神马文学网房地产开发行业涉税案例分析
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 16:57:38
一、纳税人存在的问题
目前，房地产开发企业基本不同程度地存在偷逃税行为，而且手段呈多样性、复杂性和普遍性，归纳起来主要有以下五类：
一是应税收入账外循环或长期挂往来，隐匿、转移或少列、不列收入，逃避或滞后履行纳税义务。例如某市房屋开发公司以市工商局建集资楼名义立项，建筑面积1.7万平方米，工程交付使用后，进行检查时发现，该企业在“其他收入”和“暂存款”科目中分别记有600万元和90万元二笔款项，经查询确认一笔为房屋租赁收入，一笔为预收房款，均未申报纳税，造成少缴营业税34.5万元，城建税2.42万元，教育费附加1.03万元，房产税10.8万元。经对工商局基建帐目进行检查，发现工商局用闲置旧房产顶购新房款，开发公司未进行帐务处理，房产已办理过户手续，金额300万元，少缴营业税15万，城建税1.05万元，教育费附加0.45万元，房产税2.6万元，对其进行追缴。
二是虚列工程开发建造成本和期间费用，减少计税利润，偷逃企业所得税。目前多数房地产开发企业都实行“栋号长”负责制，财务核算在公司统一进行，项目负责人实行报账制，由于建筑材料市场发票管理漏洞大，可以随意取得各种发票，有的直接以白条列动迁补偿费、人工费或虚开票据，造成成本项目不配比、不相关，缺乏认定依据和效力，工程成本核算严重失实，分解或减少应税收入额。对某市房地产开发公司进行检查时发现，该公司把招标的工程分别交给各工程队，实行“队长负责制”，只要保证公司财务能够实现15%工程利润就可以。一切支出由工程队自己负责，工程完工后，把所发生的工程成本、费用票据报公司统一进行财务核算。工程队为把多实现的工程利润留下来，就虚开各种材料成本，虚列人工费等。在检查时，检查人员发现一张钢材发票，金额巨大，高达2100多万元，情况可疑，经与开出发票的建材商店核实，是大头小尾发票，在审查人工费时发现，临时工工资自制工资表，一次支出50万元，从人员姓名上看，都是随意编造的假名，每人月工资额不超过800元，由一人签字领取。经进一步检查，核实全部为虚列的人工费，仅此两项偷逃企业所得税49.5万元。
三是销售不动产不使用统一发票，随意调整售房价款，偷逃税款。例如某房地产开发公司利用白条收据核算房产销售，不按实际销售价格全额入账，把部分收入隐匿起来；有的价格明显偏低，存在人情价和关系价问题，偷逃税款。又例如某房地产开发企业，在开盘时将实收房款记入预收账款，开据三联单白条据，未收的部分挂在其他应收款，过一段时间后将其他应收款用红字冲销。检查发现购房者已将购房款全部付清，房地产开发企业没有将这部分收入进帐，直接转工程支出，金额达200余万元；将按揭贷款首付款记入预收账款，其余款项从按揭贷款银行直接预付给施工单位，金额达300万元，两项偷漏营业税25万元。
四是以房产抵顶工程款、材料价款和债务或将房屋转作经营性资产，对外投资、赠与、分配给股东以及换取企事业单位、个人非货币性资产，未视同销售确认收入，不申报缴纳税款。例如某房地产开发企业年初其他应付款账面为200多万，摘要注明欠建筑公司材料款，其他应收款帐面额200万，摘要为建筑公司往来款，年末，该企业将其他应付款与其他应收款进行对转，进一步检查为用开发的房产顶工程材料款，未确认收入。在检查长期股权投资时，发现长期股权投资对应科目为开发产品，经审核为开发的房产对外投资入股，金额300多万，没有视同销售进行企业所得税调整，偷逃税款30余万元。
