楼市：谁说是一场“假摔” - 房产家居 - 凤凰论坛

谁说是一场“假摔”2008年01月02日新民周刊
“选择破产，还是降低利润？在这时候，销售让利10%算什么？”
“我最近接触了两个项目。福建某楼盘，报价8300元／平方米，实际销售价格7800元／平方米，房产商向我融资的时候，最终谈定的价格是6200元／平方米！31层的高层，建筑成本差不多就要3000元／平方米，楼面地价至少2000元／平方米，再加上税收等，成本不下于5800元／平方米，房产商只能赚不到10%，他的目的只是想要我30%的首付款。第二个项目在北京，模式完全一样。开发商如果不是资金链快要断了，他会把大部分利润都拿出来吗？”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少峰告诉《新民周刊》。
在他看来，2007年整个中国的房地产行业被上市公司所绑架，楼市已被带入一个危险的游戏之中。在美国次级房贷危机的触动下，中央政府下定决心给予房地产行业最后的警告，宏观调控的“牛头”终于对上了房地产行业的“马嘴”。
幸福的日子过去了
盘点2007年中国楼市，业内人给记者的关键词除了“保障”，就是“暴涨”。但在宏观调控的“寒流”下，很多人都在猜测，连续5年只涨不跌的“单边市”格局是否会在2008年年初被打破。
深圳楼价率先发难。据统计，2007年9月，深圳二手房交易量下降36.8%，价格比8月下降47.1%；10月新房均价为14797元／平方米，较9月下跌约10%。
广州市国土房管局的最新数据显示，广州2007年11月新建商品住房成交均价为10433元／平方米，环比10月均价下降9.9%，单月降幅为广州近两年未有。同时，成交量同比下降了41.1%。
作为房地产界的标杆，万科在深圳、广州、上海全线下调楼盘售价，幅度高达15%—30%，这更成为人们判断楼市拐点的一个重要依据。随后中海地产、招商地产、金地集团纷纷进入降价潮。而引起业界最大轰动的，莫过于万科董事会主席王石在承认楼市出现拐点之后，又在中央电视台《经济半小时》发言：“现在的市场很危险”、“明年万科绝不做地王”，以及最具杀伤力的“三四年后再买房”。
不少专家向记者表示，既然王石自己都将“拐点”修正在“区域”内，个别城市的楼盘降价并不具有全国意义。
但在北京，从2005年至今已连涨三年的房价已经出现明显的“松动”。据说开发商们见面都互相打探：“幸福的日子过去了吗？”
“前一阵子北京某楼开盘，请了一大批专业人士去把脉：到底该怎么定价？某学者斩钉截铁地说：‘明年房价肯定还得涨。捂盘！’另一位房地产公司的经理人则建议：‘现在观望气氛这么浓，应该加快销售，准备现金好过冬。’这个楼盘的老板决定选择捂盘，定价每平方米23000元，到现在为止基本卖不动。
“某上市房地产公司给北京东部所开发的大盘下达半年回款14亿元的销售指标，从而迫使项目公司决定以低于周边项目20%的价格推出新房源，以抢占市场。
“最典型的是沿海赛洛城的第七期，因为担心市场前景低迷，开发商干脆另起案名‘美利山’，直接从原来精装的16000元／平方米降为毛坯13000元／平方米，扣除精装因素，降幅每平方米2000元。此外包括富力、合生在内的多个品牌开发商，纷纷采取大幅打折、促销的方式暗降房价。”杨少锋说。他最近忽然觉得经纪公司的业务好做了很多，原本高高在上的开发商变得“谦逊”了，听取意见的时候态度诚恳了，审批广告预算的时候不再吝啬了，甚至于不断有新的开发商找上门寻求合作。在以往这些简直难以想象。
无独有偶。国美地产的老总陈云峰透露京北一个楼盘也出现了变相降价。二期上周开盘，虽然采光、通风和景观明显比一期好，售价却从计划加价1000元调整为只加价100元。而在几个月前，一个楼盘不同期之间的售价，动不动就相差2000元左右。
