神马文学网程壮、钟力：全面解读中国房地产业
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 11:57:49
全面解读中国房地产业
主持人：盛洪
主讲人：程壮、钟力
评论人：牛凤瑞、郑思齐、王宏新、张清勇
盛洪：
我们论坛的现场空间并不是很大，参加的人也不是特别多，但我们的质量非常高。每次论坛请的都是专家，是专家和专家之间的讨论。论坛的内容都会整理成文字，放到网上，每期大概有几千人去看。以上是我们的特点，不难看出，我们的论坛比较专业，水平比较高。今天我们有幸请到了
程壮：
我们的关注点是房地产业，主要会从大家比较关注的话题引起，比如，房地产开发到底是什么行业，房地产和开发商的利润从哪里来，政府在其中起什么作用，现在拆迁等问题暴露出的很多矛盾来源于何处，房地产和交通堵塞、节能减排之间有什么关系，为什么这个行业中腐败现象屡禁不止，人多地少是否属实，多盖房是否就能降低房价，大小产权的划分是否合理，等等。我们从这些问题入手，整理了自己的思路，进行总结，然后提出了我们的看法和观点。
房地产业和其他行业一样，作为市场经济的一部分，它也服从经济规律。经济生活中的所有有关投资获利的行为都可以用价格“创利”或“套利”来概括，两者的区别是，创利通过付出劳动创造财富，而套利是利用制度漏洞或市场缺陷牟利，这是两种不同的获利方式，前者创造价值，后者并不创造价值。
现在社会上讨论最多的就是关于房价的问题。我们认为，“房价”其实并不是问题的关键，因为购房者永远希望房价低，卖房者希望房价高，这是无可非议的，买方卖方的形势不断变化，这在市场行为中都非常正常。房产和其它商品本质上没有任何不同，市场价格就应该是合理价格，就像比赛结果一样应该是“神圣”的。我们关注的是，形成价格的背景机制是否公平、合理，任何试图“管理价格”的做法本质上都与计划经济时代发粮票没有差别，最终会与市场经济产生矛盾。任何人为“限价”的结果都像把发烧病人送入冷库，治标不治本，并不能解决本质上的问题，只能在表面扭曲价格信号的前提下，制造更多的衍生问题。与其围绕“价格”作表面文章对抗经济规律，我们认为，还不如耐心分析形成畸形价格的背景，从深层次解决问题。
现在，有些专家学者为了迎合大众的口味，股票就要唱多，房价就要唱空，而某些地方官员也参与房产的定价，一会儿说房价不能高，一会儿又说房价不能低，这些政府限价都是扭曲的过程。我们的观点是，房地产业的最核心资源是空间，对平面和空间的混淆是一系列错误认识的源头，真正创造财富的“支柱产业”是建筑业，而不是房地产业。这种混淆是后来很多问题的来源。开发商榨取的不过是自然资源和政府投资形成的人工资源。在现行模式下，房地产业是经济的兴奋剂，它本身创造的价值相对极少，在“开发”过程中，必然伴随着财富的转移和各种资源的过度损耗。除了利率、汇率决定的资金因素，房价主要取决于规划主导的成本、需求、预期三大因素。而地方政府通过操纵规划，不但获得巨额土地收益，也成就了开发商的暴利。
房地产业的最核心资源是空间。提到房地产业，人们总是习惯性地用到地皮、地块等字眼，似乎它只跟平面有关。但其实，房地产业最基础、最核心的资源是空间，不但是长乘宽，还有高这个立体的体系。所以，离开了定量的空间，通常所谓的土地价值就失去了衡量的标准。而现行招拍挂制度正是以建筑面积为准，开发商也正是以所谓“楼面价”（总成本除以总建筑面积）来核算成本的，占地面积倒变得不很重要，这也从侧面泄露了房地产业以空间为核心资源的秘密。虽然道理并不复杂，但对土地“平面”和“空间”的性质混淆是最低级的错误，也是一系列后续错误认识的源头。
开发商“开发”的是空间所有权和使用权。开发商和建筑商不同，它拥有的是“建造特许权”，也就是说，建造什么、建多少，尤其是在哪里建，是一种特权。所谓“开发”就是将一定容积的空间（平面的土地只是组成空间的一部分）通过施工改造成为适合人们使用的过程，其中设计环节由设计商完成，也就是设计师或者设计公司、设计院，有形的建安部分由建筑商施工，开发商开发的实际只是“空间”，确切的说，开发商应该叫作“空间投机商”，靠出租出售空间使用权、所有权获利。
房地产业内有句名言：位置，位置，还是位置，其实位置就是空间的别称。为什么位置如此重要？人类最基本的需求，无论衣食住行，都离不开空间这个层次。所谓的租房买房，其实就是租赁空间使用权和购买空间所有权的行为活动。不同位置（空间）所拥有的资源也可分为两大类；一类是自然资源，包括阳光、空气、水、景色等等；另一类是人工资源，即通过人工方式建造的设施，包括交通，通讯，上下水，能源，统称为七通一平或基础设施，扩大的话还有学校、医院、商业设施、工作场所等辅助设施。大多数人工资源都是“可再生资源”，在我国当前的情况下，基本是依靠政府投资也即公共财政投入完成的。
房地产业只有依赖这些综合资源才有可能进行“开发”。其中很重要一部分是“地价”，这种“土地出让金”的最主要来源正是政府投入。“天价”楼盘的产生，很大程度正是因为这些投入的累积和继续投入的预期。开发商不惜重金竞标市中心的土地（空间），原因在于，各城市对主城区的基础设施投入都是相对最大最完善的，无论交通、通讯还是其他方面，累计价值早已是天文数字。尤其对古都古城来说，还有不可替代的人文价值。所以，开发商不过是先圈占这些存量资源，再以成品房屋的形式出售，甚至无需盖房，仅倒腾空间也有暴利。不同位置自然意味着占有不同等级的资源，其实，同样楼盘的建安装修成本相差不大，比如，在北京二环内与六环外不会有多大差别，其土地的物理化学性能也相同，关键在于所谓的“商业价值”，就是看政府先期投入了多少，有无“套利空间”。如果有政府方面的投入，给他们提供套利空间，这才是房地产商追求的商业价值。
房产的基本属性和“房价”问题。不可否认，资金因素能对房价构成普遍影响。因为理论上资金可以自由流动，所以资金的价格成本——利率，能够普遍作用于房产价格。对于开放的经济体，外资还要考虑汇率变动的成本。假如利率、汇率在一定时期内相对恒定，则房价主要取决于规划预期。和衣食等纯消费品不同，房产兼具消费品和投资品的双重特征。其价值构成可以大致描述为三个要素：成本、需求和预期。成本除了直接的物业建安成本还有政府基础设施投入所提升的空间成本，这部分一定时期内相对固定；需求则取决于人口增加和购买力增长，这部分是动态的。这两大因素和一般消费品没有本质不同，其金融属性主要体现在预期上。靠预期支撑的商品，其特点是越贵越有人买。市场上，人们通过竞价获得商品，只要预期能升值，就可以“高进高出”。所以，现在房价的上涨基本可以描述为：成本推进+需求拉上+预期支撑。房价中最具投机性的部分是空间，高度市场化的建安装修只是陪衬。空间的价值除了取决于基本不可再生的自然资源，主要还是取决于可再生的人工资源。我国对基础设施的投入沿着中心城市到大城市到中小城市到农村到老少边穷地区的顺序递减，这就造成不同空间资源配置的巨大差异，也就会形成不同空间在价值上的差异。
容积率陷阱（容积率错觉）是实现财富掠夺的重要手段。房地产业的最核心资源是空间，开发的本来就是以容积衡量的空间，所以根本不存在所谓“立体利用空间”一说。若把建筑比作积木，立着和躺着占的空间其实是一样的。所谓的提高容积率，无非是从水平占用空间变成垂直占用空间。有种较为普遍的谬论是：提高容积率可以增加建筑供应量，提高土地利用率，从而降低房价。表面上看，高容积率似乎真的提高了土地利用率，增加了经济效益。但是，因为同样地段的基础设施资源在一定时期内相对恒定，增加的建筑面积、多占用的空间意味着强行增加了需求，需求增加会人为造成资源的相对短缺。以“末端竟高价”为主的充分市场竞争最后抬高了房屋售价，实质增加的只是局部开发商的经济效益。普遍的房价上涨就是这样实现的。提高容积率，等于把躺着的积木立起来。对于某个具体项目和开发商而言，多占资源增加了效益，但对总体城市来说，造成了空间超容超载。说白一点就是，将个体暴利建立在整体价值的净损失之上，这就是“容积率陷阱”，或者叫“容积率错觉”——以毫无意义的平面概念偷换实质性的空间概念，看起来“节省地皮”实质却多占了城市空间和城市资源。这也是大陆如今流行的所谓“香港节地开发模式”。城市建设中，我们常看到新楼盘带来的大量交通需求和水电气热需求，逼迫政府再次投资加宽马路修高立交桥、不断挖路修路埋设管线。在这个混乱的“空间开发”体系中，水多加面、面多加水，不断用公共财政向开发商和炒房者进行变相价格补贴和利益输送。
