神马文学网不要相信房产增值450倍的鬼话
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 01:09:54
一则新闻似乎可以证明房地产长期的增值潜力：据英国媒体3月18日报道：现年100岁高龄的姆莉尔·诺伊斯老太太家住英格兰一套两居室的临街老宅,自从1914年年仅4岁的她随家人搬入之后,她便再也没离开过这里。96年来,她一直居住在同一套老房子里,如今该房的市场价值已经升值近450倍。
无论是股票还是房地产，人们往往被具体投资案例中长期的绝对涨幅所震惊。而从长期复合增长的角度折算一下就会发现，增值速度并不快。
就以上案例而言，96年450倍的升值，相当于每年约6.58%的复合增长速度，并不是一个非常高的回报率。而且英国是一个长期通胀较高的国家，从1914年到2008年，英国的物价累计涨幅为86倍。这样，不考虑2009-2010年的房价涨幅，96年间，该房产实际只增值了4.23倍（450/86-1），即每年的复合回报率只有1.5%。
这还不是事实的全部。英国对超过26.3万英镑的不动产，征收高达40%的遗产税。同时，对房产每年征收家庭税，税率按房产的评估价征收，最低税率一般为1.1%。最低家庭税税率虽然低于1.5%的增值部分，但需要每年支付，支付的税款的机会成本并不少。
因此该套长期大幅增值的房产，实际收益接近于零。由于房产权在96年内至少变更过一次，征收了40%的遗产税后，当初投资该房产的实际收益为负。
美国对冲经理查诺斯：中国经历着一场史无前例的房地产泡沫
中国的房地产市场毫无疑问存在较大的泡沫。如何衡量是否有泡沫，何时破裂要根据具体的数据，并深入分析。不宜轻信任何某权威人士的观点。
在经济领域，不少人喜欢以一些权威人士的观点，而不是根据具体的数据自己做出判断。曾看到一个人的观点，大意是：人们对任意处置自己身体的行为一定会感到异常的愤怒，但人们往往喜欢将自己的观点任人处置。在不少中国人心目中，给外国权威的评级要远远高于国内权威的评级。或许美国为首的西方国家要再经历三五次金融海啸，中国人才能变得自信一些吧。
说到这里，想起了那个格林斯潘，这厮曾表示，经济是否存在泡沫很难说清楚，只有泡沫破灭了才能知道。大意如此，原话记不清了，也没有去查清的必要。按这种逻辑，一个得了癌症的病人，不好说他是否真得了病，只有死了，才能知道。这里还想起一个笑话，一个医生对他的病人说：“我们开过了诊断会，他们的意见都和我相反，不过不要紧，尸体解剖会证明我是对的。”
小潘当美联储主席的时候，很多人恨不得每天闻他穿过的袜子，以便以产生关于美国货币政策的灵感。所不同的是，巴菲特从来都是根据自己的研究来做投资选择，他说，即使美联储主席偷偷告诉他未来两年的美国货币政策，他也不会对自己的投资决策做任何的改变。
说一句可能无厘头的话，让一个智商低于小布什的人当美联储主席，恐怕更有利于美国经济，特别是完全有可能及时阻止美国楼市泡沫的膨胀。当一个成功的美联储主席，比当一个成功的中国中部地区乡长要容易得多。格林斯潘这种只顾自己任期内美国经济增长，不顾自己离任后泡沫破灭的危险，是一种典型的“我死后哪怕洪水滔天”的行径。
不久前，一则外国权威关于中国房地产泡沫将破裂的新闻吸引了大量的眼球：美国著名对冲基金经理吉姆·查诺斯（James Chanos）的认为，中国正经历着一场史无前例的房地产泡沫，而城镇化带来的增长潜力远没有外界想象得那样充分。“中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，相当于1000个以上的迪拜。”其主要依据是：中国目前有300亿平方米的在建房地产项目，平均到每个人有25平方米之多。
在报道该新闻时，媒体往往强调查诺斯过五关斩六将的辉经历：曾成功做空安然，并赚取暴利，而他败走麦城的经历则并不容易找到：1990年，查诺斯管理的资金超过了6亿美元。但随后做空遇上了大牛市，损失惨重：查诺斯在1991年损失了30%，1992年损失了15%，1994年损失居然达到了40%。到了上世纪90年代中期，查诺斯职业生涯已命悬一线，他的基金规模从6亿美元下降到了不足1.5亿美元。
当然，查诺斯的经历与他的判断是否准确并无必然的相关性。关键是相关的报道中有一个重大的数据错误。根据来自国家统计局的数据，2009年全年，商品房施工面积为31.96亿平方米，按13亿人口计算，每人只有2.46平方米，都只有查诺斯所说的全国300亿平方米、人均25平方米的约十分之一。
