三江房产网--宜宾房荒：捂地成就高房价？

宜宾房荒：捂地成就高房价？

三江房产网(www.0831home.cn)  2010年11月11日9时39分  浏览:608次  楼市问吧

   相比周边城市几十个在售楼盘，宜宾城区的在售楼盘少得可怜，甚至不及有的县城。房少，是因为没有土地供应；房少，自然就价高——

    2003年，宜宾首次采取“招拍挂”的形式开始了土地拍卖。第一次“招拍挂”推出了7块地，土地出让金为2030万元，全部进入市财政收入。

     接下来的几年时间里，每年国土部门都会推出地块进行拍卖，土地出让金逐渐从几千万元攀升至几亿元。

     然而对于这几年的供地情况，却有几种截然不同的声音。有观点说，宜宾的供地一直很少，是政府在捂地；有观点认为政府的供地刚好满足需求，捂地的是开发商。因为供地，衍生出方方面面的话题，比如房源、房价。

    现状>>

    泸州、自贡拍地量是宜宾7倍

     从年初起，便流传着宜宾要闹房荒的传言。起初，张林还以为这只是开发商们放出的烟雾弹，是想制造出“恐慌”的局面，迷惑买房人。毕竟，开发商雇人排队、人为制造开盘热销的新闻实在太常见了。

     直到他去中意的楼盘交诚意金受冷遇，才感觉到在宜宾“房荒”传言下开发商是如何的牛气。在张林看来，楼盘在没有开盘时，就奉上数额不菲的诚意金，已经能足够表明自己的“诚意”了。那相当于，把自己的钱交给了开发商修房子，修好之后，自己再以高价买回来。张林说，诚意登记一个吧，我交5万块钱。售楼小姐望着他，笑了一下，说，先生，我们这里已经不收5万块的诚意金了，最低都是10万块，而且现在都排到2000多号了。

    “这是为什么？”

    “你看，现在宜宾基本就没什么房子卖嘛，很多客户都等着我们楼盘开盘呢。”

    这个楼盘，预计明年开盘。

    细算一下，中心市区的确没有几个在售楼盘了。宜宾市房管局公布的在售楼盘数量为14个，实际只有7个，其中还包括2个尾盘。现在能预计到，明年铁定开盘且房源比较多的盘，一是临港经济开发区的寅吾·凯旋城，一是莱茵河畔最后一批房源阳光半岛。备受关注的中坝原地王地块，暂时还是个未知数。

    因此，有开发商认为，宜宾楼市房源少、楼盘项目少的现状，是宜宾供地少的结果。

     将宜宾的土地供应量与兄弟城市泸州、自贡相比，宜宾的确最少（仅商住用地而言，下同）。据四川省土地矿权交易信息网的数据显示，2006年宜、泸、自三地的土地供应量均跨过了千亩大关。但从2007年开始，宜宾的供地量就远远落后于泸州、自贡，且差距较大。

    2006年，宜宾拍地1077亩，自贡是1485亩，泸州是1967.7亩，与自贡、泸州相比还是分别有近400和900亩的差距。

     2007年宜宾拍地485亩，这个数据只是自贡的三分之一。

    2008年宜宾拍地446亩，是自贡的五分之一，泸州的十五分之一，当年泸州除拍卖了商住用地之外，还以“协议转让”的形式出让了6000多亩商住用地。

     2009宜宾拍地496亩，是自贡的三分之一。而今年，截至11月8日，宜宾拍地250多亩，自贡计划供地1725亩，是宜宾的7倍；泸州也已经拍地1813亩，也是7倍于宜宾。

    有开发企业在考察了泸州、自贡市场之后，指出宜宾供地严重不足，明显供小于需。也正是这样的供地格局，导致本地开发商根本无地可拿。面积为六七亩的小地块，对开发商来说应该是毫无吸引力的，特别对于大开发商。但这些小地块推出拍卖时，大开发商们都争抢得十分激烈。比如，在拍卖江北一块面积为7.77亩的小地块时，天成、融信、新纪元等开发商竞拍，88轮加价之后，以205万元/亩的价格拍下。这时，楼面价已达1400元/平方米。又如7.6亩的原北门车站地块，在几家开发商的疯狂举牌下，硬是拍出了603万元/亩的“天价”，楼面价1802元/平方米。

