房地产套牢中国

                                            房地产套牢中国

编者按：这几年里，中国经济在两个领域里吹起了较大的气泡，一个是股票市场，已经消下去了，另一个是房地产，刚刚在消气。幸亏中国zf动作采取得及时，如果房市达到象股市那种套牢程度，可能后果就更严重了。本文用“套牢中国”一词来做题目非常有意义。所谓套牢，就是将中国的经济资源统统压到吹泡上去，最终导致一场资源浪费和经济发展不平衡，这种游戏的代价和损失是相当大的。值得注意的是，如同股市一样，房地产市场的气泡也与zf的推动有关，因为在这些年里，我国实行土地批租制，土地是地方zf的重要财源，发展房地产与zf增加收入正好划等号。因而房地产业成了经济过热的领头羊。

 房地产泡沫对中国社会危害甚大。这主要表现在：

一、抬高了房地产业的生产成本，例如全球性的相应物价暴涨，外国供应商都在耍中国的大头，趁机要价！

二、国内经济过热，房价畸高，价格扭曲并且起伏波动巨大，

三、加重普通消费者的购房负担，使一大批消费者成为危险的负债群体，并为金融机构埋下债务危机的隐患。上升到政治的高度看，房地产泡沫的本质是一场掠夺，是各地方zf、开发商们和投机者们向普通购房大众发起的一场掠夺。中央zf在反省前几年的错误的同时，对这种自由主义的市场经济决不能袖手旁观。在这个时刻，根本不存在什么”看不见的手“。中央zf就是要干预！要管制！

通过这一波房地产热和几年来的股票市场表现，我们对所谓的“市场经济”已经有了深深的体会，与其搞这种“市场经济”，还不如返回头去搞计划经济，不管怎样，计划经济不存在投机大鳄和开发商的盘剥，起码不存在zf和市场的双重掠夺！让那些代表资本大亨们的理论家们去鼓吹经济自由吧，人民大众已经越来越看清了这些“改革理论”的本质。

　　　　　                     　                   北京大军经济观察研究中心特约研究员 袁剑

　　　　　　　　　　　　                                                                                         2005年6月8日

2005年3月16日，中国央行在其官方网站商发布公告，宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然基本上都是技术性语言，但开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定……”。这让早已经草木皆兵的中国房地产业觉察到了某种不祥之兆。人们意识到，中央zf对房地产行业的忧虑已经升级，后面可能还会有一系列更加强硬的调控措施出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。

果不其然，18天之后的4月3日，官方新华社发表题为《加强宏观调控 稳定住房价格》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民zf的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”有人考证，这是建国以来新华社首次针对个别行业发表评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何，在我们的记忆中，这篇文章口吻之严厉，大概只有1996年12月16日《人民日报》那篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。

事实上，新华社评论员的文章不过是对即将到来的暴风天气的一次公开暗示。在背后，一场蓄势已久，不得不发的政治行动已经开场。这就是当时已经广泛流传但却始终未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，从供给到需求提出了种种抑制房地产价格的措施，而其最重要的着力点却依然是：地方zf必须对此负责。

至此，在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。

              房 地 产 政 治 

1、如履薄冰的赢家

地方zf是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方zf的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方zf成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。

与公众普遍的印象不同，在中国房地产复杂的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商，也不是那些吵吵嚷嚷的消费者，更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者，而是中央zf和地方zf。

准确地说，中国今日以漫画形式呈现在人们面前的房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央zf出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》；次年二月，中国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央zf将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图已经相当明显。格外具有戏剧性的是，房地产作为上一轮经济过热的罪魁祸首，曾经是朱鎔基内阁的心腹大患，并成为上一次宏观调控的重点打击对象。相信，所有经历过那一次地产崩溃的人，都会对朱鎔基当时的霹雳手段记忆犹新。然而，仅仅事隔5年之后，房地产竟然变成了zf冀望甚深的一剂重振经济的药方，不免让人陡生今夕何夕之慨。

在1998年，中央zf将房地产作为提振经济的手段，可能是看中了房地产业出色的产业拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消，但左支右绌之际，也是没有办法的无奈之举。后来的事实证明，房地产拉动经济增长的能力果真相当了得。不幸的是，房地产诱发经济过热，制造麻烦的能力也同样出色。

1998年的冬天，一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的嗅觉告诉我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其成功的地产生涯。现在看来，这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次房地产狂飚的一个标志性的起点。