北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，11月新开楼盘45个，均价14966元／平方米，环比下降了358元／平方米。这是半年来房价首次回落。
记者10月份采访一位房产商时，他还表示根本用不着打广告，有房不愁卖。但到了11月份，各种各样的促销广告悄然增多。
买房者又开始观望了。新浪网近日一项有53502人参与的调查显示，78.5%将暂缓买房。“3个月前，一位朋友千叮万嘱陈云峰，让他务必在京北给留套小户型。没想到12月15日开盘时，这位从前得托关系买房的朋友突然表示不想买了。可想而知，这段时间里发生了多大的变化。”杨少锋说。
多变的媒体
相对于前段时间密集出现的房价下跌报道，目前最吸引眼球的却是“房产商假降价”。以至于有位业内人士向记者抱怨：“说拐点到的是媒体，说拐点没到的还是媒体。”
据广州《楼市》杂志主编徐北婴所言，所谓降价不过是房地产商为了营销逐利而耍的一个小把戏，与商场促销降价折扣如出一辙，即先拼命拉价，再给你很多的折扣，最后计算出来的房价比原先还高出一大截。
杨少锋承认，楼价的水分确实太大。“很多楼盘报价报到3万，成交价格只有2.2万，采取的就是高报价、打折扣的策略。现在一些北京楼盘的打折幅度已经到9折左右。实际上早在2007年四五月份，我组织唐山购房团与几个著名项目洽谈，客户一律能享受九二折。所以降价对开发商而言没有太大的损伤，无非是‘蛋糕’小了一点。”
但他认为并不能据此认为开发商目前的降价行为是在玩弄消费者。“这种降价是阶段性的。如果市场还不接盘，开发商就会继续往下降。如果市场好转，他会再把价格调回来。”
一位观察人士认为，“假摔说”反映出媒体的某种担心。“任何调控政策都源于对现实信息的掌握，目前对楼市拐点的过分夸张和渲染可能延迟拐点的出现，甚至葬送拐点的出现。如同当初对房价下跌过分夸张的报道最终弱化了‘国八条’的效果一样，这种夸大其词的报道引起了一部分地方政府的警觉。这些地方担心房价突然大幅度下挫会给当地的经济发展造成不利影响，因而推迟了对一些调整政策的执行。”
客观而言，目前北京、广州、深圳的新建商品房价格仍分别高居每平方米14966元、10433元和14797元，和老百姓的心理预期相差甚远。据各地统计局最新公布的数据，当地城镇居民每月人均可支配收入分别是1835元、1865元和2144元。
21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者：“根据监测，我们认同北京楼市有些项目受制于开发商的资金压力而下调售价或低价开盘。尤其是一些分期开的大项目和定价不合理的二手房。我前两天问了北京的门店，投资性的需求开始减少，二手房源挂牌量出现一定程度的增长。这些说明业主的信心也有一些动摇了，但是还没有出现恐慌性抛盘，价格也未下调，只是业主不再盲目要价，价格还可以谈。”
正如12月13日，国家发改委价格司司长曹长庆在接受媒体专访时所言：“(房价下跌)是一个趋势，还是一个暂时性的现象，仍有待观察。”业内分歧颇大。
部分专家坚持看多。杨少锋则认为2008年北京房价将出现回调。“北京的市场与深圳等地不同，真实的需求确实很庞大，房价跌时，很多人会觉得现在的房价已经很便宜了，会有人托住。所以不会出现一跌到底、无人接盘的情况。此外，由于奥运利好的作用，北京已经取代上海成为中国房地产行业景气指数晴雨表，房价预计还会坚挺一段时间。但2008年房地产商迫于资金压力，北京楼市将进入一个买卖双方的拉锯战阶段。在售项目预计折扣促销幅度在一季度将达到10%；新开盘项目选择低价入市，预计降幅将达15%；而二手房由于早期进入市场的投资客获益空间较大、后期进入市场的投资客成本高昂，前一类客户可能降低收益争取套现，后一类客户则可能恐慌性抛售，二手房降幅相比2007年11月份最高点可能达15%-20%。奥运之后，北京房价的回调将带动全国房地产的降温。”
