中国正面临高房价之痛 一套房透支几代人积蓄

http://bj.house.sina.com.cn  2009年09月04日10:47  经济参考报

　　□本报记者陈伟

　　房价正在重回“疯狂”状态。2009年上半年，北京房价涨幅近三成，上海商品住宅成交均价不断走高，逼近1.74万元/平方米的历史最高纪录，深圳房价创11个月来新高，广州位居全国新建住宅销售价格月度环比涨幅首位……

　　无论从哪一个角度看，中国部分城市房价过高是一个不争的事实，不仅是普通老百姓买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为了社会不可承受之重。

　　房价飞涨的年代

　　“从2003年到2009年，特别是2005、2006、2007这三年，国内房价上涨出现了过快过猛的势头，这几年房价至少涨了3倍。比如北京的现代城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，003年的房价只有4000元至5000元，但现在已经涨到2万多元了。”中国社科院工业经济研究所研究员曹建海(曹建海博客)说。

　　一般而言，估算房价合理程度的标准主要有两种国际通行的方法：租售比和房价收入比。如果以这两种指标来衡量国内房价，会发现国内房价涨幅已经显露出不合理之处。

　　所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300至1：200。

　　根据国际上的一般情况，租售比大致在1：260至1：100之间。这就是说，如果把房子拿去出租，100个月至260个月，也就是大致10年至20年就能收回购房款。但是，现在中国的房价与租金之间的比例大致在1：400以上，超过1：500的也有。

　　“房价收入比”，是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

　　房地产中介机构中大恒基(中大恒基博客)根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。

　　中大恒基市场部经理张大伟表示，北京市的房价收入比达27：1，相当于夫(于夫博客)妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房。而根据国际标准，房价收入比应维持在3至6倍的范围内才算合理。即便不把房贷因素考虑在内，北京市的房价收入比也高达17：1，远远高于国际标准。

　　曹建海给记者举了一个例子———上海陆家嘴的房价是5至10万元每平方米，而东京中心区的房价也是5至8万元每平方米。上海的面积是东京的3倍，GDP只有东京的1/10，但是现在上海的房价已经跟东京差不多了。

　　高房价影响到三代人

　　1982年出生的小周来北京三年了，今年七月刚刚跟爱人领了结婚证。小周夫妇的工作都很稳定，每个月两人的收入加在一块有一万五六。最近，他们相中了位于北京东四环外的一套二手房，虽然房屋面积只有56多平方米，但总价却高达108万。他们已经决定，双方父母帮忙拿出30万至40万元的首付，两人的积蓄则用来装修和购买家电。

　　“本来我们俩不想买房子，但考虑到要生小孩儿了，所以不得不买。买了这个房子以后，影响到了我们家三代人，我们的父母，我们，还有我们的下一代。”小周无奈地说。

　　当房价涨得越来越高，购房者越来越难以承受，像小周夫妇这对“80后”购房新人的背后，常常有三个家庭在支撑，即：双方父母帮着出首付，子女自己偿还月供，即俗称的“四加二”买房模式。

　　商务部发布的《2006-2007年中国结婚市场发展调查报告》显示，全国城镇结婚消费中，有81.6%的新人得到了父母们不同程度的财力支持，其中最主要的就是买房子。

　　一套房子足足耗费了几代人的积蓄。有网友表示，父母奋斗了一辈子，节省了一辈子，到退休了还要为自己背负购房压力，自己也感到痛心。但面对结婚阶段的住房困难，父母是唯一能帮助自己的人。

　　即便如此，也不是所有的80后都像小周夫妇这么幸运。很多已经到了适婚年龄的80后，他们有着强劲的刚性需求，首次置业而且是自住，但是动辄上百万元的房子，仍然让80后们望而却步。

　　“在高房价的影响下，一些老百姓变得怨气丛生。在中国，居民收入的增长速度跟不上GDP增长的速度，更赶不上房价上涨的速度，这是非常不正常的。值得注意的是，国内的贫富差距也在扩大，这也体现在了住房方面，有的人有好几套甚至几十套房子，而有的人则一套房子也买不起。”曹建海说。

