神马文学网任志强：漫谈房地产企业发展战略
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 03:31:23
顾会长给我安排的是希望我讲一讲对房地产市场的分析和看法，我估计顾会长上午也把中国的房地产形势做了个简单的分析，我只是跟大家交流一下我自己的一些认识和看法。
2009年中国的经济在全世界都是一个奇迹，出现了巨大的复苏。三四月份的时候大家都争论，中国的经济会走成L型？U型？M型还是V型？现在看来是一个典型的V型反复。',1)">
现在最重视的是四个问题：
一是四万亿投资。四万亿投资在全世界都引起争论，对中国的经济确实有很大的拉动作用，也有人说这四万亿没多少，因为我们给了美国有八千亿美元的外债，相当于5.6万亿人民币，但道理说救美国比救中国用的多，我们还有4000多亿的两房债券，加起来要把中国的4万亿多得多。但是从比重上来说，中国的四万亿占比重就很大了，因为中国的GDP才30万左右，4万亿占了10%以上，美国是我们的4-6倍，它大概有13万亿到15万亿美元的GDP。相比之下即使我们借给它这么多钱，美国的经济也拉动不起来。
二是中国的房地产。在世界上所有的房地产在跌的时候中国出现了一个特殊的情况，我们的房地产不但没有跌，而且超过了2007年的历史最好水平，全年下来销售面积超过8亿平方米，销售金额一手房会超过4万亿人民币，二手房超过2万亿人民币。也就是说全国将近有6万亿水平的住房消费，这是全世界都没有想到的。
三是汽车突破了1300万辆，北京一个城市突破了400万辆。这么大的汽车消费量也是全世界都没有想象的，因为世界的汽车行业都在出现危机的情况下，中国仅进口汽车就超过了200万辆，这个数量也是奇大的。
四是中国人的奢侈品消费从去年的全世界第四今年进入到全世界的第三位。今年最豪华的汽车、私人飞机、游艇中国都排在了世界第一，购买量也是巨大的。不知道中国人有多少钱，可能都藏在炕里去了。我们没有发现中国居民的储蓄下降，收入增长仅增长了9%，怎么算也不够这么多钱，反正中国人有太多的钱。
美国人也在做大量的救市，全世界各个国家在做大量的救市，为什么美国的救市没有这么成功？比如说美国的汽车也做了减免税费的措施，但是它是到7月30日终止的，他认为汽车业恢复就没有再延长汽车消费减免税费问题。再就是它的房地产，对房地产也增加了很多刺激措施，但是房地产没有起来。于是奥巴马又进一步增加了8000亿美元给房地产税费减免优惠。其实美国本来购买房地产就是免税的，这次增加的是在交易税费和其他税费上给以减免，现在仍然没有拉动起来。现在只是说出现了复苏现象，新建商品房11月份增长了8.9%，比预计的11%少，但是比过去的负增长好得多，年折合大概54万多套，已经比年初的30多万套增长了将近一倍，说明它的房地产略有恢复。
为什么中国和美国以及其他国家相比有这么大的差距？很重要的一点是两个国家之间影响房地产发展的基本要素有些背景不太一样。很多人都爱把中国的房地产和迪拜相比，和日本的经济泡沫相比，或者说和美国的经济危机相比，其实我们处于不同的几个方面，因此在房地产上这是没有办法相比的。比如说经济发展背景完全不同；人口情况也完全不同，我后面会用一些数字来表示的；在技术发展上不同；土地模式我们的“招拍挂”土地供应和美国的土地私有制不同；房地产类型不同，我们看不到美国有多少房地产公司是上市公司，大概是一两家，美国的房地产公司是金融产业，而中国的房地产是房地产带动金融；开发商也不一样，美国的开发商可以一年盖两栋房子就够了，它的开发商规模和中国完全不同，中国的房地产公司以规模式发展为主，美国有150多年没有本土改革了，所以它的房子好着呢，人口增长也远不如住房需求的增长，所以不需要盖这么多房子。常常是把一个原来的大庄园私有土地卖掉以后把一个庄园变成两座房子，可能一小块庄园的土地缩小规模建一个豪华品就够了。这些都是完全不同的。
在座的有全国各地的开发商，我们觉得开发商一个重要的发展判断就在于我们对这些要素的一些判断分析。
2009年为了“保八”出台了各种各样的政策，这一揽子政策中很多人认为四万亿和房地产没有什么关系，特别是对十大产业的振兴中没有房地产感到很失望，实际上不是这样。四万亿的资金有1/10的资金投入到征地拆迁中，征地拆迁中对房地产的拉动是很大的。比如说北京，去年和前年平均每年的拆迁大概1.8万户北京因为地铁拆了将近7万户，其中多了5万户的拆迁，明年中国又批准了22个城市修建地铁，这些都需要大量的城市拆迁。所以，四万亿投资里有大量的城市拆迁部分转入到了房地产变成了一种消费刺激，就是从投资资金变成消费资金。
四万亿的投资里其中还有一部分是棚户区的改造，今年也加大了棚户区的改造，很多人认为棚户区的改造影响了房地产市场，这其实也是一种错误。大部分的棚户区改造是给钱买房子，而不是房子拆了盖房子，房子拆了盖不盖？盖，盖的是新的商品房。基本上没有把棚户区拆了再新盖一些，不可能的事，因为棚户区过去是最好的位置，也可能他没有周转能力一定要把他先转移到新的住房里，这些住房常常来自于商品房。长沙、大连、很多城市都在陆陆续续地改造，今年最突出的一个也是中央经济工作会议、建设会议提出的用补贴的方式来进行棚户区的改造。购买经济适用房的标准有的补8万，有的补13万，当然各个地区的房价不一样补的也不一样。所以，棚户区的改造实际上促动了这轮房地产高速发展的另外一个原因。
另外，我们降低了信贷利率，其中有0.7%的贷款利率的问题。0.7%相当于房价下降了30%，也相当于可支付能力提高了25%。所以这个促动作用也是非常大的。还有对二手房交易减免的税费，同时还有刺激汽车和家电下乡的问题。有人说刺激汽车消费和我们没多大关系，其实不是，在城市和城乡接合部刺激汽车发展的时候，让大部分远距离的房子缩短了交通时间，所以一些别墅过去卖不出去，而有汽车以后就把距离缩短了，让城乡之间的接合部变成了高速发展的居住地方。过去北京房山是很远的地方，但是轻轨、地铁、汽车就把房山和北京市区的距离大大缩短了。过去那里的房价是6000多块钱，现在地价就是6000多，这是个巨大的差别，它和刺激政策是有巨大的关系。
再就是增加流动性。从历史上看，中国的房地产高速发展的过程都是流动性增加的过程。比如说1988年是因为1986-1987年之间我们大量地增加的货币流动，1992-1993年是因为南巡讲话之后大量了增加了银行间的流动性，1993-1994年出现了经济的高增长。1998年之后我们增发了1500亿的国债，那时候1500亿的国债相当于现在的9000亿国债，因为当时我们的GDP比重很小，财政收入比重很低。所以每一次在中国凡是流动性加大的时候都是房地产发展最快的时候。
我们看到今年不但可以“保八”，而且明年、后年也不存在“保八”的问题，而是抑制过高的增长。
同时我们看到，GDP的增长和收入增长、人均家庭户数等情况都对中国经济有很大的影响。美国的经济增长已经远远低于中国的经济增长速度，美国每年有2%-3.5%的增长就是一个很高的速度，而中国30年的改革中平均是9.5%，这个增长非常高了。
我刚才提到山东的GDP在这两年中是高速增长，但是房地产没上去，它可能和我们的企业、制度、居民消费有直接的关系。从GDP增长中可以判断，比如说要选择一个城市，首先看的是当地GDP的增长速度，增长速度越快而且越有潜力的，说明房价未来的潜力增长越快，而如果这个GDP是平的或者增长幅度在下降，那它的房价可增长余地就会减弱。可支配收入和人均GDP、住房消费增长都是我们选择地点的一个重要的原因，我选择到哪个城市去首先看它的GDP，而且它的GDP集中度对市场的影响是很大的。
我们看看人口增长。在中国2008年已经到了六亿多城市人口，这个增长速度也是很快的，家庭人口却在急剧下降，过去一个家庭有3个人，现在已经从3.13下降到2.91，也就是说家庭分裂的速度在加快。每年大概有900万对结婚，接近200万对离婚，这都潜在地告诉我们他需要房子，不管这个房子是买的租的还是借的，反正得有房子居住。为什么美国的房地产刺激不起来？全球人口的高峰期是在二次大战后，中国在二次大战后还要延长一段时间，因为我们还有朝鲜战争。美国的新一代人口不太爱生很多的孩子，所以他们的人口出生率在下降，中国在80年代左右才开始严格地实行了计划生育出生率才有所下降，因此美国没有这么过的人口来支撑，所以尽管美国政府出台了这么多的刺激政策，但他们的房地产不是短期内就能恢复的。
美国重要的依赖是移民，它从2.7亿人到3亿人口之间增长很快，主要是因为它的移民政策改变。布什总统在2007年出台了一个政策，拒绝了3000万个移民变成美国公民，从那以后它的房地产开始出现了下降，仅仅靠经济来解释美国的房地产下降是没有道理的。它很重要的是执行了严格的移民政策后限制了移民人口在境内的房地产购买，造成了2007年以后住房的下降。
住宅的需求是刚性需求是家庭的组合速度或者家庭的分裂速度决定的。早期的统计年鉴上是17人户，后来降到11人户，现在是7人以上户。过去都是大家庭，现在家庭规模越来越小，最高的是7人户就没有了。现在人均户籍增长速度是加速，住宅需求量要看某个地方的家庭分裂速度，比如说沈阳这两年的房地产市场老上不去，除了土地供应增长过快以外，再就是它的人口增长速度下降。沈阳市大概有760万人口，可是每年新增人口只有7万，出生率是1.6%，按道理应该超过10万，这说明这个城市最富的人在迁移，没有留在这个城市，所以家庭分裂速度在下降。
在某一个地区如果把当地的数据累计起来你就可以知道住宅需求的增长速度。
办公楼是一、二产业向第三产业转移的过程中，一个城市第三产业的比重每年以二三四点的速度上升的时候它的办公楼需求加大，如果第三产业的比重迟迟没有动，老维持在一个数上不动，那这个地区的写字楼会受到很大的影响。
酒店是受旅游、国民生产总值、商务的影响，零售则受消费者信心的影响，比如说消费习惯。中国过去没有more，就因为中国过去没有冰箱，在农村并且不能只搁红薯吧？所以当冰箱能进入家庭的时候一次性购买一周或者一个长周期的食品时这种消费习惯才能形成。我们看美国的文化中，家庭居住区和商业都离得很远，通常要一个小时或者半个小时以上的车程，但是每次购物都是很大量的产品，恨不得一个礼拜都不出门，这种消费习惯决定了它的零售特征。他们在上世纪八九十年代的时候才开始改变，提出要把人们从汽车上拉下来，才改变了零售和居住区结合的做法。这有点儿像中国的古代，古代中国有街没有坊，坊是民间零售的意思，在街里面都是行政组织，坊都在城外，看到北京几千年的古都，但是菜市口、骡马市都是在城外，城里没有。街和坊才结合起来，这是消费习惯改变的规划功能。
在城市中也是这样，在有些城市拼命地建大型more，要和当地的消费信心连在一起的，和消费习惯也是连在一起的。
从人口增长来看。美国不具备这样人口增长的条件，但中国是个特殊的情况，稳定的人口增长已经决定人口在短期内是特殊的环境。中国如果要刺激消费需求，在这个阶段任何刺激都会产生巨大的推动力，就是因为这样的人口结构在这里。再就是家庭结构也发生了变化，过去我们和父母住在一起，一个是房子没办法，一个是收入没办法、再就是孩子照顾的问题没办法。现在家庭结构已经开始发生变化。在人口结构发生变化的时候，家庭结构一定会发生变化。因为计划生育的原因特别是重男轻女的原因，26岁以下的人口中男的比女的多出了3400万，就变成了1：1.28，现在女孩子最大的优势是结婚你不给我买房子我就和别人结婚。
从人口结构上看2010年是最高峰，这恰恰是劳动力增长最高的时候，同时是抚养系数最低的时候，也就是说老人少、孩子也少。前面的经济表上有一个是“抚养系数”，这个“抚养系数”和家庭结构有最直接的关系。从人口比重结构看，50年代到80年代人口出生率基本上在80%以上，而这些出生人口现在基本上进入了要结婚生孩子的阶段，也许在历史上再也不会遇到连续这么多年出生人口接近40%的水平，以后会越来越低。十年以后如果不改变计划生育的话，永远不会再遇到这种极度的高峰期。
从抚养比上看，对年轻人的抚养率是最低的，对老年人的抚养率是最低的，所以到2020年之间中国都属于一个人口红利期（图）。前面我们说了，15-59岁的人口量最大，这张表上表示的是孩子和老人在目前是最黄金的阶段。2020年以后中国房地产增长速度会略有下滑，没有那么黄金了，和老龄化人口越来越多有直接关系。后一个阶段我们可能就进入一个老龄化的发展过程。到2050年老龄人口就占到很高很高的比重。这个是和房地产关系密切的，如果你把每一个城市的情况做一分析，就能了解未来这个城市房价的增长速度和增长幅度。
在实行大跃进以后三年自然灾害死了很多人，在那个时期人口是一个下降期，饿死了3000多万人口，饿死的人口中孩子的数量最大。此后，1963年、1964年战胜自然灾害以后就开始上升。到70年代平均人口增长率是很高的，为什么这个阶段有巨大的刚性需求，这都和我们的人口结构是有密切关系的。
仅仅有人口结构不行，还得有城市化率的问题。按照二战之后的情况看，朝鲜、韩国、日本和我们的人口结构率虽然略有差别但是差不太多，因为总的人口比例不一样。为什么他们不行我们行？因为他们在成为亚洲四小龙的时候高速发展，他们的城市化率已经满足了70%以上的水平，中国到目前为止只有44.9%的水平，和他们大概差25个点。日本和韩国遇到了两次金融危机以后不能再用基础设施带动国民经济的增长，尤其是日本，我们说中国投资4万亿可以修地铁、公路、基础设施，日本没得修了，所以日本这两年投入的财政收入都是把高速公路的护栏拆了以后换成新的，因为它县一级都有机场，高速公路和高铁已经到了没地可修的地步，再想投没得投了。中国最大的一点是城市化率贡献率是很大的。从城镇净迁入的贡献率达到百分之八十几，我们也可以看出来，城镇人口的新增率非常非常高，1996年-2000年之间达到了百分之四点几的城市化率，城市人口净增2100万人/年，加上半年以上的流动人口高的时候达到2800万，低的时候也在1400万，城市人口的净增长对城市住宅或者城市建筑的需求要求是非常高的。
