神马文学网房屋征收及拆迁中的土地补偿问题
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 04:19:08
王达 最高人民法院行政审判庭
土地使用权是宪法确定的私有财产权，《物权法》也将土地使用权作为用益物权予以明确保护。那么在涉及对这种私人财产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，对土地使用权是否补偿、如何补偿，出现了一些争论。在审判实践中，有关土地使用权的补偿纠纷也时有发生，甚至矛盾激化，影响了社会的稳定。有人主张，拆迁只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，在面对城市房屋拆迁过程中的土地使用权的补偿纠纷时，理论上如何认识，实务上如何处理？就此，本文试从法理上探究并还原土地使用权的应然属性，这样，有关问题便可迎刃而解了。
我们可以得出这样的结论，土地使用权是一项独立的财产权，那么对土地的使用就必须依据所有权法律规范，遵守商品流转关系的一般原则，即等价有偿原则和有偿转让原则。因此，拆迁应当对土地使用权进行补偿。
城市房屋拆迁的目的是实现国有土地使用权的流转，补偿应当考虑土地使用权因素，无论是从法理还是从我国现行法律制度来看都是不容置疑的。有学者比较了中国和德国的土地使用权证发现，两者最大的不同并不在于土地使用权证和房产登记证是否合一，而是在于两者记录的内容有所差异：中国的土地使用权证上记录的是土地面积和住房居住面积或建筑面积，而德国地籍簿并未直接注明住房居住面积或建筑面积，而是记录了土地面积和土地使用权的比例。这个细微的技术差别却使得两国土地使用权的价值有着天壤之别。如果说我国将来借鉴德国的做法推进起来难度较大，那么对土地使用权补偿的量化进行技术上的改进，以使其尽量符合土地的市场价值，也许是我们应该努力的一个方向。因此在拆迁中应当补偿被拆迁人失去的每一项独立的物权。
因此不管是划拨的土地还是有偿获得的土地，拆迁人都要先按照出让的土地市场价进行评估，然后根据评估报告确定相应的补偿金额。一般而言，划拨土地使用权与出让土地使用权在取得成本构成上的差别在于有没有交出让金。土地出让金有市场定价和相对低廉的政府定价两种。在拆迁补偿中，如果是划拨土地，则国家拿走较低标准的政府定价之后，剩下的部分应补偿给被拆迁人，即被拆迁人应取得市场价与政府定价的差额。行政机关和人民法院在实际工作中应当依照《土地管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定充分考虑对划拨土地的补偿。