特别值得注意的是，1999年3月央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》与中国股市的“5·19”行情在时间上相当吻合。这足以见得，本轮地产牛市与“5·19”人造牛市一样，是某种政治和政策的产物。最起码，它们有着同样的政治和政策背景。然而，无论就时间之长、涉及资金之巨，能量之恢弘，短命的“5·19”都不能与这一轮地产牛市同日而语。个中秘密在于：他们有完全不同的“庄家”。如果说，中国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边缘的冒险家以及体制内的权力贩卖者的话，那么，房地产中的坐庄者则是散布在全国各地，大大小的地方zf。

1990年代中期之后，朱鎔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果，地方zf手中的金融权力被几乎悉数上收。地方zf对银行的支配权，在1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方zf赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。这是思维缜密的朱鎔基留下的一个重要的漏洞。正是这个漏洞，为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在本轮房地产热的起步阶段，地方zf似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气，另外一个原因则是，地方官员对中央zf的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，当时地方zf的注意力仍然集中在引进外资，鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上，以期维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不仅中央zf的意图越来越明确，房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方zf开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策，颇有要将房地产热进到底的架势。到这个时候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。

在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方zf无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方zf的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方zf名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方zf在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，zf税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方zf在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方zf以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方zf要对房地产业趋之若骛。

房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中，隶属于市、区zf的房地产公司占有相当份额。据《财经》杂志调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级zf的的zf企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得暴利也可以被计算为地方zf的隐性财政收入。

不过，对于地方zf来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方zf的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方zf从中央zf手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。

除了上述两项妙用之外，房地产给地方zf带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对中国其他大中城市几乎一体适用。1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影响着地方zf官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。或许是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方zf纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。

海南省省长卫留成刚刚从中央企业转任地方官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他毫不掩饰地诱惑和鼓励投资者：“５年后海南房价有望翻番”。这种鼓励立即就起到了作用。不久之后，包括长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信泰富董事局主席荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上一次地产崩溃的标志性地点，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮持续多年的房地产热潮中，海南已经被远远甩在了后面。显然，这一次的海南不过是一个后来者和模仿者。在此之前，在欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过更加明确的鼓励。在2003年9月的《福布斯》论坛上，上海市长**信心满满地说“我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”在地方zf官员这些显然有些超越分际的言论中，我们可以品味出地方zf对房地产的寄望之殷和倚重之深。

颇为奇特的是，地方zf尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方zf无关，都不是由地方zf来承担最终责任。这就是说，地方zf是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方zf的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方zf成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的zf体制安排之中。在这种体制之中，地方zf稍不留神，就立即会变成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方zf对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的。这也是为什么地方zf一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。

“财政联邦制”，这个受到钱颖一等海外知名经济学家广泛推崇的制度创新，曾经一手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。在这种制度安排中，地方zf的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致地方zf在追求经济利益的时候不仅有强烈的动机而且有现成的手段将成本外部化（这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方zf在追求经济利益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。在现有制度框架中，要想避免这种现象的出现，中央zf要么以行政干预的方式进一步拧紧货币和土地控制，从而导致要素配置的进一步向中央集中，要么在维持现有控制尺度的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方zf的行为约束在可以接受的范围内。前者是向计划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完全仰赖政治领导人驾驭复杂局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制度状态。中央zf目前对房地产的态度非常接近后面这种状况。在这种情况下，地方官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位大城市的地方首长在接受境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（当地的房地产）我们是以如履薄冰的心态，确保安全。”

2，悠然自得的地产商

提要：当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。

在中国的房地产游戏中，如果说地方zf是无本万利者，那么房地产商则是一本万利者，是仅次于地方zf的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹坦承：过去的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。

在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方zf一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方zf同样清楚。然而，随着中央zf逐渐增加的政治压力，这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极端的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道这种情况是不可能发生的，因为他心里非常清楚，zf与地产商的合作基础仍然是存在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。事实上，这一直就是房地产商与zf博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所忌惮，但心里还是相当乐观的。

地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“过去的两年，房地产商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强，曾经悲愤而又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不断被人重复着的愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件，不过是一场茶杯里的风暴。“121”号文件挺过来了，难道“国八条”就挺不过去吗？中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。

但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但zf是没有成本的，而地产商却是有成本的，这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比zf脆弱得多。当然，如果真像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么，他们就不应该担心zf的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿zf将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。

很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，频频抛出万言书之类的政策建议以影响zf决策。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对zf的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态，绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反，在相当程度上，它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽，中国房地产利益集团的确表现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形势的判断上，都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观预测。更有甚者，他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国，短期利益的最大化很可能意味着整个行业长期萧条，甚至迅速地死掉。这种教训，今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。