神马文学网房地产市场的逻辑决定调控逻辑
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 17:31:06
今年以来的楼市可谓：一边是市场的火焰，一边是政策的海水。然而，几乎所有的迹象都表明，调控之水并未能够浇灭楼市之火。
据广州日报昨天报道，中国指数研究院的最新数据显示，今年1－9月份，全国土地市场表现火爆，包括上海在内的30个城市累计卖地近9000亿元，与去年同期相比增长了约七成，而增幅超过100％的就有14个城市，接近一半。土地市场的火爆是楼市高位繁荣和房地产企业不差钱的印证。数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。
与这两组数据相伴随的是，空前严厉的调控政策分别在今年4月和国庆前后轮番出台，中央定下基准政策后，地方进行细化和加码。
在这背后，至少从2007年以来就清晰可辨的中国楼市逻辑，一直没有改变，即房价的大幅上涨必然会招来调控新政的出台，而同样确定的是，新政出台后房价停止上涨的时间不会太久，很快就又重拾升势。无论政策在出台之际看上去多么严厉，事后看总给人“空调”之感。
深圳、上海等地先后出台的最新调控细则，最大的一个亮点是限购。上海的措施是每户限新购一套住房。这个规定只涉及到增量部分，对家庭已有住房的多少没有影响，深圳的政策也是一样。一些家庭会产生要把政策允许的空间用足的冲动，反而刺激需求。从计划经济走过来的人都会想，越是限购的东西越要多买，提前买。
房价越跳越高不得不引起我们对政策的反思。中国的房价涨到今天，到底是否理性，值得思考。大多数人以自己的收入或者社会平均收入为参照来看，动辄上千万的房价的确有些离谱。但高房价是一系列因素共同推动的结果，如果这些环境不改变，上述楼市逻辑还会持续。首先是，经济中存在大量流动性，中国的M2（广义货币量）早已超过美国成为全球最大，但中国的GDP只是美国的1/3，在家庭层面上，中国存在着数量可观的家庭规模；其次，在增量意义上，中国经济和货币供应量的增长都将保持较快速度，还会创造出大量的富裕家庭和住房购买力；最后，中国的低利率环境是房价的重要推动力。低利率不仅诱发通胀担忧，同时也会让更多的家庭买得起房或者买得起更多的房子。此外，中国还是一个土地稀缺，并且正处城市化进程中的国家，而土地资源的利用效率在不同地区间存在巨大差异。
楼市逻辑是与上述大量事实联系在一起的。房价要回到一个大多数人都能接受的平稳区间，需要相当多的条件得到满足。
当然，还不能忽视的一点是，卖地收入已成为地方财政的重要来源。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8％。这些收入并不是可有可无的，地方政府用这些收入更新了基础设施、公共交通，兴建保障性住房，甚至发展医疗教育等公共事业。地方政府的这些支出责任必须要有相应的财权相匹配。而这涉及到财税体制的艰难调整。
现有条件下，房地产市场与政策的博弈逻辑在一定时期内似乎还难以彻底改变。但这绝不是说房地产政策无效或者可有可无。通过有效的手段，能够抑制房价过快上涨，并为一系列决定房价的制度性改革赢得时间，也能够降低房价大幅偏离经济基本面、未来出现硬着陆的风险。也就是说，相关政策应该从长计议并制度化，给人以稳定的预期。毕竟，调控政策的逻辑是由房地产市场的逻辑决定的。
（为经济学博士，宏观经济金融观察研究人士）
据广州日报昨天报道，中国指数研究院的最新数据显示，今年1－9月份，全国土地市场表现火爆，包括上海在内的30个城市累计卖地近9000亿元，与去年同期相比增长了约七成，而增幅超过100％的就有14个城市，接近一半。土地市场的火爆是楼市高位繁荣和房地产企业不差钱的印证。数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。
与这两组数据相伴随的是，空前严厉的调控政策分别在今年4月和国庆前后轮番出台，中央定下基准政策后，地方进行细化和加码。
在这背后，至少从2007年以来就清晰可辨的中国楼市逻辑，一直没有改变，即房价的大幅上涨必然会招来调控新政的出台，而同样确定的是，新政出台后房价停止上涨的时间不会太久，很快就又重拾升势。无论政策在出台之际看上去多么严厉，事后看总给人“空调”之感。
深圳、上海等地先后出台的最新调控细则，最大的一个亮点是限购。上海的措施是每户限新购一套住房。这个规定只涉及到增量部分，对家庭已有住房的多少没有影响，深圳的政策也是一样。一些家庭会产生要把政策允许的空间用足的冲动，反而刺激需求。从计划经济走过来的人都会想，越是限购的东西越要多买，提前买。
房价越跳越高不得不引起我们对政策的反思。中国的房价涨到今天，到底是否理性，值得思考。大多数人以自己的收入或者社会平均收入为参照来看，动辄上千万的房价的确有些离谱。但高房价是一系列因素共同推动的结果，如果这些环境不改变，上述楼市逻辑还会持续。首先是，经济中存在大量流动性，中国的M2（广义货币量）早已超过美国成为全球最大，但中国的GDP只是美国的1/3，在家庭层面上，中国存在着数量可观的家庭规模；其次，在增量意义上，中国经济和货币供应量的增长都将保持较快速度，还会创造出大量的富裕家庭和住房购买力；最后，中国的低利率环境是房价的重要推动力。低利率不仅诱发通胀担忧，同时也会让更多的家庭买得起房或者买得起更多的房子。此外，中国还是一个土地稀缺，并且正处城市化进程中的国家，而土地资源的利用效率在不同地区间存在巨大差异。
楼市逻辑是与上述大量事实联系在一起的。房价要回到一个大多数人都能接受的平稳区间，需要相当多的条件得到满足。
当然，还不能忽视的一点是，卖地收入已成为地方财政的重要来源。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8％。这些收入并不是可有可无的，地方政府用这些收入更新了基础设施、公共交通，兴建保障性住房，甚至发展医疗教育等公共事业。地方政府的这些支出责任必须要有相应的财权相匹配。而这涉及到财税体制的艰难调整。
现有条件下，房地产市场与政策的博弈逻辑在一定时期内似乎还难以彻底改变。但这绝不是说房地产政策无效或者可有可无。通过有效的手段，能够抑制房价过快上涨，并为一系列决定房价的制度性改革赢得时间，也能够降低房价大幅偏离经济基本面、未来出现硬着陆的风险。也就是说，相关政策应该从长计议并制度化，给人以稳定的预期。毕竟，调控政策的逻辑是由房地产市场的逻辑决定的。
（为经济学博士，宏观经济金融观察研究人士）