中国应做好楼市崩盘的准备

2009-12-18 | 中国应做好楼市崩盘的准备

中国应做好楼市崩盘的准备
——环球时报2009年12月18日
      时寒冰

    楼市崩盘，让日本在低迷或萧条中渡过了20余年，至今没有恢复元气。
    日本当年房价为什么崩盘？总结下来，无外乎几点：炒房投机获利超过正常企业利润，导致大量资源流向房地产领域，加速了泡沫的形成；滥发基础货币（对内）与升值压力（对外）；人口结构发生变化……
    中国自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危险还没有到来时，就提前发现问题，将之在萌芽状态就解决掉，以避免在未来某个时刻置身于危险之中。
    中国楼市会不会崩盘呢？不妨对照一下日本。
    从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润，别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划，即使剔除重叠的，规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，有的老板关掉企业，把钱投入到了房地产领域。
    这也正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？
    广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。
    中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但我们知道，存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿元。而2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。
    再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
    其实，中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被无情忽略了。
    我们不妨看一下媒体报道的具体数据：根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图，人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显，何等之快速。
    当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？我此前说过，当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，房价还能独立前行吗？毕竟，我们不是生活在童话中。
    房价连年上涨，远远超出了民众的实际购买力，严重恶化了民生，使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是，房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。
    既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处，而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后，依靠技术和民富两大基础，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来，中国房价如果真的崩盘，我们能撑多久？别忘了，中国缺少日本当年的两大支柱，民穷与技术落后的现实，注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。
    这些问题，真的应该冷静思考、认真对待了！（此文发表时有删节）

            写于12月16日

后记：摘录一封来信。最近陆续收到一些来信，非常感动，谢谢大家的理解和支持！你们的鼓舞和关心给我力量和温暖，陪伴我又迈过一道坎。   

 我此前曾经收到一份转寄来的诋毁我的“新闻通稿”，说有人花钱让媒体刊发，当时看了笑笑，心想：像这种肆意编造且明显诋毁人的稿件，媒体是不可能刊登的。结果，两天后，竟然有媒体登了出来。金钱的力量真是强大啊。
    媒体的责任是推动民生问题的解决，反映社会现实和民生疾苦，国务院召开拆迁条例修订研讨会，正是这种推动的结果。但现在的个别媒体不是歌功颂德，就是钻人裤裆，整天带着窥阴癖的心理去扒人隐私。听人说时寒冰的内裤是黑色的，非得找我求证，不仅要求证，还要说服俺解开裤子看看清楚，不仅要自己看，还要拿着显微镜对着做现场直播，并且说之所以这样做，是因为有人质疑你的内裤颜色，你已经成了焦点了……原本有这种病态需求的只是极个别人，媒体非得放大，这是负责任的媒体吗？是否有任何人随便贴一篇文章诋毁他人，媒体都给刊登出来？有些记者刚刚入行就开始干这种事，写的稿子不是“据传”就是“据闻”，不经当事人允许随意剽窃他人文章充任务，肆意编造、歪曲所谓的采访内容……唉，无话可说。
    我一直把自己的博客视为交流思想、分享研究成果与感受的平台，不忍心拿出个人私事浪费大家的时间（有些事情需要在法律框架内解决），而一些网站和媒体，面对花了钱买服务的会员、读者，却一再滥用权力，以泄私愤。我想说的是，任何人，无论是因利益驱使还是因其他方面的驱使，想利用我达到炒作自己的目的都是徒劳的。不在博客回应不代表不依法维权。你们滥用读者信任的结果是被抛弃。而且，所有的非法行为都将承担相应的责任。
    我还想说的是，只要生命尚存，任何力量都不能阻止我对民生问题的关注、呼吁。
    上天有好生之德，他以仁慈之心锤炼坚守正义者的内心，无论多么艰难，心怀信仰，走自己的路，让奸佞之徒说去吧。
    让我们继续携手前行！