（图）从这次图上我们可以看出每次的增长是非常大的。
再就是住房的需求。人口增长了住在哪儿？2000年和2005年相比可以发现增长了16%，外地非农户口也占了百分之十五点几，两者相加达到32%，因为城市化的过程有的城市是减少，有的城市就是增加，可以看出来影响是巨大的。本乡镇非农户籍的比重和本乡镇农业户籍的占的比例也很高占。只有本县其他乡镇非农户籍增长是负的。也就是说外来迁移人口中对城市的需求有这么大，在很多城市管理部门分析有多少投资客常常用外地人口占多少多少去评价，这是一个虐待式的或者歧视性的评价。外地人为什么不能在城市里买房子？他们就认为外地人买房就一定是投资或者投机，这个概念是错的，因为他们不长期地生活在这个城市里。比如说天津购房可以落户，很多城市有了购房落户，这样就会使它在占有百分之三十几的面积中变成了“我是本地户籍”。今年中央经济工作会议特别提出要解决二三线城市或者中小城市农村户籍人口变为城市户籍人口的情况，也就是说这个城市化率的推动作用可能远远大于过去仅仅为了进城打工而带来的城市化率，下一步也是城市化率高速发展的时期。
现在的44.9%低于全世界49%的平均水平，发达国家基本上人均GDP超过1000美金或者2000美金的时候都到了70%以上，我们现在还很低，但是我们的人均GDP已经超过了3000美元。外地人并不是都不在城市里买房子，外地市人口住房比例达到了22%，这个比例也是很高的，很城市人口是一正一反。
我们的自有率很高，外地的户籍人口大概占到40%-43%，这是在逐步增长的过程，比例会越来越高，也就是说外地人留在城市里不再回家了的比例越来越高。农民工当然还有做生意的也占到了10%-15%的城市住房，也是购买的，不再租赁。这两者加起来的比重也很高，外地人口按这样算起来的话，这么多人都买了城市的房子，你不能再说它是一个什么投资或者投机的行为，应该说它是一个自住改善和实际需求的一个过程。
从城市化率看，我们的城市化率水平远远低于其他发达国家，而我们的人口密度也远远低于发达国家。人口密度中，我们大概比美国、加拿大、澳大利亚、俄罗斯稍微高，而对大多数国家来说，我们是低于他们的。换句话说，中国的土地不能比这些国家更稀缺，也不能说我们的土地不够用，关键是城市土地的利用率太低了。从世界发达国家看，人口密度越高的城市房价是越贵的，纽约、巴黎、香港、东京都是如此，中国人口密度最高的是石家庄，石家庄城市用地很小，但是北京、重庆每平方公里都不到一千人。如果到了纽约或者香港六千多人程度的时候，这个房价是可想而知的，至少要翻好几番，因为人口密度已经决定了，如果平摊的话会加大距离而缩小密度。香港、巴黎的建筑密度也是很高的，土地利用的强度是高的，在土地利用强度高的时候人口集中度高，相对来说房价也高。而中国在这一点上还差得很远很远，从这个比例中我们还差得很远。2000年城市化率是30%，那时候美国、日本的城市化率远远高于我们很多倍，在我们的城市化率有待提高的过程中，恰恰说明我们的住房需求和未来发展需求还是很有潜力的，除了人口结构以外，在城市化率上，由于我们的程度落后得太多反而有余地。
从住房发展阶段可以看出来，我用美国、日本、西德、法国来比较，他们大部分从二战以后算，美国为什么要往前算？因为美国没有战争，很延续，这些国家经历了二战，房子都被摧毁了，所以有一个重新开始的过程。
按人均GDP看，我们2020年相当于他们1950年的水平，我们和他们相差了50年的进步水平。从他们的发展中我们可以看到他们已经有了20-30年的高速发展过程。中国因为有毛泽东、有公私合营、有农民公社、有文化大革命，所以我们那几年是非常落后的，没有像这些发达国家同步进行了居民生产，我们看大部分电影是先生产后生活。先是生存是第一位的，然后是工业建设，学习苏联加大我们的钢产量等等，此后才是修缮和改善，没这么多钱盖这么多房子，要艰苦朴素，要反对资本主义思想，所以没有建房。相比之下，邓小平南巡讲话以后提出了房地产高速发展的过程，我们刚刚十年，差远了。在后头我们发现，这些国家都在20年之后有一个陡形的上升，我估计在2010年以后我们会有这样的发展，否则没有办法满足城市化以及人口刚性需求的情况。所以我们一直提出价格是由市场的供求平衡决定的，供给满足现有的发展阶段是最重要的。但我们的中央政府几次都认为投资过高，从限制投资的角度、防止过热的角度和和防止通胀的角度限制了我们的房地产市场发展。按照这些国家的发展阶段我们就必须经历一个房产高速发展的过程。
我们的居住面积在2000年是17.8平方米，相当于美国1940年的水平，美国1950年的水平平均户型91.5平米，和我们现在全国的水平差不多。到2000年美国排在世界第一位，户均212平米，今年它被澳大利亚超过，澳大利亚达到户均224平方米，当然这和土地资源有关系。英国的户均面积比较小，英国的土地面积决定的，如果不算农村的住宅，它只有78平方米。按这样算，在高速发展的过程中，2020年达到24.4的居住面积（居住面积和建筑面积大概是0.7的关系）我们大概相当于美国1960年的水平，所以从发展阶段来说，我们不存在供过于求或者没有需求等等一些可能产生泡沫的理由和原因。
小户型仍然保持了一定比重。大家都认为小户型的建设少了，所以2006年国务院提出要建70/90，实际上我们在统计中发现120平米以上的房子这几年是逐渐增加的，1980年以前90平方米的房子只占了9%，即使全北京算起来100平方米以上的房子大概只占到17%，中国大部分是小房子而没有大房子。2000年-2005年之间有28%是100平方米以上的房子，可是每年新增长的房子在总存量里只有3%，也就是说这边占到30%平均到总存量才占到1%，也就是说我们只有10年的过程中最大是10%，再加上历史遗留的房子平均下来只有15%左右。
多数城市住房成套率较高。但是它说明了一个反向的问题，在世界上任何一个发达国家住房成套率在1：1以下的时候，这个国家是住房高速发展的过程。有一个家庭户数就一定有一个房子，现在有2亿个家庭，但是却只有1.4亿套的房子。虽然我们的住房成套率相对来说已经进入到了一个比较高的阶段，但是在达到1：1之前住宅建设步伐一定会快速前进的。住房成套率有的城市很低达到了50%到60%，也就是说要拆除的房子还有40%，这个房子怎么不可能高速发展它的住房呢？也就是说剩下的就是棚户区，必须改造，所以各个城市出现了很大差别。
从我们的调查情况看，三代至四代家庭在一套住房里的比例很高，平均下来接近60%。换句话说，中国不是没有房子住，也不是住在大街上，重要的是好几代人住在一套房子里，而这些房子里同时有三年以上的比例又很低，如果这两个是对等的，也就是每一代人住一套房子还过得去，但是如果三居室的比例低于代数的比例相当于两代人住在一间房子里，这表明了住房改善的潜在需求是巨大的。这个需求在短时周期内是远远不能得到满足的。换句话说，我们一旦有点儿阳光它就会开得很灿烂，重要的是它有基础在。不像美国，你给了它很多的减税政策，但是仍然做不到快速复苏，是因为它没有这些基础。
现状条件。大概有一半的房子没有抽水马桶和厕所，很多房子也还可以，但是没有燃气、自来水或者热水，大家都在安热水器，过去一平米左右的厕所不能洗澡，不能在里面刷牙，女孩子更不可能在里面化妆，都要到厨房里解决个人卫生的问题，这就变得很麻烦。这些破房子以80年代到90年代盖的最多，这些房子叫房子，但是又不是好房子，所以改善型需求占的比重也很大。
从住房的怨恨来看，好像富人住的房子很好穷人住的房子很差，但实际上我们发现收入可能差11倍而住房大概只差了30%左右，或者连30%都不到。为什么？因为我们有50多年的福利分房，传统的福利分房让低收入者和高收入者住在一栋楼里，局长和炊事员住在一块，司机和厅长住在一块，因为地理位置产生的价值是相等的，而面积又差不太多。中国穷人和富人之间收入比例差得很大，但是住房比例差得不是很大。
收入在城市之间是有差别的，而镇一级的高收入比重在大大提高，变成了127了，而低收入家庭的比重差不多，所以面积差别上反而是南方镇一级差别很大，城市里差别很低。如果是91平方米的话也就相当于美国1950年的水平。三四居室的比例可以看出来，高收入好于低收入，而低收入改善的程度越来越高而不是越来越低。
根据不同的情况看，90平方米以下的住房在不同的城市城镇和镇里是差别不大的，略有差别。但总体而言，小房子仍然占70%以上，如果再盖的多的话，房子更小。
对房地产的比较中，我们可以看出来很多专家学者都认为中国的房地产对中国的消费是一个抑制性的作用。在讨论中国经济中，经济学家都认为我们当前遇到的最大问题是内需不足，过度地依赖于投资和出口，所以出口一掉下来变成了负增长。',2)">
他们把一盆脏水都泼在开发商头上，他们认为住房抑制了消费。从图表上看，中国经济的比重在1998年房改之后急剧下降，而且幅度是非常非常大，下降速度之快是任何人都无法想象的。由此他们得出一个理由：中国的住房抑制了消费需求。消费总需求占GDP的比重只有35%，而住房是不能计入消费之中的，建筑材料、装修材料和房租是计在消费中的，一次性买房子要用70年，但是70年的过程中不能一次性计入消费里，只能把每年的房租计如到消费离。因此我们说，CPI中不含房屋价格，有的人很不满意说房屋价格已经增长很高了。同样道理，如果CPI的价格中含了房价，意思就是把房屋的投资部分变成消费了，这样我们就不是往下掉而且往上升了。刚才我说了大概有6万亿左右一般也有4万亿的住房消费，就倒过来了。
原因是什么？1991年以来我国商品房和住宅销售情况，真正的变化是在1998年以后，因为1998年以前大部分是在单位团体购买中转为了实物消费。在2007年以后出现了快速下降，而这个快速下降之后是一个高速的反弹，也就是2月份以后实现了典型的V字型反弹，而V字型反弹的后续增长是更快的。
2009年前十个月商品房和住宅销售面积情况，住宅面积到11月份增长超过50%，10月份增长是百分之四十八点几，这个速度应该是增长巨快，按照顾会长的说法是中国整个商品房销售接近世界的50%，也就是全世界就卖8亿平方米，我们一个国家就卖了8亿平方米，这个增长速度是巨快的。也可以看出来这是一个典型的V型反转，从2007年9月27日二套住房的文件之后就开始出现下滑了，2008年是一个下滑的过程，到2009年2月份之后就开始上升了。销售金额发生的变化更大，我们有接近80%的增长，面积增长了50%多，销售金额增长了80%多，这个增长速度是很快很快的。我们通常说GDP增长8%就不少，可是我们这个是增长了80%，是GDP增长的10倍，可以说是非常不得了的。
房地产开发投资总额增长是很慢的，到11月份的时候只增长了17.8%，既不如销售面积的增长也不如销售金额的增长。10月份和11月份相比，11月份投资增长下降，9月份达到投资增长最高峰，当月投资达到3900多亿，10月份下降到3400亿，11月份下降到2800亿。开发商手里捏着大把大把的钱但是舍不得投，一个重要的原因是我们国家的土地供应满足不了投资增长和消费增长。
本年购置土地面积情况是负的，到10月份是-18.7%，到11月份还是负的十七点多，如果土地下降了百分之二十多，投资也不可能出现高增长，购置面积是如此，开发面积也是如此，仍然是负增长。从施工和竣工的情况看，这两者的差距在缩小。今年竣工增长幅度大于施工，总的施工面积也是创历史水平的，现在接近有30亿平方米的开工，去年就有27.8亿，前年只有25亿多，这两年的增长也很快。11月份以前每月新开工量大概不到1亿平方米，11月份达到了1.62亿平方米，也就是说11年的钱全用在开工上，而10月份以前用的钱很多是买土地或者完成原来的已经开工面积的竣工，所以竣工增长幅度也很快，但即使快也只有4亿多，没多少。今年销售大概8亿多，如果竣工只有4亿多，这样竣工和销售的比例就大概1：0.6。
新开工和竣工的增长。从这里可以看出，新开工绝对增长是很低的，到10月份是由负转正，只增长了0.3%，到11月份才增了1.62亿平方米变成了一个正增长，增长速度很快。 （图）这个图什么意思？换句话说就是在明年上半年一定是供不应求的，因为开工增长是在后半截才开始出来，到明年上半年之前这些新开工的面积都不具备向市场提供商品的条件或者取得销售证的条件，严重的供不应求现象会继续恶化。
从开发资金来说，10月份是4.4亿，11月份是4.8亿，多出来了16800多亿，开发商手里有这么多钱，既没有投入在开发里也没有购买土地，大家都觉得贷款在增长过程中，我们发现10月份和11月份相比开发贷款是减少而不是增加的，大家都觉得个人按揭贷款增加了，确实是，个人按揭贷款略有增长。但如果把所有的个人按揭贷款和开发贷款都扣掉的话，发现开发商自有资金反而多出来890多亿，也就是说今年的房地产投资不是依赖于贷款，没有贷款也能完成这么多。贷款政策决定了我们的消费程度，很严重的问题就是开发商并没有把自己手里的钱都投在土地和开发上，而是冻结在手里。完成投资的情况增长了17.8%，但是比10月份是下降了，土地购置和土地开发都下降了。
销售增长很多，销售增长以后，大家都说因为个人消费信贷而促进了市场消费，这是银行自己夸自己，因为整个的消费信贷在去年和今年的比例中是下降的。今年个人消费贷款增长了30%，面积增长了150%多，销售金额增长了180%多，换句话说，个贷在消费中的比重是下降的而不是上升的。11月份可以明显地看到是在增长，增长的结果是个人消费信贷下降。20%是什么意思？我刚才说中国人太有钱了，别看媒体上吵吵这个人买不起房子，那个人买不起房子，钱从哪儿来的？如果有20%-30%的首付，应该有80%的贷款，但是现在看来贷款只占19%，越贵的房子越是一次性付款，像美国那样穷人买房子的那些才用个人按揭贷款，相反富人一次性首付的比例很高。在上海三万块钱以上的房子里用按揭的比例不到10%。为什么？这10%的人不是没钱，而是在用这个钱做生意和做股票。3000块钱或者更低的房子中用个人贷款的比例更高，像我们在西安的项目里大概有88%-90%是个人按揭贷款，这部分是主要解决收入偏低的家庭中所用的，但是它和房价的高低是没有关系的。
