住房痛苦指数

“住房痛苦指数”指用来衡量住房经济困难程度的指标，其计算公式为：商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数。从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。上述计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如果由他们来计算,则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。这种计算方法已简单到谁都会算,谁都会核对,几分钟就搞定。

例如,2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“百姓住房痛苦指数”即为:
百姓住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43

“住房痛苦指数”的纵向比较

这个数字是一个变数,既可纵向比较,也可以横向比较。我们先来作纵向的比较。
例如,在2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:
住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22
如此看来,2006年5月“住房痛苦指数”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地显示了这一时期的对楼市宏观调控失灵,“住房痛苦指数”支持国家采取进一步的、更有效的调控措施和金融政策。
再往前看,2004年中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月“百姓住房痛苦指数”即为:
住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51
从以上数据看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指数”为峰值。2005年“百姓住房痛苦指数”比2004年下降了0.29。这表明,2005年中国政府出台的一系列的房改新政,对改善中国老百姓的住房状况是明显有效的。
尽管2006年“百姓住房痛苦指数”又出现了大幅反弹,可尚未达到2004年的峰值。
这个指数存在的意义在于,我们可以量化中国政府经济宏观调控政策对房市的影响评价体系,免得不同利益集团的人从自己的私利出发随意评说,让人对中国房地产的运行状况莫衷一是,一头雾水。
当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国房市的观察和度量时,你立即会发现,它居然是我们一直在苦苦寻找的那架金色的天平,是观察和度量中国房地产市场运行状况的“第一量具”的衡量器。
这个指数还可以分解成全国各地的“住房痛苦指数”。各地会有很大差异。它与简单的商品房价格上涨指数相比,在表达对不同城市宜居程度上更直观,更准确,有更强大的可比性。

·北京的“住房痛苦指数”

我们试以北京为例,来分析一下北京的“住房痛苦指数”。
我们之所以选取北京,一是因为北京是首都,所有的房地产新政的实施均自首都始,它应该是中国房地产新政成效最重要最方便、最直观的观察点,二是因为北京是中国房地产的龙头,是中国房地产三驾马车的头马。它的一举手一投足,一笑一颦,一个脸色,一个眼神,都会对中国房地产的走势产生重大影响。
根据北京市统计局统计数据计算,2005年北京全年房价的均价为6485元/每平方米。同年城市居民人均可支配收入为17653元。以此为基数除以12,月收入为1471元。于是,2005年北京市的“住房痛苦指数”为:
北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41
这组数字以无可辩驳的事实告诉我们,尽管北京人的人均收入17653元,大大高于中国全国平均收入11197元,高出几乎50%,但北京人的“住房痛苦指数”却更高,大大高出中国平均的“住房痛苦指数”,高出了1.19。
2005年12月北京人的“住房痛苦指数”为4.57,而同一时期的全国平均“住房痛苦指数”为3.22,高出了1.35,高出41.6%,显然高出的太多太多了。

·上海的“百姓住房痛苦指数”

看罢了北京,我们再来看中国房地产三驾马车之二的上海,2005年上海全年的商品房平均价,据上海市统计局所公布的数字为每平方米6698元,比上年上涨14.6%。而2005年上海市的人均收入为18645元,以此为基数,除以12,可以算出上海人的平均月收入为1553.75元。
于是,2005年上海市的“住房痛苦指数”即为:
上海市百姓住房痛苦指数=6698元÷1553元=4.31
这样看来2005年上海市的“住房痛苦指数”4.31,比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.10。
这是由于上海市的商品房房价在2005年下半年快速回落,从1-6月每平方米7054元,下降到全年的每平方米6698元,同比涨幅也相应地从15.1%,回落至4.9%。而北京市的房价在2005年下半年在继续上行。
这还表明,尽管北京位于天子脚下,但宏观调控的收效至今仍看不到,宏观调控的收效上海显然更快、更有成效。

·广州的“百姓住房痛苦指数”

