中国楼市的几大战略方向 - 郭海臣的日志 - 网易博客

郭老师，下午好！我是《经济晚报房标周刊》的记者，打扰您了，我们想就现在的房地产市场现状，想给您做一个专访，我们会做一个整版。我做一个采访提纲，共四方面问题：
1.  此次加息发生在楼市调控的关键时期，但并不被看好。如果推出房产税，您觉得对楼市会有什么样的影响，会不会也和加息一样被认为作用不大呢？
2.  每当宏调政策出台，市场必有一段时间沉静。您怎样看待今年房地产新政下买卖双方观望的局势？
3.    有专家认为明年二季度前是买房的最佳时期，您怎样看待这个时间段内的楼市？
4.    随着楼市观望氛围的浓厚，越来越多的房地产商开始把目光投向商业地产。对于房产商投资方向的转变，您认为会不会成就一番商业地产的繁荣？
正文：博主给出的答案
房产税调控楼市的作用不会短期见效！
《经济晚报·房标周刊》：此次加息发生在楼市调控的关键时期，但并不被看好。如果推出房产税，您觉得对楼市会有什么样的影响，会不会也和加息一样被认为作用不大呢？
郭海臣：房产税开征和央行开始加息，之所以不能对楼市调控产生重大影响的原因，是因为不论是加息，还是房产税开征，其真正的目的都不是针对房地产行业的调控。所以，从短期内看，房产税开征，预想对楼市起到明显的作用是一件不太靠谱的事。
中央政府之所以开征房产税的真实目的是想通过开征房产税调整社会各个阶层的利益，减少日益尖锐的贫富差距，同时，平衡中央财政与地方财政税分配的合理性。但是，由于目前楼市持续高速增长，居高不下，房地产理论界的唱空派夸大了房产税对楼市调控的效能。
应该说，房产税对抑制楼市具有一定的作用，其主要表现在房产税可以增加房产持成本，减弱地方政府靠土地财政发展城市的依赖性。
但靠房产税抑制楼市增长的作用到底有多大有待商榷。暂且不论，房产税怎么开征？按多少税点开征？也暂且不论，房产税是从农村开征还是从城市开征？是征商业房产还是住宅地产？
我的观点是：房产税不是抑制楼市过快上涨的有效手段，房产税开征之后的楼市将会一如既往，吵吵闹闹的表象下面，绝不会对楼市产生多大影响。
房产税不能抑制楼市的原因其实很简单，房产税把土地出让金从一次征收转为在持有环节征收的特征，决定了开发商拿地价格大幅度下降；但土地取得成本的降低不会使开发商降价售房。房产税开征初期税率一般都相对较低，持有土地需要交纳房产税与高涨房价的性价比不能等同。开发商没有理由不追求高利润，地价低了，就让开发商降价销售是一个有违经济规律的道德幻想。同时，随着城市化进程，土地资源会越来越稀缺，城市预想提升经济总量，楼市就一时难下降。
抑制楼市过快增长的唯一一劳永逸的有效途径是努力使市场供需达到平衡，也就是土地供应与市场需求的平衡。其他任何调控楼市的手段，都会对中国经济、政治、城市建设等或多或少存在负面作用，这其中包括限购令。
房产税吵吵闹闹已经“空转”了六年，一直未能真正成行。虽然，今年在上海开始试点。但何时能够在全国全面铺开，全国范围推行，的确是个未知数。在这一点上，我个人比较赞同成思危副委员长的意见。
房产税绝对不是一件一蹴而就的制度。房产税预想把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合而为一，转化为房产保有阶段统一收取的房产税，这与中国目前的国情以及房地产现状存在着很大的冲突与矛盾，需要很长时间试运行、调整方可实现。