    同一时期，泸州的新地王，不过235万元/亩，并且是从230万元/亩的老地王身上改写的。

    地少，房荒

     量少、价高，因此宜宾的土地供应被开发商认为是“饥饿疗法”。大部分开发商都在挨饿，大家都饿得不行的时候，放出了几块地，垂涎欲滴。结果是待开发商被饿了几顿之后，拿地却更疯狂了。每举一次牌，地价便“噌噌”往上蹿，直到下一个地王产生。

     一楼盘策划经理说，本地开发商在宜宾拿地，都是处于疯狂状态的。年初，中坝原地王推出拍卖时，参加竞拍的开发商如打擂台赛一般，只要谁一举牌，另一个便接着举。在拍卖前，大多开发商已经猜到，中坝原地王地块正和集团会非拿不可。

     而本地开发商到外地拿地时，却全然没有如此的疯狂，不会有非哪块地不拿的想法。9月28日，泸州市拍卖3宗地，27家开发商参加，裕川房产也在其中。在追逐城西一宗面积约86亩的住宅用地时，裕川房产频频举牌，但在220万/亩时放弃了竞价。该地块最终以235万元/亩的价格拍出。

     抢不到地的开发商，只好外出拿地。一部分拿不到地的开发商往县城跑，下县去拿地搞开发，比如南溪、长宁、珙县等地。而如南溪，其土地供应量都比宜宾中心市区要多，目前有14个在售楼盘。

     “县份上的楼盘开发都超过了中心市区，是不正常的情况。”有业内人士表示，市区的楼盘，除满足市区里这部分人买房外，还会吸引九个县上来的买房人，按理说楼盘应该最多才是。

     另一部分抢不到地的开发商，则选择外出拿地，于是正和集团泸州拿地、天成房产简阳拿地、丽雅置地成都开发、寅吾集团昭通开发、裕川房产四处寻地……

     并且，因宜宾接连几年偏紧的土地供应量，让宜宾一步一步走向了房荒。按照楼盘开发的正常速度，如开发商在拿到地之后就立马开发，半年至一年之后，第一批房源才会开盘。

     也就是说2008年所拍的地，其房源将会在2008年底、2009年初集中上市；而2009年拍的地，2009年底、2010年内房源才会大量上市。现在房源供应量大的太阳岛、地中海蓝湾等在售楼盘，都是去年拿的地。但恰好从2007年开始，宜宾的土地供应量开始萎缩，之后三年的拍地量都在500亩左右。

    也就是说，前几年偏紧的土地供应，是造成现阶段楼盘项目少、房源紧张的原因之一。

    说法>>

    政府捂地：不依赖土地财政

    在很多城市被曝出地方财政其实就是“土地财政”、房地产绑架了地方经济时，宜宾拍地少的现象可谓独特。

     有开发商就直指政府捂地，是因为宜宾并不十分依赖“土地财政”，所以拍地的热情不高。与泸州、自贡的大量拍地相比，宜宾为什么每年只维持500亩左右的供地量？一开发企业策划人员认为，原因可能因为宜宾有一大型酒类企业，这家酒类企业已经承担了政府近70%的财政收入。所以，政府对“土地财政”并不依赖。

     特别是今年，截至11月6日，宜宾拍地250多亩。有说法是，仅拍卖的这250多亩地，市国土局就已经完成了全年的任务，既然任务已经完成了，接下来对拍地就更不积极了。

     据一楼盘负责人透露，说市政府今年给国土局下达的任务是6亿。也就是，今年全年所拍的土地款任务是6亿元。但国土局仅仅拍卖了一块地，就完成了这6亿元任务。这块地更是正和集团以6.468亿元拍得的中坝原地王。