根据这样一个情况，我们把美国、日本、香港的地产生产周期做了一个比较。美国1969年开始到2007年做了一个曲线变化，让大家看清楚的是红的那条线是GDP的变化程度，蓝的线是房价的变化程度。前期GDP和房价的增长幅度是一致的，GDP高增长的时候房价高增长。80年代的时候有一个滞后过程，GDP高增长了，但是房价增长在后而不是在前，其他的时候基本上是GDP下降房价就跌。换句话说，如果中国的GDP在高增长的过程中比如说8%、10%，我们的房价有没有可能跌？从美国的情况来看不太可能。这个周期也看出来，最长的增长周期大概是8年，而下跌周期一般都比较短，恢复周期是比较快的。为什么？任何一个国家都不能忍受GDP是在长期的低水平上。当大家努力地去改变GDP增长幅度的时候，就必然改变了房价的增长。
日本的情况。日本在1990年以后出现了泡沫也就是我们看到的一个大坡峰，以后是不是就没戏了？其实日本的房地产不是没戏了，我们可以看看它也会有反弹和增长的过程。相比之下也可以看出来，它的GDP和房价也是同步的，虽然也有超前和滞后问题，但基本上是同步的。当GDP快速下滑和出现问题的时候，房价也就快速下跌了，而当GDP恢复增长以后，房价也在持续恢复增长，也会发生一些重大的变化。70年以后的几个周期情况可以证明，只要GDP在高增长的过程中一般房价也会高增长。
香港的一些情况。可能我们更熟悉的是香港的一些情况，香港的情况也说明同样的问题。除了1997年回归的特殊情况外，基本上可以看出来GDP的增长和房价的增长是同步的，1999年因为香港的回归刺激了GDP的增长，但是房价的下跌还没有迅速恢复。其他时间我们可以看出来，只要GDP恢复了高增长房价都恢复了高增长。
用这三个国家的情况来说明一个问题，很多人说中国的房地产是泡沫，而且这个泡沫一定会破，从2000年到现在一直有人说中国的房地产有泡沫，到现在泡沫也没有破。只要GDP恢复了正增长的阶段，中国在百分之八点几、九点几的时候怎么可能让房价掉下去？这三个国家的GDP增长只有百分之二点几。
我们把房地产周期内下降期的房价、地价变化情况做了对比，有什么担心？担心通胀，通胀就是经济下滑的过程。我们不说上升期，下降期里名义房价是高于实际房价的。什么意思？实际房价是不计算CPI的，名义房价是要扣除CPI比重的。CPI通胀就加进去，这两者之间可以看出来。房子之所以有极强的抗通胀性，就因为它的名义房价永远高于实际房价，如果名义房价低于实际房价就说明抗通胀性差，就是我们说的CPI的上涨。
通过美国的三个周期、香港的三个周期和日本的四个周期看，在房地产上升的周期看，基本上维持5-8年，下降只有2-3年。什么意思？房地产的抗冲击性在于下跌的两三年里有没有现金流能维持，能不能抗得过去，如果抗不过去就降价卖房子，如果抗得过去也许到后一期随着GDP的增长又恢复了。房子的抗跌性就是这房子住两三年以后又回去了，没有一个国家没有回去的。',3)">
我们再看看美国房价指数变化和个贷违约情况。只有当房价高速下滑的时候，银行的个人按揭的违约率才会集中上升。在前面的几次波动中都变化不大，只有2007年以后房价“哗”的掉下来了，违约率“哗”地就上去了。这是财富效应的对应关系。在以前这么多年中我们看不到有这么多的违约率，百分之二三十很正常，人被车撞死了或者家里的劳动力生病了，总会有一些违约率，但最严重的违约率是金融危机以后或者说次贷以后。为什么？美国的住房消费信贷对美国的财富效应推动作用是巨大的。2000年前我们没有这么多的外汇借给美国人时利率相对高一些，2000年以前我们没有这么多的外汇，因为住房产生的溢价值大概相当于个人收入的3%，但是当中国有更多的钱借给美国人或者说美国的利率开始下降、房价开始上升，这个财富作用上升到实线和虚线之间，大到什么程度？大到美国可支配收入的9%，这个9%有多大，我们可能没有概念。中国人的工资相当于美国人工资的4%，如果美国人提高了9%就等于两年中国人的所有收入，就差别这么多。所以美国人的消费就变成一个巨大的财富效应。
这个财富的效应怎么产生的？美国的个人按揭贷款和中国不一样，第一它个人按揭贷款是抵免个人所得税的。第二，它所有的房子都可以到银行按揭贷款。我画这一张图的意思是当这个房子是一千块钱的时候，他可能贷到了800块钱，按揭可能是9成，我们是8成或者7成按揭。当房子涨价到2000块钱的时候他们就贷到1800块钱，美国因为房价的变化可以增加贷款额，为什么？要冲减个人所得税利息，钱越少越冲不掉。美国一个纳税人可以冲50万美金，两个人可以冲100万美金。正常情况下一套房子26万，也就是说个人所得税的免征额相当于两套房子的平均价。但是它不能直接免税，必须用个人按揭贷款的利率去冲抵，这是美国的特殊法律，这是鼓励你消费信贷，不能一次性买房子。它的政策就是要发挥房屋的财富效应，让你用过多的消费信贷去鼓励消费。美国从2000年以后个人收入增长大概百分之三点几，但是消费增长5%-7%，消费增长很快，其中一个原因是消费住房贷款增加了很大的比例。
对中国来说没用，中国不管房子涨了多少钱，你还是贷800块钱，这就是我们不能因此而产生财富效应的原因。但是有一个好处，当美国的房价低的时候，美国人会把房子扔了，不要这房子了。为什么？贷款额是1800，房子降到1500了，为什么要用1500的房子还1800的贷款？这房子不要了，反正1800我也花了，所以它出了次级贷。中国不一样，房子1500没有增加贷款额，跌到1300的时候贷款额已经还了200了，就剩下600块钱的贷款了，所以你绝不可能拿600块钱的贷款抵1000多块钱的房子，所以出不了次级债，也不会有个人违约贷款。但是我们同样地不会产生相应的财富效应。
在中美两国个人消费支出占GDP的比较中看到了美国是一个劲地上涨，这几年占世界GDP的比重越来越高，70%是靠个人消费带动了GDP，中国到2000年以后开始急剧下降，下降到现在只剩35%，再低中国就没有消费能力了，或者说消费增长对GDP的增长影响力越来越低了，这出现了一个极大的差别。所以我们要问一个问题为什么美国的住房信贷成为拉动消费动力？反过来说为什么中国的住房消费成为抑制消费增长的动因？这就是经济学上的差别。
我们看看美国的住房信贷13万亿美元，其他消费信贷2.8万亿美元，两者加起来相当于GDP或者超过GDP。中国按照140亿平方米的住房存量来算，一平米如果3500块钱是有40万亿资产，住房资产40万亿，贷款才3.8万亿，这个贷款量太低了，人家相当于GDP的总量，而我们只相当于房屋资产的10%，不但没有增加反而降低了。其他消费信贷0.8万亿人民币，今年可能因为汽车的消费信贷大概到1万亿左右，两者加起来大概相当于GDP的12%-14%之间，人家是大于GDP总量。如果我们给了老百姓30万亿（刚才我说总存量是40万亿），二八开的话可以有30万亿的贷款，你想想中国的消费会是什么样的？我们每年的消费比重并不高，今年零售额消费大概12万亿，后续政府采购35%-40%，大概7万多亿，住房消费大概6万多亿，两者加起来的话是13万。反过来说，如果房屋抵押贷款像美国这样的话，我们的整体消费要翻一番，从7万亿要到14万亿，从35%提高到70%，我们的GDP增长不靠出口只靠投资也够了，但就是因为消费信贷，问题就出在私有房产的抵押信贷上。我们不能买，不能抵押这就是中国政府出的毛病。
有个人出一个主意：我的房子涨价了不能卖也没赚到钱，因为只有一套房子。那么老公的房子卖给老婆，本来100万买的房子可能是80万的贷款，卖给老婆涨到120万，可以代100万，还了以前的80万手里多了20万，等到涨到140万再从老婆手里卖给老公，这样每次多出20万来，这样的话你根本不用担心还不上贷款，因为原来的贷款还了。因为中国的信贷政策不灵，所以它不能替代增长。最简单的办法就是老婆卖给老公、老公卖给老婆，只有一个法律风险就是离婚的时候不好办，如果不想离婚老有钱花，你就来回买吧，房价不断增长过程中买过来卖过去，就把20万马上兑现了，不断地增加你的财富，不要因为不能卖你没有得到财富，那是因为你运营得不行。如果财产管理得好的话一定会把涨的20万变到你兜里去，变成实际消费。如果房子涨价50%-60%，你就赚大发了。美国拉动消费中国抑制消费的原因是因为我们没有给大家讲清楚，我只有一套房子自己住，怎么把涨的钱装到兜里去。中国人不懂金融，按金融学的逻辑来说，只要产权转移了就可以获得更多的贷款，贷款的多出来的部分就放在兜里随便花，根本就不用想着还这个钱，因为下一步涨了再卖出去。问题就处在信贷政策。
我们中央到现在为止也没理解金融是什么东西，金融是把未来的收入流变成今天的消费能力。比如一个年轻人20岁的时候刚参加工作肯定低工资，没经验、没知识、没组织能力，到30岁挣点儿、到40岁多挣点儿，到50岁可能当大官了，可是得把50岁的钱花到今天来，不然老没房子住，那就用个人消费信贷，把未来的收入流这条曲线拉平，最简单不过了，但是我们的政府到现在没有明白它是拉动消费。
财富效应。中国的富人巨多，中国的富人拥有亚太地区22.3%的财产，有人说这都在10%的人手里，我也同意，可能不到10%或者15%，按15%算，一个人养6个人的家庭就是80%的人都有钱，因为我们算的是人口而不是家庭，这一个家庭里可能就一个人有钱，但是他老婆、孩子、父亲母亲一起用了，就按1带4算的话我们的中产阶级也大约在40%-50%。我觉得社科院的逻辑是错误的。
在美国富人里45岁以下的只占30%，日本更惨，40岁以下的只占19%，中国45岁以下的年轻人占了80%，是美国的2.5倍，是日本的大概4倍。其他国家都是老人比年轻人有钱，中国反着，年轻人比老年人有钱。中国富裕人口已经变成世界第四，增长速度极快。亚洲22个国家，中国的贫富差距是最大的——11.37倍，而其他国家大部分在5-8倍之间。日本有一个非常有名的经济学家叫大钱言一（音），他写了一本书叫《M型社会》，说的是日本从一个中产阶级占大头变成了一个M型的发展社会。中产阶级开始分化，一部分人越来越穷，一部分人越来越富，所以变成了一个M型。中国很典型的就是这种M型，所以我们出现了一个奇怪的情况，高房价没有人觉得贵，都是一次性付款，也不用银行按揭，反而中等房价的要用按揭。中国现在最典型的是贵的房子不贵，什么意思？最贵的5万、8万、18万的房子针对购买能力来说房子太便宜，反过来穷的房子太贵，因为它要对M型的下端收入比来说是有点儿贵了，这是中国的特殊情况。
居民储蓄存款变动。我刚才说钱没少，9月份的增加是因为9月份的股市跌了，10月份股市上去以后又多了880亿，这两者是搬家的关系。从居民储蓄来说，10月份、11月份平均冻结的资金也就是一次性认购股票资金是15000亿-2000亿。为什么在居民储蓄里从来也不发生一个巨大的变化？无论如何我也不知道买房子的钱从哪儿来的，反正不是从居民储蓄里拿的钱买的房子，我们很糊涂，算不透这个账。
中国的房价是因为流动性过剩而产生的吗？很多经济学家都这样说，我个人不太这样认为。1-9月份非金融机构存款增加了6.64万亿元，占全部存款56.5%；其中新增存款5.6万亿元，占增长的47.6%。新增存款今年年底9.5万亿左右，换句话说除了从存款的这头搬到存款的那头，流入实体资金的钱没多少，3万亿-4万亿，和历史差不多。我没觉得因为今年的流动性过剩而产生了房价飞涨的情况。而我更坚持前面几个原因：GDP的增长、人口的关系、家庭分裂速度、城市化率等等。
通常说票子发多了就是流动性增加，票子毛了，票子谁发的？是央行基础货币。所以我们批评美国流动性过剩时是因为美联储发了好几万亿，救市也好，怎么流动性也好。英国也是，日本还是。但是中国的央行不但没多发钱还少发钱了，2007年投放的货币是3.4万亿，2008年投放的货币3.2万亿，2009年到9月份投放货币2.48万亿，不但没增加反而减少了。积极的货币政策做了什么呢？我没看懂。第一，央行今年没有减息，去年减息了。第二，今年没有调整准备金率，既没有提高也没有降低。第三，央行没动汇率。央行干嘛了？积极的货币政策干什么了？它只有一条就是什么都没干。严格地说起来，它只取消了一条叫做不再管信贷规模，因为过去央行管信贷规模。把这个放在世界央行来看，没有任何一个国家的世界央行管信贷规模，美国没管过、英国也没管过，银行爱贷不贷是你的事，你的流动不足我用基础货币去补充银行间的流动性，这是美联储或者欧盟、英国干的事，这叫做货币政策。
反过来说，没有利率调整、没有货币发行、没有准备金率调整，所有的都没干？什么叫积极的财政政策？有人说适度宽松变成极度宽松了，那是非金融学家的想法，根本就不懂什么叫货币政策。严格来说货币政策和信贷规模是没有关系的，我们现在只看M1、M2，什么M1大于M2多少一定是流动性过剩的，且不知道这不是基础货币发行，因为我们贷款的钱是原来老百姓存在里面的，而不是从央行拿到钱才给企业进行竞争性贷款，这是完全不同的两个概念，没搞懂的人说是流动性过剩，明年还是七八万亿，但明年的七八万亿和基础货币是两个概念，明年的基础货币可能和今年的不一样，那才叫流动性过剩，今年我没觉得。有人说中国的M1、M2差别很大，但是CPI上不去，我们认为那些钱没进到实体经济去。
零售额增长里我们可以看到是因为工资少算了，税务部门最近下了一个文，第一要把车补、饭补以及乱七八糟补贴征收个人所得税，意思就是过去那些钱都没算到人均收入里面，所以我们算不出来买房的钱在哪儿，对消了。是不是解决一个饭补就就是问题了？不是。有很多类似的收入都没有计入到税收里。
大家说今年我们降低了准备金率，对开发商有好处，我现在说的这些都是为了证明明年的政策的。',4)">