　　高房价透支购买力

　　在一个成熟的社会中，中产阶层应该是缓解贫富差距、促进社会公平的“稳定阀”，但记者在采访中发现，在中国，已经不仅仅是普通老百姓买不起房子，对中等收入人群来说，买一套合心意的房子也很不容易。

　　即便是成功买上了房子，每个月的月供也是一笔沉重的负担。“当上了‘房奴’就意味着，不敢炒老板的鱿鱼，更不能被老板炒鱿鱼；无力再继续学习进修；不能去旅游、不敢生孩子；工作压力大，心理压力更大。”一位自称月收入5000多元的网友感慨地说。

　　小周告诉记者，买了房子以后，可支配收入少了，生活质量肯定会受到影响，好多东西会不得不牺牲掉。“以前我们经常在外面吃饭，下馆子，以后恐怕不行了，基本上天天都要在家做饭吃了，哪怕只是吃一碗方便面。”

　　专家指出，房价的快速上涨，让普通老百姓增加了生活压力，不少家庭为了在自己心仪的城市有一个栖身之地，耗尽了所有的积蓄，从小康之家变得债台高筑，“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来，只好缩减本来用于其他方面的消费和投资支出，导致购买力被严重透支。

　　“消费是经济增长的最终动力。高房价不仅影响到了那些成为‘房奴’的人的生活质量，也影响了老百姓在其他方面的消费，比如旅游、培训等，进而影响到这些行业的发展。现在的房价连中产阶级都难以承受，可以说，高房价正在透支中国消费的未来。”曹建海说。

　　国家统计局在网站上刊发的一篇文章称，房价飞涨已经成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。从楼市(楼市博客)消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应影响到了居民日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动最大阻力。

　　近日，央行在全国50个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查结果显示，居民购房意愿低位徘徊，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”。47%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高9.5个百分点，升至历史最高。

　　面对近乎疯狂的楼市，作为卖家的开发商心态会发生微妙的变化，他们会想尽办法来得到最大利益；与此同时，作为买家的购房者，也会寻求不同的方式赢得与开发商的博弈。从某种意义上说，激烈的购房心理战无时无刻不在上演。

　　如果做一个归纳，在购房者里面无非有以下三种类型：刚性需求型、盲目跟风型、投资投机型。除非你不买房，不然就很难逃脱这三种购房者的分类。在现实生活中，类似的例子可以找到很多。

　　刚性需求型：“刚需，不买不行！”

　　在全国各大城市，对住房有刚性需求的首次置业者，不仅是楼市的一支生力军，也是一股中坚力量。

　　上世纪80年代生育高峰(高峰博客)时期出生的人口，当下正在逐渐步入结婚年龄，买婚房是“80后”的刚性需求。有媒体的调查问卷显示，因为结婚而准备买房(或已买房)的“80后”占到了所有“80后”买房者中的66.8%。

　　同为“80后”的小张和小王经过6年的爱情马拉松，今年10月份终于要结婚了，小张为了给小王一(王一博客)(王一博客)个安定的家，准备在广州市区购买一套新房。

　　他们一起看了很多套房子，可不是因为价格太高，就是因为户型不中意，没有找到合适的房子。朋友们都说，现在国家在控制房价上涨，但效果不大，等明年房价下降，再买不迟。他的父母也说，家里有一套旧房，虽然面积小一点，但装修一下，还是很温馨的。

　　不过，小张觉得，既然结婚，肯定要用新房迎接新人，不然，就会委屈了新娘。他说，我是“刚需”，不买不行！现在不管房价是涨还是跌，只要看到合适的房子，就准备立即付款，进行装修。

　　针对计划结婚的年轻人，中大恒基副总经理付严(付严博客)则建议购房者选择二手房，价格相对较低，房源丰富，选择余地也比较大，并且即买即住。他认为，二手房很适合年轻人结婚过渡使用。

　　如果说小张和小王是为了结婚而必须买房，那么陈先生就是为了改善住房而不得不换一套大一点的房子。

　　2004年，陈先生拥有了自己位于北京东四环外的第一套房子，60多平方米的一室一厅。去年，他爱人生了小孩儿，父母从老家过来照顾小孩儿，结果房子就住不下了。为此，他不得不考虑换一套更大一点的房子。