房地产开发业是经济的兴奋剂，是经济资源的空转。现在有一种说法是，支持房地产业成为我们国家的“支柱”产业。一个重要理由是，房地产业本身创造了价值，带动了上下游几十个行业的发展，关系到数千万人的就业，还是利税大户。其实，这种说法是记错了账。打个比方，这二者的关系如同车与车位、公路与收费站的关系：在很多发达地区，车位贵过车早已是常态，由此常造成车位创造财富的幻觉；或者明明是公路带动经济，但收费站作为利润载体，好像是收费站创造了利润，让大家形成“收费公路拉动经济”的假象，以至于发展到只顾乱收费不愿修路。1998洪水，甚至2008年的汶川地震中，都产生了“破窗理论”。比如，汶川地震后，全国人民都在全力以赴抗震救灾，对各种资源的需求激增。“破窗理论”认为，这刺激了对帐篷、建材等的大量需求。但是，这种理论是不成立的，是典型的注重局部忽视整体、肥自己坑别人的歪理。
现在，很多地方政府把房地产开发当摇钱树，却从不去考虑房地产业的暴利来源。本质上讲，房地产开发环节跟砍树、采矿甚至烟草业没多大区别，其特征都是对存量资源的掠夺。离开了自然资源和政府投资形成的人工资源这两块肥肉，开发商就没有利润可得了。而且，全世界没一个国家靠烟草、采矿、制假成为大国，同样没有一个国家能靠开发房地产实现大国崛起。说到底，这些行业都是被动产业、价值转移行业，只能凭借制度漏洞掠夺财富、孳生腐败，并加重环境压力和过度消耗资源，根本不具备可持续性。
畸形发展的房地产业对环境的破坏作用。现在我们国家提倡实行可持续发展，实现和谐社会的全面协调发展，我们对此也给予了较多关注。我们认为，这种过度开发直接造成了高能耗、高污染的产生。人们对节约成本的理解一直在变化、进步。比如，现在市场上塑料袋已经被禁止或者限制使用，但它曾经被认为是技术革命，给人们的生活提供了很大便利。同时，我们在进步中通常容易混淆的是经济型节约和社会性节约。比如，随手扔垃圾，自己省事但增加了社会成本；房地产开发，如果不断扩大容积率盖高楼，虽然节省了自己的占地面积，但却赚取了公共的空间资源，逼迫公共财政被动埋单进行重复建设，还美其名曰“集约省地”。高楼和电梯是工业文明的象征，也是人类掠夺自然、榨取空间资源的极致。从发展的眼光看，高楼实际是用能源消耗换取对垂直空间的利用，鼓励高楼和高容积率就是鼓励高能耗、高污染，也是鼓励落后，与节约根本无关。
推进节能减排必须严控恶性开发。我们知道，著名的杭州西湖第一高楼，被政府先以恢复西湖景观的名义炸掉，当时，那栋楼只使用了十三年，随后的原址规划却是一座更高、体量更大的商业楼盘。还有沈阳的五里河体育场，也是当年中国足球冲击世界杯的场地，仅仅使用18年就被强拆，替代的也是酒店公寓等房地产。这种大拆大建的恶劣现实在我国一直都是被限制和禁止的，但屡禁不止。前央行副行长吴晓灵曾指出，中国很多GDP来自重复建设，房屋建了拆、拆了建，80年代拆70年代以前的房子，现在开始拆90年代初的房子，以至于我国成为世界上最大的建筑浪费国，每年要消耗世界一半的水泥和1/3的钢材；很多项目本来是以牺牲环境为代价上的，治理环境的支出和收入本来应该是GDP的扣除项，结果居然也算进GDP增长数字。其实，高能耗高污染的原因并不难理解。在现在片面的政绩考核标准下，地方官员更看重任期内政绩，GDP和高税收才是硬指标，而环保资源消耗只是软约束，并不起决定影响。这种情况下，地方官员进行大拆大建就很容易理解了。
套利机会衍生腐败，房地产业的“伪市场化”是所有问题的根源。目前，房地产业后端，包括设计、建筑、装修、销售环节，整个产业链已经非常市场化了。土地出让也部分实行了市场化的招拍挂，而在更前端的征地、规划环节，仍由行政审批主导，整体上是典型的“伪市场”。地方政府和掌握征地、规划、拆迁大权的关键人物，可以以公众利益的名义低价取得“开发区”内的空间资源，再参照市场价暗中寻租。可见，地方政府和开发商实际是利益共同体。
政府主导的规划是房价预期的决定性因素。由于政府连年不断的基础设施投入，提升了某些地段的空间价值，甚至还在图纸上的规划也可能刺激投机，地方政府既是“相对稀缺”的制造者，也是“房价”的真正幕后推手，同时也通过土地出让、征税成为最大的受益者。比如北京的地铁5号线，从规划到竣工，它以17%-30%的年均幅度抬升了沿线房价，相当于给沿线所有开发商和房主发放了补贴。对高房价的预期正是来自于政府规划下的巨额基础建设投入和继续投入的预期。所谓炒作，也就是我们所说的炒买炒卖，不过是开发商和炒房者利用这种预期进行的正常投机和套利行为。忽视治理源头，单纯打击下游交易层面的炒地炒房，甚至将炒房恶果归咎于外资热钱投机，实在是舍本逐末。经济常识决定，如果不加约束地花别人的钱还能给自己挣钱，必然刺激乱花钱的行为。地方政府既然可以利用规划和投入哄抬房价，也就有能力无所顾忌地“修改规划”成为房价杀手。像我们知道的厦门PX事件，就是地方政府为了自己的经济利益而引进高危化工项目，从而造成了相关地区房价预期下跌。可见，政府通过规划可以抬高房价，也可以降低房价。宏观规划和城市规划决定了利益格局，对收益、风险有决定性影响，也是房价预期的主要因素。尤其是修改规划，这是牵一发动全身的举动。在整个房地产产业链中，政府集裁判员、运动员角色于一身，通过更改规划为自己牟利，并对房价预期制造混乱。这也可以很好的解释，为什么往往地方政府热衷于换届后修改规划，经济发展只是表面口号，获取利益才是根本。
开发商热衷于“囤地”、“捂盘”的真实原因是什么？我们认为，“囤地”就是抢占有价值的空间资源，为后续套利作准备。因为从长期看，随着政府投入的增加和人们需求的增长，某些区域的空间价值一定会不断提升，拥有空间资源，就等于拥有了能自动增值的印钞机。从囤积空间的角度讲，很多专家喜欢引用的开工、竣工、空置面积数字变得毫无意义，因为快速增值的实际是空间，有无房屋形态已经不重要了。潘石屹曾算过帐，他的现代城和建外SOHO如果不盖成房子，只是把地囤到现在，炒出去，获得的价值比现在售卖要大很多。如果空间价值不存在上涨的预期，或者这种预期由于信息充分公开而被公众分享，开发商和炒房者面临套利亏损的风险就会加大，这样，大规模“囤地”“炒房”现象会被市场力量自动遏制，政府也不用费力出台那么多打击措施了。
“拆迁”背后的利益争夺。利益各方争夺的都是空间所有权和使用权。有位政协委员曾经说，高房价的原因是“钉子户要价高”，但却没有解释钉子户为什么要价高。我们现在看到的经常是，地方政府以“公众利益”的名义低价征用被拆迁人的房屋私产，重新成片规划，委托开发商进行开发。政府呵护开发商就等于呵护自己。规划后的新建筑，一律都是拆旧建新、拆小建大、拆低建高，实质都是利用“容积率陷阱”增容套利。理论上，所有热点地段都可以通过不断拆建“挣钱”。疯狂拆建下，甚至一些文物古建筑也不能幸免。作为业主个人，也存在自行拆建、多占空间的冲动，他们的“私搭乱建”同样是为了谋取更多的空间资源。
多轨制带来多重套利机会。在整个产业链中，建筑承包商获得的仅是社会平均利润，还常垫资开工，最底层的包工头和农民工甚至要冒拖欠工资的风险。但在决定无形价值的土地和规划环节，最缺乏透明度，背离市场最远，因而最容易产生垄断暴利。各地招拍挂产生的所谓“地王”，其实是混乱规划体制下，以“容积率陷阱”为手段对于未来预期的极度透支和投机，破坏的是整个市场秩序。但是，某些地方政府不去找形成“地王”的深层原因，反而以“地价抬高了房价”为由再次开起市场倒车，公然违反“同等条件、价高者得”的市场原则，为内定开发商量身定做低价拿地规则。
我们还提到了变相开发区，因为开发区是现在城市改建的重要形式。尤其是城中造城的开发区，就是利用政策、特权，通过所谓“新规划”制造低成本飞地来套利的典型方式。以北京的金融街为例。解放后50年间，西城区消失的胡同有200条，金融街就占了其中的1/3。约1.5万户原住居民在政府单方制定的拆迁补偿标准下被强行遣散，一度有不少居民要求上访，造成了很多社会问题。而早期的土地出让金甚至低至不到2000元一平米，在低得可怜的出让金都可以缓交的情况下，开发商仍然可以获得区政府的财政补贴。这完全是政府和开发商勾结，以纳税人的钱，套纳税人之利。大家也都看到，现在到处都在兴建开发区，朝阳区的CBD不断扩容，东城区在二环盖满了楼，形成了现在的“交通商务区”，宣武区要在老城区的基础上打造传媒大道，丰台区要打造科技园区，中关村科技园区也已经开始在主城区里不断圈地进行资产分割。这种城中建城早已将“宜居城市”的新规划承诺抛到脑后，专心地经营起了金融中心、高科技园区，这是对城市极大的破坏，也是陷入“容积率陷阱”的标志。