生存，还是毁灭
开发商的资金压力究竟有多大？
继2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，12月11日两部门再次联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。
孟奇认为：“《补充通知》为什么追加了一个以家庭为单位的要求？就是因为原来银行放贷执行标准不一，能绕道就绕道，并未使贷款额度和成交量受到太大的影响。而《补充通知》的出台从严界定了第二套住房的标准，而且也表示出政府调控的决心。所以现在大部分消费者都选择观望了。而从2007年初开始，大家都能看见政府的调控明显转向了，增加保障性住房成为重点，又分离了一部分需求。”
根据最新消息，针对房屋保有环节的各种税收也呼之欲出，房地产行业的需求在未来几个月可能出现大幅下滑。
与此同时，2007年开始实施的“土地新政”，一方面是通过严查囤积土地、限期开发等政策，令开发商以少量首付资金获得土地使用权证、继以抵押土地证获得银行贷款的循环滚动“杠杆”不复存在，迫使开发商加快开发进度；另外一方面则是加大土地供应量、减少单幅土地出让规模，将使未来供给大幅加大。
全面的银根紧缩则成为压倒房价的“最后一根稻草”。
“房地产资金主要来源于银行贷款、自有资金、销售回款和占有资金(包括占有建筑公司建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等。占房产商资金的三分之一，甚至二分之一)。而中国房地产行业的平均负债率在78%，实际上可能更高。意味着房地产企业的资金链非常脆弱。楼盘封顶之后才能预售意味着房产商必须更多依赖自有资金。”杨少锋分析道。
目前有10多家已上市房地产企业指望通过股市募集资金，但它们的定向增发方案至今未获得证监会批准。据悉，目前证监会已经开始暂停受理房地产企业IPO的申请以及增发、配股、发债等再融资方案。
“工程款必须得付，年底还有各项开支，渠道融资、银行贷款周期性到期，中央又规定第四季度必须降低存贷指标。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，明年一季度房地产开发商肯定会死一大片。这也是我为什么会判断房价在2008年一季度会出现大幅波动。选择破产，还是降低利润？在这时候，销售让利10%算什么？”
由于联达同福建、浙江民间资本有着密切关系，在银根紧缩的情况下，最近找杨少锋融资的开发商明显多了。
“三分之一的开发商现在都有这种需求。福建、浙江这一带的民间拆借资金利息已经到了三分利、四分利，意味着50%的回报。有位开发商为了补缴土地出让金急借一笔资金，高达七分利。开发商如果不是到了资金链快断的时候，会忍受这么高的利息吗？”
深圳、广州、温州的房价调整也打击了整个投资市场的信心。“民间资本正在全面撤出房地产业。我这一两个星期谈的几次融资，投资人已经很谨慎了，反复问开发商如何保证他的资金安全。而进军北京的温州购房团的领军人物，早在6月份就开始撤出北京市场，并套现手中资金。”
但迄今为止，公开承认楼市面临拐点的开发商屈指可数。“认为房价不会出现拐点的，基本上都是基于对楼市供不应求的判断。然而供不应求却是当前房地产行业最大的谎言。房价在上涨的时候，所有的需求都是真实的。一到下跌呢？投机、投资的人跑了，恐慌性购房的人没了，想换房子的忍一忍了，就只剩下刚性需求。在北京、上海、广州这些的大城市，刚性需求占了不到市场的五分之一。”