　　“虽然我觉得房价年内可能会降一点，也想再等一等，但为了缓解更为迫切的住房紧张问题，不得不提前购买。这也是没办法的事情。”陈先生说，他把原来的房子卖了，换了一个接近100平方米的两室一厅，尽管房价已经比2004年的价格涨了一倍多，但仍然无可奈何地买了。

　　跟风追涨型：“谁敢说房价不会疯涨下去呢？”

　　买涨不买跌，这是大部分人的购房心理，开发商深谙其中的道理。他们销售的楼盘每隔一段时间，都要提一次价，以迎合购房人的想法。这导致了部分消费者的恐慌性购买。

　　北京的李小姐原来并不急着买房的，一来是因为攒不起首付，二来觉得房价太高了，还想再看看能不能降下来一些，但是2008年底短暂的低迷之后，房价就又开始疯涨，李小姐的心里开始慌了。

　　李小姐透露，今年2月份，房山一个楼盘开盘时的价格只有6000多元，可是现在，同样的一套两居室就要14390元一平方米。“房价不可能降，炒股票有赚有赔，买房即使不赚也不会赔的！”售楼人员这样跟她说。

　　“租房也能过，但是谁敢说房价不会疯涨下去呢？毕竟迟早要买，安居才能乐业嘛！可是现在的形势让我实在没有信心再撑下去了，总不能看着父母几十年省吃俭用攒下来的钱都变成纸吧？”李小姐说。

　　因房价高涨而变得恐慌的人不在少数。孙先生来北京已经两年多了，从事服装外贸工作。一直没有买房，现在还没告别租房生活。眼看着房价越来越高，孙先生开始变得有点着急了。

　　“本来想过一两年再买房，但是现在楼市越来越疯狂了，给了我不少心理压力。我担心要是一直这样疯狂下去以后就更买不起房子了。随着城市规划越来越完善和外来人口的增多，后期楼市肯定不会跌，即使跌也不会跌得很多。”他说。

　　前不久，孙先生看中了一套90多平方米的精装修二手房。“交通方便等因素很打动我，本来打算第二天去付款的，没想到一夜之间就被别人抢走了。”

　　看到很多楼盘开盘即售罄，而且身边很多人都蠢蠢欲动，孙先生也加快了入市的步伐。孙先生说，对于在北京拼搏的“北漂”一族来说，没有一套属于自己的房子，似乎少了份归属感。

　　投资投机型：“买房好，稳赚！”

　　对于那些拥有富余资金的人而言，买房还可以作为一种投资。原因有两个，第一是稀缺资源，房地产始终会升值。中国在世界上人口最多，土地是最稀缺的资源，只是不同地方的土地增值有快有慢，不同区域的房产价值也会变化；第二是通货膨胀因素，房地产有保值增值的功能。从长远来看，投资房地产是没有风险的，特别是现在——显然不是经济波动的波峰，更是投资的好时机。

　　一项调查结果显示，在通胀的预期不断增强的情况下，最能被接受的理财方式便是买房，这一观点被80%的业内人士所认同。华润置地(企业专区,旗下楼盘)副总经理朱华越说，买房对于普通老百姓是最简单的投资方式，牟增彬也认为，不动产是稳健型投资者最好的投资选择。

　　2008年年底，正当人们观望房价是不是还要继续回落的时候，北京的卢女士已瞅准时机抄底，以100多万元的总价买下朝阳区一处100多平方米的房子。

　　今年上半年，房价不断上涨。她这套房上涨至少30多万元。“不能再留了，现在就得卖！”看见自己的房子半年多涨了几十万，卢女士觉得自己应该“见好就收”，于是近日她通过房产中介找到买家，以较高的价格出手，一把净赚了近30万元。

　　仅用了半年多时间，收益率接近30%。“买房好，稳赚！我自己也炒股，还不是来来回回‘坐电梯’，折腾下来，真没赚到什么钱。”卢女士总结说。“房子也不是随便买就能赚钱，一定要买好地段的房子，这样升值才快。”