比如说土地开发费用占用问题，准备金率下降了，但是土地开发费用提高了，它超过了25%。我们今年虽然下调了准备金率但是没起到杠杆作用。理论上说，我们的资本金率是35%，贷款65%，同时我们有30-40%的订金、预售款，两者加起来我们的杠杆率是3-4倍。美国和日本是多少？日本发生泡沫的时候杠杆率是100%，美国是600%，所以它出了次级贷。中国的3-4倍和美国日本的没法比，我们的杠杆率有没有？有，但是没有那么高。
现在引发了一个问题，中央老说部分地区的房价增长过快，原因是什么？原因是社科院老在那儿说房价收入比。在座的我不知道有多少人知道平均数和中位数的关系。联合国1992年引用了香港中文大学1991年的报告，这个报告里提出了房价收入比，做了全世界98个国家的房价收入比调查，最高的是1：30，最低的是1：1.5，但是中位数是8.6。为什么要用“中位数”这个词？房价要用中位数，中位数的概念包括所有的交易价格。中国人计算的时候老是不算、不算保障性住房的价格而只按一手房的交易价格，也不把二手房当房子，所以不叫所有交易价格中位数而是用的平均数。面积中位数是什么意思？我们前面说了1.4亿套房子里的面积数大概90平米以上的占70%，我们中位数是68平米，也就是说买68平米以上的房子你超过了中位数的消费能力和消费水平，比如说一个年轻人说买不起房子，买120平方米的房子，是中位数的两倍，凭什么你从零开始就比中位数大呢？这是消费观念问题。我们自己算房价收入比的时候通常按100平米或者90平米计算，你算多了所以房价收入比就高了。另外一个所谓的中位数是所有收入集合，我们现在没有算饭补、交通补贴等等很多的收入，面积算大了、房价算高了。
我解释一下中位数和平均数的关系。查字典你会发现中位数和平均数的关系，5个人一个20岁、22岁、25岁、30岁、41岁，中位数是25岁，如果用平均数是27.6岁，平均数和中位数差了10%。我们再看看第二个例子。把后面两个数字提到90和100，中位数是25，没变化，平均数变成了51.4，平均数比中位数大了一倍多。这就是在政府官员中平均数是表示合理的一个概念，我认为它是错误的概念。如果房子价格差不多，就是前面说的说就是中位数和平均数差别不大，如果平均数和中位数相差很多，房价误导消费者的同时也会误导决策者，绝大多数决策者被平均数给误导了。特别是社科院经常出一些80%的人买不起房子的胡说八道的结论。
我们同样用房价算一算账。10平方米的楼盘，平均房价2万元，如果价格都一样的话，就是10㎡×2=20万元。再做个算术游戏，买了1平方米的房子，平均房价11万元，后面的9㎡就变成1万元/平方米了，这样等于20万的平均价是2万块钱。那这9㎡的1万块钱意味着和平均价格差了一倍。所以我们说有些地区的房价过高是个错误，尤其是中央电视台，没干过好事。1月份他说房价是拐点，大家别买；2月份又组织了一帮人说现在不能买房子，房价还得跌；3月份小阳春了，他们说小阳春过去寒流还会再来，还不能买；五六月份房价涨了，他又说房价过高了，政府该出手了，你还得再观望观望；七八月份的时候他说未来的政策会发生变化，你还得再观望观望；九十月份说价升了量跌了不是“金九银十”了；十一月份说政策变化了，这个取消那个取消，明年房价肯定跌。这两天出了点儿经济工作会议的政策，比如说开发商要首付50%的土地价格，比如说取消二手房交易的税费，比如说土地局出台了土地供应面积的供应量等等。所以我们看这两天房地产股市大跌，中央台高兴了，二台这两天连续播的就是下一步的房价肯定跌。一年的时间都在说你别买房，我就没听中央电视台说你该买房子的时候。年初老百姓的钱可以买半套房子，到了年底一看买个厕所都不够了。原因是什么？很重要一个就是他们老用平均房价吓唬老百姓。
我们再举第三个例子。如果10平方米的房子有一平米是10万块钱一平米，有6万块钱一平方米，这就是央视台老播的，汤臣一品18万，北京什么地方16.8万等等。他举例说明这个房比平均房价高得多，反过来证明一个什么结果？证明普通商品房的价格越低，他怎么没把这个跟老百姓说清楚？结果是高于平均值的房价越高的时候，则普通商品房的房价越低。如果这个城市里有1/3是高价房，说明低价房3000块钱不到，不信的话你们可以算算。这就是地方政府和中央政府犯的一个绝大的错误，老说某个地方的平均房价多少这个地方的房价更高了，老说这里有18万、16万一平方米的房子，错了。比如说汤臣一品10㎡的房子有一平方米是18.6万元，那剩下的9㎡就只剩2000块钱了，那老百姓应该高兴，在平均房价不变的情况下，高价房越高后面的房价越低。这只是一个原理。
为什么要用中位数？市场的销售平均价格反映的是结构性住房，好房子卖的多的时候平均价格就涨，贵的房子卖的少的时候平均价格就低，这是结构性的矛盾。如果用中位数就没这个矛盾了。中位数反映了顺序性价格的变化，富人买上面的部分，穷人只买下面的部分。我们吃饭有鱼翅和粉丝，你老是把鱼翅的价格搁到CPI里面一定是它的错误，我们只考虑粉丝的价格就够了，因为这是老百姓必须买的，这是保证吃饱饭的问题，或者这是一个居住权利的问题，而你不能天天吃鱼翅。平均数的意思就是把鱼翅搁到平均数里了，这就犯错误。所有的交易价格不能只算一手房的，还要算二手房的，二手房因为取消了交易税费高于了一手房的交易价格。另外就是面积中位数，你不能把存量住宅的情况都刨了，你以为住90平方米就高兴？不是这么回事。中国的存量中小房子很多，新盖的房子不应该再盖小房子，应该盖大房子，然后把二手房的交易放开，让小房子成为年轻人的过渡性住房，解决他过渡性住房的问题。不能现在新房子盖一大堆的小房子，这个逻辑错了，因为今后不会再有年轻人的高峰了，那时候小家庭要变大家庭，因为两个独生子女要养四个老人，老龄化逐步突出的时候一定是变成一个大家庭，要是三个小家庭，这个家庭就没法过日子了，因为两边的老人一个主在东边一个住在西边，需要的可能是越来越多的人把老人搁在一起居住，这是我们未来的结构产生的住房需求的一个特殊变化。现在我们的中央政府还是说盖小房子吧，满足年轻人居住的条件，以后的事以后再解决，现在的政府不管了，所以我们老得犯这错误。是不是我们的房价就发生了很大的变化？
房价与收入变化。1998年到2008年房价增长了97%。收入增长是大于平均房价增长的。都说今年涨的快，我用了9月份的数字和11月份的数字告诉你房价是涨的，全国平均房价9月份是4716元/平方米，11月份是4785元/平方米，涨了70多块钱/平方米，这个增长幅度是够快的，涨了2%左右。这个房价不是住宅房价，这个房价含了商业和写字楼的房价。如果把它扣掉的话，从销售额的量上看，占了40%左右，扣完以后全国的平均房价不到4000块钱。东部涨的很快，东部是6141元/平方米涨到了6255元/平方米，中部地区3909元/平方米涨到了3039元/平方米。中部地区的房价是很低的，如果按这样算的话，扣除40%左右的商业和写字楼的价格，平均房价只有2300元。再看看西部，3170元/平方米变成3222元/平方米，也没多少。这两个地区占了城市全部总量的接近于50%，除了少数个别地区也就是东部地区的一些个别城市房价比较高以外，其他的都很低。
套用我刚才说的原理，如果我们还有两万三万四万的一大批，就说明剩下的房价都是低房价，怎么能说85%的人买不起房子？这是今年11月份的数据，所以我们得不出中国房价过高的结论。有的城市可能涨不上去了，我们说的是全国的形势，普遍情况，3000多块钱还不得涨到6000多块钱去？无非是调控措施是在今年明年后年或者多长时间，这个要看政策来决定，总之我们看不出来人均GDP从两千达到三千，今年可能3700美元蹦到4500美元的过程中，这个房价能这么趴着吗？
房价最终由少数人的消费能力决定的，不是用平均价格和平均收入的，什么是少数人？城里最富的人，他们买贵房子的时候也觉得便宜。向城市转移的富人比如说周边的一些城市向济南转移了，他们的收入是高得不得了了才会有转移的资本和余地。比如说到北京去工作的人工资可能不是很高但是补贴很高。所以房价不是按消费能力的平均去决定。
今年发生了一个变化，大家很担心，今年已经出台的政策我们看看。今年已经出台的政策没有一个是面对开发商的，所有的政策出台的也没有一项是面对普通消费者的，已经出台的政策都是中央政府面对地方政府占主导地位，比如说土地局说土地面积大城市20公顷，中城市14公顷，小城市7公顷，这跟开发商有什么关系？媒体们都把矛头指向开发商。政府卖多少地是他说了算，不是开发商说了算的，你卖大白菜我就得买大白菜，你卖小萝卜我就得卖小萝卜。可是地方政府听吗？广州政府最近拍卖的土地接近200亿，地方政府不听中央政府的，所以今年国土资源部连下了几道命令都没有生效，现在五部委联合下文要求土地出让金至少交50%，在北京我就没过先交50%，一年以后再交100%的，这个合同是地方政府出约的，如果说100%就交100%，没有一个开发商说我只交20%的。媒体好像挺聪明的，都说这样开发商没招了吧，他得交50%了吧？过去开发商也没有交过20%啊。所以我没觉得一条政策是面对开发商的，但是媒体咋呼得很凶，他一咋呼房地产股票就跌了。他们老歪曲中央的政策。都说第二套住房要差别对待，什么叫第二套住房差别对待？姜伟新刚刚开完会要界定标准，严格控制，目的是为了防止投机，炒高了个别地方的房价。但实际上我们没觉得过高，高房价的部分再高就是鱼翅了，那不是老百姓能吃的，而高房价越高说明平均房价的下半截就越低，就是中央政府犯的毛病。
二手房交易税费原来就告诉你12月31日以前有效，以后没有效果，这不叫修改，只是说话算数。积极的财政政策还得继续，有七八万亿的消费信贷，我没觉得应该有大问题。最特殊的是，农民的户口迁移制度或者买房入户的城市化推动可能比剩下的制度作用还要大，年初我们认为消费制度不会有的刺激作用，没想到汽车消费和住房消费上去了，所以我们今年也不敢说已经出来的政策能改变供求关系吗？起码上半年改变不了供求关系。
统计中也有几个问题，统计中的无转移支付和财产性质含量的问题还是没有解决。一般我们说富人是积累了大量财富的人，在统计学上穷人是日常收入低，收入越低越穷。我们知道有一个演员叫宋丹丹，宋丹丹每个月收入1960元，算统计学的低工资，演出的钱叫一次性劳务收入，不计入收入，所以她变成了穷人。美国怎么算？美国把前5%叫中产上，后5%的人叫穷人和低收入。这个位置就告诉你50%的时候就叫做中位数。我的政策水平确定就是以下50%为政策确定的要点，假定按同样的办法算我们的房价的话，我们就会把那18.6万的盘古大观、汤臣一品扣掉，收入也是把上半截扔了，我们制定政策只按这50%的概念，我们只看这下面50%的人买房子的房屋价格是多少，和平均值没有任何关系。这个事我已经在全国的统计局长会议上讲了一课，我说你们别用平均数而用中位数，统计局长说有很多数字我们不知道，每个地方都有政府盖的房子，比如说济南市的官员们享受着经济住房的政策，拿了点地自己建了房子，可能两千块钱三千块钱的价格卖，他不告诉统计局，所以统计局没法统计这数。这样的房子在北京2005年-2009年计划供应7300公顷土地，不告诉统计局房子价格的土地用了4000公顷，对社会公开的2300公顷，所以我说北京的房价不到7000元，就是因为那些数没法去算。任何一个地方政府去算，你查它的土地都有这么大的差距，这就是我们所说的中位数算不出来老用平均数，平均数一定给管理者一个巨大的误差，其实平均数和低收入家庭购买的房子或者说偏下的那些家庭购买的房子价格不是一回事，无非就是那些地方可能远了点儿，而我们的大学生或者低收入家庭都想住在天安门，他没一个愿意住在通县的，就这么点差别。
我刚才说了宋丹丹是个穷人、潘石屹也是个穷人，上市公司给潘石屹的工资是三千块钱，他可以在公司里吃、住，可以买汽车，可以有任何消费，但是统计到工资表上的钱太少了，少得可怜。宋丹丹1900来块钱，她有个孩子，两个人一除不到1000块钱，按北京的标准还得拿补贴。她老公是香港人，香港人的工资在外头，不在一个户口本上统计局统计不出来，她就变成了中国的低收入家庭。所以有一系列的低收入家庭的人都叫收入不高的穷人。老公很有钱是香港护照，老婆很有钱也是香港护照，在统计中没他们。这一系列问题说明我们年轻人比老年人富，或者年轻人要吃老年人，三代人买一套子，那叫三代人投资一套房子不叫买一套房子。等等等等，不领工资的私人老板像潘石屹这种，已经退休的这部分人单位分了三套房子，这三套房子房改以后200元/平方米买的，现在卖两套，变成富人了。这些都很多。福利分房的公务员们当时在北京3900元、4100元、4150元，扣除工龄大概是400块钱，过去处长分90平方米的房子，现在分180平方米的房子，180平方米的房子房价差了2万块钱。
我们做了购房人群的调查。发现在北京买房子的人都是赋闲没工作的人占了30%左右。光北京这样吗？我们又调查了其他城市，上海人更多，占35%。这还不是最多的，广州40%多，有人说是香港人养的小老婆（笑），反正赋闲的人占的比例很高。武汉是内地人，没那么多小老婆，也占到30%多。重庆也同样占到37.9%。这样五个城市分析下来一看排在第一位的都是没工作的赋闲的，都是有钱人在那儿吵嚷着买不起房子，他们在名义上都是穷人，都是低收入者。公务员买不起房子？他买的房子最多。国有企业原来是福利分房，把原来的房子一卖就可以买得起房子，所以国有企业也排在前头。在赋闲里50岁以上的人占多数，为什么？就是因此退下来的那些人、有福利分房的那些人，年轻人中也有一部分。
中国的房价不能单独用收入比来计算，但是我们可以看到中国暗藏的房屋的财富在刺激和拉动消费，但是中国的消费政策不灵，于是很多消费比如说奢侈品的消费是不计入消费能力上的，今年买私人飞机和游艇的占到世界第一，都没算在中国的消费里。LV在中国卖的不少，更多的人从网上买，那些钱都没计在所谓的中国消费里，都跑到外国消费了。所以，我们就得出过结论说住房抑制中国的消费，也得出过结论说中国的房价在部分城市够高了，要抑制房价和投资。其实错了，我个人认为要拉动中国的消费最重要的是开放我们的消费信贷，让中国的房价产生溢价值，像美国一样有更多能力去消费。