看罢了北京上海,我们再来看中国房地产三驾马车之三的广州。
据广州市国土房管局公布的房地产市场信息数据,2005年12月广州市的商品房平均价为5278元/平方米。2005年广州市的人均收入为14884元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为1240元。
于是,2005年12月广州市的“住房痛苦指数”即为:
广州市住房痛苦指数=5278元÷1240元=4.26
从这个数字看,2005年广州市的“住房痛苦指数”4.26,比北京人的“住房痛苦指数”4.41低了0.15,比上海的4.31低了0.05。
通过这样的比较,你可以清楚地、量化地看出,北京、上海和广州宜居的程度,广州位列第一,而北京位列倒数第一。
青岛的“百姓住房痛苦指数”
看罢了中国的一线城市,我们来看中国的二线城市,我们随机选取一个中国的二线城市青岛,看看青岛市的“百姓住房痛苦指数”。
青岛市2005年的商品房平均价为4639元/平方米。青岛市2005年的人均收入为12920元,以此为基数除以12,可以算出月收入为1076元。
于是,2005年12月青岛市的“住房痛苦指数”即为:
百姓住房痛苦指数=4639元÷1076元=4.31
这个数字居然与上海相同,仅次于北京。对此,你又该作何想?你不感到震惊吗?政府该不该引起高度重视?

·大连市的“百姓住房痛苦指数”
我们之所以如此关注大连,是因为大连成为2006年一季度,全国70个大中城市房价上涨的领跑者,新建商品住房售价同比涨幅为15.1%,楼市整体均价较去年同期增加1034元/平方米,增幅高达26.9%。
大连市2005年的人均收入为11934元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为994元。收入水平低于青岛市,大连市2005年的商品房平均价为4241元/平方米。
大连市百姓住房痛苦指数=4241元÷994元=4.26
这个数字己与广州持平,在此基础上再上扬15.1%,其“百姓住房痛苦指数”高达4.89,超过了北京、上海、广州。

·温州市的“百姓住房痛苦指数”

还有一个城市值得我们高度关注,那就是这几年来,以温州炒房团而在中国房地产市场风头出尽的温州。让我们来看看,温州炒房团是伤害了温州老百姓住房的幸福指数,还是改善了温州老百姓住房的幸福指数。
温州市2005年的人均年收入为20805元,位居全国之首,以此为基数,除以12,可以算出月收入为1735元,仍为全国之首。温州市2005年的商品房平均价为9278元/平方米。亦为全国之首。温州市在此一连创下了三个全国之首。
温州市百姓住房痛苦指数=9278元÷1735元=5.35
在这里,我们看到了“百姓住房痛苦指数”的令人吃惊的新高:5.35,而且不出在中国的一线城市,却出现在中国的二线城市。
当我们用“百姓住房痛苦指数”观察中国房市,我们立即会惊讶地发现,我们过去的许多重要的结论都是错的。
中国房市仅仅是局部个别城市过热?不对。中国房市泡沫最严重城市是北京、上海、广州吗?不对。中国房市泡沫最严重城市,居然是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
如果我们仅仅看商品房的绝对水平,如果我们仅仅看商品房的涨幅,那么,我们会很容易地得出结论,中国房地产泡沫仅存在于一线的超大城市,而二线城市没有房地产泡沫可言。可“百姓住房痛苦指数”告诉我们,这个统治中国房地产论坛多年的结论是错的。
“百姓住房痛苦指数”位居全国之首的,不是中国房地产三驾马车之北京、上海、广州,而是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
对于这样的一个结果,你又该作何想?不感到震惊吗? 温州市政府该不该引起高度重视?我们还能对温州的地下钱庄的胡作非为,一只眼睁、一只眼闭吗?
如果不是“百姓住房痛苦指数”,你能对这一切洞若观火吗?如果我们仅仅对比房价的绝对值或涨幅,那公平、可信吗?
对于这样的一个结果,温州炒房团给温州的城市宜居程度、温州的地方经济、温州老百姓住房幸福指数,都带来了些什么,我们不该深深地反省吗?
一连创下了三个全国之首温州市,又创下了第四个全国之首:“百姓住房痛苦指数”位居全国之首。

“住房痛苦指数”与“中国住房痛苦(国际)指数”

我们再接着作横向的比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:
一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。
239925元÷11197(年收入)=21.42(年)
你需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。
如果一个25岁的(已到婚配年龄)中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。
如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦(国际)指数”即为:21.42年÷5=4.28
这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦(国际)指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。