我们认为，香港模式并不适合现代中国城市的发展，反而是一个深刻的教训。香港现在的人均居住面积仅7平米，人均汽车拥有量在世界上也排不到前列，这与其发达的经济和繁荣的市场非常不相称。可以说，香港是吃穿的天堂，行住的地狱。回顾历史我们看到，港府在开埠之初就严格限定了土地开发的范围，至今还有77%的区域闲置，已经开发的23%采用的是公开拍卖的制度。政府采用挤牙膏的方式，先批给少数开发商，开发商将这些地制成成品房屋，零售给普通百姓，再从高额的土地收益中拿出少部分作为所谓的公屋保障，回馈社会。说得难听一点，这等于先纵容一批强盗抢劫公众或他人财富，再拿出小部分进行施舍做秀。这是一种政府和少数开发商双赢、普通百姓皆输的模式。即使有所谓政府提供的公屋作保障，也只能算是先掠夺后补偿，用等式表达就是：政府土地收益+房地产业暴利+税收=全民置业痛苦+环境恶化+政府追加投入。
钟力：
现在大家对保障房都非常期待，但我们认为，市场经济是动态的、开放的，计划经济是静态的、封闭的。所谓的经济适用房和限价商品房偏离了住房保障的本意，都是用计划的不变去应付市场的万变，貌似合理却制造了更大的不公和隐患。这种供需的平衡决不可能通过人为贴标签定价的方式完成，既然不是生存的必须而是改善，那么谁是“富人”、“穷人”、“夹心层”应该交给市场去检验，房价高低也应该由市场决定。如果公开、正当的创富行为被歧视，将极大地扭曲社会价值观，制造更多的藏富畸形。真正的住房保障应该是不包括产权的廉租房，合作建房必须以合法产权为前提。“小产权房”则彻底暴露了整个房地产领域的弊端，即伪市场下的政府垄断。
我们对经济适用房和双限房的定义是，伪市场中的伪商品和伪产权。应该说，提出住房保障的初衷是良好的，保障也应该是一个正常社会的必需品。但是，既然是市场，靠政府有形之手根本不可能达成那么完美的匹配，如此“保障”沿用的仍是计划经济的粮票思路，已经异化为用公共财政为少数人谋福利，实在是开错了药方。经济适用房诞生于1998年住宅市场化以后，其目的是让低收入者“买得起房”。首先，“让低收入者买得起房”本身就是个伪命题。我们知道，消费是分层次的，生存权不等于奢侈权。“买房”体现的是奢侈的投资行为而非生存必要，有能力买房者已经不是低收入人群。全世界没有任何一个国家给所有人提供产权，而且，低、中、高收入者的标准也是不断浮动的。在社会多元化的今天，作为供方的房价和作为需方的人们的职业、收入、家庭状况都是变量，昨天的低收入职员明天可能变为高收入的金领，而市场的风险也有可能将昔日的富翁变为赤贫，某个静态不变的工资数字显然不能作为“一次性套利资格”。市场当中，低收入者通过亲友资助实现高消费，或者高收入者自愿低消费的情况都不少见，而“中等收入”的概念也非常模糊。房产既包括“居住”的使用价值也包括投资或投机价值，其市场价格也在不断变化，所以住房未必要买，买房未必自住，自住和投资其实难以区分。工作地点、家庭状况、房价波动、消费升级等任何因素发生变化都可能有意无意使消费变投机，这和个人品质、道德无关。所以，很难从买房行为中推出谁是改善，谁是投机。
经济适用房1.0政策混淆了住房的使用功能和投资功能，将买房等同于日常一次性消费，将居住权与产权混为一谈，在房产升值的背景下，提供的是“套利机会”。所以才有了炒房号等畸形倒房行为。从经济学原理来讲，对于明显低于正常价的商品，市场需求应该是无穷大。既然“套利资格”如此值钱，就免不了出现富人或准富人装穷的现象，这同样和个人品质道德无关，因为富人、穷人并不像男人、女人那样有明确的概念。从推行经适房的实际来看，利用制度漏洞成功套利的最大受益者，一是各地政府公务员阶层，二是少数富豪，他们可以通过伪造的收入证明，整单元整层购买经适房用于套利。新版经济适用房提出了“产权封闭运行”的思路，尽管从实际上增加了套利成本和风险,但是这类“没有产权却要出卖”的特种房到底卖的是什么，可能连政策制定者本人都说不清。我们的理解是，它相当于一次性支付了“长期使用权”，也就是长期租赁权。半产权制造的是畸形商品，为今后转让、抵押、继承等诸多后续争议埋下了隐患，红头文件制定的定价标准和政策变化才是今后能否套利的关键。显然，这些与市场无关。
另外，“限价商品房”的定义本身就含混不清。真正的商品价格应该经过公开市场，由买卖双方公平竞价得出，价格是调节双方供求关系的唯一准确信号。所以，真正的“商品”就不能“限价”，靠人为限价的商品其实是“配额”，或者叫“指标”，其实就是粮票布票。房地产业由于广泛的地域性，根本不可能通过行政之手制造永久低价的飞地，相邻地域房屋性价比一定会趋于一致，拍脑袋定出的价格标准永远跟不上动态的市场，政府减免的费用只会成为少数人套利的盛宴。偶尔出现的极端情况下，比如商品房房价大跌，限价房会高于市场上的商品房价格。2008年广州就出现了这种情况，大量保障房被弃购。
我们认为，背离市场公平的保障制度必然鼓励失信。经济适用房和限价房实质上就是新形势下的双轨制，以保障的名义一次性分配财产。从运行机制看，限价房如果对转让限制不多，其实就是加了价的旧版经济适用房；如果对转让限制过多，就是新版经济适用房。名义是为解决“夹心层”的需求创造的新品种，殊不知夹心层里还有无数个夹心层，差多少钱都可能产生一个夹心层。政府硬要去管动态的市场价格，而市场的真实价格不会因为人为贴上“限价”标签或通过减免税收、出让金降低成本就真的降下来。靠填几张表认定的所谓“低收入”更是经不起推敲，即使美国这样税务和信用制度较完备的国家，个人征信制度在次贷危机中也饱受冲击。除非回到原来大一统的计划经济时代，由政府控制所有环节和资源，并取消所有商品房，否则价格根本限不住。限价控制的只是整个链条的终端，治标治不了本。任何保障房必须以公平为前提，保障必须面对最贫穷群体的最低需求，而非小康人群的次低需求。不管名字叫廉租房还是经过变造的经济型租赁房，使用功能才是唯一需要保障的。保障“买房”的次低需求从任何角度看都不公平。所谓“夹心层”本来就是个模糊概念，因为“财产”是动态的。现代社会，除了现金，还有收藏品、股权、知识产权，都可以成为财产。离开公平空谈保障，不但永远解决不了保障谁的问题，还可能在一些环节引发部门寻租。消费层次的分解本是市场职能而非政府责任，如此人为将供需双方划为几等的保障政策，不但是做无用功，也必将显著扭曲社会价值观和人们的行为，实际是在鼓励人们违背诚信。如果多收入可能会得不到社会保障，就会导致畸形行为，产生所谓的“越穷越光荣”，与市场经济奖优罚劣、奖勤罚懒背道而驰。事实上，装穷比装阔要容易得多。以工资性收入作为衡量标准并且依赖收入证明，未免太过浅薄。这种畸形制度只会逼迫人们作出畸形的选择：一边私下努力创富，一边在公开场合极力藏富。
下面说一下廉租房和合作建房。事实上，租房才是贴近最低需求的纯消费行为，买房则属改善性需求或次低需求，保障当然应该保最低需求。现实生活中，真正需要照顾的纯无家可归者、特别困难户其实少之又少，多数还是希望改善居住条件的拥挤户和拆迁户。虽然我们现在都说房价高，但几乎没有人睡在大街上，也就是说，其实每个人都有地方住。我国住宅私人拥有率已达82%，高居世界前列。对多数城市拆迁户来说，被拆迁的基本上是热点地区，未必是贫困户，实属捧着金饭碗要饭。主要还是产权不明、法规落后导致他们缺乏和政府、开发商公平博弈的机会。由于商品房的高价，各地又催生出了“合作建房”、“集资建房”。个人如果对房屋拥有完整产权，在不侵占空间和影响文保、环境的前提下，自筹资金新建和翻修房屋应该鼓励，其性质等同于装修。但是单位的集资建房性质不同，很多天然拥有好地段的单位，比如部队、学校、机关大院，他们开发的合法性就值得怀疑。因为其空间原来由政府无偿划拨，现在却纷纷利用临街优势搞商业地产和院内空地建高层住宅，实属“无本套利”。