　　无独有偶，于2003年加入炒房大军的上海人老张最近又在楼市中投入大笔资金。据悉，他一直在通过上海一家中介公司搜罗合适的豪宅，选择的区域包括古北、陆家嘴以及新天地等上海传统的豪宅区。最终在5月底，他敲定了一套虹桥古北的房子，成交价高达500万。

　　“预期通胀已经成为一种共识。对投资客而言，避免财富缩水的一个好方法是将现金转为不动产，通过购买房产是较为便捷、有效的选择。”老张告诉记者。事实上，一个月后，这处宅子报价已经升值约2%。

　　在政府部门的强力推动下，9月1日起，江西房地产开发企业开始面向社会公示商品房开发销售信息。这一“新政”，让很多期许已久的人希望借此“拨云见日”：一则希望了解高房价迷雾背后的成本真相；二则渴望促使房价回到理性状态。

　　然而，南昌市房地产信息网目前公示的80多家楼盘的信息数据，尤其是房价成本令不少人摇头不解，大有“雾里看花”之惑：不少楼盘商品住宅平均成本与其售价相差无几，另有相当一部分楼盘数据显示在“亏本售房”。网络调查也显示，截至3日上午，89.5%的网民认为房地产成本数据为“假的”。

　　人们心存质疑，原因显而易见。一方面，关于房价水分、楼市泡沫、行业暴利的各种议论，早已让人对房价疑虑甚多。另一方面，目前公示的“利润微薄”甚至“亏本销售”的数据，与民众为房价所累的切身感受有天壤之别。虚虚实实的房价成本究竟由哪些构成，一直是民众关注的焦点。多数开发商将此视为商业秘密，讳莫如深，秘而不宣。江西建立并推行房地产开发销售信息公示制度，其中包括公示土地使用权取得费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用、税费等房价成本，使购房者有了一个与开发商“信息对称”的平台。

　　但据了解，江西的房价公示尚处试行阶段。目前公示的数据，也均由开发商自己所报。这种自拉自唱式的公示，使其权威性和可信度大打折扣。有业内人士坦言“数据掺水”在所难免，甚至不排除个别地方存在开发商串通作假、达成“数据联盟”的可能。

　　万事开头难。公示的房价成本如何确认其真实性，又该如何实现监管的有效性，不仅取决于开发企业的商业道德和社会责任，更取决于公布制度本身的科学性和可操作性。如果任由经不起公众推敲的数据继续“出笼”，设计这项制度的良好初衷只会沦为一场“数字游戏”，对净化房地产市场、促进行业良性发展，终将无所裨益。

　　房地产成本公示，期待“拨云见日”，最怕“雾里看花”。江西省监察厅表示，对于拒不公示或公示的信息虚假等情况，将按《通知》明确的规定进行处罚，并督促有关职能部门加强监管。对此，人们将拭目以待。

　　□本报记者洛涛

　　每一轮楼市高涨，都会伴随着房产商轰轰烈烈的“跑马圈地”。高价拿地，闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但账外的收益却远远超过账面上的损失。对于开发商来说，由于融资的便捷，高价囤地更是自我扩张最直接的方式。正如一位分析人士所作的总结———“资产高估、市值膨胀，拿地盖房最后变成了一场资本游戏。”

　　国土部调查：地价运作空间相当“暴利”

　　国土部于2009年5月底开始，对全国105个城市进行地价动态监测调查，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。有效案例620个。其中北京被抽查的21个房地产项目中，鼎城的利润最高。虽然鼎城15000元/平方米的售价并没有比周边楼盘价格高多少，但是鼎城项目的楼面地价仅为2000多元/平方米。但这还不是北京地价房价比例最小的房地产项目，位于北五环顾家庄桥正北3000米处的润泽悦溪 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，楼面地价仅仅253元/平方米，房价却卖到2万元/平方米。

　　而在北京，最贵楼盘的桂冠属于谁？是6月25日刚获得预售许可证的东钓鱼台家园，亦称钓鱼台七号院 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，以7.28万元/平方米的均价，刷新了奥运时代盘古大观 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)以7.1万元/平方米的价格保持的京城“最贵楼盘”的纪录。此前有媒体报道，该楼盘的楼面地价远低于广渠路15号“地王”1.6万元/平方米的楼面地价。而除去拆迁和建安成本，7.2万元/平方米的均价，东钓鱼台家园的利润率依然相当“暴利”。

