房地产开发产品处置方式及其相关涉税分析

房企开发产品面临下跌的可能性越来越大，如何准确把握市场走势，及时调整开发节奏、营销策略是对每一个房地产企业的考验。笔者认为，在房地产销售低迷的环境下, 房地产企业除适应市场应主动降价，回笼资金再重新买地建房，形成房地产市场的良性循环外，实行多元化方式处置开发产品，是化解房价下调压力的有效选择。现将当前形势下,房地产企业如何选择开发产品处置方式,及其相关涉税分析如下。
一、房屋交易迅速下滑 房价下调预期明朗
中房协上书国务院建议暂缓出台楼市新政中房协副会长朱中一透露：中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。当前需要暂缓出台紧缩性调控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。房屋交易量迅速下滑的情势，正从一线城市向二、三线城市蔓延。
海南开幕的“2010博鳌房地产论坛”上，多数开发商对下半年销售前景并不乐观，部分明确预测降价，房价下行预期明朗。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为：成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去，加上今年5亿到6亿平方米的新增住宅供给量，今年下半年一线核心城市的房价下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临下调压力。
二、多元处置开发产品 化解房价下调压力
多元化处置开发产品的方式主要包括：1、销售；2、视同销售；3、出租；4、先出租后销售；5、售后返租；6、转作固定资产（转作经营性资产、自营自用）；7、以房地产进行投资；8、以开发产品分立公司（资产转移）。
三、房地产开发产品处置方式及其相关涉税分析
下面以深圳现行的税收政策为例，逐一介绍开发产品多元化处置的选择方式，及其进行相关的涉税分析。
一、开发产品销售 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发〔2009〕31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

二、开发产品视
同销售 （非传统销售方式处置开发产品）
国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
涉税分析：
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
视同销售开发产品所涉及的税种及税率，参照开发产品销售情况执行。
三、开发产品出租 出租开发产品是指用于出租经营的房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。
涉税分析：
采取出租方式应承担的税负：
（1）营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5％征税；
（2）房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％；房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产公司建成未售的商品房自用或计入企业固定资产帐户按自有房产缴纳房产税，出租的以租金收入为计税依据缴纳房产税。
（3）城建税：1％，以其缴纳的营业税税额为计税依据；
（4）教育费附加：3％，以其缴纳的营业税税额为计税依据；
（5）印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”；
（6）所得税：税率25%，营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除。
四、开发产品先出租后销售 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
涉税分析：
该模式涉及的税收关系比较复杂。
将开发产品先出租再出售分为将开发产品转作固定资产后进行出租和不将开发产品转作固定资产进行出租两种情况处理。
第一种情况：将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。
第二种情况：凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。未转做固定资产的，不得提折旧。
1、营业税 5%
销售房地产应缴纳营业税以公允价格，还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。
2、城市维护建设税（营业税的1%）
3、教育费附加（营业税的3%）
4、土地使用税 实际占用土地面积（平方米）*计税基础（元/每平方米）

5、印花税
售后返租不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租，应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税（0.05%），按“财产租赁”税目缴纳印花税（0.01%）。
6、房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％。房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
7、企业所得税 （25%）
五、开发产品售后返租 开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
对于售后返租业务，需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
租赁支出就是一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则。
涉税分析：
在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额作为所得税应税金额。转租收入应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。当年应纳税所得额为扣除租赁支出、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
1、房产税 购房者将购买的商铺返租，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入，因产权不再属于开发商，不需再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
2、营业税
3、企业所得税 国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
4、土地增值税 《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以，销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入，应以房屋销售商铺的收入作为纳税人转让房地产取得的收入额。
六、开发产品转作固定资产（转作经营性资产、自营自用） 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号规定，企业发生的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
涉税分析：
1、企业所得税。将开发的商品房转作固定资产，如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以前，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按国税函[2008]828规定执行。
2、营业税。在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提，单位或者个人将不动产无偿赠送是例外。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对货物在统一法人实体内部之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。
3、土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。
4、开发产品转为自用累计超过1年折旧费用可税前扣除。 新的31号文规定，开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
5、房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产公司建成未售的商品房自用或计入企业固定资产帐户按自有房产缴纳房产税，出租的以租金收入为计税依据缴纳房产税。
6、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。
七、以开发产品进行投资、联营 房地产公司利用自己具有房地产经营开发权的优势,同其他出资者联营,共分利润已是一种常见形式。为了防止房地产开发企业通过采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到避税目的。在财政部和国家税务总局下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）中的第五条对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了规定，取消了原来的部分优惠。
涉税分析：
《契税暂行条例细则》中规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）中都规定，将开发产品用作对外投资视同销售确认收入。企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理。企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理。
由此可见，在契税、企业所得税中，均是将以房地产进行投资、联营按照视同销售进行纳税处理。
采取联营方式应承担的税负:
1、房产税：房产税依照房产原值一次减除10％～30％的余值计税，税率为1.2％。
2、土地使用税
实际占用土地面积（平方米）*计税基础（元/每平方米）
3、所得税
联营利润所得应缴所得税税负＝联营利润所得×25％
投资方获取的红利来源于被投资方的税后利润分配，提供房产方在与被投资方适用相同企业所得税税率的情况下，不用再缴纳企业所得税，也不用承担中间环节的流转税。
4、土地增值税 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应缴纳土地增值税。
八、以开发产品分立公司（资产转移） 企业分立是指一个企业，依照有关法律、法规的规定，分立为两个或两个以上的企业。其中，原企业解散，分立出的各方分别设立为新的企业，为新设分立（也称解散分立）；原企业存续，而其中部分分出设立为一个或数个新的企业，为派生分立（也称存续分立）。企业不论采取何种方式分立，均不需经清算程序。分立前企业的债权和债务，按法律规定和分立协议约定，由分立后的企业继承。总之，原企业从本质上并没有消失，只是换了一种法律形式持续着企业的经营活动。
涉税分析：
1、企业所得税
分立公司从被分立企业中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的（但税法不作为新设公司处理），应当按照资产、负债的公允价（评估价）入账。但在计算所得税时如果符合特殊重组（免税改组）的条件，应以原历史成本为原则确定计税基础。企业按照账面原价计提折旧，按照计税基础计算税法折旧，每一纳税年度会计折旧大于税法折旧的金额应当作纳税调增处理。
被分立企业的股东取得新股的计税成本，应以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到“新股”上。将来转让或清算股权时，按照计税成本扣除。
2、营业税
公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移（是非“转让”），其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，不征营业税。
3、契税
《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）第四条规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4、印花税
分立后的两家公司实收资本和资本公积之和与原被分立企业的实收资本与资本公积之和相比，新增金额由新设企业贴花，适用税率为万分之五。
5、土地增值税
对于房地产开发企业，国家税务总局于2006年明确规定不得享受暂免征收土地增值税的优惠。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
企业分立可以理解为是房地产企业以不动产的产权投资设立新的项目公司，从这个意义上来讲，房地产开发企业分立时涉及的不动产的产权转移，应按规定缴纳土地增值税。当然，如果没有增值额，也就不用缴纳土地增值税。但是项目公司因为取得土地使用权的成本低而加大日后其企业所得税和土地增值税的税额大幅增加。
房地产企业在多元化方式下选择、处置开发产品时，需要综合考虑各种因素，仔细进行分析和测试测算，选择最有利于自己的开发产品处置方式，有效降低化解房价下调的压力，以更好的应对维护其自身应有的利益。