深圳住房公积金全面启动 明年底可以贷款

来源：南方都市报 　2009-06-19 10:31:34
到明年底，深圳人买房终于也可以用公积金贷款了！昨日，深圳市国土房产局召开新闻通气会，解读于5月22日出台的《深圳市住房公积金制度改革方案》(深府[2009]107号)(下称《方案》)，标志着住房公积金制度改革全面启动。
方案披露，参加住房公积金的深圳户籍职工可以享受公积金购房贷款，职工、单位缴存比例均不得低于职工上年度月均工资的5%，但非户籍人口未能纳入覆盖范围。由于还要进行机构筹办等一系列工作，住房公积金业务自2010年底方能正式运作。
公积金新方案有三大突破
参与此项改革方案的深圳市物业管理研究所所长陈蔼贫介绍，深圳1992年确立的公积金制度(《深圳市社会保险暂行规定》)有三个缺陷，一是覆盖面过窄，主要是户籍职工，机关事业单位和非户籍职工都没有覆盖；二是没有专门机构，由社保局代管；三是没有贷款功能。而本次的公积金方案便是着力解决上述3个问题，首先扩大了覆盖面，将户籍职工全数纳入，而非户籍职工参照执行；其次是建立两级机构，市住房公积金管理委员会和市住房公积金管理中心，未来也很可能会有派出机构；最后则是发挥了住房公积金的贷款功能。
对于出台时机，此前官方曾担心，在金融危机期间出台住房公积金改革方案，将会加重企业负担，冲击城市营商环境。但如今金融危机并未消除，深圳因何又选择出台？陈蔼贫表示，目前国内经济“保8”可实现，同时深圳各项经济指标近来逐月向好，因此，在这个时机出台，对经济影响不大。同时，“由于公积金可以贷款，对于拉动经济增长也将有实际意义”。
贷50万最多可省息近23万
该《方案》的出台结束了深圳长达17年住房公积金不能贷款的历史。此前，深圳的住房公积金制度没有金融功能，交纳了住房公积金的市民只能是“存多少，取多少”，并不能帮助居民实现低成本购房梦。本次《方案》规定，住房公积金实行“低存低贷”，存贷利率执行国家规定利率，住房公积金管理中心按规定向参加住房公积金的职工发放低息的购房贷款，即是恢复了公积金的贷款功能。
按照目前利率水平，商品房5年期以上贷款利率为5.94%，7折后的优惠利率为4.158%，公积金5年期以上的贷款利率为3.87%，比商品房贷款利率最高低了2个多百分点。若以贷款50万元、30年期来计算，利用公积金贷款的月供约为2350元，总利息约为34.6万元。要比执行4.158%优惠利率的商品房贷款节省利息3万元，而和执行5.94%利率的商品房贷款相比，总利息节省更是高达22.6万元。
缴纳比例最低5%
《方案》规定，职工个人和所在单位按缴存基数的一定比例缴存的住房公积金，进入职工个人住房公积金账户，本息均归职工个人所有。缴存住房公积金的月工资基数为职工本人上一年度月平均工资，职工和单位缴存住房公积金的比例下限为5%，上限未定。如果企业经营有困难，则可以缓缴。
记者了解，这一缴存比例比1992年的公积金制度还要低，当年的缴交比例是职工月工资总额的13%，下限则为6%。近年来，也有人大代表批评，6%的比例过低。据深圳市统计局咨询热线透露，深圳去年在岗职工月度平均工资是3621.17元，以此计算，一名户籍职工每月需要缴纳的公积金约为181元，加上单位缴交，每月不过362元。
暂时未覆盖非户籍人口
虽然相比之下，本次方案的覆盖范围有所扩大，机关事业单位等均需缴纳住房公积金，但是占深圳绝对主流的非户籍人口依然被排除在外(深圳市统计局披露，去年深圳常住人口876.83万人，非户籍人口达648.76万人，占比74%)，对其单位的要求是，可以自愿选择是否为员工缴纳公积金。
“继续以户籍和非户籍作为政 策 受 惠 面 的 依 据 ， 不 够 合理”，呆在深圳9年户口依然在外地的一家房企高管孙先生表示，深圳户籍人口的房产私有化率很高，需要公积金贷款的迫切性较低，而新制度“继续向户籍人口增加更多的福利，不但会令非户籍人口更觉不公平，还不利于户籍改革的进程”。他建议，制度应该在可承受的前提下，考虑将居住在深圳一定年限的非户籍人口纳入覆盖范围。
陈蔼贫解释，考虑到深圳非户籍人口太过庞大，适宜循序渐进，如果一下子把他们纳入进来，可能会欲速则不达。但主管部门鼓励非户籍人口所在单位为员工缴纳住房公积金，而且，随着政策的推进，公积金将来会成为深圳企业竞争力的指标之一，那些不交公积金的企业将会留不住优秀人才，以此而将交纳公积金作为企业自身的自愿选择。