     随后，国土局推出拍卖的土地，都是以6亩﹑7亩的小地块为主。直至8月18日的临港第一拍，才拍卖了今年拍地的第二大地块，面积为41.2亩。

     对于开发商“6亿元任务”、“任务完成之后拍地不积极”的说法，宜宾市国土局办公室一工作人员称不愿接受本刊记者的采访。

    每年供地：500亩与800亩之争

     对于，“每年供地500亩”的现状，宜宾市国土局土地利用科负责人曾表示，每年500亩的供地量，已经能基本满足需求了。

    他解释说，每年500亩左右的供地，是按供需基本平衡的原则确定的。供需平衡的计算，主要依据新增人口的基数。

    以拍卖500亩的商住用地为例，市区每年的人口增长幅度是3万人左右，拍卖这500亩商住用地，容积率按3.0计算，每年会新增100万平方米的房子，可以满足1万户、3万余人的购房需求（按每户3人，每人平均住房面积30平方米计算）。

    而从2006年开始，宜宾市国土局已经供应了2746亩地，总建筑面积在830万平方米以上。按人均30平方米分配，可以满足近28万人的居住需求，已经远远超出了同期市区人口的增长量。而且，每年供应的这500亩土地，并不包括鲁能集团在南岸西区的开发。

     但有本地开发商认为，市区每年的供地量要达到了800亩，才能满足买房人的需求。测算的依据是，每月宜宾的商品房去化率为800套左右，在2008年金融危机时仍大致维持在这个量，全年就需要近一万套房子，且每年末时皆有3000套左右的可售房源滚入第二年。每套房的面积按120平方米计算，那所需的住房面积为156万平方米，容积率3.0，供地面积约为800亩。

     该开发商表示，国土局仅仅依靠人口增长来计算当年的土地供应量，并不符合宜宾实际。一，进入了统计数据的这部分新增人口，其实并不是买房的主力军。二，国土局的计算，每一年供的地，其实要卖得一套不剩才勉强满足需求。这对宜宾楼市的害处极大。最终就造成不管楼盘的品质是好是坏，抑或是烂尾楼，都有人会买、都会卖光。而买房人感觉房源少，其实是选择余地小。如不想买某个区域的房子，就基本没有剩余的楼盘可供选择了。

     有业内人士认为，国土局应该着重考虑改善型需求这一部分人，而不是按新增人口的数量来计算土地供应量，原因是宜宾的城市化率是很“低级的城市化率”。

     这种“城市化率”，并不是因为吸引了外来高学历、高素质、高技术人才的进入，而是主要以失地农民、进城务工人员、大学毕业生组成的新增城市人口，从而夸大了城市化率。

    对宜宾而言，这部分新增城市人口并不是买房的主力军。买房主体是以改善型需求为主的人，包括从老城区这个“装人的仓库”里搬出去的换房人；南岸、江北等区域为改善居住条件的原住民，以及从各个县来的买房人。

    开发商捂地：开发周期拉长

    虽然宜宾以每年500亩的速度供应土地，但有少数开发商，其实是一直有囤地的。这些囤地的开发商，在拿到了土地之后，会花好几年的时间，分期、分批地开发楼盘。换言之，在国土局看来，就算政府大量把地供应出来了，拿到地之后的开发商也仍然会将地囤起来，然后花上好几年的时间来慢慢开发。与其供应出来让开发商囤地，还不如少量少量地推出土地。

     因此，有一种观点就认为，宜宾的供地情况，不是政府在捂地，而是开发商在捂地。退休工程师曹昌和在调查“宜宾房价为什么高”的时候，发现有开发商在拍了地之后，不搞楼盘开发而是倒卖土地。更多的开发商在拿地之后，慢慢地搞开发，将开发周期尽可能拉长，待房价上涨之后，以卖个高价。