2009年中国的经济在全世界都是一个奇迹，出现了巨大的复苏。三四月份的时候大家都争论，中国的经济会走成L型？U型？M型还是V型？现在看来是一个典型的V型反复。',1)">
现在最重视的是四个问题：
一是四万亿投资。四万亿投资在全世界都引起争论，对中国的经济确实有很大的拉动作用，也有人说这四万亿没多少，因为我们给了美国有八千亿美元的外债，相当于5.6万亿人民币，但道理说救美国比救中国用的多，我们还有4000多亿的两房债券，加起来要把中国的4万亿多得多。但是从比重上来说，中国的四万亿占比重就很大了，因为中国的GDP才30万左右，4万亿占了10%以上，美国是我们的4-6倍，它大概有13万亿到15万亿美元的GDP。相比之下即使我们借给它这么多钱，美国的经济也拉动不起来。
二是中国的房地产。在世界上所有的房地产在跌的时候中国出现了一个特殊的情况，我们的房地产不但没有跌，而且超过了2007年的历史最好水平，全年下来销售面积超过8亿平方米，销售金额一手房会超过4万亿人民币，二手房超过2万亿人民币。也就是说全国将近有6万亿水平的住房消费，这是全世界都没有想到的。
三是汽车突破了1300万辆，北京一个城市突破了400万辆。这么大的汽车消费量也是全世界都没有想象的，因为世界的汽车行业都在出现危机的情况下，中国仅进口汽车就超过了200万辆，这个数量也是奇大的。
四是中国人的奢侈品消费从去年的全世界第四今年进入到全世界的第三位。今年最豪华的汽车、私人飞机、游艇中国都排在了世界第一，购买量也是巨大的。不知道中国人有多少钱，可能都藏在炕里去了。我们没有发现中国居民的储蓄下降，收入增长仅增长了9%，怎么算也不够这么多钱，反正中国人有太多的钱。
美国人也在做大量的救市，全世界各个国家在做大量的救市，为什么美国的救市没有这么成功？比如说美国的汽车也做了减免税费的措施，但是它是到7月30日终止的，他认为汽车业恢复就没有再延长汽车消费减免税费问题。再就是它的房地产，对房地产也增加了很多刺激措施，但是房地产没有起来。于是奥巴马又进一步增加了8000亿美元给房地产税费减免优惠。其实美国本来购买房地产就是免税的，这次增加的是在交易税费和其他税费上给以减免，现在仍然没有拉动起来。现在只是说出现了复苏现象，新建商品房11月份增长了8.9%，比预计的11%少，但是比过去的负增长好得多，年折合大概54万多套，已经比年初的30多万套增长了将近一倍，说明它的房地产略有恢复。
为什么中国和美国以及其他国家相比有这么大的差距？很重要的一点是两个国家之间影响房地产发展的基本要素有些背景不太一样。很多人都爱把中国的房地产和迪拜相比，和日本的经济泡沫相比，或者说和美国的经济危机相比，其实我们处于不同的几个方面，因此在房地产上这是没有办法相比的。比如说经济发展背景完全不同；人口情况也完全不同，我后面会用一些数字来表示的；在技术发展上不同；土地模式我们的“招拍挂”土地供应和美国的土地私有制不同；房地产类型不同，我们看不到美国有多少房地产公司是上市公司，大概是一两家，美国的房地产公司是金融产业，而中国的房地产是房地产带动金融；开发商也不一样，美国的开发商可以一年盖两栋房子就够了，它的开发商规模和中国完全不同，中国的房地产公司以规模式发展为主，美国有150多年没有本土改革了，所以它的房子好着呢，人口增长也远不如住房需求的增长，所以不需要盖这么多房子。常常是把一个原来的大庄园私有土地卖掉以后把一个庄园变成两座房子，可能一小块庄园的土地缩小规模建一个豪华品就够了。这些都是完全不同的。
在座的有全国各地的开发商，我们觉得开发商一个重要的发展判断就在于我们对这些要素的一些判断分析。
2009年为了“保八”出台了各种各样的政策，这一揽子政策中很多人认为四万亿和房地产没有什么关系，特别是对十大产业的振兴中没有房地产感到很失望，实际上不是这样。四万亿的资金有1/10的资金投入到征地拆迁中，征地拆迁中对房地产的拉动是很大的。比如说北京，去年和前年平均每年的拆迁大概1.8万户北京因为地铁拆了将近7万户，其中多了5万户的拆迁，明年中国又批准了22个城市修建地铁，这些都需要大量的城市拆迁。所以，四万亿投资里有大量的城市拆迁部分转入到了房地产变成了一种消费刺激，就是从投资资金变成消费资金。
四万亿的投资里其中还有一部分是棚户区的改造，今年也加大了棚户区的改造，很多人认为棚户区的改造影响了房地产市场，这其实也是一种错误。大部分的棚户区改造是给钱买房子，而不是房子拆了盖房子，房子拆了盖不盖？盖，盖的是新的商品房。基本上没有把棚户区拆了再新盖一些，不可能的事，因为棚户区过去是最好的位置，也可能他没有周转能力一定要把他先转移到新的住房里，这些住房常常来自于商品房。长沙、大连、很多城市都在陆陆续续地改造，今年最突出的一个也是中央经济工作会议、建设会议提出的用补贴的方式来进行棚户区的改造。购买经济适用房的标准有的补8万，有的补13万，当然各个地区的房价不一样补的也不一样。所以，棚户区的改造实际上促动了这轮房地产高速发展的另外一个原因。
另外，我们降低了信贷利率，其中有0.7%的贷款利率的问题。0.7%相当于房价下降了30%，也相当于可支付能力提高了25%。所以这个促动作用也是非常大的。还有对二手房交易减免的税费，同时还有刺激汽车和家电下乡的问题。有人说刺激汽车消费和我们没多大关系，其实不是，在城市和城乡接合部刺激汽车发展的时候，让大部分远距离的房子缩短了交通时间，所以一些别墅过去卖不出去，而有汽车以后就把距离缩短了，让城乡之间的接合部变成了高速发展的居住地方。过去北京房山是很远的地方，但是轻轨、地铁、汽车就把房山和北京市区的距离大大缩短了。过去那里的房价是6000多块钱，现在地价就是6000多，这是个巨大的差别，它和刺激政策是有巨大的关系。
再就是增加流动性。从历史上看，中国的房地产高速发展的过程都是流动性增加的过程。比如说1988年是因为1986-1987年之间我们大量地增加的货币流动，1992-1993年是因为南巡讲话之后大量了增加了银行间的流动性，1993-1994年出现了经济的高增长。1998年之后我们增发了1500亿的国债，那时候1500亿的国债相当于现在的9000亿国债，因为当时我们的GDP比重很小，财政收入比重很低。所以每一次在中国凡是流动性加大的时候都是房地产发展最快的时候。
我们看到今年不但可以“保八”，而且明年、后年也不存在“保八”的问题，而是抑制过高的增长。
同时我们看到，GDP的增长和收入增长、人均家庭户数等情况都对中国经济有很大的影响。美国的经济增长已经远远低于中国的经济增长速度，美国每年有2%-3.5%的增长就是一个很高的速度，而中国30年的改革中平均是9.5%，这个增长非常高了。
我刚才提到山东的GDP在这两年中是高速增长，但是房地产没上去，它可能和我们的企业、制度、居民消费有直接的关系。从GDP增长中可以判断，比如说要选择一个城市，首先看的是当地GDP的增长速度，增长速度越快而且越有潜力的，说明房价未来的潜力增长越快，而如果这个GDP是平的或者增长幅度在下降，那它的房价可增长余地就会减弱。可支配收入和人均GDP、住房消费增长都是我们选择地点的一个重要的原因，我选择到哪个城市去首先看它的GDP，而且它的GDP集中度对市场的影响是很大的。
我们看看人口增长。在中国2008年已经到了六亿多城市人口，这个增长速度也是很快的，家庭人口却在急剧下降，过去一个家庭有3个人，现在已经从3.13下降到2.91，也就是说家庭分裂的速度在加快。每年大概有900万对结婚，接近200万对离婚，这都潜在地告诉我们他需要房子，不管这个房子是买的租的还是借的，反正得有房子居住。为什么美国的房地产刺激不起来？全球人口的高峰期是在二次大战后，中国在二次大战后还要延长一段时间，因为我们还有朝鲜战争。美国的新一代人口不太爱生很多的孩子，所以他们的人口出生率在下降，中国在80年代左右才开始严格地实行了计划生育出生率才有所下降，因此美国没有这么过的人口来支撑，所以尽管美国政府出台了这么多的刺激政策，但他们的房地产不是短期内就能恢复的。
美国重要的依赖是移民，它从2.7亿人到3亿人口之间增长很快，主要是因为它的移民政策改变。布什总统在2007年出台了一个政策，拒绝了3000万个移民变成美国公民，从那以后它的房地产开始出现了下降，仅仅靠经济来解释美国的房地产下降是没有道理的。它很重要的是执行了严格的移民政策后限制了移民人口在境内的房地产购买，造成了2007年以后住房的下降。
住宅的需求是刚性需求是家庭的组合速度或者家庭的分裂速度决定的。早期的统计年鉴上是17人户，后来降到11人户，现在是7人以上户。过去都是大家庭，现在家庭规模越来越小，最高的是7人户就没有了。现在人均户籍增长速度是加速，住宅需求量要看某个地方的家庭分裂速度，比如说沈阳这两年的房地产市场老上不去，除了土地供应增长过快以外，再就是它的人口增长速度下降。沈阳市大概有760万人口，可是每年新增人口只有7万，出生率是1.6%，按道理应该超过10万，这说明这个城市最富的人在迁移，没有留在这个城市，所以家庭分裂速度在下降。
在某一个地区如果把当地的数据累计起来你就可以知道住宅需求的增长速度。
办公楼是一、二产业向第三产业转移的过程中，一个城市第三产业的比重每年以二三四点的速度上升的时候它的办公楼需求加大，如果第三产业的比重迟迟没有动，老维持在一个数上不动，那这个地区的写字楼会受到很大的影响。
酒店是受旅游、国民生产总值、商务的影响，零售则受消费者信心的影响，比如说消费习惯。中国过去没有more，就因为中国过去没有冰箱，在农村并且不能只搁红薯吧？所以当冰箱能进入家庭的时候一次性购买一周或者一个长周期的食品时这种消费习惯才能形成。我们看美国的文化中，家庭居住区和商业都离得很远，通常要一个小时或者半个小时以上的车程，但是每次购物都是很大量的产品，恨不得一个礼拜都不出门，这种消费习惯决定了它的零售特征。他们在上世纪八九十年代的时候才开始改变，提出要把人们从汽车上拉下来，才改变了零售和居住区结合的做法。这有点儿像中国的古代，古代中国有街没有坊，坊是民间零售的意思，在街里面都是行政组织，坊都在城外，看到北京几千年的古都，但是菜市口、骡马市都是在城外，城里没有。街和坊才结合起来，这是消费习惯改变的规划功能。
在城市中也是这样，在有些城市拼命地建大型more，要和当地的消费信心连在一起的，和消费习惯也是连在一起的。
从人口增长来看。美国不具备这样人口增长的条件，但中国是个特殊的情况，稳定的人口增长已经决定人口在短期内是特殊的环境。中国如果要刺激消费需求，在这个阶段任何刺激都会产生巨大的推动力，就是因为这样的人口结构在这里。再就是家庭结构也发生了变化，过去我们和父母住在一起，一个是房子没办法，一个是收入没办法、再就是孩子照顾的问题没办法。现在家庭结构已经开始发生变化。在人口结构发生变化的时候，家庭结构一定会发生变化。因为计划生育的原因特别是重男轻女的原因，26岁以下的人口中男的比女的多出了3400万，就变成了1：1.28，现在女孩子最大的优势是结婚你不给我买房子我就和别人结婚。
从人口结构上看2010年是最高峰，这恰恰是劳动力增长最高的时候，同时是抚养系数最低的时候，也就是说老人少、孩子也少。前面的经济表上有一个是“抚养系数”，这个“抚养系数”和家庭结构有最直接的关系。从人口比重结构看，50年代到80年代人口出生率基本上在80%以上，而这些出生人口现在基本上进入了要结婚生孩子的阶段，也许在历史上再也不会遇到连续这么多年出生人口接近40%的水平，以后会越来越低。十年以后如果不改变计划生育的话，永远不会再遇到这种极度的高峰期。
从抚养比上看，对年轻人的抚养率是最低的，对老年人的抚养率是最低的，所以到2020年之间中国都属于一个人口红利期（图）。前面我们说了，15-59岁的人口量最大，这张表上表示的是孩子和老人在目前是最黄金的阶段。2020年以后中国房地产增长速度会略有下滑，没有那么黄金了，和老龄化人口越来越多有直接关系。后一个阶段我们可能就进入一个老龄化的发展过程。到2050年老龄人口就占到很高很高的比重。这个是和房地产关系密切的，如果你把每一个城市的情况做一分析，就能了解未来这个城市房价的增长速度和增长幅度。
在实行大跃进以后三年自然灾害死了很多人，在那个时期人口是一个下降期，饿死了3000多万人口，饿死的人口中孩子的数量最大。此后，1963年、1964年战胜自然灾害以后就开始上升。到70年代平均人口增长率是很高的，为什么这个阶段有巨大的刚性需求，这都和我们的人口结构是有密切关系的。
仅仅有人口结构不行，还得有城市化率的问题。按照二战之后的情况看，朝鲜、韩国、日本和我们的人口结构率虽然略有差别但是差不太多，因为总的人口比例不一样。为什么他们不行我们行？因为他们在成为亚洲四小龙的时候高速发展，他们的城市化率已经满足了70%以上的水平，中国到目前为止只有44.9%的水平，和他们大概差25个点。日本和韩国遇到了两次金融危机以后不能再用基础设施带动国民经济的增长，尤其是日本，我们说中国投资4万亿可以修地铁、公路、基础设施，日本没得修了，所以日本这两年投入的财政收入都是把高速公路的护栏拆了以后换成新的，因为它县一级都有机场，高速公路和高铁已经到了没地可修的地步，再想投没得投了。中国最大的一点是城市化率贡献率是很大的。从城镇净迁入的贡献率达到百分之八十几，我们也可以看出来，城镇人口的新增率非常非常高，1996年-2000年之间达到了百分之四点几的城市化率，城市人口净增2100万人/年，加上半年以上的流动人口高的时候达到2800万，低的时候也在1400万，城市人口的净增长对城市住宅或者城市建筑的需求要求是非常高的。
（图）从这次图上我们可以看出每次的增长是非常大的。