　　开发商喊冤：是“政府地票税”太重了

　　自国土部负责人发布地价占房价23%这一结论后，以任志强(任志强博客)为代表的不少开发商出来公开反驳。北京华远地产(企业专区,旗下楼盘)董事长任志强在博客中更是明确写道：“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是欺骗群众吗？”

　　“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、定界收费、安全收费，质量收费，反正大把的费搁一块就得五百块。”据国内二线城市的一位开发商提供的楼盘成本清单显示，加上土地出让金、拆迁安置房成本、楼面地价达到每平方米两千元，占到了售价的40%，桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本，每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这些名目繁多的项目中，有一些看上去很像重复收费，例如，前期规划国土局要进行土地界定，均摊后费用是每平方米0.5元，而同样的工作，规划局还要重新做一遍。这次的收费项目变成了规划界定费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。这些收费项目加起来共有30多项，涉及20多个部门，费用总计448元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右，占房屋销售价的20%。

　　业内人士：地价急涨导致房价泡沫迅速吹大

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。

　　楼市高温带动地市火热，进而舒缓的是政府财政收入，截至2009年8月7日，上海通过公开招拍挂方式，已经成交913.3万平方米的面积，一共217亿土地出让金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海这个收入才是154亿。原国土资源部副部长、现国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲表示，地方政府这一轮兴起供地大潮，名义上为平抑地价房价，实际上是为地方财政做抓手。

　　北京中原地产(中原地产博客)三级市场研究部分析师靳瑞兴告诉记者，自广渠门外10号地 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)以10亿多元天价被富力收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。“以附近的富力城为例，以往均价在22000元每平方米的房子现在平均已经上涨了3000元左右，某些业主甚至开价到了28000元每平方米，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。”

　　除了地价与房价的联动之外“地王”身后越来越多的央企背景也引发了人们的关注。40.6亿元拿下广渠路15号的中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司；19.6亿元中标奥运村乡地块的成都中泽置业，其母公司是中国电子信息产业集团。除了近几年在土地市场呼风唤雨的保利、绿地、中海、中粮地产(企业专区,旗下楼盘)、招商地产(企业专区,旗下楼盘)之外，中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国企也纷纷踏进土地市场。

　　业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

　　专家：从土地、信贷、税收多项政策入手遏制过高房价

　　“当前房地产市场的问题，特别是最近房价在短期内飙升的问题，有信贷政策、税收政策的问题，也有土地政策问题，前两者在此不讨论，如果土地政策仅是从这些措施入手，对遏制房地产泡沫的作用将十分有限。”中国社科院金融研究所研究员易宪容(易宪容博客)表示，从已有的研究报告来看，截至今年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。土地库存一直处于上升趋势。在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。

　　易宪容认为，当前住房市场并非在于增加土地供给多少，也不在于增加多少住房供给，如果不能够限制住房投资炒作，土地供给再充分，住房建再多，都无法满足住房炒作贪欲。因此，住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起，才能够遏制房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康发展。

　　楼市反弹警惕境外热钱炒作

　　□本报记者张莫

　　根据日前央行公布的数据，7月我国金融机构外汇占款增量达2425.65亿元，创年内第二高，海外资本加快回流国内已是不争事实。泡沫化气息渐浓的楼市，一面是境外看房者频频下单，一面是外资机构高调抛售，海外资本在楼市价格高涨的当口到底起了什么作用？攻股市弃楼市的说法是否准确？

　　境外散户频频购房“催热”高端市场

　　“热钱又回来啦！”在市场惊呼因金融危机暂时撤离中国市场的海外资金又杀了个回马枪之时，房地产市场已敏感的感受到了这一变化。

　　深圳，四月下旬“限外令”松动，港澳台居民不再只能购买一套房，看房的港人立刻增多，根据置业国际的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置业将比2008年上涨23%，购买数量将达到8600套，面积也将超过80万平方米。

