不可抗拒的经济规律！

　　如今，在那些崇拜“凯恩斯教条”的中国“西方经济学家”的指导下，已经使大量的“游动资金”进入中国房产市场。如果这些大量的“游动资金”一旦“游出”中国房产市场，就会把中国推进“经济危机”或“金融危机”之中。

　　本文作者写作此文，主要是在批评“凯恩斯主义”基础上批评当今中国盛行的所谓“拉动需求”能够“拉动经济发展”的谬论。如果有人要进一步了解这个谬论的深层次问题，可以参阅笔者的另一篇文章《评论朱镕基的经济思想》。

　　我希望中国早日放弃“凯恩斯主义”而坚持马克思主义，早日解决已经形成但是还没有爆发的、潜在的“中国经济危机”，使中国国民经济走上健康发展的康庄大道！为中华民族伟大复兴奠定坚实的经济基础！

　　胡儒德