至于小产权房，我们认为其可以叫做新世纪的“资本主义尾巴”。经历过上世纪70年代的人们对“资本主义尾巴”可能并不陌生。小产权房的实质也是自发的钞票换“粮票”行为，是在利益驱动下的城乡角色互换和优势互补。农民手里有粮票，也就是地，市民手里有钞票，也就是资本。从经济意义上看，小产权房更接近经济适用房和廉租房的本质，也更接近真实的市场。本来，城乡居民通过小产权房进行资源互换是买卖自愿的好事，但在现行制度下却被禁止了。小产权房不慎透露了房地产业的天机，即土地（空间）资源的统购统销，触犯了包括地方政府和开发商在内的既得利益群体。所谓“保护耕地”的理由根本不能成立，因为据我们调查，绝大多数小产权房都建在正常的建设用地、甚至是荒地之上，最多也就占些农民自己的宅基地。对广大农民来说，土地并不是他们完整意义上的财产，不能像普通商品一样自由买卖转让。所以，即使城市化到了自家门口，唯一的转让途径仍要通过地方政府这个垄断的“中间商”，经过“行政审批”，绕一个大圈子。
我们都知道，土地用于不同用途将有不同的产值效益，一块地用于种田还是建厂房还是盖商业住宅，其经济效益有着天壤之别，中间大量的差价被政府拿去。所以买卖当中，一端是真正的资源拥有者，农民大量失地，没有享受到城市化带来的利益、或只配享受压制下打了折的利益，另一端是资本拥有者，市民被迫接受畸高的房价，两端的差价损失其实就是地方政府和开发商的暴利来源。理想的市场经济要求打破各种隔阂，突破身份、地域、民族、性别歧视，构筑统一的竞争平台，各种资源配置才能达到最优化。我们统计，宅基地和城市区域总面积如能均匀分配，理论上全国人民每人约能分到150平米占地面积，即使扣除公共空间占用，人均一间20-50平米的房、每户一套别墅也是理论上可以做到的。而小产权房的价格，其实才是最接近真实市场的交易价格。如小产权房能自由交易，可使目前房价平均降70%。而且我们认为，未来小产权房的价格就是现在房价的天花板。
房地产调控政策屡屡失效，源于对市场概念的严重误读。现在的市场是一个伪市场体系，前端极度垄断，后端无限放开，所以产生了一端是暴利，另一端是大家负担畸高的成本。说一下90/70政策。我们知道，衡量房价的标准是以平米计量的均价，衡量肉价的标准是斤而非块。2斤肉当然比8斤肉总价便宜，同理，同一地域的房屋均价应该基本相等。多盖小户型，所谓的90平米要占到70%，只是把大房子分割成小间卖，能降总价而决不可能降均价。换句话说，如果多卖小户型能降房价，强制卖小块肉就能降肉价，这是明显说不通的。90/70政策以模糊概念的总价、套价进行所谓调控，明显混淆了总价、均价的区别。事实上，只有在同等区域、同等类型的房产价值才有可比性。住房作为商品并不是以概念存在，而是有实实在在的具体位置、楼层、朝向，其中空间位置是决定性的。购房者最关心的就是位置，其次才是户型、楼层、朝向、装修、物管等等。消费者每户的构成千差万别，没有法律规定每户必须几口人，谁家住多少人完全是私人的自由选择，一个8口之家住160平米并不比一个两口之家住90平米奢侈。鼓励“多建中低价位住房”也是一句空洞口号。“中低价位”是由市场竞争定价，而不是由政府提倡、规定出来的，“中低收入”、“中低价位”也没有确定标准。什么户型占多少比例也完全应该由市场决定。所以，小户型政策不但调控不了房价，还阻隔了多人户享受保障的权利。在限户型政策下，实际中完全可能演变出大量“变相大户型”，即通过房屋设计将两套、三套小户型串联成大户型。正常的市场中，消费需求是分层次的，供给也相应地丰富多彩。和90/70政策并不能压低房价道理一样，禁止别墅和严控低密度住宅同样起不到抑制房价作用。一抬一压，这实际是同一个问题的两个方面，好比我们不能通过限制海鲜消费压低猪肉的价格。
任何增加成本的调控手段都不可行。比如，有人提到了增加税收的办法。实际上，任何税收，不管是物业税还是房产税，都只能提高交易及持有成本，无法改变价格趋势。在房价上升的卖方市场，任何税费都能轻易转嫁给买方，反之也一样。另外，任何税种都具有“公平性”的特征。作为非标准化商品，对房产的估值极为困难，甚至同一楼盘的对门，价格都可能存在差异。如果连税基都无法确定，税也就无法做到公平征收。按套或者按面积征收都不可行，因为套有大小，面积则有位置不同产生的巨大差异。二环内的面积和六环内的面积肯定不是一个概念。按普通住房和别墅豪宅划分也不可行。香港一套二室一厅动辄数百万港元，在内地其它地方早就是别墅的价。而北京后海边的破院子，无论如何也不会有人把它当“豪宅”，但它的确能卖出别墅豪宅的价钱，动辄上千万。有人提出，可以成立专门估值机构。殊不知，一切掺杂人为因素的事情都可能产生私下交易，在利益的诱惑面前，不过又催生了一条腐败捷径，何况成立专门机构还要负担大量额外成本。所以，即使在美国，各州的物业税也只能按面积征，也没有历史事实表明，征物业税起到了抑制房价的作用。至于空置税，那就更是空想，怎样才算空置，住一天还是住一年，界定都很难。对第二套、第三套房贷款设限也不明智，因为无法定义“家庭”多大，“套”在哪里，多大算“套”，这些都是不确定的。
单纯增加房屋供应也不能降房价。我们认为，房产中，空间的价值才是唯一的，因此，多数人想象的增加房屋供给就能降低房价是不成立的。在王府井、天安门盖多少房子，价格也降不下来。房产的特殊之处在于，它既能提供房屋供给也能通过聚集人口创造消费需求。所以，有时多盖房反而会抬升房价。
我们提出，应该在规划上进行改革。所谓“人多地少”完全是畸形体制下的错觉。我国人均耕地少于1.5亩，但耕地不等于土地，土地和空间更不能划等号，非耕地甚至可以从事高附加值产业。天津滨海新区过去就是盐碱滩，不能耕作产值反而更高；美国的拉斯韦加斯，早就是著名的沙漠明珠。数据表明，我国国土总面积中，除去新疆、西藏、青海、内蒙等高寒荒漠地带，以及不能开发的自然、文化保护区，人均可居住面积要远高于日本和欧洲。我国总人口密度132人/平方公里，即使沿海13省市也仅407人/平方公里，远低于欧洲。全国还有超过16亿亩荒地，几乎与现有耕地面积相等，加上滩涂等可改造荒地，这个数字是40亿亩，如果再加上可改良的沙化地带，这个数字更要多上几倍。也就是说，除了耕地，即使按40亿亩标准，全国男女老幼人均至少还可额外分到3亩多，相当于每人5个篮球场。即使在所谓“人多超挤”的北京，荒山荒滩荒坡也占总面积的15%，超过五环内城区面积三倍还多，京城中心人口密度高达8万人/平方公里，远郊区数字却低至百余人，所以站在王府井说“中国人多地少”是盲人摸象的逻辑，实在是畸形体制下的一种错觉。
所谓“地少”实质是政府投入少，也就是七通一平的熟地少。长久以来城乡分割的二元结构，使绝大部分现代生活的必备资源都投入在城市，在广大乡村，这些投入比较而言几乎等于零，所以才有购物难、上学难、看病难甚至用电难、吃水难。中国至今还有2.5亿人无清洁水可用，更别提完善的商业、医疗、教育设施了。北京奥运会投入了近2800亿元，合五环内4亿元/平方公里，这种强度的投入，即使沙漠也能变成高档社区。单从数据上看，同时保持耕地零损耗和其它功能用地增长完全可行，家家都住上带泳池的别墅、人人拥有私车也是空间容量完全能够承载的。下面是两个实际的例子，一个是库布齐沙漠，一个是龙港镇。前者是从沙漠改成政府所谓的开发区的例子，政府没有投钱。现在，改造的沙漠已经超过300万亩，那里1万多平方公里的土地仅仅居住着3万多人口。当地还发展了很多产业，比如甘草、沙柳，甚至自然旅游。浙江温州的龙港镇，从荒凉的小渔村起步，是一个不依赖国家投资，完全靠农民自身力量建设起来的新城镇。如今，龙港镇中心城区16平方公里，人口规模28万，拥有数十个产业，财政总收入7.6亿。连荒凉的渔村都可以城市化，连不毛之地的沙漠都可以变得宜居，这充分说明，所谓“人多地少”的说法根本站不住脚，是我们的发展观、经济体制有问题。一边是广阔的空间资源闲置，一边是大量投机资本集中在城市空转，从事着套利游戏。
我们提出，应该走符合我国国情的新型城市化道路，也就是使大量的政府投入往偏远地区倾斜，往农村倾斜，就像深圳、浦东、北京郊区、滨海新区发展的路径那样。要扭转人口单向移民城市、大城市的趋势，不能靠户籍等计划经济手段，必须要以分散、均衡功能为手段疏散人口，很多产业、行业、部门要从市区向郊区疏散，也要从大城市向中小城市和广大乡村疏散。因为世界上没有天上掉下来的城市，任何城市都是通过政府投入和居民聚集慢慢形成的。
我们认为，应该确立空间所有权，让开发商回归制造业本位。产权制度是市场经济的基础。纵观房地产市场乱象，我们发现产权模糊始终是混乱的源头。房地产市场交易的不动产产权主要指空间所有权和建筑形态的物权，即无形资产+有形资产。广义的看，任何建筑都是基础设施的附着物。房地产业本质应该是建筑的设计、建造业，这和其它制造业一样，但在其基础资源——空间资源非市场决定制度下，已沦为投机套利行业。开发的暴利不是来自设计、建筑、安装环节，而是来自“空间套利”，所以才有“大、小产权”房的惊人差价，才有“圈上地什么都不干也能发财”的奇闻。其实，多数房屋建安成本从500到2000元/平米不等。之所以有坐地生财的暴利，根源在于大到城乡规划、小到项目容积率、空间产权不明等非市场因素。
