房地产，让所有人头痛，让所有人无奈

看看房地产的历史
1。1992-1998年，正式推出房地产市场：
想法：希望通过房地产能够活则更多利润和税收，特别是外销房，可以获得宝贵的外汇，同演的房子，卖给外国人可以买得更高，
做法：批租大量外销土地，各级政府积极开发房地产，特别是外销房，那个时候，几乎都是国营单位，主要基金来源是银行贷款
结果：由于95年开始宏观调控，紧锁银行贷款，停止楼堂馆所建设，开发商一下断粮了，加上97东南亚金融危机，烂尾楼出现，租金下滑，空置率上升，有些外销房从usd1，700/sqm跌倒rmb4，5000/sqm
伏笔：国内大部分居民收入还没有到购买房子的水平，所以受打击面不大，相反，购买力在积蓄，
其他潜在影响：鼓励股市投资，让老百姓的储蓄变成国有企业解困资金，而且不用还的，
2。1998-2002年：把房地产作为支柱产业，
想法：希望通过投资来拉动内需，同时改善居民住宅，
做法，土地低价批租，有些旧城改造甚至市面土地出让金，或者政府奖励，而且市政府求人拿地，有些国营单位因此因祸得福，象绿地，城开，城投，中星。。。。。。
取消福利分房，降低税收，人才引进，蓝印户口，贷款乘数放宽。。。。。
结果：2000年开始，房产市场大涨，请注意，那些赚钱的可不是炒房的，都是改善居住需求，或者办理蓝印户口的，同时，先前买下房子（包括老公房的）都以外的资产增值，
伏笔：这段时间，由于股票市场跌得已经面目全非，散户杀散户，大户杀散户，机构杀大户，机构杀机构，一步步走过来，资产严重缩水，钱都不知道那里去了？同时，外商投资进一步增加，打量起商投资中国，特别是长三角地区，对房价上涨和居民收入提高起了很大作用
其他潜在影响：政府投资起经济主导地位，水泥钢铁，价格暴涨，值得一提，钢铁价格上涨是因为中国已经成为全世界工厂，而且政府基础设施的建设需要的钢材远远超过房地产，
3．2002-2004年：房地产价格疯涨，“老百姓怨声载道”让政府害怕，
想法：控制土地出让，让房地产降温，
做法：土地招投标，严格控制农用地转让，严格限制房产设计，列入，限高，限值容积率等等，限制贷款，
结果：房地产价格暴涨，投机开始成风，开发商惜售，动迁困难，供应受到的打击比需求大，很多外地批地无度，浪费闲置严重，
伏笔：政府首脑新旧交替，新一代要树立自己威信，特别是需要快速波的基本老百姓的信任和拥护
4．2005年：宏观调控，房地产被指名道姓
想法：看到靠投资不能拉动内需，而且政府投资效率低下，
经济有可能出现潜在危机，银行坏账，金融开放，害怕热钱近来引起金融风暴，
想振兴股票市场，
降低房产价格，让老百姓买得起房子（比例没说）
做法：升息，限贷，税收，政策限制交易来打击炒房，
结果：部分地区受影响，象上海杭州，不少地区依旧上涨，（北京，广东），钢产过剩，外资大举进入，大举收购，开发商资金出现问题，民工拿不到钱，银行优良资产变坏帐危险增加
伏笔：下一个5年计划正在制定，
从上面可以看出：
1． 老百姓富裕并不是主要目标
2． 每一次改变都是减负，教育，住房，医疗。。。。，碰巧，你在房产上获利了，那时外快，不是本来目的，
3． 屁股指挥脑袋：官员的一切做法是向上面表忠心，只要紧跟最上面，官位就可以保住，省直还能上升，至于出的政策效果如何那不是最重要的，最上面也不会在湖这个，这要你忠心，根正苗红，会随风起舞，才重要，
2006年：房地产：鸡肋鸡肋，
分析：
1． 现在明白，老百姓不敢花钱的原因，但是我敢打赌，医疗教育改后，老百姓还是不敢花钱
2． 银行改制关键时刻，战略投资者引进，不能增加坏账，特别不能由于房产市场造成新坏账大量增加
3． 经济发展：由于原油，铁矿石涨价（中国人要买的就疯涨，中国人要卖的就狂跌）出口会受到严重打击，人民币进一步升值的话，或者利率进一步升高，对经济的破坏性不可估量，房产，可能还是一根救命稻草，至少现在还没有彻底坏掉。汇率，利率已经成为经济金融脖子上的吊索，
4． 股票，只是想通过抬高股市来刺激老百姓投资，股市上涨的更本动力（上市公司回报股民）还没有形成，所以还是换汤不换药。我个人不看好，
5． 上面突然发现，原来想通过打压房产来亲民的政策原来不是那么回事，原来你们要的是超过现在经济水平的，（内环，最好不贷款或者贷款不超过10年就能付清的房价），全世界做不到，
6． 奥运会，全世界都看着，不能让房子丢了脸，
可能做法：
1． 款严中有松，或者暗暗松动，现在都采用优惠利率就可以看出
2． 不在出新政策打压（如果涨得离谱还是要打击的，说过的话还是不能打自己耳光的）
3． 土地供应仍然偏紧，
4． 雷声还是会有的，就是要敲击那些想投资的人的神经，（突然说一下物业税，所得税。。。。。。。）
可能的结果：5月份后成交量会回升，价格不会变动很大，
以后：
1， 物业税肯定会执行，那么一大块肥水能不收吗？
2， 所得税也会执行，但是很可能是下次房产价格到高峰的时候
3， 你的富裕不是现在的目标