再就是住房的需求。人口增长了住在哪儿？2000年和2005年相比可以发现增长了16%，外地非农户口也占了百分之十五点几，两者相加达到32%，因为城市化的过程有的城市是减少，有的城市就是增加，可以看出来影响是巨大的。本乡镇非农户籍的比重和本乡镇农业户籍的占的比例也很高占。只有本县其他乡镇非农户籍增长是负的。也就是说外来迁移人口中对城市的需求有这么大，在很多城市管理部门分析有多少投资客常常用外地人口占多少多少去评价，这是一个虐待式的或者歧视性的评价。外地人为什么不能在城市里买房子？他们就认为外地人买房就一定是投资或者投机，这个概念是错的，因为他们不长期地生活在这个城市里。比如说天津购房可以落户，很多城市有了购房落户，这样就会使它在占有百分之三十几的面积中变成了“我是本地户籍”。今年中央经济工作会议特别提出要解决二三线城市或者中小城市农村户籍人口变为城市户籍人口的情况，也就是说这个城市化率的推动作用可能远远大于过去仅仅为了进城打工而带来的城市化率，下一步也是城市化率高速发展的时期。
现在的44.9%低于全世界49%的平均水平，发达国家基本上人均GDP超过1000美金或者2000美金的时候都到了70%以上，我们现在还很低，但是我们的人均GDP已经超过了3000美元。外地人并不是都不在城市里买房子，外地市人口住房比例达到了22%，这个比例也是很高的，很城市人口是一正一反。
我们的自有率很高，外地的户籍人口大概占到40%-43%，这是在逐步增长的过程，比例会越来越高，也就是说外地人留在城市里不再回家了的比例越来越高。农民工当然还有做生意的也占到了10%-15%的城市住房，也是购买的，不再租赁。这两者加起来的比重也很高，外地人口按这样算起来的话，这么多人都买了城市的房子，你不能再说它是一个什么投资或者投机的行为，应该说它是一个自住改善和实际需求的一个过程。
从城市化率看，我们的城市化率水平远远低于其他发达国家，而我们的人口密度也远远低于发达国家。人口密度中，我们大概比美国、加拿大、澳大利亚、俄罗斯稍微高，而对大多数国家来说，我们是低于他们的。换句话说，中国的土地不能比这些国家更稀缺，也不能说我们的土地不够用，关键是城市土地的利用率太低了。从世界发达国家看，人口密度越高的城市房价是越贵的，纽约、巴黎、香港、东京都是如此，中国人口密度最高的是石家庄，石家庄城市用地很小，但是北京、重庆每平方公里都不到一千人。如果到了纽约或者香港六千多人程度的时候，这个房价是可想而知的，至少要翻好几番，因为人口密度已经决定了，如果平摊的话会加大距离而缩小密度。香港、巴黎的建筑密度也是很高的，土地利用的强度是高的，在土地利用强度高的时候人口集中度高，相对来说房价也高。而中国在这一点上还差得很远很远，从这个比例中我们还差得很远。2000年城市化率是30%，那时候美国、日本的城市化率远远高于我们很多倍，在我们的城市化率有待提高的过程中，恰恰说明我们的住房需求和未来发展需求还是很有潜力的，除了人口结构以外，在城市化率上，由于我们的程度落后得太多反而有余地。
从住房发展阶段可以看出来，我用美国、日本、西德、法国来比较，他们大部分从二战以后算，美国为什么要往前算？因为美国没有战争，很延续，这些国家经历了二战，房子都被摧毁了，所以有一个重新开始的过程。
按人均GDP看，我们2020年相当于他们1950年的水平，我们和他们相差了50年的进步水平。从他们的发展中我们可以看到他们已经有了20-30年的高速发展过程。中国因为有毛泽东、有公私合营、有农民公社、有文化大革命，所以我们那几年是非常落后的，没有像这些发达国家同步进行了居民生产，我们看大部分电影是先生产后生活。先是生存是第一位的，然后是工业建设，学习苏联加大我们的钢产量等等，此后才是修缮和改善，没这么多钱盖这么多房子，要艰苦朴素，要反对资本主义思想，所以没有建房。相比之下，邓小平南巡讲话以后提出了房地产高速发展的过程，我们刚刚十年，差远了。在后头我们发现，这些国家都在20年之后有一个陡形的上升，我估计在2010年以后我们会有这样的发展，否则没有办法满足城市化以及人口刚性需求的情况。所以我们一直提出价格是由市场的供求平衡决定的，供给满足现有的发展阶段是最重要的。但我们的中央政府几次都认为投资过高，从限制投资的角度、防止过热的角度和和防止通胀的角度限制了我们的房地产市场发展。按照这些国家的发展阶段我们就必须经历一个房产高速发展的过程。
我们的居住面积在2000年是17.8平方米，相当于美国1940年的水平，美国1950年的水平平均户型91.5平米，和我们现在全国的水平差不多。到2000年美国排在世界第一位，户均212平米，今年它被澳大利亚超过，澳大利亚达到户均224平方米，当然这和土地资源有关系。英国的户均面积比较小，英国的土地面积决定的，如果不算农村的住宅，它只有78平方米。按这样算，在高速发展的过程中，2020年达到24.4的居住面积（居住面积和建筑面积大概是0.7的关系）我们大概相当于美国1960年的水平，所以从发展阶段来说，我们不存在供过于求或者没有需求等等一些可能产生泡沫的理由和原因。
小户型仍然保持了一定比重。大家都认为小户型的建设少了，所以2006年国务院提出要建70/90，实际上我们在统计中发现120平米以上的房子这几年是逐渐增加的，1980年以前90平方米的房子只占了9%，即使全北京算起来100平方米以上的房子大概只占到17%，中国大部分是小房子而没有大房子。2000年-2005年之间有28%是100平方米以上的房子，可是每年新增长的房子在总存量里只有3%，也就是说这边占到30%平均到总存量才占到1%，也就是说我们只有10年的过程中最大是10%，再加上历史遗留的房子平均下来只有15%左右。
多数城市住房成套率较高。但是它说明了一个反向的问题，在世界上任何一个发达国家住房成套率在1：1以下的时候，这个国家是住房高速发展的过程。有一个家庭户数就一定有一个房子，现在有2亿个家庭，但是却只有1.4亿套的房子。虽然我们的住房成套率相对来说已经进入到了一个比较高的阶段，但是在达到1：1之前住宅建设步伐一定会快速前进的。住房成套率有的城市很低达到了50%到60%，也就是说要拆除的房子还有40%，这个房子怎么不可能高速发展它的住房呢？也就是说剩下的就是棚户区，必须改造，所以各个城市出现了很大差别。
从我们的调查情况看，三代至四代家庭在一套住房里的比例很高，平均下来接近60%。换句话说，中国不是没有房子住，也不是住在大街上，重要的是好几代人住在一套房子里，而这些房子里同时有三年以上的比例又很低，如果这两个是对等的，也就是每一代人住一套房子还过得去，但是如果三居室的比例低于代数的比例相当于两代人住在一间房子里，这表明了住房改善的潜在需求是巨大的。这个需求在短时周期内是远远不能得到满足的。换句话说，我们一旦有点儿阳光它就会开得很灿烂，重要的是它有基础在。不像美国，你给了它很多的减税政策，但是仍然做不到快速复苏，是因为它没有这些基础。
现状条件。大概有一半的房子没有抽水马桶和厕所，很多房子也还可以，但是没有燃气、自来水或者热水，大家都在安热水器，过去一平米左右的厕所不能洗澡，不能在里面刷牙，女孩子更不可能在里面化妆，都要到厨房里解决个人卫生的问题，这就变得很麻烦。这些破房子以80年代到90年代盖的最多，这些房子叫房子，但是又不是好房子，所以改善型需求占的比重也很大。
从住房的怨恨来看，好像富人住的房子很好穷人住的房子很差，但实际上我们发现收入可能差11倍而住房大概只差了30%左右，或者连30%都不到。为什么？因为我们有50多年的福利分房，传统的福利分房让低收入者和高收入者住在一栋楼里，局长和炊事员住在一块，司机和厅长住在一块，因为地理位置产生的价值是相等的，而面积又差不太多。中国穷人和富人之间收入比例差得很大，但是住房比例差得不是很大。
收入在城市之间是有差别的，而镇一级的高收入比重在大大提高，变成了127了，而低收入家庭的比重差不多，所以面积差别上反而是南方镇一级差别很大，城市里差别很低。如果是91平方米的话也就相当于美国1950年的水平。三四居室的比例可以看出来，高收入好于低收入，而低收入改善的程度越来越高而不是越来越低。
根据不同的情况看，90平方米以下的住房在不同的城市城镇和镇里是差别不大的，略有差别。但总体而言，小房子仍然占70%以上，如果再盖的多的话，房子更小。
对房地产的比较中，我们可以看出来很多专家学者都认为中国的房地产对中国的消费是一个抑制性的作用。在讨论中国经济中，经济学家都认为我们当前遇到的最大问题是内需不足，过度地依赖于投资和出口，所以出口一掉下来变成了负增长。',2)">
他们把一盆脏水都泼在开发商头上，他们认为住房抑制了消费。从图表上看，中国经济的比重在1998年房改之后急剧下降，而且幅度是非常非常大，下降速度之快是任何人都无法想象的。由此他们得出一个理由：中国的住房抑制了消费需求。消费总需求占GDP的比重只有35%，而住房是不能计入消费之中的，建筑材料、装修材料和房租是计在消费中的，一次性买房子要用70年，但是70年的过程中不能一次性计入消费里，只能把每年的房租计如到消费离。因此我们说，CPI中不含房屋价格，有的人很不满意说房屋价格已经增长很高了。同样道理，如果CPI的价格中含了房价，意思就是把房屋的投资部分变成消费了，这样我们就不是往下掉而且往上升了。刚才我说了大概有6万亿左右一般也有4万亿的住房消费，就倒过来了。
原因是什么？1991年以来我国商品房和住宅销售情况，真正的变化是在1998年以后，因为1998年以前大部分是在单位团体购买中转为了实物消费。在2007年以后出现了快速下降，而这个快速下降之后是一个高速的反弹，也就是2月份以后实现了典型的V字型反弹，而V字型反弹的后续增长是更快的。
2009年前十个月商品房和住宅销售面积情况，住宅面积到11月份增长超过50%，10月份增长是百分之四十八点几，这个速度应该是增长巨快，按照顾会长的说法是中国整个商品房销售接近世界的50%，也就是全世界就卖8亿平方米，我们一个国家就卖了8亿平方米，这个增长速度是巨快的。也可以看出来这是一个典型的V型反转，从2007年9月27日二套住房的文件之后就开始出现下滑了，2008年是一个下滑的过程，到2009年2月份之后就开始上升了。销售金额发生的变化更大，我们有接近80%的增长，面积增长了50%多，销售金额增长了80%多，这个增长速度是很快很快的。我们通常说GDP增长8%就不少，可是我们这个是增长了80%，是GDP增长的10倍，可以说是非常不得了的。
房地产开发投资总额增长是很慢的，到11月份的时候只增长了17.8%，既不如销售面积的增长也不如销售金额的增长。10月份和11月份相比，11月份投资增长下降，9月份达到投资增长最高峰，当月投资达到3900多亿，10月份下降到3400亿，11月份下降到2800亿。开发商手里捏着大把大把的钱但是舍不得投，一个重要的原因是我们国家的土地供应满足不了投资增长和消费增长。
本年购置土地面积情况是负的，到10月份是-18.7%，到11月份还是负的十七点多，如果土地下降了百分之二十多，投资也不可能出现高增长，购置面积是如此，开发面积也是如此，仍然是负增长。从施工和竣工的情况看，这两者的差距在缩小。今年竣工增长幅度大于施工，总的施工面积也是创历史水平的，现在接近有30亿平方米的开工，去年就有27.8亿，前年只有25亿多，这两年的增长也很快。11月份以前每月新开工量大概不到1亿平方米，11月份达到了1.62亿平方米，也就是说11年的钱全用在开工上，而10月份以前用的钱很多是买土地或者完成原来的已经开工面积的竣工，所以竣工增长幅度也很快，但即使快也只有4亿多，没多少。今年销售大概8亿多，如果竣工只有4亿多，这样竣工和销售的比例就大概1：0.6。
新开工和竣工的增长。从这里可以看出，新开工绝对增长是很低的，到10月份是由负转正，只增长了0.3%，到11月份才增了1.62亿平方米变成了一个正增长，增长速度很快。 （图）这个图什么意思？换句话说就是在明年上半年一定是供不应求的，因为开工增长是在后半截才开始出来，到明年上半年之前这些新开工的面积都不具备向市场提供商品的条件或者取得销售证的条件，严重的供不应求现象会继续恶化。
从开发资金来说，10月份是4.4亿，11月份是4.8亿，多出来了16800多亿，开发商手里有这么多钱，既没有投入在开发里也没有购买土地，大家都觉得贷款在增长过程中，我们发现10月份和11月份相比开发贷款是减少而不是增加的，大家都觉得个人按揭贷款增加了，确实是，个人按揭贷款略有增长。但如果把所有的个人按揭贷款和开发贷款都扣掉的话，发现开发商自有资金反而多出来890多亿，也就是说今年的房地产投资不是依赖于贷款，没有贷款也能完成这么多。贷款政策决定了我们的消费程度，很严重的问题就是开发商并没有把自己手里的钱都投在土地和开发上，而是冻结在手里。完成投资的情况增长了17.8%，但是比10月份是下降了，土地购置和土地开发都下降了。
销售增长很多，销售增长以后，大家都说因为个人消费信贷而促进了市场消费，这是银行自己夸自己，因为整个的消费信贷在去年和今年的比例中是下降的。今年个人消费贷款增长了30%，面积增长了150%多，销售金额增长了180%多，换句话说，个贷在消费中的比重是下降的而不是上升的。11月份可以明显地看到是在增长，增长的结果是个人消费信贷下降。20%是什么意思？我刚才说中国人太有钱了，别看媒体上吵吵这个人买不起房子，那个人买不起房子，钱从哪儿来的？如果有20%-30%的首付，应该有80%的贷款，但是现在看来贷款只占19%，越贵的房子越是一次性付款，像美国那样穷人买房子的那些才用个人按揭贷款，相反富人一次性首付的比例很高。在上海三万块钱以上的房子里用按揭的比例不到10%。为什么？这10%的人不是没钱，而是在用这个钱做生意和做股票。3000块钱或者更低的房子中用个人贷款的比例更高，像我们在西安的项目里大概有88%-90%是个人按揭贷款，这部分是主要解决收入偏低的家庭中所用的，但是它和房价的高低是没有关系的。