首先，中国国情复杂，城市众多，每一个城市具有不同的特征，不能套用一个标准。其次，中国现行的土地法与其他国家不同，由于地产与房产分离，居民持有的物业只限地上部分至多70年的产权，所以房产税的征收起点不会太高，否则就会有苛税嫌疑。还有很重要的一点，就是我国目前房屋类型分为廉租房、经适房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房等不同政策体制下的房屋，需要很长时间才能将这其中的庞杂的关系梳理清晰。
所以，房产税全面推开绝非一句话的事，其调控楼市不会在短期内见效也显而易见，由于调试时间过长，其抑制楼市的心理作用必然远远大于实际效应。
观望，是因为看不清未来真相！
《经济晚报·房标周刊》：每当宏调政策出台，市场必有一段时间沉静。您怎样看待今年房地产新政下买卖双方观望的局势？
郭海臣：一般地，政策调控对楼市影响的顺序为：调控初期楼市成交量开始出现下滑迹象，继而，成交量开始出现骤减，有价无市滞涨阶段开始降临。开发商成交量受阻，资金开始周转不畅，开发商拿地热情锐减，市场供应量、竣工量开始锐减。开发商在坚持了一阵子之后，融资渠道无望，此时开发商开始降价售房。房市降价初期表现为阴跌，继而暴跌，一直到由此引发政府财政吃紧，影响经济发展，继而政策开始放松，楼市开始回暖。
我认为，目前的市场观望期的内因是购房者和开发商都看不清真相。本次调控到底对楼市产生多大影响，楼市到底何时见底，现在还很难说。虽然，社科院报告称，楼市将在2011年下半年楼市触底反弹。但是，今后楼市调控依然存在变数，限购令能够维持多久决定了楼市的下一阶段楼市的走向。从目前来看，政府再一次出台严厉政策或配套政策的可能性依然存在。
目前，楼市价格依然坚挺，许多开发商不愿马上就降价，这是在和政策对赌。购房者由于不知楼市何时到底，处于观望也属正常。但是开发商不会把购房者的观望态度过于放在心上，开发商更注重的是政府是否还会出台政策。
如果继续推行限购令，明年二季度楼市依然会下行！
《经济晚报·房标周刊》：有专家认为明年二季度前是买房的最佳时期，您怎样看待这个时间段内的楼市？
郭海臣：我早在今年8月份就提出2011年楼市初步见底的判断，当时“国五条”尚未出台。由于刚需憋不住，楼市出现向上的苗头，逼着政府在国庆节前突然推出新政。
最近，上海易居房地产研究院也在日前公布的一份 《流动性、股市和楼市研究》认为，伴随着货币政策的紧缩，未来几个月M1(现金+活期存款)增幅将逐渐回落，并将于明年一季度触底，受此影响，预计明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长，这个结论与社科院的预测如出一辙。按此推断楼市会在2011年的第三季度，也就是明年下半年楼市基本见底，见底之前是出手购房的好机会，这是业界普遍认同的观点。
虽然这些研究院的数据分析各有各的角度，也各有各的道理；但是我认为，这其中最大的变数是限购令。因为“限购令”才是今次楼市调控成功的主因，限购令一天不中止，楼市见底的可能性就不大。
所以，如果“限购令”继续推行，按照目前楼市下行的态势，到明年二季度，有一部分开发商可能会出现资金破裂的危险。那么，明年二季度的楼市依然呈现深度下行的状态，楼市依然在困境中挣扎，购房者依然会继续观望。也就是，只要政府不收回调控政策，楼市下行的态势将在短时内难以改变。
未来房企投资开发的三大战略方向!
