房产税的海外经验

房产税的海外经验

   房产税改革的信号越来越浓，似乎已经箭在弦上，但舆论对房产税的质疑只多不少。征收标准和人群如何界定？市价如何评估？开征房产税后真的能有效抑制房价么？向已经支付了土地出让金的购房者征房产税，存不存在重复征税？对于这些质疑专家学者们争论不休，难以达成一致，不过既然房产税是学习自国际经验，我们不妨先看看其他国家是如何对不动产征税的。

   美国：征收物业税

   物业税是美国的主要税种之一，任何私人房产都需每年缴纳物业税。美国的物业税是按照房屋价格缴纳的，越值钱的房屋缴纳的税费越多，而具体的税率则各州不同。物业税最高的是纽约州的奥尔良县，物业税是3.05％，最低的是路易斯安那州的一个县，物业税只有0.12％。而平均来说，美国的物业税在1％左右，也就是买一套30万的别墅，每年需要缴纳3000美元的物业税。美国的物业税不是一成不变的，各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定其当年的物业税税率。

   对于美国的物业税，首先要将它与我们常常谈起的房产税加以区别。其实房产税在中国并不是新税种，早在1986年国务院就对房产税的作了详细定义和缴纳说明：该税种一直只针对经营性房，对个人所有的非营业用房是免征的。而目前热议的“开征房产税”只是对已有房产税的改革，以期让它达到遏制房地产投机炒作的目的。

   传闻中最有可能优先试点房产税的上海，虽然刚刚出台了响应升级版“新国十条”的调控细则，但房产税相关的内容却不再其中。但各界预测，改革后的房产税有可能效仿美国物业税，将征收范围扩大到住宅，但只限制在二套房、三套房、豪宅和大户型等投资性住房与改善性住房，以增加房屋持有阶段的成本来打击投资炒作。因为中国目前没有“物业税”这一具体税种，如需增加新税种需要明年全国人大投票通过，所以即将上马的改良版房产税将不得不征着“物业税”的“实”，挂着“房产税”的“名”。

   美国物业税的收入在地方政府财政收入中所占的比重，往往达到20%-50%，是相当大的一部分。这笔钱主要用于基础设施的建设，比如居民区周围的道路、学校、治安、绿化等建设与完善。而中国如果开征房产税的话，将是更为巨大的财政收入。据经济学家郎咸平先生预测，假设杭州开征房产税，一年的税金可以达到500亿，相当于杭州所有税费的总和。这笔巨款如何运用，能不能用之于民，是中国开征房产税之前须慎重考虑的细节。

   法国：地产税和居住税

   法国对不动产征收的税种主要是地产税和居住税，均由地方政府征收。地产税分为“建成房屋土地税”和“未建房屋地产税”。地产税由业主缴纳。税额以地产的租赁价值作为征税基础，乘以一个可调整的税率计算得出。每年的税率由房屋所在市镇确定。居住税由房屋的居住者缴纳，不论是居住者是业主还是租客，其计算方法与地产税一样。如果房屋空置，业主无需缴纳居住税。一些弱势群体可以享受免征地产税和居住税。

   比利时：有专门的部门为房产估价

   比利时所有的住宅，包括办公用房、商业用房、工业用房和民宅，都要征收物业税。值得一提的是，比利时有专门的物业税管理部门，在每年的固定日期综合业主房子的大小、条件等情况，对其房产在一年12个月的出租收入进行“估价”，然后按照相应税率征税。比利时的物业税率比较高，需缴纳房产估值的30％到50％。

   中国房产税如何征，是以购买价格为标的，还是以市价为标的，是各界普遍存在争议的一个问题。如果对原值来征税，五年十年以前的房价都很便宜，一套房子30万，只对21万征税，每年交一、两千块就够了，这个老百姓是可以承受的，但对房地产调控没有什么意义，如果是按市值来征税，那么由谁来评估房产的价值呢？中国能否像比利时那样建立一个专门的对房产估值的部门呢？如果能够建立，又如何防止这批评估人员成为新一批有权有势有可以寻租的官员呢？

   韩国：打击投机炒作

    韩国在2001年到2004年之间也曾经历房价疯涨，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压房价推出了“综合不动产税”。

    综合不动产税是在财产税之上额外征收，主要面对高端住宅，意在打压高房价、促进财富的再分配。在2007年，韩国的综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。再加上普通财产税，负担确实不轻。

    实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。然而韩国房价的持续下降却不仅仅是因为综合不动产税，韩国政府还推行一系列辅助性政策，像增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。再加上2008年外部金融环境的变化，内外因结合，才使韩国楼市进入缓慢而有控制的调整期。

    相比较起来，韩国实施综合不动产税的背景和我国最为相似，但最后的效果却不是综合不动产税一己之力能达到的。在我国，人们对房地产税能否有效遏制房价的结果心存疑虑，但房价调控是一个综合的过程，政府不能仅出房地产一招，还应该推行一系列配套，多管齐下，才能让房地产市场回归理性有序。例如，韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。

    在实施房地产税打击投机的同时，还需要加大保障房建设，韩国政府推动建设的保障性住房“安乐窝”就颇受韩国民众欢迎。到2018年，韩国政府拟在首尔与其周边建设150万套“安乐窝”，其房价是一般商品房的70%至80%。在中国楼市的供给结构中，商品房占了90%，保障性住房非常缺乏，这一点将是今后调控的重中之重。