万达进穗是圈钱还是造城？

近日，大连万达[简介 最新动态]集团以11.22亿元一举拿下白云新城四幅地块，并计划投入50亿元将之开发成为一个集商业、酒店、写字楼、公寓于一体的城市综合体项目。此举，震惊广州业界。有人质疑，广州商业地产狼来了！？

作为国内商业地产领域最著名的开发商，大连万达目前已进驻了包括北京、上海、大连、成都、武汉等多个主要城市。但在华南地区，却一直缺少万达[简介 最新动态]的声音！在拿下白云新城四幅商业地块后，万达这匹来自北方的商业之狼，正式宣告进军广州市场。但对于万达的开发模式，市场对其的评价是毁誉参半：所开发的项目或已成为当地的商业地标，或被看成了是上市圈钱的棋子。本次进入广州，万达的目的何在？未来又能折腾成什么样子？广州业界又如何看待这匹北方的商业之狼？

万达在广州拿地

是圈钱还是造城？

自2002年进军商业地产领域以来，大连万达集团在近几年的发展是成功的，不仅奠定了其在中国商业地产领域的霸主地位，同时更建立起一个商业王国。据了解，2002年是万达的一个历史性转折点，近40个商业地产项目万达广场开始陆续出现在全国各大中城市，一时间创下了“每一个万达广场、每一座城市中心”的商业奇迹。

但自去年年底开始的全国扩张战略，以及即将于A股上市的传闻，让地产人士对其未来的发展产生了疑虑，也对其进军广州的前景表示出担忧。据了解，2008年~2009年度，是万达扩张最快的一年。自2008年年底起，万达开始频频抄底土地市场，仅当年的第四季度就投入了50多亿元用于增加项目土地储备。该集团董事长王健林也曾公开表示，2009年万达计划投资200亿元，在国内买12到15块地皮，2009年下半年至明年新开24个万达广场。

快速扩张只为上市？

有业内人士为其算了一笔账，按照如此大规模的拿地开发，万达在最近两年需要付出上千亿的资金。而目前，万达的现金流主要来自销售回款，持有物业的租金收入。但据了解，万达在今年的销售额约为250亿元，即使加上持有物业的租金收益，也仅有280亿元左右，这是否可以支撑庞大的项目开发对资金的需求？因此，广州不少业内人士质疑，这是否与计划近期在A股上市的传言有关，万达的快速扩张意在金融市场？

对此，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，即便是与上市有关，也不能否认万达。“每个公司都有其发展的战略，只要项目最终能够正常运营，就是成功的。”中国著名房地产品牌营销专家陈真诚认为，虽然大连万达在全国大举扩张，表面上看确实存在不少风险，但这对万达的将来也许是有极利的。他表示，随着土地的价格上涨或是有些城市重要地块的日渐稀缺，未来万达未必会拿到适合商业发展的地块。

业界提醒小心万达

据一不愿透露姓名的资深商业地产人士透露，大连万达在2003年~2004年间的发展是不成功的，所开发的商业项目仅有30%左右能够正常运营下去。据《辽沈晚报》、《经济观察报》等媒体报道，在2003年，沈阳万达商业广场[最新消息 价格 户型 点评]开业后，由于客流量稀少，仅在13天时间，精品街的大部分商铺就已停业。2004年2月1日，业主经过与开发商斡旋，在万达同意出资提供3个月租金的情况下，116家精品店又重新开业了。但是半个月后，这些商铺不得不重新关门，而后酿成了第一次停业退铺风波。2006年9月25日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到3年的沈阳万达商业广场就被拆除重建。“虽然在2007年以后，万达的商业项目成功比较多，但这其中万达没少交‘学费’。”该人士还表示，万达一些项目通过商铺的销售来回笼资金这种方式，无疑是将最大风险完全的转嫁给小业主和投资者。“那时的万达也已赚取了这些业主和投资者大量的资金，而抽身其外。”

