慈冰 胡雯：万达上市悬疑(《财经》 2010-9-27)

万达上市悬疑

　　9月9日，沈阳铁西区万达广场售楼处周边依然挂着警戒线，二层楼体已被绿色帷幕遮挡，不时有公安消防的车辆进出。三三两两的工作人员聚在门口，谈论着此前火灾的场景，并唏嘘感叹“生死一念间”。

　　8月28日14时54分，辽宁省沈阳市铁西区万达广场售楼处发生火灾，造成11人死亡、7人受伤。

　　根据当地警方初步勘察的结果显示，火灾由售楼处一楼沙盘电路故障引发，具体原因正在调查之中。随后，国务院安全生产委员会办公室发布公告，将辽宁省沈阳市铁西区万达广场“8·28”重大火灾事故，列为挂牌督办的重大生产安全事故。

　　火灾事故负面影响正在扩大，这也将影响万达正在进行的上市计划。

　　按照证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》第二十五条要求，发行人最近36个月内不得存在违反法律、行政法规，受到行政处罚，且情节严重；以及严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。

　　而国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》第三十七条规定，如重大事故发生单位对事故发生负有责任的，将面临罚款、依法暂扣或者吊销其有关证照、主要负责人受到刑事处罚或者撤职处分等处罚。

　　如果万达被认定对此次火灾负有责任，将三年内不得申报上市资料并公开发行股票。以目前公布的情况来看，万达难逃其咎——9月2日，国务院安委会办公室通报指出：事故暴露出万达违规使用易燃可燃装饰装修材料、建筑消防设施不完善等突出问题。

　　上市或有变数

　　9月14日，万达集团董事长王健林对《财经》记者表示：“（火灾事故）对上市的影响现在还很难说。事故原因在等政府相关部门的调查。”

　　2009年万达启动了上市计划。但进入2010年，房地产市场宏观调控，以及A股市场的低迷让万达放缓了上市的步伐。“现在市场不太好，股价这么低，（如果万达上市）挂都挂不出去。”王健林说。

　　2009年年初，万达引入建银国际资本管理（天津）有限公司（下称建银国际）作为基石投资者；2009年8月，万达完成第二轮私募，认购价为每股17元，参与认购的机构包括建银国际、华控产业基金等，每家认股比例约1％。两轮私募共募集资金超过40亿元。

　　按照万达的计划，第二轮私募拟向战略投资者出让约5％-8％的老股，募集资金约14亿-24亿元。私募完成后，全部战略投资者持有公司约10％—13％的股权。募集资金将用于扩大土地储备或新项目的开发建设。

　　万达同时承诺，在引进战略投资者之后，随即启动股份制改造及上市工作。

　　具体计划为，2009年12月－2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月－3月间，以2009年12月31日为上市申报基准日，完成招股说明书等上市申报材料；并于2010年3月-5月间申报上市资料，通过证监会发行审核，2010年6月在国内A股挂牌上市。

　　“拟上市的资产规模相当大，大得惊人。”王健林曾在2009年9月对《财经》记者透露。而在外界看来，万达一旦上市，王健林成为中国首富是“毋庸置疑，早晚的事情”。

　　《财经》记者了解到，万达上市申报材料并未递交证监会，仍处在材料准备阶段。由于时间的推移，财务报表的周期需要随之更改，其保荐人中国国际金融有限公司也正在制作招股说明书。

　　在此前入股万达的投资者看来，今年不能上市已在预料之中，但由于火灾事故的出现，投资者对今后三年不能递交上市申请的可能颇为担心。

　　据一位房地产PE领域的负责人透露，建银国际主导了万达此前的两轮私募，均采用信托模式将股份出售给其他投资者。在第一轮私募中，由于对商业地产的信心不足，建银董事会中的否决票曾占绝大多数。而其他一些机构投资者之所以会投万达，“也都是看重建银国际的牌子，真正懂万达业务的人不多。”

　　一位投资万达的机构投资者坦言：“万达目前没有给出任何解释，（我们）确实很关心这个事情。”他同时表示，私募投资万达，都是在股东层面，不会干扰公司的日常管理。另外，入股万达的投资者彼此之间也是隔离的。

　　沈阳项目搁浅

　　在万达内部，这次火灾被认为是很蹊跷的事情。“一个沙盘着火，居然造成这么大的伤亡，这很难发生，也很难想像。”一位万达的工作人员表示，“这对王健林的打击比较大。”

