韩令国

在许多国家里，该不该买房本身是个非常简单的问题，因为多数国家的房价收入比趋于合理，对他们来讲，买房与吃饭是一个道理，属于正常的生存开支。但对于中国房地产市场中的居住需求来讲，该不该买房与该不该吃饭就不是一个道理，吃饭即可以根据实际情况考虑消费金额，又可以根据想要消费的金额去选择饭店与食物，而房价十余年始终受卖方控制，市场供给的可选择性几乎没有，买家根本没有选择余地，表面市场化的房地产市场，实际上则是一个完全处于垄断地位的市场，让问题更复杂的是，这个市场又不断地受到政策变化导致房价预期发生变化。因此，该不该买房也就变成一个非常复杂的问题。

对于该不该买房这个问题来讲，首先要看需求者所处的地区，其次要看需求目的，再次之需要衡量需求者的可承受能力。

从这一轮调控来看，几个暂行限购政策的城市房价短期内不存在房价暴涨的可能，但是并不缺乏房价上涨的动力，从政策的贯彻与执行力来衡量，目前是不是适宜买房仍然无法判断，主要原因就在于政策的执行力。从以往事实看这一次调控，能否执行到位也很难判断，所以对执行限购的城市是否该买房没有人看得清，但是以这一次的调控政策效应看，受调控城市的房价可能会被短期遏制甚至出现一些跌幅，现在买房虽然不能算是高点，但绝不会是低点。

在未受到调控的城市中，无论受调控城市的调控政策能否严厉执行，受货币政策、通胀因素及其投资需求与地方政府所影响，房价都会形成一个上涨趋势，差别仅能是一个较快，一个平稳。对于这些城市的需求者来讲，如果目前可支配力允许，又有真实需求，可以不理会调控直接购房。如果可支配力不足的，就不要给自己增添更大的生活压力，等待未来五年的3000万套保障性住房也是个不错的选择。

这里需要增添几条简单分析：一是房产税会不会造成房价大跌，二是关于汇率战争与房地产关系，三是普通百姓如何跑赢通胀，四是政府的十二五规划能否以降房价为目标，五是保障性住房供给能否改善供需结构，六是逼出空置率能否改善市场供需结构。

从现有流传出的房产税征收方案版本看，房产税即使征收也不会导致房价大跌，相反，房产税一旦开征，就会与租房税一样彻底转化成消费成本，这个成本的最终支付人只能是最终需求者，即使是击鼓传花的游戏，也只有最后一个接盘者才是真正买单者。

这一轮汇率战争的主谋是美国，汇率战的目的是让中国在汇率与贸易上付出更大的代价，从而对以美国为首的几个国家居民起到消费补贴作用，但绝没有能力将中国复制成上世纪八十年代的日本，也就是说中国在这一次汇率战争中，不会输得很惨。从另一方面讲，人民币汇率的放开对中国不仅并非无益（具体原因这里不再闲谈），反而是好处多多，因此，最终的结果只能是人民币汇率逐渐放开，货币逐渐升值。但是这一过程中，部分出口业会受到重创，许多出口企业会因此阵痛转型，同时也会有更多的资本由于出口受阻而在市场上乱窜，渗入到房地产业的比例也会不断走高，从而为房地产业增加更大的市场需求。

在当前中国所处的经济环境下，紧缩性经济政策很难出台，唯一可以预见的就是将要面临更高的通胀，所谓的收入倍增计划实际上就是政府为应对恶性通胀所采取的权宜之计，从收入五年翻一番的数字看通胀，物价五年内翻一番的可能性要比收入高得多，因此，只要去除经济二次衰退并长期萧条的可能就可以得出结论，未来几年的资产价格一定是上涨的，货币一定是加速贬值的。所以，普通百姓如果想要跑赢通胀就只能依靠投资一些升值速度高于通胀率的产品，但是在中国很难找到几种这样的产品。

对于房地产业成为政府十二五规划中的重点调控目标一事，可以简单的从政府财政角度解析，当前的政府财政主要来自于土地财政，这是已经通过十几年发展演变成的依赖症，短期内根本无解，如果再加上政府需要的经济增长需求，地方政府能做的就只有投资拉动GDP，政府投资的钱也只能依靠土地财政解决，因此，即使喊出再大的口号也无法解决地方政府对土地财政的依赖，地价也将随着依赖程度的恶化，不断处于上涨状态。

从保障性住房的供给计划看，一方面减少了大面积的商品房建设用地，一方面保障性住房供给规模较小，两者之间起到的作用一是减少了未来商品房的市场供给面积，二是保障性住房杯水车薪。从98年至今，商品房价格上涨过快的市场原因中很大一部分是供给不足（腐败与政府需求不计在内），如今又要因此建设保障性住房而减少商品房建设用地面积，必然会造成未来几年商品房市场供应面积小于需求的现象，而保障性住房所说的解决掉20%低收入家庭的居住需求这一数字，从未来五年3000万套这个数字看，仅能解决1亿人口的居住需求，而未来五年城镇新增的务工人员就要接近这个数字，如果加上现在城镇居民中10%的低收入家庭在内，无论是数量还是面积都是远远不够的，也就是说，保障性住房所能保障的，仅是极少数低收入家庭，其余的中低收入群体，依旧只能通过市场渠道解决，而商品房的建筑用地规模又被政府缩减，后果是显而易见的。

当然，此前6540万套空置房的消息至今还未得到证实，按套数计算如果属实的话，可以解决2亿的居住需求，但是我们需要分清，在城市中心根本不存在如此规模的空置率，这些空置大部分存在于别墅区与远郊区，这样的空置实际上与百姓的居住需求毫无干系，首先别墅区与郊区离普通劳动者的生活区域与工作区域较远，其次普通收入群体也没有能力承受大户型的居住成本，即便是这些空置率是真的，也与普通百姓毫无干系。

最终，买不买房主要还是取决于房价预期，而所有人都已经清楚，决定房价的是垄断而不是市场，垄断的不是资本而是政府，那么能不能买得起房，房价高低与否，合理与否，事实上都与市场无关，而是与政府有关，只要政府的垄断不打破，房价就不存在与收入合理的可能性。