五是故意混淆征免税项目。随意扩大化享受照顾性政策。例如某市粮库利用世行贷款工程项目，其中有不应享受免税照顾工程，施工企业全部按免税项目申报，少缴营业税5.6万元；某区某房地产开发企业以消防支队名义开发住宅楼，以军队工程申报免税12.8万元。
二、税收征管中存在的问题
一是房地产开发中的职工集资建房、回迁置换行为征免政策界定不明确，执行不统一，个别征收单位对房地产开发企业应税行为理解、认定有误，从宽掌握，给不缴或少缴税款以可乘之机，造成税款大量流失。二是个别房地产开发和建筑安装企业转让资质或挂靠政府职能部门立项开发，个别职能部门直接收取售房价款，遇税务机关执法时出面承揽一切，以部门之间关系取代纳税义务，致使税务机关难以认定纳税主体，难以实施征缴，造成漏征漏管。三是个别地方政府随意以各种名义出台税收减免优惠政策。四是有关执法部门越权违法争抢税收，扰乱了正常税收秩序，诱发了一系列负效应。公安、检察、审计机关介入税案直接收缴税款现象严重。五是税收征管单位在对房地产开发企业的税收管理上信息和手段落后，责任不明确，措施乏力。尤其在工程立项、建筑面积、造价、售价、预计税额、合同、工期、资质以及财务状况等情况掌握不全、不准、不及时，错失管控最佳时机，陷于被动状态。
三、稽查方法
一是在财务检查上注重运用顺查法、详查法和核对法。房地产开发企业财务核算业务量虽大，但也必需对一定时期内的所有会计凭证、帐簿和会计报表及纳税资料进行全面、系统、详细检查是十分必要的。为了充分掌握准确的会计信息和涉税情况，采取按照会计核算顺序，从检查会计凭证入手，以凭证核对帐簿，以帐簿核对会计报表，通过有关帐户核算的对应关系和经济业务的关联性，对各种会计资料和涉税资料进行对照和分析，从中发现疑点问题，以确保查准查清纳税人在财务核算上存在的具体涉税违法问题。在对某电业局农网改造工程进行检查时，发现该企业主营业务方面的“财务费用”科目在四季度列支农网改造工程长期借款利息200多万元，经审查原始凭证，此笔业务是由原农网改造“基建工程支出”科目调整过来的，理由是部分工程已竣工列转固定资产，有监理报告和验收报告。并补提折旧180多万元。由此造成该企业当年主营业务亏损210多万元。经对“基建工程支出”明细帐进行仔细检查，发现多数工程并未竣工，而且"基建工程支出”科目仍有借方发生额。经过对逐项工程进行核对确认，剔除列支的未完工程利息和折旧350多万元，调增计税所得额。
二是在对企业帐外延伸检查上注重使用实地勘察、专项盘存和查询方法。就帐查帐往往不易发现主要问题，房屋销售收入、预收款、工程结算收入等内容要想查深查透，必须采取实地勘察、专项盘存和广泛查询等方法，这样才能更准确地掌握纳税义务发生时间，查清纳税人有无隐匿、转移收入，自设帐外“小金库”，虚开票据、虚列支出，从而不交或少交税款等问题。我们在检查实践中，针对不同企业的实际情况，严格盘点房产销存数量、价格、成本、费用，认真核对“工程施工”科目实际发生的工程成本，核查各种货币资金的来龙去脉，通过到现场对房产、财产物资和货币资金等进行勘察、盘点，并与会计记录进行核对比较，从中发现帐内难以发现的问题。在对某市房开公司检查时发现，该公司“绿色花园”工程总投资近亿元，从工程施工结转成本看，已达9000多万元，表明基本竣工，只剩小区道路、庭院绿化和物业设施等后期收尾工程。该小区位置好，处于黄金地段，整体规划科学现代，应属旺销房，但商服和住宅销售收入却体现很少，仅5400多万元。从公司帐面上未发现任何疑点，经实地勘察、盘点未销售房产及向社会群众等多方调查了解，发现多数房产已经售出，公司有意隐匿销售收入，帐外设“小金库。