国土房产局房改处表示，由于住房公积金是一项系统工程，因此，本次发布的《方案》仅是一个框架，将来需要出台相应的配套细则才能够具有操作性,参考其它城市住房公积金出现的争议，本报将一些焦点问题列出，以供读者及决策者参考。
1 “住房消费”包括哪些？
《方案》指出，考虑到深圳房改较早，已购买住房职工较多的情况，为提高人们缴存住房公积金的积极性，方案提出住房公积金可用于住房消费等相关项目。在现场有媒体记者询问，公积金用于“住房消费”除了可以贷款购房之外，是否还包括其它内容，比如租赁房屋、装修房屋等等。房改处相关负责人表示，具体范围目前尚未确定。
据记者向广州市公积金管理中心了解，广州住房公积金除了可以贷款购房之外，还可以用于房屋租赁，但不能用于房屋装修。
2 贷款能否与珠三角八市互通？
5月1日起，广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆珠三角8市公积金可异地通贷，市民凭缴存公积金城市的证明，到购房城市申请公积金贷款，贷款最高额度按照购房当地的标准。但深圳由于当时住房公积金制度尚未出台，不具备互通互贷的条件。
如今深圳住房公积金制度和珠三角其余8市“接轨”，是否会启动深圳与整个珠三角的互通互贷？因为和其它城市相比，深圳人到珠三角买房的行为更 加 明 显 ，自2006年新一轮房价上涨之前，深圳人便开始到上述8个城市购买房地产。有观察人士认为，如果能尽快与其它8市互通互贷，对于珠三角的资金流动以及拉动经济增长，都将会起到一定的作用。
3 商贷房能转为公积金贷款吗？
深圳此前的住房公积金制度没有贷款功能，但有不少人也缴了公积金。据本报了解，截至2008年底，深圳各类单位共为约10.4万职工缴交了住房公积金，累计征集收入约46.90亿元，结余约24.90亿元。但这部分钱仅限于缴存和提取，不能贷款，那么在新的改革方案出台后，这部分钱该怎么用，是否可以用于购房贷款，需要有明确规定。而且，过去多年间，有很多深圳户籍人口都已经买了房子，也可能是很多房子，但由于深圳没有公积金贷款，他们只能通过商业银行来按揭贷款。那么，在新的政策出台后，他们能否可以从商业贷款转化为住房公积金贷款。这些问题都涉及到政策的前后衔接问题。房改处有关负责人此前在接受本报采访时透露，新的住房公积金制度颁行后，原按照1992年《深圳市社会保险规定》缴交的单位，将按照新的住房公积金制度综合改革方案的有关规定，分别建立新的住房公积金单位及个人账户，纳入统一管理。
4 住房公积金如何清缴？
由于深圳最早施行的住房公积金制度并不具备强制性，也没有全面推行，因此导致很多单位长期以来其实并没有为员工缴交住房公积金；但同时，也有不少单位以“房补”的形式来代替住房公积金。资料显示，深圳从1988年便启动了房改，当时确立了“双轨三类多价制”的货币化房改思路，将房屋分为面向国家机关、事业单位职工的福利房；面向国有企业单位职工的微利房；以及完全市场化的商品房三类，为大量市民，尤其是公务员、国企职员等人群提供了低于市场价的房屋，也算是一种补贴。
在实物分房取消后，很多企业改为每月以货币形式向职工发放房补。因此可以肯定，深圳住房公积金所存在的清缴问题将会变得比较复杂。对此，房改处有关负责人表示，追缴问题并非只有深圳市存在，其他城市住房公积金制度也非一步到位，均有逐步推进的过程，所以都不可避免存在着追缴问题。深圳未来在推进公积金制度的过程中，将会考虑借鉴其他城市较为成熟的做法和规定。在该制度正式进入实操的时候，会追溯到今年5月22日开始清缴。
5 单位不缴 怎么处罚？
按照国家《住房公积金管理条例》规定，住房公积金具有强制性，不依法缴存住房公积金的行为是违法行为。而且，如果单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。但深圳本次出台的方案，暂时还没有涉及关于单位违规的处罚规定。
6 非户籍职工要缴 单位不缴怎么办？
本次出台的《方案》里，对于非户籍人口，方案没有强制要求，而是要其“参照”执行，也即是说，非户籍职工所在单位不缴纳住房公积金也不会违法。现场有媒体问到，如果非户籍职工希望缴纳住房公积金，但单位不缴纳，该如何处理？对此，陈蔼贫表示，这主要依赖于双方的协商结果，单位工会可以和企业协商进行处理。