首套房贷利率7折优惠门槛提高 //地产商遇10年最大危机 房地产暴利即将远去？

首套房贷利率7折优惠门槛提高
2010年11月01日 07:17:54 　来源： 证券日报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


种种迹象显示，房贷优惠政策已经收紧，在特殊经济环境下执行的首套房贷利率7折优惠将画上句号。
记者昨日致电几大银行客服电话咨询贷款利率优惠一事，都表示暂时尚未收到相关利率优惠调整文件，但现在想获得7折利率优惠的门槛已经提高。
工商银行的客服人员表示，如果首付款比例在30%以上的话，贷款利率一般不低于基准利率的0.8倍，如果认为您风险很低，会适当下浮，但是最低不得低于(基准利率的)0.75倍。
交通银行的客服人员表示，首套房(利率优惠)现在还延续中国人民银行下浮三成，就是7折利率，暂时没有接到通知。
中国建设银行的客服也表示，暂时还没有收到相关的文件，首套房首付比例在30%到40%之间的，贷款利率不得低于基准利率的0.75倍，首付比例在40%以上的，贷款利率不得低于基准利率的0.7倍。
中信银行北京某支行个人信贷部的负责人表示，现在首套房仍旧可以做到7折优惠，不过，首付款要在四成以上，而且还要进行比较严格的个人资信审查。
业内人士认为，在监管层收紧信贷规模、房地产市场调控措施愈发严厉及银行年底收紧银根惯例等因素共同作用下，银行自身确实有提高利率的冲动。
汉宇地产分析认为，由于两周前央行上调基准利率，五年期存贷利率的不对等上调，使得银行长期贷款的存贷款利差缩小，引发银行业整体的存贷款利润率降低，所以此次各大银行将首套住房贷款利率从7折调至8.5折，不排除其含有想要扩大存贷款利率差的冲动。
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地产商遇10年最大危机 房地产暴利即将远去？
2010年10月28日 10:29:40 　来源： 中国经济网 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


限购+加息的叠加效应已经显现，北京预售资金监管新政又一记重拳砸下，业内测算，仅此一项，地产商40%的资金来源将受阻。
从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。
本报记者获悉，加息之后，包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析，结论是短期影响有限，但对全行业来说，资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升，将会使部分房企面临资金链断裂的风险。
资金杠杆率剧降
北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，商品房预售资金应当全部存入监管专用账户，保证优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。
北京联达四方总经理杨少锋介绍，在房企资金的构成中，商品房预售款项通常可以在资金链条中达到40%的使用率，而房企通常自有资金只占一个项目的20%-30%。如果项目净利润达到20%，自有资金投资回报就可以达到 100%，而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙，房企就可以实现跳跃式扩张。
21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的最新数据，在北京，定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右，总金额超千亿元，数量巨大。而据中原地产研究中心8月份发布的数据显示，2006-2009年，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。
不过，由于此《办法》将于12月1日起实行，SOHO中国董事长潘石屹认为，该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示，如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，《办法》的主要作用是防范金融风险，但对抑制房价来说并不是好事。
相较而言，此前的加息直接影响已经显现。国泰君安著名地产分析师孙建平称，对开发商而言，加息后增加的利息支出对其影响甚微，而销量下滑对其资金链的影响更大。上周，各家机构监测的主要城市成交量，均出现3成以上的下滑。
开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷（加息的直接后果）所导致的现金流更加匮乏外，开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明，加息25个基点对绿城/合景泰富/龙湖地产的影响最大，其2011年预期净利润将分别下降4.5%、2.5%、2.1%。
降价是大概率事件
招商地产（000024）证券事务代表曾凡跃对本报表示，本次加息将直接增加企业资金成本，但由于公司在可能的加息周期到来之前，已提前调整债务结构，增加中长期借款的比例，将借款期限锁定为2-5年，利率锁定为固定利率，且下浮10%，因此对公司的资金成本影响有限。
但即使如招商一样稳健的公司，从三季报来看，全年150亿销售目标仍存不确定性，接下来销售仍有压力；中投证券分析师李少明认为，四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目，我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。
其余如万科、恒大、保利等一线公司，年底前调整价格冲业绩的动力也很大。
国泰君安孙建平认为，从行业来看，挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。
高盛高华则预计，政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将越发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。
“未来12个月房价将较现水平下跌20%。”高盛高华证券分析师王逸认为，现在，资产周转率在推动盈利增长和股票估值方面，将比价格更为重要。
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房企资金链可能断裂 房地产行业或进入洗牌周期
2010年10月28日 09:52:29 　来源： 中国经济时报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


随着国家出台一系列的信贷、金融以及实施加息之后，调控政策对地产商的压力正在全面深入。央行26日发布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》披露，前三季度，我国房地产贷款增速出现回落，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2个百分点。前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增长36.0%，比上年末低68.2个百分点；房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点；个人购房贷款新增1.16万亿元，9月末余额同比增长37.5%，比上年末低5.5个百分点。
这意味着随着国家对房地产信贷资金的紧缩，房地产企业从银行获得的资金将大幅减少。在融资成本不断提高的情况下，一些房地产企业有可能陷入资金断裂的局面，从而催生中国房地产行业的洗牌。
笔者观察到，4月份以来，房企资金来源持续下滑，从银行到证券市场，房地产企业融资越收越紧，自筹资金所占的比例越来越高。按照2009年国家统计局的数据，房企资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金还是依靠债券、股票及贷款等融资渠道，其中来自银行的直接与间接融资占比高达60%。根据最新公布的数据，自筹资金已经接近50%，到达警戒线。
而银行方面对房地产信贷则不断提高门槛。事实上，随着调控的持续，房地产企业的资金流在上半年就已经开始分化。统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。近七成公司经营性现金流为负，足以说明整个房地产行业的资金开始进入到紧张的局面。
被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上：赴海外圈钱。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。而在人民币升值预期的背景下，国际投机资金也已加快了进入国内房地产市场的速度。从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。
房地产业的发展模式将可能面临长期性的调整。如果相关部门继续出台政策施压，可能会使许多开发商面临资金枯竭的绝境，从而使房地产市场进入一个真正的洗牌时期。事实上，从近日闭幕的十七届五中全会来看，房地产行业在中国经济中的作用和定位已经发生了显著变化。这次没有再提GDP，而是着重拉动内需行业在GDP中的比重上升，投资让位于消费，房地产作为投资类的行业，未来肯定要为其他行业让出一些空间。周子勋
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