目前，房地产开发企业基本不同程度地存在偷逃税行为，而且手段呈多样性、复杂性和普遍性，归纳起来主要有以下五类：
一是应税收入账外循环或长期挂往来，隐匿、转移或少列、不列收入，逃避或滞后履行纳税义务。例如某市房屋开发公司以市工商局建集资楼名义立项，建筑面积1.7万平方米，工程交付使用后，进行检查时发现，该企业在“其他收入”和“暂存款”科目中分别记有600万元和90万元二笔款项，经查询确认一笔为房屋租赁收入，一笔为预收房款，均未申报纳税，造成少缴营业税34.5万元，城建税2.42万元，教育费附加1.03万元，房产税10.8万元。经对工商局基建帐目进行检查，发现工商局用闲置旧房产顶购新房款，开发公司未进行帐务处理，房产已办理过户手续，金额300万元，少缴营业税15万，城建税1.05万元，教育费附加0.45万元，房产税2.6万元，对其进行追缴。
二是虚列工程开发建造成本和期间费用，减少计税利润，偷逃企业所得税。目前多数房地产开发企业都实行“栋号长”负责制，财务核算在公司统一进行，项目负责人实行报账制，由于建筑材料市场发票管理漏洞大，可以随意取得各种发票，有的直接以白条列动迁补偿费、人工费或虚开票据，造成成本项目不配比、不相关，缺乏认定依据和效力，工程成本核算严重失实，分解或减少应税收入额。对某市房地产开发公司进行检查时发现，该公司把招标的工程分别交给各工程队，实行“队长负责制”，只要保证公司财务能够实现15%工程利润就可以。一切支出由工程队自己负责，工程完工后，把所发生的工程成本、费用票据报公司统一进行财务核算。工程队为把多实现的工程利润留下来，就虚开各种材料成本，虚列人工费等。在检查时，检查人员发现一张钢材发票，金额巨大，高达2100多万元，情况可疑，经与开出发票的建材商店核实，是大头小尾发票，在审查人工费时发现，临时工工资自制工资表，一次支出50万元，从人员姓名上看，都是随意编造的假名，每人月工资额不超过800元，由一人签字领取。经进一步检查，核实全部为虚列的人工费，仅此两项偷逃企业所得税49.5万元。
三是销售不动产不使用统一发票，随意调整售房价款，偷逃税款。例如某房地产开发公司利用白条收据核算房产销售，不按实际销售价格全额入账，把部分收入隐匿起来；有的价格明显偏低，存在人情价和关系价问题，偷逃税款。又例如某房地产开发企业，在开盘时将实收房款记入预收账款，开据三联单白条据，未收的部分挂在其他应收款，过一段时间后将其他应收款用红字冲销。检查发现购房者已将购房款全部付清，房地产开发企业没有将这部分收入进帐，直接转工程支出，金额达200余万元；将按揭贷款首付款记入预收账款，其余款项从按揭贷款银行直接预付给施工单位，金额达300万元，两项偷漏营业税25万元。
四是以房产抵顶工程款、材料价款和债务或将房屋转作经营性资产，对外投资、赠与、分配给股东以及换取企事业单位、个人非货币性资产，未视同销售确认收入，不申报缴纳税款。例如某房地产开发企业年初其他应付款账面为200多万，摘要注明欠建筑公司材料款，其他应收款帐面额200万，摘要为建筑公司往来款，年末，该企业将其他应付款与其他应收款进行对转，进一步检查为用开发的房产顶工程材料款，未确认收入。在检查长期股权投资时，发现长期股权投资对应科目为开发产品，经审核为开发的房产对外投资入股，金额300多万，没有视同销售进行企业所得税调整，偷逃税款30余万元。