根据这样一个情况，我们把美国、日本、香港的地产生产周期做了一个比较。美国1969年开始到2007年做了一个曲线变化，让大家看清楚的是红的那条线是GDP的变化程度，蓝的线是房价的变化程度。前期GDP和房价的增长幅度是一致的，GDP高增长的时候房价高增长。80年代的时候有一个滞后过程，GDP高增长了，但是房价增长在后而不是在前，其他的时候基本上是GDP下降房价就跌。换句话说，如果中国的GDP在高增长的过程中比如说8%、10%，我们的房价有没有可能跌？从美国的情况来看不太可能。这个周期也看出来，最长的增长周期大概是8年，而下跌周期一般都比较短，恢复周期是比较快的。为什么？任何一个国家都不能忍受GDP是在长期的低水平上。当大家努力地去改变GDP增长幅度的时候，就必然改变了房价的增长。
日本的情况。日本在1990年以后出现了泡沫也就是我们看到的一个大坡峰，以后是不是就没戏了？其实日本的房地产不是没戏了，我们可以看看它也会有反弹和增长的过程。相比之下也可以看出来，它的GDP和房价也是同步的，虽然也有超前和滞后问题，但基本上是同步的。当GDP快速下滑和出现问题的时候，房价也就快速下跌了，而当GDP恢复增长以后，房价也在持续恢复增长，也会发生一些重大的变化。70年以后的几个周期情况可以证明，只要GDP在高增长的过程中一般房价也会高增长。
香港的一些情况。可能我们更熟悉的是香港的一些情况，香港的情况也说明同样的问题。除了1997年回归的特殊情况外，基本上可以看出来GDP的增长和房价的增长是同步的，1999年因为香港的回归刺激了GDP的增长，但是房价的下跌还没有迅速恢复。其他时间我们可以看出来，只要GDP恢复了高增长房价都恢复了高增长。
用这三个国家的情况来说明一个问题，很多人说中国的房地产是泡沫，而且这个泡沫一定会破，从2000年到现在一直有人说中国的房地产有泡沫，到现在泡沫也没有破。只要GDP恢复了正增长的阶段，中国在百分之八点几、九点几的时候怎么可能让房价掉下去？这三个国家的GDP增长只有百分之二点几。
我们把房地产周期内下降期的房价、地价变化情况做了对比，有什么担心？担心通胀，通胀就是经济下滑的过程。我们不说上升期，下降期里名义房价是高于实际房价的。什么意思？实际房价是不计算CPI的，名义房价是要扣除CPI比重的。CPI通胀就加进去，这两者之间可以看出来。房子之所以有极强的抗通胀性，就因为它的名义房价永远高于实际房价，如果名义房价低于实际房价就说明抗通胀性差，就是我们说的CPI的上涨。
通过美国的三个周期、香港的三个周期和日本的四个周期看，在房地产上升的周期看，基本上维持5-8年，下降只有2-3年。什么意思？房地产的抗冲击性在于下跌的两三年里有没有现金流能维持，能不能抗得过去，如果抗不过去就降价卖房子，如果抗得过去也许到后一期随着GDP的增长又恢复了。房子的抗跌性就是这房子住两三年以后又回去了，没有一个国家没有回去的。',3)">
我们再看看美国房价指数变化和个贷违约情况。只有当房价高速下滑的时候，银行的个人按揭的违约率才会集中上升。在前面的几次波动中都变化不大，只有2007年以后房价“哗”的掉下来了，违约率“哗”地就上去了。这是财富效应的对应关系。在以前这么多年中我们看不到有这么多的违约率，百分之二三十很正常，人被车撞死了或者家里的劳动力生病了，总会有一些违约率，但最严重的违约率是金融危机以后或者说次贷以后。为什么？美国的住房消费信贷对美国的财富效应推动作用是巨大的。2000年前我们没有这么多的外汇借给美国人时利率相对高一些，2000年以前我们没有这么多的外汇，因为住房产生的溢价值大概相当于个人收入的3%，但是当中国有更多的钱借给美国人或者说美国的利率开始下降、房价开始上升，这个财富作用上升到实线和虚线之间，大到什么程度？大到美国可支配收入的9%，这个9%有多大，我们可能没有概念。中国人的工资相当于美国人工资的4%，如果美国人提高了9%就等于两年中国人的所有收入，就差别这么多。所以美国人的消费就变成一个巨大的财富效应。
这个财富的效应怎么产生的？美国的个人按揭贷款和中国不一样，第一它个人按揭贷款是抵免个人所得税的。第二，它所有的房子都可以到银行按揭贷款。我画这一张图的意思是当这个房子是一千块钱的时候，他可能贷到了800块钱，按揭可能是9成，我们是8成或者7成按揭。当房子涨价到2000块钱的时候他们就贷到1800块钱，美国因为房价的变化可以增加贷款额，为什么？要冲减个人所得税利息，钱越少越冲不掉。美国一个纳税人可以冲50万美金，两个人可以冲100万美金。正常情况下一套房子26万，也就是说个人所得税的免征额相当于两套房子的平均价。但是它不能直接免税，必须用个人按揭贷款的利率去冲抵，这是美国的特殊法律，这是鼓励你消费信贷，不能一次性买房子。它的政策就是要发挥房屋的财富效应，让你用过多的消费信贷去鼓励消费。美国从2000年以后个人收入增长大概百分之三点几，但是消费增长5%-7%，消费增长很快，其中一个原因是消费住房贷款增加了很大的比例。
对中国来说没用，中国不管房子涨了多少钱，你还是贷800块钱，这就是我们不能因此而产生财富效应的原因。但是有一个好处，当美国的房价低的时候，美国人会把房子扔了，不要这房子了。为什么？贷款额是1800，房子降到1500了，为什么要用1500的房子还1800的贷款？这房子不要了，反正1800我也花了，所以它出了次级贷。中国不一样，房子1500没有增加贷款额，跌到1300的时候贷款额已经还了200了，就剩下600块钱的贷款了，所以你绝不可能拿600块钱的贷款抵1000多块钱的房子，所以出不了次级债，也不会有个人违约贷款。但是我们同样地不会产生相应的财富效应。
在中美两国个人消费支出占GDP的比较中看到了美国是一个劲地上涨，这几年占世界GDP的比重越来越高，70%是靠个人消费带动了GDP，中国到2000年以后开始急剧下降，下降到现在只剩35%，再低中国就没有消费能力了，或者说消费增长对GDP的增长影响力越来越低了，这出现了一个极大的差别。所以我们要问一个问题为什么美国的住房信贷成为拉动消费动力？反过来说为什么中国的住房消费成为抑制消费增长的动因？这就是经济学上的差别。
我们看看美国的住房信贷13万亿美元，其他消费信贷2.8万亿美元，两者加起来相当于GDP或者超过GDP。中国按照140亿平方米的住房存量来算，一平米如果3500块钱是有40万亿资产，住房资产40万亿，贷款才3.8万亿，这个贷款量太低了，人家相当于GDP的总量，而我们只相当于房屋资产的10%，不但没有增加反而降低了。其他消费信贷0.8万亿人民币，今年可能因为汽车的消费信贷大概到1万亿左右，两者加起来大概相当于GDP的12%-14%之间，人家是大于GDP总量。如果我们给了老百姓30万亿（刚才我说总存量是40万亿），二八开的话可以有30万亿的贷款，你想想中国的消费会是什么样的？我们每年的消费比重并不高，今年零售额消费大概12万亿，后续政府采购35%-40%，大概7万多亿，住房消费大概6万多亿，两者加起来的话是13万。反过来说，如果房屋抵押贷款像美国这样的话，我们的整体消费要翻一番，从7万亿要到14万亿，从35%提高到70%，我们的GDP增长不靠出口只靠投资也够了，但就是因为消费信贷，问题就出在私有房产的抵押信贷上。我们不能买，不能抵押这就是中国政府出的毛病。
有个人出一个主意：我的房子涨价了不能卖也没赚到钱，因为只有一套房子。那么老公的房子卖给老婆，本来100万买的房子可能是80万的贷款，卖给老婆涨到120万，可以代100万，还了以前的80万手里多了20万，等到涨到140万再从老婆手里卖给老公，这样每次多出20万来，这样的话你根本不用担心还不上贷款，因为原来的贷款还了。因为中国的信贷政策不灵，所以它不能替代增长。最简单的办法就是老婆卖给老公、老公卖给老婆，只有一个法律风险就是离婚的时候不好办，如果不想离婚老有钱花，你就来回买吧，房价不断增长过程中买过来卖过去，就把20万马上兑现了，不断地增加你的财富，不要因为不能卖你没有得到财富，那是因为你运营得不行。如果财产管理得好的话一定会把涨的20万变到你兜里去，变成实际消费。如果房子涨价50%-60%，你就赚大发了。美国拉动消费中国抑制消费的原因是因为我们没有给大家讲清楚，我只有一套房子自己住，怎么把涨的钱装到兜里去。中国人不懂金融，按金融学的逻辑来说，只要产权转移了就可以获得更多的贷款，贷款的多出来的部分就放在兜里随便花，根本就不用想着还这个钱，因为下一步涨了再卖出去。问题就处在信贷政策。
我们中央到现在为止也没理解金融是什么东西，金融是把未来的收入流变成今天的消费能力。比如一个年轻人20岁的时候刚参加工作肯定低工资，没经验、没知识、没组织能力，到30岁挣点儿、到40岁多挣点儿，到50岁可能当大官了，可是得把50岁的钱花到今天来，不然老没房子住，那就用个人消费信贷，把未来的收入流这条曲线拉平，最简单不过了，但是我们的政府到现在没有明白它是拉动消费。
财富效应。中国的富人巨多，中国的富人拥有亚太地区22.3%的财产，有人说这都在10%的人手里，我也同意，可能不到10%或者15%，按15%算，一个人养6个人的家庭就是80%的人都有钱，因为我们算的是人口而不是家庭，这一个家庭里可能就一个人有钱，但是他老婆、孩子、父亲母亲一起用了，就按1带4算的话我们的中产阶级也大约在40%-50%。我觉得社科院的逻辑是错误的。
在美国富人里45岁以下的只占30%，日本更惨，40岁以下的只占19%，中国45岁以下的年轻人占了80%，是美国的2.5倍，是日本的大概4倍。其他国家都是老人比年轻人有钱，中国反着，年轻人比老年人有钱。中国富裕人口已经变成世界第四，增长速度极快。亚洲22个国家，中国的贫富差距是最大的——11.37倍，而其他国家大部分在5-8倍之间。日本有一个非常有名的经济学家叫大钱言一（音），他写了一本书叫《M型社会》，说的是日本从一个中产阶级占大头变成了一个M型的发展社会。中产阶级开始分化，一部分人越来越穷，一部分人越来越富，所以变成了一个M型。中国很典型的就是这种M型，所以我们出现了一个奇怪的情况，高房价没有人觉得贵，都是一次性付款，也不用银行按揭，反而中等房价的要用按揭。中国现在最典型的是贵的房子不贵，什么意思？最贵的5万、8万、18万的房子针对购买能力来说房子太便宜，反过来穷的房子太贵，因为它要对M型的下端收入比来说是有点儿贵了，这是中国的特殊情况。
居民储蓄存款变动。我刚才说钱没少，9月份的增加是因为9月份的股市跌了，10月份股市上去以后又多了880亿，这两者是搬家的关系。从居民储蓄来说，10月份、11月份平均冻结的资金也就是一次性认购股票资金是15000亿-2000亿。为什么在居民储蓄里从来也不发生一个巨大的变化？无论如何我也不知道买房子的钱从哪儿来的，反正不是从居民储蓄里拿的钱买的房子，我们很糊涂，算不透这个账。
中国的房价是因为流动性过剩而产生的吗？很多经济学家都这样说，我个人不太这样认为。1-9月份非金融机构存款增加了6.64万亿元，占全部存款56.5%；其中新增存款5.6万亿元，占增长的47.6%。新增存款今年年底9.5万亿左右，换句话说除了从存款的这头搬到存款的那头，流入实体资金的钱没多少，3万亿-4万亿，和历史差不多。我没觉得因为今年的流动性过剩而产生了房价飞涨的情况。而我更坚持前面几个原因：GDP的增长、人口的关系、家庭分裂速度、城市化率等等。
通常说票子发多了就是流动性增加，票子毛了，票子谁发的？是央行基础货币。所以我们批评美国流动性过剩时是因为美联储发了好几万亿，救市也好，怎么流动性也好。英国也是，日本还是。但是中国的央行不但没多发钱还少发钱了，2007年投放的货币是3.4万亿，2008年投放的货币3.2万亿，2009年到9月份投放货币2.48万亿，不但没增加反而减少了。积极的货币政策做了什么呢？我没看懂。第一，央行今年没有减息，去年减息了。第二，今年没有调整准备金率，既没有提高也没有降低。第三，央行没动汇率。央行干嘛了？积极的货币政策干什么了？它只有一条就是什么都没干。严格地说起来，它只取消了一条叫做不再管信贷规模，因为过去央行管信贷规模。把这个放在世界央行来看，没有任何一个国家的世界央行管信贷规模，美国没管过、英国也没管过，银行爱贷不贷是你的事，你的流动不足我用基础货币去补充银行间的流动性，这是美联储或者欧盟、英国干的事，这叫做货币政策。
反过来说，没有利率调整、没有货币发行、没有准备金率调整，所有的都没干？什么叫积极的财政政策？有人说适度宽松变成极度宽松了，那是非金融学家的想法，根本就不懂什么叫货币政策。严格来说货币政策和信贷规模是没有关系的，我们现在只看M1、M2，什么M1大于M2多少一定是流动性过剩的，且不知道这不是基础货币发行，因为我们贷款的钱是原来老百姓存在里面的，而不是从央行拿到钱才给企业进行竞争性贷款，这是完全不同的两个概念，没搞懂的人说是流动性过剩，明年还是七八万亿，但明年的七八万亿和基础货币是两个概念，明年的基础货币可能和今年的不一样，那才叫流动性过剩，今年我没觉得。有人说中国的M1、M2差别很大，但是CPI上不去，我们认为那些钱没进到实体经济去。
零售额增长里我们可以看到是因为工资少算了，税务部门最近下了一个文，第一要把车补、饭补以及乱七八糟补贴征收个人所得税，意思就是过去那些钱都没算到人均收入里面，所以我们算不出来买房的钱在哪儿，对消了。是不是解决一个饭补就就是问题了？不是。有很多类似的收入都没有计入到税收里。
大家说今年我们降低了准备金率，对开发商有好处，我现在说的这些都是为了证明明年的政策的。',4)">