我们认为，应该以科学、开放、稳定的原则制定全国空间规划。造成空间资源价值差异的首要原因就是政府投入。作为可再生资源，政府投入的基础设施在哪里建，就等于给哪里送钱，所以空间资源的价值是动态的。巨大的政府投入差异造就了城市过度繁荣泡沫化而农村过度凋蔽空心化，才有了“城市象欧洲，农村象非洲”的奇观，也造成了城市交通的日间潮汐现象和全国交通的年度春运大潮，前者表现为上班往市中心拥挤而下班出城堵塞，后者则是年年创世界纪录的人口大迁移。由于巨大的区域不平衡特别是城乡鸿沟，实施精准的、差异化的调控比简单一刀切要更有效。所以，政府投入应该向农村、边远地区和内陆倾斜。为避免容积率陷阱，应通过立法强制限高，由垂直扩张变水平扩张，由被动随意扩张变主动超前规划进行约束限制。
科学合理的规划可以平衡需求。人类城市化的实践证明，人口过于分散和过度拥挤都不适宜居住，也是不经济的。所以必须根据资源、空间的承载能力，地上地下自然条件，打破地域分割，科学构筑城乡一体化规划体系，达到布局的最佳规模。所谓“以人为本”就是通过市场满足人的各种正当需求。随着经济发展，从前的奢侈需求也会变成今后的正常需求，所以必须紧紧围绕人的未来综合需求为导向制定新的城乡规划标准、设计新功能。我们既不能大拆大建马车时代的老城区，强行适应现代社会，也绝不能以国情为由，狭隘地低估未来国民的消费潜力。
稳定透明的规划才可以明确预期，抑制投机。规划本质上是一种契约，也就是规则边界，超前规划和事后补救式的规划在经济意义上完全不同。任何利益方改变空间使用量、使用性质的行为本质上都是违约，理论上都必须支付代价。规划的不稳定将直接导致大拆大建等短期行为，造成社会资源的极大浪费。公开是公平的前提，在决定千万人切身利益的规划方案中，必须改变少数人决定的局面，征求各方意见。在美国，大到区域总体规划，小到私人给自家加个车库，都要公开征求意见，不但有网上免费详细的规划资料可供查询，城市的任何建设，细到街道栽什么树，都要通过会议论证。所以，政府即使需要征用私人空间，也要走公开程序讨论，经济上还必须参照同地段物业价格给予补偿。同样，私人通过翻建房屋占用公共或他人空间，除了获得许可，也必须支付代价。稳定的规划一步到位封闭了套利空间，可以改变对房价只涨不跌的思维惯性，有助于遏制盲目消费和投机，长远看更有助于降低金融风险。
解放思想，以地权改革实现改革开放新的飞跃。中国改革开放跨越了三十年的岁月，随着人民生活从小康迈向富裕，行和住的消费必然产生大量对土地资源的需求。要想实现新的飞跃，必须推进包括土地、资金、能源等资源的要素市场改革。如果说，始于农村的联产承包制让我们走上了解决温饱的小康之路，那么，以土地（空间）产权改革为先导的农村改革，必将开启全中国人民的致富之门。大到三农、房地产、就业、节能降耗、生态保护与资源合理利用、城乡区域发展不平衡、热钱过剩和内需不足，小到城市拆迁和交通、春运大潮、户籍改革以及制度弊端衍生的各种腐败问题都将迎刃而解。在此基础上，人民可以更合法、更安心地拥有“财产性收入”。
中国经济增长的强大动力在于内需消费，而改革开放的核心是市场化，就是确立产权。改革开放之初，农民获得的土地承包权实质是一种财产租赁权。他们通过辛勤劳动，在统购统销外，首次拥有了余粮。这些余粮，就是真正意义上的私有财产权。随着我国经济迅速发展，社会正从生存型向发展型转变。所谓改革的瓶颈，正是从吃穿为主流需求向行、住、、娱乐、积累财富为主流需求的市场过渡的瓶颈。对于城市人口，消费升级主要表现为汽车和住房。住和行都需要大量占用空间，行路难、停车难都是动产使用造成的空间供求矛盾。机动车限行政策本质上就是在剥夺百姓动产使用权。扩大内需主要还是要扩大农村消费。对于农村人口，扩内需的前提是收入增长。长期以来，城乡分割的体制让广大农民群体被排斥在主流之外，导致如今城乡差距全球最大。由于不合理的土地、规划制度，公民身份被区分为市民、农民，房屋权属也被人为分割为大、小产权。身份分割、房地分割造成一方面农民土地财产不能体现应有的价值，另一方面，资本大量囤积于城市哄抬起畸高的房价。市场经济要求土地、资本等各要素自由流动，在科学规划的基础上，彻底打破城乡分割体制和大小产权的界限，最终达到农村农民增收、城市房价平稳合理的双赢效果。
现代产权制度的意义不仅在于保护所有权，也在于所有权的交易，在交易中释放了资产的真实价值。对发展中国家研究表明，如果财产权得不到保护，市场机制就无法发挥作用。易中天说，中国的土地从来就产权不清。农耕文明时代，土地是最重要的生产资料和财富象征。同样，在工业文明时代和信息时代，土地仍然是最重要的资源和财富。随着人民生活从温饱的小康逐渐转向驾车、旅游、居住、收藏、娱乐等奢侈需求，房产作为财产权的重要形式，已经成为人们解决温饱后新的致富目标。俗话说，有恒产者才会有恒心。对于农村人口，联产承包解决的仅是财产租赁权，虽不具备完整意义的产权，但承租人对租赁期经营的收益拥有完整意义的财产权，这对于温饱生活已经足够了。土地的生产效益，一般会随产业升级而提高，其经营周期也随产值而延长。我国农业人口正在经历着产业升级的变革，不断从农牧业向二三产业转移，更多土地投入二三产业本来就是产业升级的自然要求。但是，本来可以产生更高效益的资源却被制度禁锢着。越长期、越巨大的投资越需要稳定的产权保护，产权不清、资源不能合理配置给产业升级和持续经营带来了重重阻碍和潜在的巨大浪费。土地承包对应的是短周期的农业生产，仅仅能解决温饱而已，行和住的富裕生活对应的是长周期的工业生产和定居、商业行为。只有完整意义的私人产权才能保证永久承包权和使用权，也只有所有权清晰界定边界，才能培养长期行为并杜绝短期浪费。如果废除农业税是两千多年来对农民的最大减负，那么，地权归农则是对农民的最大补贴。一旦成为土地的真正主人，农民必将因为拥有当今最稀缺的土地资源而成为全国最富有的群体，其生存、健康、养老、教育等开支将顺利解决。通过农民相对富足的土地资源和城市居民相对富余的资本进行融合交换，才能构筑完整、均衡、健康的房地产市场，才能更加迅速地推进新农村建设，也才能彻底打破居民、农民的户籍界限和填平城乡鸿沟。
增量渐进改革是全面改革的必由之路。改革开放的实践表明，任何重大的制度变革都不可能一蹴而就。先增量、后存量，以增量带存量是很好的路径。我们提议，土地产权改革可以进行这样的尝试：从看起来最没有生机、最贫穷、最没有争议的地方开始，先边远后发达地区，先农村后城市，先郊区后城区；可以先放开最无产权异议的荒漠、盐碱地、荒地，逐渐过渡到农村建设用地、宅基地，至于耕地、城市区域，可以暂时予以冻结。
解放思想，设立西部土地改革特区。自从西部大开发战略实施以来，广阔的西部地区不仅为全国输送了大量资源性产品，自身也获得了快速发展。但以往的开发，多集中于存量资源的利用而忽视了增量资源的培养。西部地区地广人稀，具备近乎无限的空间资源，对这一资源的合理利用基本停滞。由于土地、劳动力、资金、各种资源要素都已经具备，西部一二三产业都极具发展潜力，因此设立西部土地改革特区是一个可行的选择。特区的“特”在于，不但政府投入要先行，还要采用“奖励永久产权”的形式进行鼓励。在荒漠地区试行土地私有化，让农民、移民、投资者成为土地的永久真正主人。在规划明确的前提下，“空间资源产权”可以作为私人财产进行转让继承。这样不但能逆转人口单向城市流动的趋势，也为今后在全国划分确认空间资源所有权积累经验。综合起来看有如下作用：第一是农、林、牧业资源合理利用和粮食安全；第二是能源战略和重化工业发展；第三，生态与环境保护；第四，发展旅游业和其它第三产业；第五，创造就业机会。三农问题之一是农民问题，也就是农业人口的生存和发展。现在农村劳力仍有30%亟待转移，每年高校毕业生还有相当部分处于待业状态，西部广阔的空间和多层次产业的发展为吸纳农村剩余劳动力与城市高级人才提供了机遇，客观上也减轻了人口向城市过分集中的压力。即使政府不推出任何针对个人的奖励措施，在经济利益吸引下也将形成自发的上山下乡运动。人口流动和经济发展相互促进，假以时日，类似大庆那样的新兴城市也能够从荒原中崛起。