　　上海，高级公寓市场最近持续火爆。最新数据显示，8月上海共有468套豪宅成交，成交单价均在人民币4万元/平方米以上，总成交金额达65.59亿元，不论是数量还是价格均创今年新高。

　　杨红旭(杨红旭博客)告诉本报记者。中原(中国)地产研究中心长期抽样监测结果显示，自4月起，港澳台人士接棒成为上海楼市高端物业的中坚力量。自3月起，港澳台购房人数连续3个月分别有25%、40%、43%的环比增幅，直追往年的历史高点。

　　广州，合富辉煌市场研究部对广州中心区域46个主流楼盘进行的调查结果显示，这些楼盘的投资客中港澳台及境外买家保持约三成比例，且有增加势头。

　　“总体来说，境外的买家肯定不如境内的买家多，但是他们的投资、甚至投机行为，绝对会助长房价的上涨，这尤其体现在高端住宅上。”杨红旭说。

　　外资机构边唱高调边套现“混淆视听”

　　而与散户频频出手买下豪宅不同，很多外资机构日前加快了其抛售的步伐。据媒体最新报道，美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目，回笼资金有望超过30亿元。而此前，摩根士坦利已经以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)。而在资本层面，此前二季度大幅配置仓位在地产类股票上的QFII在近日也大幅减仓。“所持仓位较之前已经明显下降许多”，一位证券业业内人士透露说。

　　“但外资抛售并不能将其解读为外资对中国楼市的看空，而是其投资达到了相应的效果，进行正常的套现获利。”高级研究员回建强(回建强博客)日前撰文指出。

　　更值得警惕的是，在许多外资抛售的同时，他们还一再对中国楼市叫好。摩根大通首席经济学家龚方雄乐观预测称，今年中国房价上涨幅度将达5%至10%，而明年涨幅也将达到10%，并鼓励大家最近积极行动起来，投资买地建房。

　　对于外资者这种“言行不一”的行为，业内人士明确指出，制造声势趁机套现是他们一贯的手段，唱多不做多，目的只为引人接盘，高位出货。“这种做法会混淆大家的视听，增加大家对市场判断的难度，它们撤了之后国内的投资者可能就被套了。”业内人士表示。

　　投机资本涌动危害市场风险不可小觑

　　根据中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明(张明博客)的计算，若扣除各类因素，二季度能解释的外储增加额为339亿美元，仍有超过900亿美元的外储增长缺乏合理解释，只能归结为短期国际资本的流入。接受记者采访的多位专家表示，尽管和2007年那一轮“高房价”时期相比，海外资金进入国内楼市的规模要小很多，但是海外投资资本的涌动对正常市场的供求关系会造成的破坏和负面影响，它的流入仍是市场不能忽视的一股力量，这种风险不可小觑。

　　另外，外资投资房地产领域是我国国际收支顺差的重要原因，过度投资会造成人民币升值的预期，导致人民币货币投放过多，加大流动性的压力。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强(陈国强博客)也指出，监管部门对于海外资金的动向要密切关注，实行切实有效的监管，要心中有数。适当引导资金的流向，若房地产市场明显过热时又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，为了抑制外商对过热的中国房地产行业投资，多部委联合发文加强对外商投资房地产企业借用外债、外汇登记和结汇方面的管理。也在那个时候，房地产被宣布纳入外商投资“限制类”行业名单。

　　“对于想要在销售市场混水摸鱼的外资基金和散户，相关限制绝不可轻易放松。”杨红旭说。

　　杨红旭还表示，“楼市反弹已由刚性需求主导，演变成了投资投机带头。在以温州炒房团为代表的国内游资汹涌入市背景下，境外资本亦春心难耐，一线城市房价泡沫原本就未挤净，按目前房价上涨之势，2007年的非理性繁荣必然重现。”

　　“没想到，太出乎意料了！”

　　“看不懂，像雾里看花一样！”

　　谈及今年的楼市，多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”；从土地流拍到“地王”归来；以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”，房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬，情况又在悄然发生变化，虽然房价仍旧“牛气冲天”，但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时，多部门开始发文警示楼市风险，多种信号显示楼市正在酝酿调整，下半年可能上演“变脸”。