比如说土地开发费用占用问题，准备金率下降了，但是土地开发费用提高了，它超过了25%。我们今年虽然下调了准备金率但是没起到杠杆作用。理论上说，我们的资本金率是35%，贷款65%，同时我们有30-40%的订金、预售款，两者加起来我们的杠杆率是3-4倍。美国和日本是多少？日本发生泡沫的时候杠杆率是100%，美国是600%，所以它出了次级贷。中国的3-4倍和美国日本的没法比，我们的杠杆率有没有？有，但是没有那么高。
现在引发了一个问题，中央老说部分地区的房价增长过快，原因是什么？原因是社科院老在那儿说房价收入比。在座的我不知道有多少人知道平均数和中位数的关系。联合国1992年引用了香港中文大学1991年的报告，这个报告里提出了房价收入比，做了全世界98个国家的房价收入比调查，最高的是1：30，最低的是1：1.5，但是中位数是8.6。为什么要用“中位数”这个词？房价要用中位数，中位数的概念包括所有的交易价格。中国人计算的时候老是不算、不算保障性住房的价格而只按一手房的交易价格，也不把二手房当房子，所以不叫所有交易价格中位数而是用的平均数。面积中位数是什么意思？我们前面说了1.4亿套房子里的面积数大概90平米以上的占70%，我们中位数是68平米，也就是说买68平米以上的房子你超过了中位数的消费能力和消费水平，比如说一个年轻人说买不起房子，买120平方米的房子，是中位数的两倍，凭什么你从零开始就比中位数大呢？这是消费观念问题。我们自己算房价收入比的时候通常按100平米或者90平米计算，你算多了所以房价收入比就高了。另外一个所谓的中位数是所有收入集合，我们现在没有算饭补、交通补贴等等很多的收入，面积算大了、房价算高了。
我解释一下中位数和平均数的关系。查字典你会发现中位数和平均数的关系，5个人一个20岁、22岁、25岁、30岁、41岁，中位数是25岁，如果用平均数是27.6岁，平均数和中位数差了10%。我们再看看第二个例子。把后面两个数字提到90和100，中位数是25，没变化，平均数变成了51.4，平均数比中位数大了一倍多。这就是在政府官员中平均数是表示合理的一个概念，我认为它是错误的概念。如果房子价格差不多，就是前面说的说就是中位数和平均数差别不大，如果平均数和中位数相差很多，房价误导消费者的同时也会误导决策者，绝大多数决策者被平均数给误导了。特别是社科院经常出一些80%的人买不起房子的胡说八道的结论。
我们同样用房价算一算账。10平方米的楼盘，平均房价2万元，如果价格都一样的话，就是10㎡×2=20万元。再做个算术游戏，买了1平方米的房子，平均房价11万元，后面的9㎡就变成1万元/平方米了，这样等于20万的平均价是2万块钱。那这9㎡的1万块钱意味着和平均价格差了一倍。所以我们说有些地区的房价过高是个错误，尤其是中央电视台，没干过好事。1月份他说房价是拐点，大家别买；2月份又组织了一帮人说现在不能买房子，房价还得跌；3月份小阳春了，他们说小阳春过去寒流还会再来，还不能买；五六月份房价涨了，他又说房价过高了，政府该出手了，你还得再观望观望；七八月份的时候他说未来的政策会发生变化，你还得再观望观望；九十月份说价升了量跌了不是“金九银十”了；十一月份说政策变化了，这个取消那个取消，明年房价肯定跌。这两天出了点儿经济工作会议的政策，比如说开发商要首付50%的土地价格，比如说取消二手房交易的税费，比如说土地局出台了土地供应面积的供应量等等。所以我们看这两天房地产股市大跌，中央台高兴了，二台这两天连续播的就是下一步的房价肯定跌。一年的时间都在说你别买房，我就没听中央电视台说你该买房子的时候。年初老百姓的钱可以买半套房子，到了年底一看买个厕所都不够了。原因是什么？很重要一个就是他们老用平均房价吓唬老百姓。
我们再举第三个例子。如果10平方米的房子有一平米是10万块钱一平米，有6万块钱一平方米，这就是央视台老播的，汤臣一品18万，北京什么地方16.8万等等。他举例说明这个房比平均房价高得多，反过来证明一个什么结果？证明普通商品房的价格越低，他怎么没把这个跟老百姓说清楚？结果是高于平均值的房价越高的时候，则普通商品房的房价越低。如果这个城市里有1/3是高价房，说明低价房3000块钱不到，不信的话你们可以算算。这就是地方政府和中央政府犯的一个绝大的错误，老说某个地方的平均房价多少这个地方的房价更高了，老说这里有18万、16万一平方米的房子，错了。比如说汤臣一品10㎡的房子有一平方米是18.6万元，那剩下的9㎡就只剩2000块钱了，那老百姓应该高兴，在平均房价不变的情况下，高价房越高后面的房价越低。这只是一个原理。
为什么要用中位数？市场的销售平均价格反映的是结构性住房，好房子卖的多的时候平均价格就涨，贵的房子卖的少的时候平均价格就低，这是结构性的矛盾。如果用中位数就没这个矛盾了。中位数反映了顺序性价格的变化，富人买上面的部分，穷人只买下面的部分。我们吃饭有鱼翅和粉丝，你老是把鱼翅的价格搁到CPI里面一定是它的错误，我们只考虑粉丝的价格就够了，因为这是老百姓必须买的，这是保证吃饱饭的问题，或者这是一个居住权利的问题，而你不能天天吃鱼翅。平均数的意思就是把鱼翅搁到平均数里了，这就犯错误。所有的交易价格不能只算一手房的，还要算二手房的，二手房因为取消了交易税费高于了一手房的交易价格。另外就是面积中位数，你不能把存量住宅的情况都刨了，你以为住90平方米就高兴？不是这么回事。中国的存量中小房子很多，新盖的房子不应该再盖小房子，应该盖大房子，然后把二手房的交易放开，让小房子成为年轻人的过渡性住房，解决他过渡性住房的问题。不能现在新房子盖一大堆的小房子，这个逻辑错了，因为今后不会再有年轻人的高峰了，那时候小家庭要变大家庭，因为两个独生子女要养四个老人，老龄化逐步突出的时候一定是变成一个大家庭，要是三个小家庭，这个家庭就没法过日子了，因为两边的老人一个主在东边一个住在西边，需要的可能是越来越多的人把老人搁在一起居住，这是我们未来的结构产生的住房需求的一个特殊变化。现在我们的中央政府还是说盖小房子吧，满足年轻人居住的条件，以后的事以后再解决，现在的政府不管了，所以我们老得犯这错误。是不是我们的房价就发生了很大的变化？
房价与收入变化。1998年到2008年房价增长了97%。收入增长是大于平均房价增长的。都说今年涨的快，我用了9月份的数字和11月份的数字告诉你房价是涨的，全国平均房价9月份是4716元/平方米，11月份是4785元/平方米，涨了70多块钱/平方米，这个增长幅度是够快的，涨了2%左右。这个房价不是住宅房价，这个房价含了商业和写字楼的房价。如果把它扣掉的话，从销售额的量上看，占了40%左右，扣完以后全国的平均房价不到4000块钱。东部涨的很快，东部是6141元/平方米涨到了6255元/平方米，中部地区3909元/平方米涨到了3039元/平方米。中部地区的房价是很低的，如果按这样算的话，扣除40%左右的商业和写字楼的价格，平均房价只有2300元。再看看西部，3170元/平方米变成3222元/平方米，也没多少。这两个地区占了城市全部总量的接近于50%，除了少数个别地区也就是东部地区的一些个别城市房价比较高以外，其他的都很低。
套用我刚才说的原理，如果我们还有两万三万四万的一大批，就说明剩下的房价都是低房价，怎么能说85%的人买不起房子？这是今年11月份的数据，所以我们得不出中国房价过高的结论。有的城市可能涨不上去了，我们说的是全国的形势，普遍情况，3000多块钱还不得涨到6000多块钱去？无非是调控措施是在今年明年后年或者多长时间，这个要看政策来决定，总之我们看不出来人均GDP从两千达到三千，今年可能3700美元蹦到4500美元的过程中，这个房价能这么趴着吗？
房价最终由少数人的消费能力决定的，不是用平均价格和平均收入的，什么是少数人？城里最富的人，他们买贵房子的时候也觉得便宜。向城市转移的富人比如说周边的一些城市向济南转移了，他们的收入是高得不得了了才会有转移的资本和余地。比如说到北京去工作的人工资可能不是很高但是补贴很高。所以房价不是按消费能力的平均去决定。
今年发生了一个变化，大家很担心，今年已经出台的政策我们看看。今年已经出台的政策没有一个是面对开发商的，所有的政策出台的也没有一项是面对普通消费者的，已经出台的政策都是中央政府面对地方政府占主导地位，比如说土地局说土地面积大城市20公顷，中城市14公顷，小城市7公顷，这跟开发商有什么关系？媒体们都把矛头指向开发商。政府卖多少地是他说了算，不是开发商说了算的，你卖大白菜我就得买大白菜，你卖小萝卜我就得卖小萝卜。可是地方政府听吗？广州政府最近拍卖的土地接近200亿，地方政府不听中央政府的，所以今年国土资源部连下了几道命令都没有生效，现在五部委联合下文要求土地出让金至少交50%，在北京我就没过先交50%，一年以后再交100%的，这个合同是地方政府出约的，如果说100%就交100%，没有一个开发商说我只交20%的。媒体好像挺聪明的，都说这样开发商没招了吧，他得交50%了吧？过去开发商也没有交过20%啊。所以我没觉得一条政策是面对开发商的，但是媒体咋呼得很凶，他一咋呼房地产股票就跌了。他们老歪曲中央的政策。都说第二套住房要差别对待，什么叫第二套住房差别对待？姜伟新刚刚开完会要界定标准，严格控制，目的是为了防止投机，炒高了个别地方的房价。但实际上我们没觉得过高，高房价的部分再高就是鱼翅了，那不是老百姓能吃的，而高房价越高说明平均房价的下半截就越低，就是中央政府犯的毛病。
二手房交易税费原来就告诉你12月31日以前有效，以后没有效果，这不叫修改，只是说话算数。积极的财政政策还得继续，有七八万亿的消费信贷，我没觉得应该有大问题。最特殊的是，农民的户口迁移制度或者买房入户的城市化推动可能比剩下的制度作用还要大，年初我们认为消费制度不会有的刺激作用，没想到汽车消费和住房消费上去了，所以我们今年也不敢说已经出来的政策能改变供求关系吗？起码上半年改变不了供求关系。
统计中也有几个问题，统计中的无转移支付和财产性质含量的问题还是没有解决。一般我们说富人是积累了大量财富的人，在统计学上穷人是日常收入低，收入越低越穷。我们知道有一个演员叫宋丹丹，宋丹丹每个月收入1960元，算统计学的低工资，演出的钱叫一次性劳务收入，不计入收入，所以她变成了穷人。美国怎么算？美国把前5%叫中产上，后5%的人叫穷人和低收入。这个位置就告诉你50%的时候就叫做中位数。我的政策水平确定就是以下50%为政策确定的要点，假定按同样的办法算我们的房价的话，我们就会把那18.6万的盘古大观、汤臣一品扣掉，收入也是把上半截扔了，我们制定政策只按这50%的概念，我们只看这下面50%的人买房子的房屋价格是多少，和平均值没有任何关系。这个事我已经在全国的统计局长会议上讲了一课，我说你们别用平均数而用中位数，统计局长说有很多数字我们不知道，每个地方都有政府盖的房子，比如说济南市的官员们享受着经济住房的政策，拿了点地自己建了房子，可能两千块钱三千块钱的价格卖，他不告诉统计局，所以统计局没法统计这数。这样的房子在北京2005年-2009年计划供应7300公顷土地，不告诉统计局房子价格的土地用了4000公顷，对社会公开的2300公顷，所以我说北京的房价不到7000元，就是因为那些数没法去算。任何一个地方政府去算，你查它的土地都有这么大的差距，这就是我们所说的中位数算不出来老用平均数，平均数一定给管理者一个巨大的误差，其实平均数和低收入家庭购买的房子或者说偏下的那些家庭购买的房子价格不是一回事，无非就是那些地方可能远了点儿，而我们的大学生或者低收入家庭都想住在天安门，他没一个愿意住在通县的，就这么点差别。
我刚才说了宋丹丹是个穷人、潘石屹也是个穷人，上市公司给潘石屹的工资是三千块钱，他可以在公司里吃、住，可以买汽车，可以有任何消费，但是统计到工资表上的钱太少了，少得可怜。宋丹丹1900来块钱，她有个孩子，两个人一除不到1000块钱，按北京的标准还得拿补贴。她老公是香港人，香港人的工资在外头，不在一个户口本上统计局统计不出来，她就变成了中国的低收入家庭。所以有一系列的低收入家庭的人都叫收入不高的穷人。老公很有钱是香港护照，老婆很有钱也是香港护照，在统计中没他们。这一系列问题说明我们年轻人比老年人富，或者年轻人要吃老年人，三代人买一套子，那叫三代人投资一套房子不叫买一套房子。等等等等，不领工资的私人老板像潘石屹这种，已经退休的这部分人单位分了三套房子，这三套房子房改以后200元/平方米买的，现在卖两套，变成富人了。这些都很多。福利分房的公务员们当时在北京3900元、4100元、4150元，扣除工龄大概是400块钱，过去处长分90平方米的房子，现在分180平方米的房子，180平方米的房子房价差了2万块钱。
我们做了购房人群的调查。发现在北京买房子的人都是赋闲没工作的人占了30%左右。光北京这样吗？我们又调查了其他城市，上海人更多，占35%。这还不是最多的，广州40%多，有人说是香港人养的小老婆（笑），反正赋闲的人占的比例很高。武汉是内地人，没那么多小老婆，也占到30%多。重庆也同样占到37.9%。这样五个城市分析下来一看排在第一位的都是没工作的赋闲的，都是有钱人在那儿吵嚷着买不起房子，他们在名义上都是穷人，都是低收入者。公务员买不起房子？他买的房子最多。国有企业原来是福利分房，把原来的房子一卖就可以买得起房子，所以国有企业也排在前头。在赋闲里50岁以上的人占多数，为什么？就是因此退下来的那些人、有福利分房的那些人，年轻人中也有一部分。
中国的房价不能单独用收入比来计算，但是我们可以看到中国暗藏的房屋的财富在刺激和拉动消费，但是中国的消费政策不灵，于是很多消费比如说奢侈品的消费是不计入消费能力上的，今年买私人飞机和游艇的占到世界第一，都没算在中国的消费里。LV在中国卖的不少，更多的人从网上买，那些钱都没计在所谓的中国消费里，都跑到外国消费了。所以，我们就得出过结论说住房抑制中国的消费，也得出过结论说中国的房价在部分城市够高了，要抑制房价和投资。其实错了，我个人认为要拉动中国的消费最重要的是开放我们的消费信贷，让中国的房价产生溢价值，像美国一样有更多能力去消费。