国内房地产商开始自食囤房囤地恶果

国内房地产商开始自食囤房囤地恶果发帖人：匿名人士 发帖时间:2008-04-26
据了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。
有知情人士向《中国经济周刊》透露，有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。
中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示，“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”
中小房企“割肉”
大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。
一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例：北京通州的一个房地产商，原本打算去年9月份开盘，当时看到火爆的房地产市场，想存盘等到下季度的预售，所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了：不出一个月，当他想开盘的时候，市场骤然变冷。到2007年年底，该楼盘周边房价为8500元/平米，而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司，希望能够代理销售，转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。
另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂，全高18层的楼已经盖到12层，并且拿到了预售许可证，当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米，在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的6层楼，开发商面临巨大的资金压力，当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司，报出了6200元/平米的代理价格。
“这个楼盘一平米的价格只卖5500元，如果按照开发商的地价和成本来算的话，加上税收和管理成本，成本大概在5800元/平米，给我们的条件是6200的底价，这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格，也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了，那他会痛苦的作出这样的决定么？这个时候，开发商考虑的不是赚钱，而是怎么在短时间回流，不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。
“囤房囤地”种下恶果
分析人士认为，上述现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。
去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。
在去年7、8、9三个月内，一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。
在地价已经“炒翻”的状态下，很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。
而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。
杨少锋对《中国经济周刊》表示：“大部分企业在2007年都是超速扩张，因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，重要特征是‘缺钱不缺地’，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”
经历了“跑马圈地”和go-vern-ment一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落，这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值，以较低的价格进入市场(甚至低于“天价地”开发商的成本价格)，天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战，严重的，可能导致这些开发商资金链断裂，甚至于破产。”杨少锋分析。
谁能“不抛弃、不放弃”
面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。有分析认为，这正合了地产巨头们的心意，巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。而事实上，一位业内资深人士对《中国经济周刊》透露，这些地产商看上的并不是这些企业，真正的意图是这些中小地产商手中的土地。而且据知情人士透露，现阶段到2008年年底是外资进入内地楼市“抄底”的好机会。事实上，持有这样观点的境内外投资者并不在少数。
今年2月底，瑞银集团就与金地集团(14.56,-0.05,-0.34%,吧)共同成立了房地产投资合伙企业，在内地房地产市场投资10亿美元资金。
“目前国家的宏观政策就是在规范市场，资力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局，这很正常。这种现象会在2008年更加明显，房地产行业会有更明显的两极分化现象呈现。”北京四达房地产经济公司董事总经理杨少锋分析说。
潘石屹也表示，在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。”