任何土地（空间），如果按价值大小和人类宜居程度排序，都可以从低到高大致分为荒漠、荒地、可耕地、生地、熟地、成熟社区、成熟商圈，也就是低值空间到高值空间。一个地区的开发，就是基础设施不断完善的过程，某种意义上也就是堆钱的过程，或者类似沙漠注水的过程，这也是房价上涨的根本动力所在。矫枉必须过正，对于我国广大贫困地区，通过产权等适当政策倾斜，完全可以形成资金洼地，从而推动一方建设进程。其中，对西部特区，政府也要提供公共产品，即科学规划、先行投资进行基础设施和生态改善，这样短期可能看不出什么效益，长期却是利国利民的好事，而且政府投资本身就能创造一定的就业机会。有了政府前期投入的示范和良好的政策预期，会带来大量的民间投资，这是深圳和浦东都经历过的成功路径。大量投资积累可以变无效空间为有效空间，从而大大拓展高值、宜居空间供给，引导资金流、人流、物流等生产要素有序流向荒漠地区，形成资本投入、环境改善、产业发展、人口迁移、准城市化的良性循环。
盛洪：
我们今天有幸请到四位评议人。
牛凤瑞：
听了刚才的演讲，我很受启发。他们以自己的知识结构和视角，对中国的房地产进行了解读。有些观点我赞成，有些观点还可以讨论。为了节省时间，我先评论
关于个人自筹资金建房，
我很赞同
如何解决三农问题呢？三农问题的难点在于农民增收，而农民增收难在农民人多。减少农民的根本途径就是让他们进城，进现有的城市。在这个问题上我们不能犯糊涂。现在讲要改变城乡二元结构是错的。城乡二元结构是城乡地域分工的表现形式，是不能改变的。农村以农业为主，城市以非农产业为主，这个产业结构是二元的，必然造成社会结构是二元的。这个结构能改变吗？我们要改变的是二元体制。体制是人为的。我们要改变的是城乡居民不平等的公民待遇，进城需要这个那个，户籍政策上又有很多门槛等，我们要改变的是这个。所以，中国现在整体上城市化严重不足。要解决三农问题，首先，城市要足够强大。三农问题的核心还是农民的富裕问题，解决三农问题的总钥匙不在农村，而在城市，不是把农村变成城市就能解决的。我们现在讲以城带乡，以城带乡的前提是城市的强大。城市带动农村的能力不够强大，是农村相对不发展的更深原因。城市具有较高的要素配置，这是城市发展的根本原因。
关于地方政府的问题，中国的学者一般都勇于批评开发商，怯于批评政府；在围攻政府的时候，勇于批评地方政府，怯于批评中央政府；批评地方政府的时候，又勇于批评其他地方政府，怯于批评自己所在地政府。我个人不大赞成把地方政府作为和公民完全对立的阶层这种分析逻辑。从经济学角度看，地方政府是个利益主体，又是一个社会公共利益的代表。所以，土地财政也好，土地收入也好，既然是土地财政，就不能等同于土地腐败。土地腐败是应该坚决打击的，但土地财政如何合理使用和分配是另外一个问题，不能混淆。
要建设现代国家，公共服务的供给、公共基础设施建设，都非常艰难，需要政府的大量投资。这时，怎么看待房价、地价？其背后是复杂的社会再分配关系。我不再展开了，提出这个问题，供在座各位思考。在这个问题上，我们应该少一点革命党的情结，多一点执政党的理念，少一点计划经济的情结，多一点市场经济的理念。
郑思齐：
前几天收到
关于房地产的本质，我非常赞同刚才两位主讲人的说法，房地产的核心资源是空间。我们可以把其分成产业空间和居住空间。产业空间直接支持产业的发展，因为实体经济的发展需要生产空间。产业的发展还需要劳动力，而劳动力需要居住空间，所以，居住空间间接支撑产业的发展。目前，中国房地产业的转型是从以前单一的建筑业和房地产业投资拉动经济增长转型为支撑实体经济的发展，并以实体经济的发展来促进经济增长。我们最近在给地方做房地产发展的十二五规划，基本思路也是这样：原来是注重单纯的投资拉动，现在主要考虑对实体经济的支撑，包括住房和非住房两个方面。
房价问题可以从需求角度看，也可以从供给角度看。从需求角度看，我们经常谈到的理论是开放城市体系（A System of Open Cities）的理论。这个理论是在移民比较自由的情况下适用，当然，我们现在趋于这种状态，还没有达到这种状态，但目前的移民环境也是比较宽松的。房价就是居住在这个城市的门票，你要想在这个城市待着，要么租房，要么买房，总是需要一个居住空间。其实，房价和建筑成本关系不大，它主要反映的是你能享受到的城市机会的价值，也就是这张门票的价值。这个价值很多时候就是公共资源的积累，而不是开发商自己创造的。城市机会有哪些方面呢？主要有两个方面。一方面是城市经济的发展，如果我能在城市获得高收入，我就愿意住在这个城市，更多的人愿意在这住，自然就会带来高房价。另一个是城市生活质量。这个城市生活质量是个广义的概念，包括自然环境，比如，大连等地良好的自然环境就会反映在房价上，另一个是政府的公共资源投入，再有一个就是社会环境，如果一个很好的区位吸引了很多高素质的人，会形成良好的社会氛围，这种氛围也会吸引更多的人，从而实现效果的累加。从供给角度看，我画了一张图。在需求增长一定的情况下，不同城市或地区的供给能力有很大差异如果一个城市的住房供给充足，也就是住房供给弹性大，在需求上涨的情况下，会达到那个绿点，房价上涨的不多，但住房数量增长很多。这种情况传导到劳动力市场，这个城市就能够吸纳更多的劳动力，但劳动力成本增加不多，因为住房成本直接体现为劳动力成本。反之就是红点，在需求的冲击下，住房增加的少，房价增加得快。
政府约束弹性供给有两方面。一是自然资源受限，比如北京的水资源非常少，支撑能力比较小，必须通过规划来限制人们的涌入，这就抬高了房价，是保护自然环境付出的代价。另一个是政府主导的，就是刚才主讲人说的“前端的极度垄断，后端的无限放开”。前面的不管是土地供给、规划限制以及建设审批程序，很多都是行政主导的，这自然就会带来交易成本，增加住房供给的约束力。缺乏约束的供给就会资本化到房价里，带来高房价。
地方政府把地给了开发商，后面就变成房子了，它们自己再提供一些基础设施和公共服务。看似购房自住的人，通过房价中的地价把这些钱给了地方政府，地方政府再用这些钱提供公共服务，生活质量又被资本化到房价里。这个过程看似很顺畅，但价格差、时间差、区位差以及制度性缺陷导致了大量的套利机会。对此前面已经讲了很多，我就不详细介绍了。
我利用北京的数据做过一个实证研究，发现买房者支付的房价所反映的区位价值已经非常明确了，好的区位，房价就更高。但再观察地价，我花了很多时间把几百块土地和后来建成的房子进行匹配，发现原来的地价并没有体现这些公共服务的价值。这就是价格差、时间差、区位差以及开发商通过囤地的缘故。有人认为通过物业税可以改变这种情况，我认为，物业税有可能解决一部分问题，但也有不成熟的地方。这里不在细讲。
保障性住房不仅仅是住房的问题。比如，最低收入家庭中有不同的情况。有永久的低收入者，比如残废的或者丧失劳动能力的，也有暂时的处于贫困阶段的，比如刚毕业的大学生或者技能比较差的人，对他们应该实行不同的住房保障策略。住房的区位很重要，能提供很多机会，所以住房保障不能仅仅提供空间，而是需要提供好的居住环境和社会公共服务，使他们能够从贫困状态跳出来。对于外来务工人员，更重要的不是住房保障而是社会保障。根据我们去年的城中村调查，他们花在房子上的钱很少，只有收入的19%，按照30%的标准，他们的住房支付能力是没有问题的。他们为什么不愿意花钱改善住房条件，因为他们没有社会保障，没有长久居住在城市的意愿。这和整个城市的发展策略是相关的，不单单是住房的问题。从供给方来说，住房保障要提供有效的供给。根据我们的研究，低收入者每平方米的支付意愿不一定低。一套住房可能面积太大，他们支付不起，但他们对于每平方米区位的支付意愿未必低，因为他们希望能够接近就业机会和其他机会，居住在好的区位上。从这个意义上说，对于低收入者的保障性住房，在好的交通便利的区位盖一些高密度的房子是能够增大供给的。
关于城市化，我觉得城市化应该更加市场化。前面说房地产开发的流程前面是行政的，后面是市场的。对于城市化来说，目前也应该更加市场化，因为它的需求和供给不匹配。特别是城市的数量，也就是说，很难自发形成新的城市，新的开发区等都是政府主导的。我们觉得，应该通过推进自下而上的，也就是一些人愿意生活在这，聚集在一起，通过更民主的地方公共财政体制筹集资金建设新区。这种模式或许能使市场化的需求和供给实现更好的匹配。
盛洪：
王宏新：
首先，非常感谢天则所的邀请，给了我探讨问题和学习的机会。同时，也对