　　国务院安委会办公室下发的事故通报中指出，火灾发生后，由于售楼处销售大厅内放置大量宣传用展板和条幅等易燃物品，致使火灾迅速蔓延。同时沙盘材质为易燃材料，燃烧后释放出大量有毒有害气体并在短时间内封锁出口。售楼处是一个玻璃幕墙封闭的建筑，无窗户和户外楼梯，浓烟封锁楼梯后，二楼人员无法逃生，导致伤亡扩大。

　　8月29日，万达集团刊登致歉声明。声明表示，公司将深刻吸取本次事故沉重教训，严防此类事故今后再次发生。待政府事故责任认定后，万达集团将严肃处理相关人员。

　　《财经》记者了解到，遇难的员工均得到200多万元的赔偿。但在沈阳市政府的要求下，最后公布的数字仅为80多万元。

　　火灾前八天，8月20日，沈阳万达广场项目商场部分开业，万达也希望以此为后续产品造势，但现在已难以实现。同时，住宅项目样板间原计划9月亮相，并继续推进住宅的销售，但由于事故，入市时间无法确定。

　　《财经》记者获得的数据显示，铁西区万达广场土地面积20.17万平方米，规划建筑面积90.58万平方米，物业类型包括商业、住宅、酒店、写字楼。其中，万达持有的物业仅为18.57万平方米，大部分需要对外销售。

　　按计划，项目于2008年4月开工，总投资为41.72亿元，预计总销售收入为39.53亿元。预计建成后年租金收入为7400万元（不含酒店）。

　　据沈阳房地产业内人士监控的数据表明，截至8月底，铁西万达广场项目共完成销售8.3亿元，下半年还有约4亿元的销售目标。而加上去年10亿元的销售额，此项目仍有20多亿元的销售计划未完成。

　　“政府相关部门已对售楼处、会所、俱乐部进行全面的消防安全整顿，沈阳所有项目都在开展自身排查，现在好多项目都停了。”上述人士表示，“沙盘以后也不许用通电亮灯的那种了。”

　　《财经》记者在项目现场了解到，目前该售楼处的联系电话已被改动，31818888最后的两个8字被抠掉，拨通这个电话之后是无法接通的回应。当被问及何时重新营业，沈阳万达员工所有的回答都是“不清楚”“不知道”。

　　“飞速”之殇

　　“事故有很多偶然因素，但与万达的管理有一定的关系。”沈阳一位业内人士指出，万达应该检讨，事故现场是否组织有效逃生。

　　“速度”一直是万达近几年的关键词。2007年半年度总结会上，王健林表示，万达的核心业务正在飞速发展，“‘快速’都不能代表我们的速度。”

　　飞速发展为万达带来了爆发式的增长。2010年上半年万达合同销售面积278.8万平方米，合同销售金额334.4亿元，同比增长超过200％；现金回款金额271.1亿元，同比增长285％，业绩仅次于万科，位列全国房企的第二位。

　　万达上半年施工面积1572.4万平方米，同比增长58％；上半年新摘牌11个项目，总建筑面积656.9万平方米。

　　而最让业内感叹的是，“万达的高周转率非常惊人，最快的时候项目两个月开工、一年开业。”一位业内同行在研究万达发展的模式时说。

　　他介绍，万达设立一个团队专职研究地下室和车库，这在房地产企业中绝无仅有。“当王健林去洽谈土地时，市长同意之后，这个团队就开始画施工图，只设计地下室。手续刚办好就可以办地下室的开工证，同时设计单位再开始做地上设计。整体进度比其他开发商要快大半年。”

　　2010年半年度总结会上，王健林表扬了两个区域公司，其中，成都项目工期15个月，40万平方米的商业项目，其间历经几次业态调整，最后顺利开业。

　　“尤其是哈尔滨项目，说是15个月，去掉冬季停工的四个月，实际施工时间不到一年， 30多万平方米商业面积，还包括两个酒店，其中一个是超五星级酒店，也是创造了业界的奇迹。”王健林说。

　　万达内部人士介绍，万达“边设计，边施工，边修改”的“三边工程”是独特优势。但他同时表示，这样的速度之下，压力全部在区域经理身上，“难就难在速度快，非常辛苦。”另一方面，万达目前拥有员工总数达1.83万人，预计年底员工总数将近3万人，这也为各区域公司的管理增加了难度。

　　“飞速”发展下的万达难以避免出现各种纰漏。

　　据媒体报道，今年4月，计划亚运会前开业的广州万达广场，在六天内连续发生三起工伤事故；4月13日晚，呼和浩特市新华东街万达广场的在建工程工地突然起火，而这个项目在2009年12月8日时已发生过一次火灾。

　　但按照王健林的计划，从8月到12月，万达商业地产公司仍将在全国开业15个万达广场、七家五星级酒店，与去年相比成倍增长。