当然，该数据错误，并不表示中国房地产并无泡沫。
由上分析可见，各国的房地产业差距较大，对一些报道中的各种数据不能轻信，更要挖掘数据背后更全面的客观情况。
无论是股票还是房地产，人们往往被具体投资案例中长期的绝对涨幅所震惊。而从长期复合增长的角度折算一下就会发现，增值速度并不快。
就以上案例而言，96年450倍的升值，相当于每年约6.58%的复合增长速度，并不是一个非常高的回报率。而且英国是一个长期通胀较高的国家，从1914年到2008年，英国的物价累计涨幅为86倍。这样，不考虑2009-2010年的房价涨幅，96年间，该房产实际只增值了4.23倍（450/86-1），即每年的复合回报率只有1.5%。
这还不是事实的全部。英国对超过26.3万英镑的不动产，征收高达40%的遗产税。同时，对房产每年征收家庭税，税率按房产的评估价征收，最低税率一般为1.1%。最低家庭税税率虽然低于1.5%的增值部分，但需要每年支付，支付的税款的机会成本并不少。
因此该套长期大幅增值的房产，实际收益接近于零。由于房产权在96年内至少变更过一次，征收了40%的遗产税后，当初投资该房产的实际收益为负。
美国对冲经理查诺斯：中国经历着一场史无前例的房地产泡沫
中国的房地产市场毫无疑问存在较大的泡沫。如何衡量是否有泡沫，何时破裂要根据具体的数据，并深入分析。不宜轻信任何某权威人士的观点。
在经济领域，不少人喜欢以一些权威人士的观点，而不是根据具体的数据自己做出判断。曾看到一个人的观点，大意是：人们对任意处置自己身体的行为一定会感到异常的愤怒，但人们往往喜欢将自己的观点任人处置。在不少中国人心目中，给外国权威的评级要远远高于国内权威的评级。或许美国为首的西方国家要再经历三五次金融海啸，中国人才能变得自信一些吧。
说到这里，想起了那个格林斯潘，这厮曾表示，经济是否存在泡沫很难说清楚，只有泡沫破灭了才能知道。大意如此，原话记不清了，也没有去查清的必要。按这种逻辑，一个得了癌症的病人，不好说他是否真得了病，只有死了，才能知道。这里还想起一个笑话，一个医生对他的病人说：“我们开过了诊断会，他们的意见都和我相反，不过不要紧，尸体解剖会证明我是对的。”
小潘当美联储主席的时候，很多人恨不得每天闻他穿过的袜子，以便以产生关于美国货币政策的灵感。所不同的是，巴菲特从来都是根据自己的研究来做投资选择，他说，即使美联储主席偷偷告诉他未来两年的美国货币政策，他也不会对自己的投资决策做任何的改变。
说一句可能无厘头的话，让一个智商低于小布什的人当美联储主席，恐怕更有利于美国经济，特别是完全有可能及时阻止美国楼市泡沫的膨胀。当一个成功的美联储主席，比当一个成功的中国中部地区乡长要容易得多。格林斯潘这种只顾自己任期内美国经济增长，不顾自己离任后泡沫破灭的危险，是一种典型的“我死后哪怕洪水滔天”的行径。
不久前，一则外国权威关于中国房地产泡沫将破裂的新闻吸引了大量的眼球：美国著名对冲基金经理吉姆·查诺斯（James Chanos）的认为，中国正经历着一场史无前例的房地产泡沫，而城镇化带来的增长潜力远没有外界想象得那样充分。“中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，相当于1000个以上的迪拜。”其主要依据是：中国目前有300亿平方米的在建房地产项目，平均到每个人有25平方米之多。
在报道该新闻时，媒体往往强调查诺斯过五关斩六将的辉经历：曾成功做空安然，并赚取暴利，而他败走麦城的经历则并不容易找到：1990年，查诺斯管理的资金超过了6亿美元。但随后做空遇上了大牛市，损失惨重：查诺斯在1991年损失了30%，1992年损失了15%，1994年损失居然达到了40%。到了上世纪90年代中期，查诺斯职业生涯已命悬一线，他的基金规模从6亿美元下降到了不足1.5亿美元。
当然，查诺斯的经历与他的判断是否准确并无必然的相关性。关键是相关的报道中有一个重大的数据错误。根据来自国家统计局的数据，2009年全年，商品房施工面积为31.96亿平方米，按13亿人口计算，每人只有2.46平方米，都只有查诺斯所说的全国300亿平方米、人均25平方米的约十分之一。
当然，该数据错误，并不表示中国房地产并无泡沫。
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