我觉得，把空间纳入到经济分析中是这份研究最大的亮点，也是对我们在房地产经济学研究中最大的启发。我想就此跟各位老师进行探讨，对于有些问题，比如，当前制度下房地产开发过度产生的破坏，香港模式对大陆的借鉴以及解决农村问题还要靠城市，我还是很认同的。我想讨论的是，这份研究中土地的概念和空间的概念。刚才
容积率其实是换了另外一个模型。在土地空间生产函数有两个重要因素，一个是土地，一个是资本，资本和土地在这里可以相互替代。与区位结合起来，我们可以看到，凡是外围地区，地价越便宜，相对资本就越贵，开发商在开发的时候，就愿意大规模用地，少投入资本，结果就是容积率低；而在中心地区，地价非常高，开发商的土地成本就高，相应地资本就相对便宜，他们就会大规模投入资本。因此，CBD的房价就会比外围地区要高。如果把区位和空间作为土地的不同分析角度，同时又从立体上分析了整个土地的产值和成本收益，这样就能比较好地纳入到土地经济学的模型和框架中。
今天的城市发展中，无论是区位扩展，还是各个既定区位地段的层高，都来自于政府的管制或者政府主导。也就是说，目前体制下，开发商也是区域规划和容积率规划的接受者。所以，开发商不仅仅是市场分工的产物，同时又是中国特色的制度设计和市场分工的混合。他们也是被动接受者，在这种体制下他们只能这样开发房子。他们买土地的时候，区位的选择是被动的，因为他们只能买政府公开出让的那部分土地；同时，他们也没有权利修改容积率，因为这也是政府决定的。
只要房地产市场上供不应求，就产生了古典经济学意义上的地租，完全突然的供不应求产生的暴利就是经济剩余或者超额利润。谁是土地所有者，谁就是经济剩余或者超额利润的所有者。所以，我们就看到一个有意思的现象。同样是开发商，我们不责怪美国的开发商，而到了中国，我们就开始质疑其合法性。为什么？因为在供不应求情况下，大量超额利润被政府、开发商和一部分房地产投机者获取了。美国为什么不会产生这种问题，因为城市发展中，空间是公共品，用police power，我们翻译成警察权或者治安权。但是，国外政府对空间的管制并不意味着政府要从中收取租金，并不意味着政府要从中获利。
中国房地产的核心问题是，来自土地的租金被不平衡地再分配了。在此背景下，房地产投资的属性掩盖在房子背后的城市土地价值。以前没有这种制度，现在市场是政府卖一块，开发商买一块，这是扭曲的市场经济体制。土地的市场投放、规划，都是为了实现公权力，也是实现政府的收益。开发商只是得到了土地后再去开发产品并在商品房市场中来出卖，碰上了好时机，供不应求，他们就和政府合起来大赚一把，碰上了不好的时机（像这段时间），就打折、推销。因此，我们应该要落实到土地所有权的改革，如果土地所有权能够实现某些人或者某些个人持有，这样在土地的公权与私权就会完全划分开，那么，今天所产生的矛盾可能是另一种情形了。不解决土地所有制问题，当前高房价问题就无解。
张清勇：
报告中对房地产业的支柱产业作用提出了质疑。我不知道现在的房地产业是否真的是支柱产业，但是，我想对这种说法的来历做一下梳理。我国的房地产业是在改革开放以后才重新起步的，为推动其发展，80年代的研究多从正面角度肯定房地产业。作为主管部门，建设部也愿意给房地产业戴上很多光环。在1994年《城市房地产管理法（草案）》的说明中，建设部的副部长强调“房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济的支柱产业之一”。后来有意思的是概念的变动，一个是住宅建设，变成房地产业；一个是新的经济增长点，变成国民经济的支柱产业。1996年前后，为应对当时的经济不景气，朱镕基、李鹏先后提出将住宅建设作为新的经济增长点。后来，朱镕基在他的讲话里专门强调说，他讲的是住房，特别是和公积金结合的有一定资金渠道建的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼。但可能是由于媒体或者舆论的放大作用，后来对政策的解读成了房地产业。对此，当时国务院房改办公室的副主任还专门强调说，房地产业是经济增长点的宣传是有误的，国家作为新的经济增长点培育的不是房地产业这个大概念，而是把经济适用住宅建设作为新的经济增长点，通过房改实现住房的商品化来解决经济增长点的问题。但是，慢慢地，房地产业是国民经济支柱产业的说法变得普遍起来。到2003年，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的字样就写进了由建设部起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。对房地产业的不同定位会在政策上有不一样的处理。我国台湾地区原来也一直说房地产业是国民经济的“火车头产业”，但从20世纪80年代以来，很多台湾学者的研究打破了房地产业是火车头产业的说法。2008年台湾“行政院”要出台房地产救市措施时，也受到了众多专家的反对。房地产业是不是支柱产业是值得进一步探讨的。
第二，报告中有不少关于经济适用房的内容。我想从经济适用房的发展历程来看为什么这个政策的效果与设想差得那么远。1990年前后，国家体改委提出了在15年内实现住宅商品化的住房改革方案。但到1998年，由于金融危机的冲击，当时把经济适用房作为国民经济新的增长点。对于住房供应结构，1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议提出，市场价的商品房约占10%，经济适用房约占70%，廉租房约占20%。后来，建设部提出近80%的城镇居民家庭要靠经济适用住房来解决居住问题。所以，当提出80%目标的时候，几乎不用设定购买对象和收入门槛。而当经济适用房的实际建设量很少、根本无法满足需求的时候，分配不均的问题就出来了。供应对象上，早先经济适用房的对象是中低收入家庭，到了2007、2008年，改成低收入家庭了。但1998年以来的经济适用房基本都不是按收入水平分配，而是按身份分配，基本都是公务员、事业单位的内部定向分配。而且，他们不仅要把房子拿走，还要求房子物美价廉，既便宜又大。同时，开发商也愿意建大房子，因为卖得快、卖得好、成本低。我写过一篇回顾经济适用房的文章，2001到2008年，全国各省份经济适用房的套均面积大多数超出了国家要求的60平方米、80平方米，个别甚至超过了别墅的套均面积。应该说，过去的经济适用房政策对将来的住房政策设计很有反思的意义。
第三，我谈一下地方政府在房地产市场调控中的作用。土地收入和与房地产开发有关的收入现在成了地方政府的主要财源。2003年，土地出让收入已经超过了财政收入的25%，2009年也达到了23%。另外，政府把土地出让所得用于城市建设，2001年土地出让转让收入只占城市维护建设资金的6.6%，2008年这个比例达到了37.5%。此外，房地产业税收和建筑业税收在2009年约占到地方税收的40%。所以，地方政府对房地产业收入的依赖程度非常高。我们常说的房地产业多是住宅和商业地产，这是地方政府获取收入的重点，但开发区、工业用地基本不包括在内。为了招商引资，工业用地已很低的价格出让，很多地方政府还制定专门的政府文件，设立工业用地成本调节基金，以住宅、商业地产的出让价补贴工业用地。有的地方政府官员甚至说，要运用市场价格机制来调控土地，调高商业、住宅用地的价格，降低工业用地的价格。所以，地方政府尽量把商业和住宅用地价格做得很高，不太可能有动力去调节房地产市场，把房价降低。这与2008、2009年以来，政府出台各种救市措施，有些官员甚至喊出买房就是爱国的口号是一致的。
最后，刚才你们的报告提到浦东开发的模式，好像还比较肯定那样的做法。但是，浦东的土地开发模式是“空转启动，滚动开发”，是目前全国各地大拆大建、建开发区、创造自己城市奇迹的模仿对象，与你们不太赞成的变相开发区差不多。我对这个还是有点疑问的。
钟力：
浦东和深圳原来都是不太发达的区域。20年前都说，宁要浦西一张床，不要浦东一间房。中央决定开发上海浦东后，政府首先从规划上确立了它是金融商贸区，然后转移人口，随后政府进行大量投入，李嘉诚等又过去买地。20年的开发后，浦东就相对成熟了，当年荒凉的芦苇荡已经变成了成熟的商贸区。我们认为，最大的因素是政府当年在那画了一个圈。当年开发深圳的时候，也是画了一个圈。当时，香港那边灯火通明，这边一片漆黑，很多人偷渡跑过去。圈画了之后，深圳就繁荣起来了。30年前，深圳渔村的地价肯定很便宜，也没什么人去。我们现在的思路是，这个圈不妨画到不发达、没人要的地方，盐碱地、荒滩、沙漠，哪儿都行，就是没有产权争议，没有人愿意去，甚至地方政府都不愿意投资的地方。提供永久产权，利用政策的红利，使这些地方能够聚集资本，发展起来。城市的发展肯定要靠人气慢慢聚集，别看现在是荒漠，有人去了，终究会发展起来。