　　从“量价齐跌”到“量价飙升”

　　楼市坐上“过山车”

　　今年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词，以北京为例，中原地产统计显示，1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米，同比下降29.36%，环比下降20.98%。

　　“虽然房价有所调整，但我并不想马上出手，还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。

　　和这位购房者的观点相似，年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下，北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”，为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。

　　进入3月，楼市出现转机，在房价下调和刚性需求释放，以及各种利好消息的刺激下，楼市开始出现“小阳春”，当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何？”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升。在短短不到半年的时间，“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词，尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升，更是引起业内外一片惊呼。

　　中原地产监测显示，7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%，天津、成都累计上涨幅度约10%；北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。

　　与此同时，房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%。

　　全国房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中，新建住房销售价格同比上涨的城市有43个，同比价格下降的城市只有26个，环比价格上涨的城市有63个，环比价格下降的城市只有3个。

　　成交量方面也表现不俗，1至7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。其中，商品住宅销售面积增长38.8%。

　　“量价飙升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地热情，特别是6月份以来，土地成交市场一改北京一枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新，一批天价地王涌现。

　　利好政策、强劲需求、投资客入市

　　多个因素成房价飙升“幕后推手”

　　从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”，优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

　　21世纪不动产(21世纪不动产博客)分析师孟奇说，去年受国际金融危机的波及，消费者对楼市发展前景一直处于观望，大量购房需求被抑制，为了暖市，政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台，尤其对二手房影响比较大，在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑，使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放，这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高，而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹，由此导致房价急速上涨。

　　刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构(亚豪机构博客)副总经理高姗接受记者采访时说，在2007年房价疯狂上涨，许多刚性需求的消费者无力购买，到去年楼市开始出现低迷，房价也随之步入调整通道，观望气氛成为了主流。今年初，在利好政策和开发商低价入市策略影响下，压抑许久的刚性需求集中爆发，这使得部分项目得以热销，进而有了提价的底气。

　　业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

　　几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影，这次也不利外。记者了解到，投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是，深圳豪宅纷纷开出“豪华价”：一平方米两三万元只是刚起步，七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售，但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓，去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时，引起强烈的质疑，如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

　　除了对资源的极度占有，豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快，有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智(李耀智博客)表示，买一套800万元的豪宅，比买10套80万元的普通住宅还要涨得快，所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示，正是由于通胀预期加大，投资性置业复苏楼市，才助推了房价的回升。

　　从“量价齐升”到“价涨量缩”

　　楼市下半年可能上演“变脸”

　　房价的牛市行情仍在继续，但成交量疲态已开始显露。受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势也开始出现转折，各地市场成交开始出现分化。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。业内人士认为，下半年楼市“变脸”的可能性在加大。

　　中原住宅监测系统数据显示，7月，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中，深圳7月成交量已是连续第四个月下降，广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市杭州也出现连续第二个月大幅下滑。

　　8月，成交量下滑的态势并未出现改观。中原住宅监测系统最新数据显示，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，今年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重庆-9%、武汉-8%、广州-7%、上海-5%、天津-3%。

　　其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显著，为今年二月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14%。其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。

　　李耀智说，现在看房人数确实减少很多，业主没有再涨价，但是也没有抛盘，双方进入了僵持期，中介压力越来越大。自住客如果越来越少的话，风险就会很大。李耀智说，一般说的调整是有价无市，目前来看还没到这个程度，主要看二套房贷政策是否转向，目前银行仍在靠优惠抢客户。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平称，货币政策一旦真正从紧，大批房子可能以低于预期的价格冲向市场，而高位买房的市民将会面临财富的损失，香港和日本都曾有这样的教训。

　　业内人士认为，住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。

　　杨红旭认为，3至8月市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，楼市恐难再现热潮。其中，一线城市年度成交量高点是6月，下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月，下半年价格可能依然坚挺，但明年一季度有可能止涨，快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

　　和悲观的预测相比，深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕(高海燕博客)表示，在当前背景下，今年年底出台实质性的政策来改变楼市的可能性不大。他分析说，大部分人买房的需求都是刚性需求，投资客不像去年那么集中，所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程，但是房价不会大起大落。

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