业界：观望气氛浓 “价跌”尚早

9.29新政后的楼市表现，各个城市之间各不相同，但总体可以分为两种，一种是被“限购”的城市，表现为量跌价稳，还有一种是非“限购”城市，表现为量价齐升。

限购令让各地楼市走势开始分化

今年4月的调控只让楼市买卖双方观望维持了三个月，便打破沉默，实现楼市回暖。市场的火爆表现引起一直想保持房地产稳定的政府关注，新的打压政策随即出台，这次的政策以限制购买为主，号称史上最严厉的政策。“限购令”一出，市场重新进入到观望中来。

一类城市：由于受到“限购令”的影响，相对于9月份而言，新房成交量均环比下滑，而成交均价方面则稳中有升。五大一类城市都是属于受限购的城市，其中，成交面积方面，北京环比下降22.1%，上海环比下降9%，深圳环比下降1.5%，杭州主城区更是在10月环比下降了58.4%之多，只有广州表现稍好，环比增长8.9%。成交均价方面则继续保持前段时间略微升幅的状态，其中，北京环比上涨2.5%，上海环比上涨3%，广州环比没有变化，深圳环比上涨6.8%，只有杭州主城区环比下降5.8%。一类城市楼市成交的下降在一定程度上宣告了国家新调控手段的成功，虽然成交均价环比稳中略升；面对政策调控的压力，价格已有下行的趋势和压力。

二三类城市：主要还是表现为两种情况，一种是“限购令”城市，表现比一线城市好一点，量稳价微升，例如：厦门，天津，成交面积分别环比下降了0.97%和上升了1.08%，相对保持了一个稳定的状态，成交均价则分别上升了8%和1.01%。另外一种没有出台“限购令”的城市，延续了前几个月的发展走势，大多数城市都表现为量价齐升，如沈阳，泉州，惠州成交面积环比大幅上涨21.1%，28.89%，51%，成交均价分别上升了15.3%，7.14%，-1.2%。

加息影响大，市场观望气氛浓

随着9.29新政的颁布，上海、深圳等13个城市陆续出台了限购令，11月中上旬，苏州、兰州先后亦宣布限购，在短短一个月多时间内，总共有15个城市宣布了限购，而且这个数字还会有继续扩大的趋势。再加上之前的严禁第三套房贷和加息等种种其他因素，许多投资客和改善型的住户都因为贷款等原因暂停进入市场，导致九月的火爆成交态势一去不复返，市场重新回到观望的气氛中来。10月17日，国家的调控又有了新的变化，央行提高了一年期人民币存贷款基准利率0.25%，住建部也相应提高了公积金的存贷款利率，同时政府第四次上调0.5%的存款准备金率。这对房地产市场形成了一个负面的叠加影响，开发商融资收紧，成本提高。虽然这次的利率提升幅度不是很高，但这更多是政府对市场一个心理方面的打击，表明了对调控房价的决心。10月加息以后，楼市的活跃程度有所下降，观望情绪更加浓厚，当市场陷入持续观望状态，离开发商降价也就不远了。

“价跌”有难度

然而尽管经历了开始有“退订”、“退房”的苗头，但政策对房地产市场的打压还是“雷声大，雨点小”，部分上涨过快的城市成交量是降下来了，但是离“价跌”还是有很大的距离。世联研究认为，主要有以下几个原因：第一，开发商“不缺钱”，经历了7-9月市场的回暖，特别是9月，开发商趁着旺季大量的推售产品，促使了9月量价齐升，一些开发商已经基本完成了今年的销售目标，所以短时间内不大会出现资金链断裂的情况，降价的预期看低。第二，买卖双方预期看涨，很多卖家都觉得房子卖一套少一套，所以情愿再等等也不愿意减价出货；买家则认为国家多次政策打击，房价还是维持高位，未来下降空间应该不大。第三，“限购令”在各个城市的执行程度各不相同，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是市内6区；而厦门、福州以及海口等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这使很多人担心，限购令一旦解除，被压抑的需求就会像洪水一样爆发出来。第四，人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是主要投资的项目，降价几率很低。特别是美国刚刚宣布的QE2（美联储第二轮量化宽松政策），将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将会首当其冲，未来房地产升值预期的压力将会更大。

综上所述，世联研究认为，尽管这次9.29新政，加息等因素对房地产市场影响很大，但是短时期内，想做到“价跌”还是很困难。当然不排除政府出台更严厉的政策，首先，如果这段时间内还没有达到调控成效的话，限购令有可能会更长时间执行下去；再者，据悉，重庆，上海，深圳，北京很可能成为住宅征收房产税的试点城市，房产税很有可能是下一轮调控的主要手段；还有，通货膨胀越来越严重，据最新数据显示10月的CPI已经达到了4.4%，创历年的新高，政府很有可能在年底前进一步的加息，同时限购城市呈现出向二三线城市漫延的迹象。若上述政策在未来进一步叠加在一起，或许会迎来楼市的“量价齐跌”。