赵农：
首先，我对
我听说这样一个法国和美国相比的例子。法国政府限定房价，二三十年过后一看，房子又破又旧，供给量很小，房价很高，美国则通过市场解决房子问题，结果房子又大又多又便宜。两种不同的方法，得到两种不同的处境。这是个非常好的例子。从土地资本化到住宅商品化后，我们一个非常明显的感受是，住宅建设非常快。尽管土地交易制度等还不完善，但大中城市的人民住宅有了很大改善，功劳还是归市场。如果都由政府配置，我们恐怕还住在鸽子楼。如果经济适用房占到80%，可以设想，小区都将变得差不多，房子质量差，一点新意都没有。而现在，开发商互相竞争，房子盖得越来越好。
另外，我认为，市场确定价格至少是现有情况下所有综合因素最精准的表现。为什么现在房价比较高？第一，工业化、城市化加速，人们觉得还没有结束，房价自然会往上涨。第二，土地管制很严、供给很少的情况下，又面临工业化、城市化加速，人们预期房价会快速上涨。第三，政府把垄断领域都把持住，不让大家投资这个投资那个，钱要么去股市，要么去楼市。三种原因导致了现在的高房价。合理不合理另当别论，但它确实是现实状况比较准确的反映。人们根据现实状况做出了这种理性反应，而政府非要人为压房价。这就相当于，政府不想动其他方面，但又想往自己脸上贴金。
从分配角度讲，如果中等收入的人占大部分，这部分人需要政府补贴吗？中等收入先把税收交给国家，国家又反过来补贴他们，需要不需要经过这么一道弯呢？不需要。高收入的人更不用经济适用房，他们应该为国民收入再分配出力。唯有低收入需要补贴，但需要用产权的形式补偿吗？避免他们睡马路，廉租房就已经够了。用产权补贴合适吗？另外，从方法上讲，有腐败更少的更好的补贴方式。比如，规定在四环以外、80平米以内买商品房，给40%的补贴。让城建部自己建房子，他们就掌握了稀缺资源，就可以把价格调得很高。他们还有权决定哪个开发商建，哪个开发商不能建，报价高的不一定能建，报价低的反而有可能中标。本来高价者还能使稀缺资源的配置有点效率，现在全扭曲了。
中央政府该干什么？保民生。把房价降下来就叫保民生吗？已有房子价值的缩水也损害人民的利益。中央政府对单一产品价格进行随意干预，一年前，买二套房、三套房叫爱国。一年不到，反过来认为投机房产，恨不得抓人。上海刚解放时炒银元就是一个例子。说不定哪天就以扰乱市场罪把人抓起来，这种极端状况的可能性是有的。明显的反市场倾向，一种以自己的理念代表众多人交易的结果。再分配可以做，但不能随意破坏市场机制，不能为了个别、部分、甚至大部分人的暂时利益，不惜损害基本的准则和价值。
盛洪：
高密度带来的并不是真正的节约，对此我还是比较认同的。高密度的一个代价就是更多的投入，这实际上就是资本和土地的替代。土地和资本是互替的，不能绝对节约土地而浪费资本。况且高密度并不节约土地，因为要有更宽的马路等。另外很重要的一点是，高密度导致交通拥堵，这抵消了高密度带来的好处——两点之间的交通距离变短。而如果交通拥堵，路看起来很短，但要开半天车，就等价于比较长的路。所以，高密度的城市并不节约。关键在于找均衡点。为什么现在的城市不能自己找均衡点，我的解释是，因为有外部性问题。交通拥堵的外部性是，一些人的车增加了，但带来了大家的拥堵。比如，公路上多了一辆汽车，对个人来说成本很低，可能增加了0.01秒的拥堵，但如果放大到10万辆汽车，社会成本就会非常高。完全由大家自发解决外部性问题是不可能的，但不能因此就说市场失灵。最好的均衡是，无论楼多高，交通通过时间都是正常的。这可能需要某种新的制度安排。
钟力：
美国有这样的科学规划：1万平米的建筑要配建5000平米的道路，2500平米的停车场，就是4:2:1的关系。这样一来，哪怕所有人每人都开一辆车，都不会堵。
盛洪：
另外我想提醒的一点是，要注意区分套利的概念和寻租的概念，就是rent seeking。市场套利非常合理，因为初始资源配置不一定对，所以需要再配置，市场有套利，才能有再配置。即使初始资源配置合理，情况变化了，也需要再配置。比如，你给孩子买了一个玩具，他长大了，不要了，你就要重配置。所以，市场套利是具有生产性的活动，不是分配性的活动，是创造价值的。寻租的概念就跟你们讲的粮票一样，就是政府介入到市场过程，或者对价格进行管制，或者对数量进行管制，这就必然产生了寻租空间。寻租一般政府要先设个粮票、配额之类的东西，这样人就有机会了，这才是非生产性，甚至是破坏性的安排。
你们有个大误区，你们认为城市就是拿钱堆的，这是不对的。城市的本质是人的聚集。人为什么聚集？是为了交易。交易的一个重要成本就是行程，所谓从甲地到乙地的成本。如果大家聚集在一起，这种成本就非常低。那么，什么地方适于大家聚集交易呢？放眼中国，都是贸易道路上的节点。这些节点不是随便选的，不是堆钱就有的。我们看丝绸之路，为什么这个地方有，换个地方就没有，为什么沿着河西走廊？这都是有原因的。这样的地方是稀缺的，在沙漠堆钱是没用的。城市的价值在于人的聚集，最重要的机会是交易成功带来的红利，不是简单的政府投钱。
房价有往上走的趋势是有其内在机理的。人聚集得多了，就有网络外部性，也就是说，人越多，交易成功率越高，交易成本越低。市场有100人和10000人是不一样的。为什么越大的城市，人们越往那里去，因为机会更多。为什么大城市的城市中心地价最高？因为密度最高，网络外部性最大，交易成功率最高。
总体看，中国现在的房产价格应该是均衡价格，但还存在一些偏差。第一，国进民退让民营企业、老百姓觉得投资于其他行业是有风险的。比如，要投资煤矿，煤矿开采权可能哪天就被收回去了。而要买房子，我们确信可以按两年后涨到的价格卖出去，政府不会说按两年前买的价格买回去。我们投资渠道太窄，以致我们的钱只能涌到这个地方，其实，房子的产权保护更好，所以会出现向房地产的过度涌入。另外很重要的一点是分配机制，就是所谓的央企问题。央企的平均工资是社会平均工资的五倍到十倍，而房地产的供给又是有限的，五倍于别人工资的群体就有可能使房价偏高。但这些情况都是政府干预造成的。第三点就是小产权房。根据中国的法律体系，小产权房从来都是合法的，因为宪法规定，农村土地归农村集体所有。所有权的概念包括了使用权、收益权、处置权，处置权就是随便你买卖，现在政府部门是违法的，是没有法律依据的。但他们吓唬大家，不让大家买卖小产权房。小产权房在深圳占40%，所以深圳才发展，打工仔才可以住得比较便宜，老板才可以出比较低的价格。然而，政府部门居然睁着眼睛不承认这个事实。深圳是40%，其他地方只有20%到30%。中国的城市，特别是大城市中，城中村非常普遍。北京唐家岭就是非常成功的城中村，它为中关村的发展提供了非常重要的条件。现在，政府要整顿唐家岭。如果小产权房放开了，房价自然就会下来。
如果能做到：首先，全面保护各个行业的产权；其次，整顿央企，不能让他们拿全国人民的钱。大家知道，央企是14年不交利润，不交地租，少缴税。天则现在就在做这方面的研究。央企其实是在吃我们、喝我们。做到了这两点，大家可以看看房价会变成什么样。
程壮：
非常感谢各位专家学者的意见，我简单说一下我的想法。
首先，我们想从社会的问题着手，我们觉得这很重要。比如，现在说城市化的过程中需要很多政府投入，但我们是否真的需要那么大的政府投入，是否真的需要把那么大的政府投入投入到像北京、上海、广州这样的超级城市，是否需要这些城市的无限制扩张，我们是需要超级城市还是需要相对均衡的中小城市，这些都是需要考虑的问题。相对均衡的中小城市面状的布局，这种资源相对均衡的配置会让大家更均衡地受益。
至于房地产业，我并不认为房地产业一无是处，它还是有存在的价值的。只是现在的体制设计使其在利益链条里占有重要地位，是制度设计的结果。在合理的市场体系下，房地产业可以回归到其本来的位置，而不是现在的样子。政府在规划层面存在太多的不透明性和随意性，房价的预期与此有非常紧密的联系。以北京为例，有几个人知道北京某块具体土地的规划用地性质？政府规划的演变都是不公开的。规划层面的改变人为导致土地价值和空间价值预期的提升。说到底，房地产整个市场的市场化是解决问题的根本，无论是土地环节还是交易环节，任何限制市场行为的方式都是错误的。
钟力：
刚才
盛洪：
再次感