《经济晚报·房标周刊》：随着楼市观望氛围的浓厚，越来越多的房地产商开始把目光投向商业地产。对于房产商投资方向的转变，您认为会不会成就一番商业地产的繁荣？
郭海臣：这个问题问得非常好！近年来，随着政府对一线住宅的严厉调控政策，随着万达模式的成功以及其铺天盖地的复制效应；许多开发商投资战略开始转向商业地产领域。连当年信誓旦旦“将住宅进行到底”的万科，也忍不住开始挺进商业地产了。中国的商业地产将会迎来自2003年以来的第二个繁荣期无容置疑。
但是，我认为接下来的中国房地产行业，得以繁荣的不仅集中在商业地产领域。换言之，新政之下的房地产投资开发，仍将出现有许多机会。主要集中在以下三大战略方向：
发展战略方向之一：商业地产注定迎来发展第二春！
我1997年进入房地产行业，从2003年开始介入商业地产领域，那时的商业地产开发还不成熟，我对商业地产也是一知半解。当年我曾经向商业地产泰斗黄国雄教授请教、交流，当时黄老教导我们说：国内商业地产投资与开发普遍存在着“开发重于经营、规划早于策划、销售先于招商”的问题——这是商业地产投资开发的重点与难点。
商业地产不像住宅地产，一个新的居住概念，刺激起人们的消费冲动，房子卖出去了，业主住进来了，商品的价值和使用价值就都实现了。
商业地产开发重在后期经营，商业经营是商业地产的命脉。商业开发必须考虑可持续发展，大部分开发商并不了解商业及零售商的要求，使很多的项目都是盲目投资。导致有场无市、有商无业、商去市衰的局面，对投资者带来很大的风险。
同时，商业地产开发存在经营定位的问题、自持多少物业的问题、持续经营的问题、难以招商的问题……核心的问题是持续不断的资金投入以支持项目良性运营是关键。
但是，直到现在，这些问题依然没有很好的得以解决。所以，商业地产虽然是一块诱人的肥肉，但绝非一般房企所能为。有资金无经验别进去，有理念无资源别进去，有体制无人才别进去……
发展战略方向之二：二三线城市成为未来房企的主战场！
一线城市过高的房价导致一线城市楼市屡屡挨打，政府每次调控楼市都从一线楼市调起。今后，在一线城市做房地产开发的风险日益加剧，土地越来越稀缺，地价越拍越高，不仅有市场风险、资金风险、开发运营风险，最主要的是难以控制的政策风险。而二三线城市市场很大，需求旺盛，政策调控具有滞后性，许多房企已经开始大举进军了，这其中不仅包括在一线城市的小型开发商，就连阳光100、新世界这样的品牌开发商也开始行动了。
我本人自2004年开始进入中小城市，并在那时就开始研究中小城市的房地产开发的特征、规律以及存在的问题。
品牌开发商进入二三线城市的现象，会加剧二二三线城市的房地产市场竞争，也将催熟二三线城市的房地产市场，并将二三线城市的房地产市场引向繁荣。
发展战略方向之三：片区综合开发已是遍地开花！
从当年广东番禺的大盘时代启蒙，到几年前的房企千亩、万亩的圈地运动，目前的大型房企不仅聚集了庞大的资本，也积累了足够的城市或片区开发经验。
这几个月来，我接连接到两个朋友的电话，称有福建、江浙的大型财团联合取得某个城市的片区项目，大则近50公顷，少则几万亩。邀我给他们的片区开发项目出出主意，策划策划。
不管老百姓怎样谩骂，今后的地价会越拍越高——这是无法改变的现实。片区综合开发能够降低综合开发成本，在城市与城市之间，在城市与乡村的城郊结合部，在老城与新城的复兴与改造中，大片的土地成为片区开发的试验田。许多房企成了这片土地的建设者和主人，许多房地产老板成了这片土地的“市长”与“区长”。
片区开发投资机会的出现是中国房地产向纵深发展的必然产物，是政府调控住宅地产效应的挤压结果。片区开发项目主要集中在二三线城市的城乡结合部（我的两个朋友的项目就是如此），二三线城市具有住宅市场受到的影响小，土地成本低等特点。同时，片区可以容纳各类物业形式的开发，住宅地产、商业地产、商务地产、旅游地产，城市配套等都可分布其间，东方不亮西方亮，总有一项能赚钱。
同时，片区开发存在城市配套不全，功能定位模糊，主题概念不清等问题，因此，项目如何定位规划？如何运营土地？如何启动？是开发商必须面对和解决的难题。
（刊于近期出版的《经济晚报·房标周刊》，内容有删改）