神马文学网房价回归理性最终仍需靠市场
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/01 22:28:00
楼市或将面临有形之手的直接调控。有媒体记者近日获悉，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，当房价出现较大涨幅时，经省级政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
在房价久调不降的格局下，行政直接干预成为继房产税之后的另一项备选利器。不过，不能不警觉的是，行政直接干预价格难免主观因素的困扰，很容易与市场机制形成矛盾。当下严重市场失灵的楼市，的确需要行政力量干预纠偏，但须明确，这只是权宜性举措。从长期看，房价回归理性仍需市场无形之手的自发调控。
国内楼市跳出了市场周期铁律，经历十余年黄金期而不衰，是为市场失灵的典型案例。而行政部门利益监管不力，成为诱发房地产业偏离市场正常轨道的重要因素。长期以来，地方政府成为土地市场的垄断供给者，而且颇多依赖土地出让金收入。行政特权与经济利益主体身份的重叠，使得地方政府时常被指为推高地价的始作俑者。而在土地进入二级市场之后，开发商囤而不建、建而不售的现象直接扭曲了市场供求关系，并假借市场供不应求之名“顺理成章”地拉抬房价。对于这些违规现象，监管部门总体而言威慑力不足。可见，行政力量此前并非没有涉足楼市，而是权力滥用、指向不明等特征助长了楼市乱象，进而让市场化成为营造“稀缺”恐慌情绪、推高房价的工具。
无论在力度还是持续时间上，本轮楼市调控均为史上之“最”。在以行政手段遏制楼市的氛围下，即便是原有保障刚需的公积金贷款，也被套上了“紧箍咒”。北京近日更是给公积金停贷标准设定了刚性门槛。但遗憾的是，这些调控重拳仅是带来了新一轮观望气氛，房价鲜见真正的松动。主管部门拟议中的干预房价策略，正是对当前房价畸高现象的高调否定，这一点与民众切身利益相符。可以预料，在硬性的行政强制要求下，各地楼价或许会立竿见影“止升”，甚至开始部分降价。但是，对于本地区房价的合理区间究竟在哪里、房价上涨多少可定义为“大幅度”、行政主观定价是否可以让市场接受等问题，价格主管部门恐怕难平众议。长此以往，行政对房价的直接干预绩效，难免与市场自发调节相矛盾，导致政策效果大打折扣。最为简单的例子，近期上海、北京等城市为了控制房价上涨，一律暂不批准单价超过3万每平方的房产销售申请。这样的举措，固然有可能让短期房价滞涨，但也直接延后了开发商的开盘时间，反而让既有销售房产奇货可居，可能进一步加剧了市场抢购心态，并不利于长期市场预期的调整。
事实上，房地产回归普通行业的关键，并不在行政性的价格干预，而是在于政府部门提高责任意识，为市场竞争营造公平的环境秩序。当下，国内房价涨跌已绝非简单的供求博弈所能驾驭。扭转这一格局，剥离行政不合理参与、严格违规监管首当其冲。当然，这一过程，涉及财税体制改革等配套措施，需要逐步推进，强化打击市场违规行为也需要提高相关部门的责任意识、建立主管领导的追责体系。而只有让行政监管彻底回归裁判员角色，市场竞争机制才可能摆脱束缚，商品房市场才会自发廓清。虽然实现这一目标是一个长期过程，但并非意味着可以无限拖延下去。当下，地方政府加大保障房建设，就比直接遏制房价设想意义深远得多。将更多中低收入群体纳入住房体系，意味着老百姓结婚、改善住房条件等刚性购房需求有了缓释的渠道。政府建造的保障房将是商品房的廉价替代，降低了百姓购买商品房的必要性，进而防止了刚需集中爆发推高房价的可能性。需要强调的，保障房犹如商品房市场的蓄水池，其功效的发挥与建设规模直接关联。在地方财政吃紧的客观背景下，推动保障房建设速度，既是对政府部门智慧的考验，也是评判政府行政责任意识的重要标准。(马红漫 作者系经济学博士)
