容积率陷阱

容积率陷阱2010.7.1  《南方周末》         确切说，开发商应该称为“空间投机商”，其暴利主要来源于通过“容积率陷阱”攫取的公众资源(利益)。

　　开发商和纯建筑商不同，拥有的是“建造特许权”，就是说，建造什么、建多大，尤其在哪里建，是一种特权。确切地说，开发商应该叫“空间投机商”，靠出租出售空间使用权、所有权获利。

　　房地产开发必须充分依赖各种综合资源。如很多高档别墅建在自然条件优越的区域，甚至风景名胜区,“开发”的正是大自然亿万年形成的自然景观资源；在城市区域，多年的公共财政投入到交通、水电、绿化、教育、医疗等基础设施，堆积成丰厚的人工资源。对于北京、南京、西安这样的千年古城，还有不可多得的人文资源，其老城区空间格局、园林景观、路网分布还在大体享用着古人的遗产。开发商重金竞标市中心的土地(空间)，原因在于，各城市对主城区的基础设施投入相对最多。所以，开发的过程就是先圈占这些存量资源，再以成品房屋的形式出售，甚至无需盖房仅倒腾空间(卖地)也能获得暴利。

　　有种说法是：提高容积率可以增加建筑供应量，提高土地利用率，从而增加供给降低房价。在同一地块上，盖一层和十层，自然利润相差悬殊。经济术语描述就是：随着容积率增加，其边际效益递增而边际成本趋于下降。

　　表面上看，高容积率似乎真的提高了土地利用率，增加了经济效益。但是，同一地段的基础设施资源在一定时期内相对恒定，增加的建筑面积、多占的空间意味着强行增加了对各种基础设施的需求，从而人为造成了存量资源动态相对短缺，实质增加的只是局部开发商的经济效益。

　　开发商辩解，在招拍挂时交的土地出让金已经包含了“四源费”和“大、小市政”，对资源占用进行了补偿。不错，但那只是补偿了部分基础设施的直接静态建设成本，并没有包含动态的需求增长预期。随着人口大量涌入，对基础设施的需求始终在增长，超额需求争夺有限的空间资源，供需矛盾必然以“高房价”的形式显现。

　　如果把建筑比作积木，理论上躺着和立着容量不会有变化。提高容积率，对于某具体项目和开发商而言，多占了空间资源增加了效益，但对总体来说，造成了空间超容超载，这就是“容积率陷阱”，或者叫“容积率错觉”———以平面概念偷换实质性的空间概念，看起来“节省地皮”实质却多占了“空间”!

　　随着楼盘大量竣工，对资源的超额需求会逐渐释放显现。城市建设中我们常看到新楼盘带来的交通和水电气热等新增需求逼迫政府加宽道路修高立交桥、不断“开膛破肚”埋设各种基础管线。在这个混乱的“空间规划”体系中，水多加面、面多加水，实质上等于用公共财政向开发商和炒房者进行变相价格补贴和利益输送，并且形成恶性循环：开发商攫取的空间(公共资源)越多，基础资源稀缺就更严重，要求政府的“隐形补贴”就越多，随后开发的力度再加大，未来将逼迫政府拿出更多资金进行补偿性的重复建设投入。

　　随着林立的高楼增加，道路被迫加高成高架，隧道和地槽越挖越深，这已经成为许多城市的“港产景观”。著名的北京西直门桥，建国50年大拆大建了三次，一次比一次设计复杂，却至今仍是著名堵点。反过来设想，如果从规划上对城市整体建筑密度、分布、容积率严格控制，对基础设施的需求压力就会减轻，立交桥和地槽会大大减少，后续财政投入可以节省，房价反而炒不起来。

　　这个过程中，开发商和炒房者打的是时间差，赌的是经济发展带来的对空间资源的刚性需求增长，赚取的是货币化的公众利益；公共财政付出的是为供求平衡而被迫支付的高昂成本!

　　从囤积空间(囤地)的角度，开工量、竣工量、空置面积等数字并没有多大意义，因为快速增值的实际是空间，有无房屋形态并不重要。从长期看，随着政府投入的增加和人们需求的增长，由于规划的限制,某些特定区域的空间(比如北京五环内)必定供不应求，其价值一定会不断提升，拥有了空间资源(囤地)，就等于拥有了能自动增值的印钞机，即使完工成为完成品———房屋，也可以通过“捂盘惜售”获取更高利润，实际就是利用时间差进行套利的过程。

　　很多开发商都算过账，他们的楼盘如果不盖房光炒地皮,捂得越久挣得越多。商品房出售后部分预期利润让渡给了下游购房者。开发商不断重复着圈地—抵押融资—圈地的财富游戏，并通过银行信贷等方式将部分风险转嫁给金融机构。如果由于政策变化或其它原因造成地价下降，成品房屋售价甚至低于建安成本，则势必会出现所谓“烂尾楼”现象，也就意味着投机失败，假如投机资金大部分来源于金融机构，则不可避免地会爆发金融危机，中东的迪拜就是活生生的例子。

　　正因为先有政府通过土地规划制造出的投机(套利)机会，后才有开发商和炒房者的跟风投机(套利)行为。所谓炒作，不过是开发商和炒房者利用这种预期进行的正常投机(套利)行为，套的是国家财政投入和市场预期之利。忽视治理源头，单纯打击下游交易层面的炒地炒房，实在是舍本逐末。客观讲，不管是开发商还是个人,不管动机是自住还是投机，都是正当的市场参与者。商人逐利无可厚非，他们只是利用了制度的缺陷完成低风险套利。

　　如果空间作为一种资源存在明确的涨价预期，卖家可以找出各种理由延期开工、拖延销售。理论上政府和买家无权也无能力干预微观交易行为，即使被强行规定销售时间，也只是对预期利益进行了转移和重新分配，卖家完全可以以“左手倒右手”的方式应对，实质上的“囤地”和“捂盘惜售”无从根治。如果空间价值不存在上涨的预期，或这种预期由于信息充分公开而被公众分享，开发商和炒房者面临套利亏损的风险，大规模“囤地”、“炒房”现象会被市场力量自动遏制，政府也用不着费力出台那么多打击措施。