五是故意混淆征免税项目。随意扩大化享受照顾性政策。例如某市粮库利用世行贷款工程项目，其中有不应享受免税照顾工程，施工企业全部按免税项目申报，少缴营业税5.6万元；某区某房地产开发企业以消防支队名义开发住宅楼，以军队工程申报免税12.8万元。
二、税收征管中存在的问题
一是房地产开发中的职工集资建房、回迁置换行为征免政策界定不明确，执行不统一，个别征收单位对房地产开发企业应税行为理解、认定有误，从宽掌握，给不缴或少缴税款以可乘之机，造成税款大量流失。二是个别房地产开发和建筑安装企业转让资质或挂靠政府职能部门立项开发，个别职能部门直接收取售房价款，遇税务机关执法时出面承揽一切，以部门之间关系取代纳税义务，致使税务机关难以认定纳税主体，难以实施征缴，造成漏征漏管。三是个别地方政府随意以各种名义出台税收减免优惠政策。四是有关执法部门越权违法争抢税收，扰乱了正常税收秩序，诱发了一系列负效应。公安、检察、审计机关介入税案直接收缴税款现象严重。五是税收征管单位在对房地产开发企业的税收管理上信息和手段落后，责任不明确，措施乏力。尤其在工程立项、建筑面积、造价、售价、预计税额、合同、工期、资质以及财务状况等情况掌握不全、不准、不及时，错失管控最佳时机，陷于被动状态。
三、稽查方法
一是在财务检查上注重运用顺查法、详查法和核对法。房地产开发企业财务核算业务量虽大，但也必需对一定时期内的所有会计凭证、帐簿和会计报表及纳税资料进行全面、系统、详细检查是十分必要的。为了充分掌握准确的会计信息和涉税情况，采取按照会计核算顺序，从检查会计凭证入手，以凭证核对帐簿，以帐簿核对会计报表，通过有关帐户核算的对应关系和经济业务的关联性，对各种会计资料和涉税资料进行对照和分析，从中发现疑点问题，以确保查准查清纳税人在财务核算上存在的具体涉税违法问题。在对某电业局农网改造工程进行检查时，发现该企业主营业务方面的“财务费用”科目在四季度列支农网改造工程长期借款利息200多万元，经审查原始凭证，此笔业务是由原农网改造“基建工程支出”科目调整过来的，理由是部分工程已竣工列转固定资产，有监理报告和验收报告。并补提折旧180多万元。由此造成该企业当年主营业务亏损210多万元。经对“基建工程支出”明细帐进行仔细检查，发现多数工程并未竣工，而且"基建工程支出”科目仍有借方发生额。经过对逐项工程进行核对确认，剔除列支的未完工程利息和折旧350多万元，调增计税所得额。
二是在对企业帐外延伸检查上注重使用实地勘察、专项盘存和查询方法。就帐查帐往往不易发现主要问题，房屋销售收入、预收款、工程结算收入等内容要想查深查透，必须采取实地勘察、专项盘存和广泛查询等方法，这样才能更准确地掌握纳税义务发生时间，查清纳税人有无隐匿、转移收入，自设帐外“小金库”，虚开票据、虚列支出，从而不交或少交税款等问题。我们在检查实践中，针对不同企业的实际情况，严格盘点房产销存数量、价格、成本、费用，认真核对“工程施工”科目实际发生的工程成本，核查各种货币资金的来龙去脉，通过到现场对房产、财产物资和货币资金等进行勘察、盘点，并与会计记录进行核对比较，从中发现帐内难以发现的问题。在对某市房开公司检查时发现，该公司“绿色花园”工程总投资近亿元，从工程施工结转成本看，已达9000多万元，表明基本竣工，只剩小区道路、庭院绿化和物业设施等后期收尾工程。该小区位置好，处于黄金地段，整体规划科学现代，应属旺销房，但商服和住宅销售收入却体现很少，仅5400多万元。从公司帐面上未发现任何疑点，经实地勘察、盘点未销售房产及向社会群众等多方调查了解，发现多数房产已经售出，公司有意隐匿销售收入，帐外设“小金库。