房地产问题的经济学解读

2010-10-13 17:33:11
（中经评论·北京）细致的经济学分析，有利于我们理解当前房地产市场的种种现象，并给出科学而理性的应对举措。
一、房地产需求是一国经济发展阶段的主导需求，当前中国房地产问题是中国经济各种矛盾的集中体现
房地产需求旺盛是一定经济发展阶段的必然现象，是不可逾越的。在人类历史的进程中，当人们首先需要解决吃和穿的问题的时候，吃和穿是人们的主导需求，这种主导需求促进了第一产业，即农业的发展。当吃和穿的问题解决以后，人们进一步需要解决住和行的问题。广义的住不仅包括有房住，而且包括住房状况的改善；广义的行包括汽车、飞机等。当住和行成为主导消费的因素的时候，就促成和推进了房地产、汽车等以及与之相关的产业的发展。改革开放以来，我国初步解决了人们的吃和穿的问题，住和行的问题逻辑地成为紧接着必须解决的问题，房地产就势必成为当今中国经济发展的主导产业。
引起人们强烈关注的中国房地产市场的现状是多种因素促成的。具体表现为：⑴经济虽然恢复，但启动方式仅着力于“铁、公、基”，通过创新形成的新产业不多，各种资本投资的机会不多。⑵非公经济准入的“３６条”贯彻不力，民间资本不能平等地进入垄断行业，形成了相对过剩的民间资本，资本天生要增值，天生要为自己寻找出路，于是流向了房地产业。⑶通货膨胀预期。人民币对外有升值的压力，对内有通货膨胀压力。在银行存款负利率的情况下，无论是富人还是一般老百姓，都要千方百计地使自己手中的人民币不致贬值。当其他投资渠道相对稀缺、股市风险又太大时，人们把目光投向了房地产。⑷收入分配差距的拉大，使得一些富人即使不贷款也买得起房。况且在富人看来，房子是投资品而不是消费品，这就进一步刺激了他们买房的欲望。当富人的强烈需求进一步把房价拉上去的时候，房价对于低收入的群体来说就更高了。由此可见，当前中国房地产问题是一个综合经济问题。
二、解决当前中国房地产问题，要集中各方面的智慧，寻求全方位的均衡
既然房地产问题是目前各种经济社会问题的集中体现，解决问题也应当从多方面入手，寻求多方面的均衡。
首先，要寻求供给与需求的均衡。从社会的期望来看，当前房地产供给与需求不均衡。人们期望经济学意义上的价格均衡点能降下来，即均衡价格能低一些。房价太高说明需求太旺，供给不足，经济学上所讲的需求是有效需求，是有货币购买能力的需求。把均衡价格下移的办法一是加大供给，二是减少需求。加大供给，就是要提供更多的房子，市场上待售的房子多了，房价自然会降下来。笔者经常举的一个例子是，粮价高了，政府会把库存的粮食拿出来平抑粮价；肉价高了，政府会把库存的猪肉拿出来平抑肉价，那么，政府为什么不能把库存的房子拿出来平抑房价呢？政府完全可以有库存的房子，例如少搞一点“铁、公、基”的建设，把这些领域的一些投资拿出来建房子。从经济学的角度看，给一个相对饱和的领域投资边际效用会递减，减少相对饱和领域的投资，把减少下来的投资投向那些急需的领域，会提高整个投资的效益，即经济学上所讲的效用最大化。
从需求的方面看，起码两个方面应当引起关注。第一是当从我国拥有１３亿人口的基本国情出发的时候，一个显而易见的结论是我们不能向所有人提供太大的房子，例如动辄就一百平方米以上。如果向所有的家庭都提供一百平方米以上的房子，那就会大大超乎我们的国力，进而影响经济的进一步发展。日本、韩国就很少建大房子，这是基于可以使用的土地。韩国严格规定了绝对不可使用的、另作他途的耕地。第二是不要盲目地搞移民式的城市化。在中国的城市化过程中会有一部分农民进入城市，这是需要的，也是可以理解的。然而更科学、更符合中国实际情况的可能是城镇化。通过一乡一品，加强农副产品的深加工，农业产业化，加强农村的基础设施建设，以此解决三农问题，这样的城镇化可以减少城市房子供应的压力，有利于经济社会健康发展。
其次是寻求政府与市场的均衡。毫无疑问，中高收入阶层的住房应当通过市场去解决，中低收入人群的住房应当通过政府去解决。如果政府加大了经济适用房和廉租房的有效供应，就会大大缓和房市压力，缓和人民群众在房地产问题上的激愤情绪，在房地产问题上的矛盾也就不会像现在这么尖锐。因此，除了通过科学的政策制定抑制部分城市的房价过快上涨之外，政府一定要保障廉租房和经济适用房的供给。
政府在调控房地产市场方面要有所作为。如规范房地产市场的秩序，解决贫富两极分化的问题。解决贫富分化的问题，既有初次分配的问题，更有再分配的问题，再分配包括适时推出物业税、遗产税；落实两个“非公经济３６条”，让民间资本有更多的投资机会；通过土地经营制度、财税制度的改革，解决土地财政的问题等。还要认识到，负利率虽然可以刺激经济，但过度的负利率将影响人们的预期，也会扰乱经济秩序。
最后是寻求经济与社会的均衡。任何经济问题都不可能是纯粹的经济问题，特别是当经济问题发展到一定程度的时候。政府不可能坐视部分城市房价过高不管。从事房地产开发建设的企业家，为我国的经济发展做出了应有的贡献，他们的利益诉求也是正当的。我们应当努力寻找社会各种利益的均衡，寻求经济与社会的均衡，使我们的经济、社会能够健康、和谐地发展。
（中国经济时报，中国人民大学经济学院，李义平）
作者：李义平