     并且，尽管到了开发后期，土地成本所占的比例越来越小，开发商也不会降房价。如南岸东区莱茵河畔，土地是2005年拿的，但直到现在还没有开发完，目前已经卖到了均价4700元/平方米的价格。

     据此，国土局土地利用科负责人表示，2005年拿地的开发商，取得土地时的楼面地价仅300元/平方米左右。300元/平方米的地价，放进4700元/平方米的房价中，基本可以忽略不计了。所以并不能认为，房价高是土地供应少造成的。

     同样，如老城区麻线街的半岛小筑项目，2000年拿地、2004年开始收取选房费、2007年项目开工、2008年底取得第一批房源的预售许可证。据媒体报道，房价翻番之后，开发商不愿按原来的价格卖房，不惜反告诚意金客户。有买房人认为，开发商找各种借口和理由，把地放着几年不开发，也就相当于变相囤地了。

     国土局表示，为避免开发商拿到大地块之后慢慢搞开发的情况再次出现，今后拍地时将考虑尽量以小地块的形式推出拍卖。这样，开发商在拿到地之后，将项目一次性开发完。

     宜宾开发商是否将土地闲置了？一业内人士说，真正将土地闲置起来完全开发的开发商，屈指可数，如大麦坝半山尊城闲置土地，是因为开发商资金出了问题；出现最多的是将开发周期拉得很长，比如和兴花园、半岛小筑、鑫汇小区、南滨泰筑等楼盘，从拿地到开盘，长的有七八年，短的也有三四年。

    宜宾明年可能没有房源？

    现在看来，明显闲置的地块就是中坝原地王地块了。拍地的日期是今年1月28日，之后开发商曾进场施工，不过因该地块尚有拆迁赔偿纠纷，遭到了村民的阻工。

     一楼盘策划经理表示，明年现有的这7个在售楼盘就将售完，如原地王地块再不开盘，宜宾就真正没有房源了。不过现在看来，该地块近期开盘的可能性渺茫。听说一是因为该地块在拍卖之后，还尚存有征地赔偿的纠纷；二是政府随后对这个地块提高了防洪标准，会导致开发商增加不少的开发成本，双方还在协商中。

     国土局相关负责人表示，为了切实做到政府手里始终有土地能投放市场，最近几年，已超前加大了储备土地的整理力度，积极实施一级土地整理工作，整理面积达10371亩。其中三江口项目2053亩、西区二期项目4428亩、大地坡项目1741亩、赵场组团2149亩。另外还有江北学院路项目正在进行一级土地整理的4755亩地、临港经济开发区的5000多亩地。

     这些地块，将可能在随后几年陆续供应出来。

    链接>>

     丽雅置地成立成都子公司欲全面进军成都市场的消息发布，一石惊起千层浪。在本地开发商接连出走的背后，有很多东西值得我们思考。

     在外拿地的开发商们，肯定会比在本地开发付出更多的成本，这是毫无疑问的。但为什么本地开发商还是会出走，外地开发商又为什么没有大规模进入宜宾，是土地问题、投资问题还是政府效率？

     据了解，其实有本地开发商对宜宾楼市充满了信心，并且对南岸东区三江口项目、市公安局背后地块、火车站周边改造等项目期待已久，但却无奈于这些项目推进的效率和推地的速度。有业内人士在考察了兄弟城市泸州之后，对宜、泸两地比较总结，更感慨于宜宾楼市的“畸形”。

     就在售楼盘而言，泸州是40个，自贡近20个，宜宾是7个，除临港（即白沙）外，几乎每个组团只有一个在售楼盘。

     楼盘均价，泸州3600元/平方米，自贡3500元/平方米，宜宾均价超4000元/平方米。

     明年预计会开盘且房源较多的新楼盘，泸州为10个以上，仅城南蓝田片区就有8个，且6至11月还拍卖了10块居住用地，而宜宾仅为2个。

    （据宜宾《新三江周刊》）

【来源：新三江周刊 记者 黄青进   编辑：三江房产网】