著名房地产专家韩世同同样表示，大连万达如此疯狂的全国扩张，是具有极大的风险。他对于大连万达进入广州显得比较担心。韩世同表示，据他了解，万达在其他城市的很多项目都做得非常失败，甚至万达有些项目根本就没有办法盘活，给业主或投资者带来了极大的危险和损失。另外，万达目前如此疯狂的扩张，一旦万达在白云新城的资金链断了，那么其在白云新城的商业发展或只是纸上谈兵，所以广州需要警惕。“如果万达进入广州市场，仍采用销售商铺的经营模式，那么存活率是有极小的。”

白云新城将迎来城市综合体

根据前不久万达在广州媒体投放的招聘广告显示：“广州万达广场投资有限公司为万达集团子公司，现拟斥资50亿元在广州市投资建设以大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目，总建设规模约为50万平方米。”初步描绘了其在白云新城四地块的发展规划。

据了解，广州万达广场建成后将引入20多家国际一线品牌，营造一条长约480米的天幕步行街，力争将万达广场打造成广州高端商业中心。对于万达广州白云新城项目的具体发展规划，以及将来会采取怎样的经营模式，记者曾致电万达集团相关负责人，该人士以在北京培训，暂不清楚项目的发展规划为由拒绝接受采访。随后，记者又致电万达广州公司策划经理于先生咨询相关问题，该负责人也称自己对广州项目并不了解，并一再强调万达在白云新城商业广场的奠基一事已经延后，至于奠基的具体时间还不清楚。

对于万达计划将白云新城四地块发展成为大型城市综合体项目，宏展投资顾问有限公司董事副总经理程立志表示，白云新城经过多年的规划，目前也到了该启动的时候了。在商业方面，引入万达这一全国顶级的商业地产开发商，对区域的发展来说是一件好事，有助于区域的顺利开发。曾经参与白云新城规划研究的广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文同样对记者表示，近期，随着这一区域城市新中心定位发展战略的进一步明确，白云新城未来的发展将改变过去纯住宅项目先行的做法，以商业，特别是广州目前最为缺乏的城市综合体项目发展为先的做法，将进一步提升区域的竞争力。因此，白云新城引入万达，是一种战略上的需要，这也符合广州中调战略、白云新城建设城市副中心的需要相吻合。达[简介 最新动态]广州发展路在何方？

中国商业地产研究院院长杨奕勇：

万达走大众路线更符合区域需求

目前广州旧机场周边并没有什么高端的住宅，整个区域的消费档次是比较有限的，反倒是白云区周边

的人流比较多，而万达若走大众消费的路线，或者更适合这些消费者。如果万达能做旺的话，那么，将会带动整个区域的发展，可能就形成了广州另一个购物天堂。

宏展投资顾问有限公司董事副总经理程立志：

不可简单复制过去模式

万达是一个专注于商业地产的开发商，有其清晰的发展定位。虽然明年万达有10多个在建项目要推出市场，看上去似乎承受着巨大的资金压力，但一个企业既然能够如此操作，必然有其深层次的原因，以及独特的融资渠道作为支撑，对此，作为一个局外人不好去做评价。

但是，在白云新城这一非主流零售商圈，如果简单复制天河城、正佳广场[最新消息 价格 户型 点评]这类商业综合体的发展模式，相信很难获得成功，因为，周边的消费能力在短时间里难以支撑如此庞大的购物中心的发展。万达未来具体怎么做？我们还需拭目以待。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：

引入万达是战略需要

广州传统的商业业态，除了目前零售较为集中的天河城、正佳广场等大型购物中心为主的天河商圈以外，其实更典型的是林立的专业市场和临街商铺，引入万达这类与本土经营模式有所区别的开发商，以开放式的心态去推动广州商业的发展，赋予其更多的活力，未尝不是一件好事。

中国著名房地产品牌营销专家陈真诚：

万达模式在穗有待检验

如果万达能够做得好，那么就可以带动区域的经济的发展。普通住宅只要将货量销售完毕就可以，但万达这样的商业模式就不一样，从拿地，到开发、销售、招商、经营，万达的城市综合体模式可以为区域带来大规模的经济推动力。当然，前提是项目能成功开发及经营。