仍有一部分“捂盘”的开发商存有“冬遇寒流春风暖”的希望。赌2008年一季度银行会重新“开闸放水”。
孟奇认为这种想法太乐观。“2008年房地产贷款依然会整体紧缩，即使新一年贷款放出来，银行也会控制节奏，不会像2007年这样前8个月就差不多放完了全年的额度。”
“明年针对房地产行业的贷款总额将会在今年的基础上缩减20%。”杨少锋表示，“政府逐渐明白中国经济过热的根源在房地产。目前房地产正在软硬着陆的十字路口。资产泡沫要么软着陆，要么必须刺破，这取决于明年一年房地产行业诸公能不能看清形势。如果还在跟政府对抗，一旦政府认为无法兼顾，房地产的表面繁荣将危及社会稳定，很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患，那么严厉的措施一定会到来。不管是物业税、提高首付、二手房交易征收重税还是期房禁售，哪一个手段都可以给房地产以致命一击。所以针对房地产行业的银根紧缩会是一个长期的过程。”
正如王石所言：“这次调控和以往不同。”杨少锋认为：“今年的调控政策很有针对性，而且很系统，把一个个的漏洞都堵上。为什么今年以来，所有的调控步骤会如此协调？很简单，都在围绕十七大精神。而房地产目前的发展态势，和中央的精神实际上是相互矛盾的。在短短的两三年之内，中国房地产行业借助银行，扮演了一个向中产阶层掠夺财富的角色。房价如果继续涨下去，最终的结果是贫富分化越来越严重。目前房地产的繁荣是以未来20年的发展为代价的。”
据雅戈尔公布的2006年业绩报告，2006年房地产收入远远超出西装和衬衫业务净利润的总和。雅戈尔置业公司总资产超过雅戈尔公司总资产三分之一。房地产的“快钱效应”，正在蛊惑中国众多的传统制造企业“无心主业”。
一位观察人士说：“很难想象，一个在国际上有足够竞争力的大国、强国，其崛起靠的不是科技、实业、教育，而是建立在所谓‘全民皆房’的‘繁荣兴旺’上。”
“未来几年房地产发展注定会越来越受到限制。”杨少锋断言。
资本游戏
房地产行业似乎正在酝酿着一场巨大的变革。
2007年，中国房地产业与以往最大的不同是上市房地产公司彻底改变了游戏规则。在杨少锋看来，上市房企打通了资本渠道，通过“房价上涨--收益预期增加--股价上涨--融资大幅增加--疯狂储备土地--收益预期增加--股价上涨--再融资”这个链条，土地成为套现的工具。这才是房地产行业的“达·芬奇密码”。
而在部分楼市“带头大哥”的示范效益下，房地产价格被拱上一个高位，这场资本游戏也在逐步走向“下半场”：房价的飙涨--绝大部分房企同时屯房屯地--资金链紧张--宏观调控银根紧缩--房企资金链面临断裂风险--房价下调，未来市场不再看好--房企迫于资金压力低价转让核心土地及项目资源--龙头企业趁机低价收购--大量资本原始积累较少，盲目跟随那些上市房企屯房屯地的开发商被淘汰，借助资本市场，地产寡头形成--寡头垄断土地，同时垄断定价权及供应权--房价继续上涨。
万通董事长冯仑认为：“5年内，中国将只剩下5%的开发商。”一位观察人士说：“我预感到新一轮的杀戮正在开始。”
但当看到有专家把未来房地产走势形容成末日降临，杨少锋也无法认同。“目前为止，中国房地产的泡沫并没有到不可控制的程度，政府也没有要将房地产一棍子打死，因而房地产行业不可能出现所谓的崩盘。2008年是房地产行业重新洗牌的一年，也是房价小幅回落的一年。但绝对不会是楼市的末日。”
孟奇说：“短期就是这种情况了，大家都能看得见。但房地产市场持续发展的支撑因素如人民币升值预期、人口红利、城市化进程等并没有改变。局部的、周期的、短时期的正常调整，不足以改变这种上行的轨迹。我觉得2008年上半年会是一个很好的买房时间。”
记者了解到，目前已有一些民间资本准备明年入市抄底。-