在房价久调不降的格局下，行政直接干预成为继房产税之后的另一项备选利器。不过，不能不警觉的是，行政直接干预价格难免主观因素的困扰，很容易与市场机制形成矛盾。当下严重市场失灵的楼市，的确需要行政力量干预纠偏，但须明确，这只是权宜性举措。从长期看，房价回归理性仍需市场无形之手的自发调控。
国内楼市跳出了市场周期铁律，经历十余年黄金期而不衰，是为市场失灵的典型案例。而行政部门利益监管不力，成为诱发房地产业偏离市场正常轨道的重要因素。长期以来，地方政府成为土地市场的垄断供给者，而且颇多依赖土地出让金收入。行政特权与经济利益主体身份的重叠，使得地方政府时常被指为推高地价的始作俑者。而在土地进入二级市场之后，开发商囤而不建、建而不售的现象直接扭曲了市场供求关系，并假借市场供不应求之名“顺理成章”地拉抬房价。对于这些违规现象，监管部门总体而言威慑力不足。可见，行政力量此前并非没有涉足楼市，而是权力滥用、指向不明等特征助长了楼市乱象，进而让市场化成为营造“稀缺”恐慌情绪、推高房价的工具。
无论在力度还是持续时间上，本轮楼市调控均为史上之“最”。在以行政手段遏制楼市的氛围下，即便是原有保障刚需的公积金贷款，也被套上了“紧箍咒”。北京近日更是给公积金停贷标准设定了刚性门槛。但遗憾的是，这些调控重拳仅是带来了新一轮观望气氛，房价鲜见真正的松动。主管部门拟议中的干预房价策略，正是对当前房价畸高现象的高调否定，这一点与民众切身利益相符。可以预料，在硬性的行政强制要求下，各地楼价或许会立竿见影“止升”，甚至开始部分降价。但是，对于本地区房价的合理区间究竟在哪里、房价上涨多少可定义为“大幅度”、行政主观定价是否可以让市场接受等问题，价格主管部门恐怕难平众议。长此以往，行政对房价的直接干预绩效，难免与市场自发调节相矛盾，导致政策效果大打折扣。最为简单的例子，近期上海、北京等城市为了控制房价上涨，一律暂不批准单价超过3万每平方的房产销售申请。这样的举措，固然有可能让短期房价滞涨，但也直接延后了开发商的开盘时间，反而让既有销售房产奇货可居，可能进一步加剧了市场抢购心态，并不利于长期市场预期的调整。
事实上，房地产回归普通行业的关键，并不在行政性的价格干预，而是在于政府部门提高责任意识，为市场竞争营造公平的环境秩序。当下，国内房价涨跌已绝非简单的供求博弈所能驾驭。扭转这一格局，剥离行政不合理参与、严格违规监管首当其冲。当然，这一过程，涉及财税体制改革等配套措施，需要逐步推进，强化打击市场违规行为也需要提高相关部门的责任意识、建立主管领导的追责体系。而只有让行政监管彻底回归裁判员角色，市场竞争机制才可能摆脱束缚，商品房市场才会自发廓清。虽然实现这一目标是一个长期过程，但并非意味着可以无限拖延下去。当下，地方政府加大保障房建设，就比直接遏制房价设想意义深远得多。将更多中低收入群体纳入住房体系，意味着老百姓结婚、改善住房条件等刚性购房需求有了缓释的渠道。政府建造的保障房将是商品房的廉价替代，降低了百姓购买商品房的必要性，进而防止了刚需集中爆发推高房价的可能性。需要强调的，保障房犹如商品房市场的蓄水池，其功效的发挥与建设规模直接关联。在地方财政吃紧的客观背景下，推动保障房建设速度，既是对政府部门智慧的考验，也是评判政府行政责任意识的重要标准。(马红漫 作者系经济学博士)
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